臺灣桃園地方法院民事判決 102年度重訴字第312號
原 告 楊良雄
訴訟代理人 劉德壽律師
複 代理人 李致詠律師
被 告 官文祥
訴訟代理人 簡長順律師
上列當事人間請求清償債務等事件，本院於民國103 年3 月4 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告起訴聲明本係請求 被告應給付原告新臺幣（下同）28,107,472元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語；嗣 於民國102 年10月23日具狀將上開請求金額變更為28,094,4 72元等語（見本院卷第62頁）。核原告上開所為變更僅屬減 縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，要無不合，應予准 許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠被告前於87年3 月10日將渠所有坐落新北市○○區○○段○ ○○段000 地號等土地（重劃後為新北市○○區○○段0000 地號土地）（下稱系爭土地）出售予訴外人簡樹木等8 人， 並簽訂買賣契約，然因違反當時法律規定而無效，被告遂委 由原告撤銷上開買賣契約後居間買賣，並承諾給付買賣價金 3%以為居間報酬，暨扣除被告原已領取之上開土地買賣價金 、衍生費用、擔保債務後，支付上開土地買賣價金20% 作為 酬金，有被告於101 年10月24日書具之確認書（下稱系爭確 認書）為憑，後兩造並另行以口頭約定原告毋庸先行撤銷上 開買賣契約，即可居間出售系爭土地；嗣原告依約覓得願以 被告希冀之單價即每坪新臺幣（下同）32萬元買受系爭土地 之買主即訴外人張水田，復與伊簽訂不動產要約書，並以存 證信函通知被告簽訂買賣契約，惟被告卻藉故不予簽約，致 原告迄今仍無法取得系爭土地之居間報酬4,004,160 元【計 算式：320,000 ×417.1 ×3%＝4,004,160 】及酬金24,090 ,312元【計算式：（320,000 ×417.1 －被告原已領取之上
開土地買賣價金8,500,000 －系爭土地擔保債務 4,520,440 ）×20% ＝24,090,312】，共計28,094,472元【計算式：4, 004,160 ＋24,090,312＝28,094,472】。為此，爰依系爭確 認書提起本件訴訟等語。
㈡並聲明：⒈被告應給付原告28,094,472元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保 ，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠兩造簽訂系爭確認書之真意乃係原告須辦畢被告與簡樹木等 8 人間於87年3 月10日簽訂之土地買賣契約之撤銷訴訟終結 後，始有系爭土地再行居間買賣及給付酬金等事項，詎原告 於受任後，均未曾處理上開土地買賣契約撤銷乙事，甚於10 2 年5 月21日以電話通知被告其不欲再受委任處理被告與簡 樹木等8 人間之上開土地爭紛，更於同年6 月18日再委由游 勝韃律師以存證信函通知被告略以：「如土地買賣協商進行 順利並成交，相關法律訴訟，買方自會委請律師處理相關法 律事宜」等語，惟如上所述，被告與簡樹木等8 人間之上開 土地買賣契約訴訟尚未終結，被告豈可能有再次出售系爭土 地之意願。
㈡原告既未處理委任事務，且一再要求被告應先出售系爭土地 ，被告乃於同年6 月21日以存證信函向游勝韃律師為終止系 爭確認書委任關係之意思表示，並於游勝韃律師收受時即告 生效。嗣原告於收受被告終止委任關係之存證信函後，竟再 於102 年6 月24日通知被告業已覓得買主云云，然卻僅檢附 不動產要約書之節本，惟被告未曾告知原告欲以何價格出售 ，僅係因原告委由代發存證信函之游勝韃律師探詢被告關於 系爭土地價值乙情，乃向伊表示倘每坪開價32萬元以上，始 有出售之可能等語，則原告知悉該價格乙情僅係聽聞游勝韃 律師所轉述，顯非被告向原告報價，復觀以朱海豐證述伊於 102 年6 月23日簽訂不動產要約書後之1 星期始通知原告等 語，顯見原告係於知悉被告終止兩造間之委任關係後，始與 他人論及上開要約書，並陳稱欲以每坪32萬元買受系爭土地 等語，是原告未曾以每坪32萬元居間系爭土地甚明。 ㈢縱認被告曾表示欲以每坪32萬元出售系爭土地，亦經原告於 102 年6 月18日以存證信函拒絕並要求被告重新開價，被告 未曾再行報價，而原告於系爭確認書委任關係終止前未覓得 願以每坪32萬元買受系爭土地之買方，致無促成訂約之機會 ，復參諸原告主張其於102 年6 月23日在場參與朱海豐等人 之出價云云，可證原告於102 年6 月18日告知被告已覓得買 方等語，顯屬不實，否則豈可能至同年月23日始有張水田出
具之不動產要約書，況依游勝韃律師就被告有無談及買賣之 內容所為證述，亦可知原告所指之買方未於102 年6 月23日 前即已出價，故並無找到買方甚明，顯見此乃係原告自行製 作不實之不動產要約書。綜上，兩造間之委任關係既已終止 ，被告即無給付居間報酬及酬金之義務，且被告無故意使條 件不成就之情。
㈣系爭土地設定之抵押權計有2 筆，金額分別為4,800 萬元及 34萬元，而原告主張其中抵押權34萬元部分之債權為5,020, 440 元（即本金34萬元及違約金），被告否認之。又依系爭 確認書約定原告於受領系爭土地酬金之同時，應將被告所有 坐落桃園縣八德市應有部分土地設定於訴外人楊志琦名下之 抵押債務予以塗銷，然楊志琦早已將該抵押債務轉讓予訴外 人張志郎，卻欺瞞被告，致被告因而與伊達成和解，則該抵 押權之債權為224,410 元及自83年8 月31日起至清償日止， 按日每萬元20元計算，原告應同時清償並塗銷，是原告縱然 得以為本件之請求，亦應予以扣減。綜此，原告既尚未完成 委任事項，自不得進行居間，復因尚未成立買賣契約，亦不 得請求酬金。
㈤縱認被告有給付原告系爭土地居間報酬及酬金之義務，然參 酌原告諸種行為，亦應依民法第572 條規定予以酌減居間報 酬等語，資為抗辯。
㈥並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之 判決，請准供擔保宣告免假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠被告曾於101 年10月24日簽立原證一之確認書（本院卷第67 頁）。
㈡被告所有坐落新北市鶯歌區大湖段大湖小段215 、215-2 、 215-3、215-4 、215-5 、215-6 、217 、217-1 、217-2、 217-3 、217-4 、218 、218-1 、218-2 、 218-3 、218-4 、219 、219-1 、219-2 、267 、267-1 、 267-2 、267-4 、268 、268-2 、268-4 、268-10、268-11地號土地重測後 為新北市○○區○○段0000地號土地，面積1,378.88平方公 尺（417.1 坪）（見本院卷第19、130 頁）。 ㈢被告曾於102 年6 月21日發函予證人游勝韃律師請求轉知原 告終止原證一之委任關係（見本院卷第98頁）。四、本件經兩造協議簡化爭點如下（見本院卷第88頁反面）： ㈠本件原告得請求仲介費及酬金是否以需先代辦撤銷簡樹木等 8人與被告間之買賣契約後，始可請求？
㈡如是，所謂之「撤銷」應踐行如何之程序？原告是否已經依 約履行？
㈢兩造嗣後是否有另行口頭約定，無須法院判決確認撤銷，原 告即可進行仲介及出售？
㈣被告是否已經合法終止與原告間就系爭確認書之委任關係？ 終止之效力於何時合法生效？
㈤原告是否於系爭確認書之有效期間內已覓得系爭土地之買方 ？
㈥原告得否依據系爭確認書第1 點及第3 點請求被告給付仲介 費及酬金？是否應扣除相關費用？應扣除之金額為若干？原 告請求金額之計算方式是否合理？
五、得心證之理由：
㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真意，乃在 兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之 原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則 及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將 誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務 是否符合公平正義。
㈡經查：依兩造不爭執真正之原證一確認書約定「立書人（即 被告）所有坐落新北市鶯歌區大湖段大湖小段 215 、215-2 、215-3 、215-4 、215-5 、215-6 、217 、217-1 、217- 2 、217-3 、217-4 、218 、218-1 、218-2 、218-3 、21 8-4 、219 、219-1 、219-2 、267 、267-1 、267-2 、26 7-3 、267-4 、268 、268-2 、268-3 、268-4 、268-5 、 268-10、268-11、268-12等地號土地持分出售予簡樹木等 8 人訂立買賣契約，依當時法令規定，本件買賣違反規定，屬 無效契約，此委任楊良雄代辦撤銷本件土地買賣契約，『如 獲完成』，立書人同意以下列條件作為給付楊良雄酬金：⒈ 上列於87年3 月10日與簡樹木等8 人所訂立土地買賣契約， 『如經撤銷』，立書人同意委任楊良雄代為出售本案全部持 分土地，如能成交，承諾以買賣總價款百分之三為仲介費付 與楊良雄。…⒊『本件土地如能撤銷原買賣契約再行出售時 』，所得土地出售款，扣除原已領取土地出售款及其衍生費 用、本件土地抵押債務、第2 項處理費用後所得金額，立書 人同意支付百分之二十給與楊良雄」（見本院卷第67頁）。 由其上「如獲完成」、「如經撤銷」、「本件土地如能撤銷 原買賣契約再行出售時」等用語文義，堪認兩造確實曾約定 本件原告請求仲介費及酬金是需先代辦撤銷簡樹木等8 人與 被告間之買賣契約完成「後」，始可請求。
㈢證人即代書游象信亦到庭證稱：「（問：是否看過系爭確認 書？於簽立系爭確認書時是否在場？）這是我打的字，簽的
時候我在現場，還有兩造及原告之兒子，地點是在我的事務 所，時間就是其上記載的時間。（問：上開確認書之條款是 否為證人繕打？）是我打的，他們是一邊談，我就一邊打， 我整份打好後列印出來再給兩造看過。（問：是否知悉兩造 曾否約定確認書第1 點所謂之『撤銷』應踐行如何之程序？ ）是官司要勝訴。…有談到101 年9 月間原買主簡樹木已經 向被告提履行契約訴訟，提到由原告替被告打官司，勝訴以 後才由原告仲介買賣系爭土地。當初兩造的真意是要撤銷勝 訴確定。」等語明確（見本院卷第148 頁反面至第149 頁反 面）。
㈣證人游象信既為簽立系爭確認書時在場及協助擬就之人，對 兩造之約定過程與真意當知之甚稔，衡情亦無甘冒偽證罪刑 責風險虛偽陳述迴護一造之動機，且經本院調閱101 年度重 訴字第315 號履行契約案件全案卷宗查核，簡樹木等8 人確 實於101 年9 月6 日起訴請求被告履行系爭土地之買賣契約 （該案本院卷一簡樹木等人起訴狀上之本院收狀戳參照）， 與證人游象信所述相符，在該案訴訟結果未定之前，被告若 委託原告將系爭土地再行出售予他人，顯然有倘簡樹木獲勝 訴判決確定而陷於一物二賣債務不履行之風險，是證人游象 信所述亦與常情及系爭確認書之文義相符，堪以採信，足證 兩造對於原告請求仲介費及酬金請求權確實約定有附加上開 條件。原告雖主張被告與簡樹木等8 人間之土地買賣契約既 已自始無效，即無須再為「撤銷」云云，然本件兩造及證人 游象信均非法律專業之人，系爭確認書上「撤銷」之意涵本 即未必與民法用語之意義一致，況查所謂上開土地買賣契約 為無效云云，究為本件兩造片面之主張而已，不惟簡樹木等 8 人否認，此一抗辯是否為該案之裁判法院所採納亦屬未定 ，雖簡樹木等8 人嗣因管轄問題將上開101 年度重訴字第31 5 號案件撤回，惟已復於102 年3 月1 日再向臺灣臺北地方 法院重新起訴，繫屬該院102 年度重訴字第420 號案件，現 尚未訴訟終結，亦業經本院調閱該案卷查核屬實，堪認被告 與簡樹木等8 人間就系爭土地之買賣契約效力為何，仍在爭 訟當中，再對照系爭確認書第2 點「撤銷買賣處理事件，全 部委由楊良雄代理，如需委任律師處理時，亦授權由其代為 委任，上述處理中所付費用由楊良雄支付，但在本件原土地 買賣契約得予撤銷再行出售時，立書人同意自出售款中扣除 返還，如撤銷買賣契約無法完成，楊良雄已付所有費用由其 自行負擔」，益徵證人游象信稱所謂「撤銷」係指對簡樹木 等8 人之勝訴判決確定一情屬實，而本件被告與簡樹木等 8 人間就系爭土地之買賣契約效力既尚待臺北地方法102 年度
重訴字第420 號案件之訴訟結果，原告顯然尚未完成系爭確 認書中之「撤銷處理買賣事件」，自無由依系爭確認書之第 1 點及第3 點請求被告給付仲介費與酬金。原告雖主張兩造 嗣後有另行口頭約定，無須法院判決確認撤銷，原告即可進 行仲介及出售云云，然就此原告未能舉證以實其說，尚難憑 採。
㈤是本件原告之訴為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回， 其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，就其餘爭點及兩造其餘主張、 陳述並所提證據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述， 附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 3 月 28 日
民事第二庭 法 官 游智棋
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 3 月 28 日
書記官 楊美慧