臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第1308號
原 告 莊朝益
訴訟代理人 汪士凱律師
複 代理人 洪嘉呈律師
被 告 聯達氣體工業股份有限公司
法定代理人 許秋玉
訴訟代理人 彭志傑律師
被 告 林呂通
訴訟代理人 林俊儀律師
複 代理人 蔡玫真律師
複 代理人 林杰戉
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國103 年3 月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告林呂通應將坐落桃園縣龜山鄉○○段○○○○地號土地內如附圖編號A 部分面積一百二十六點五平方公尺土地上之鐵皮建物，及編號B 部分面積六點八平方公尺土地上之鐵棚拆除，將該部分土地交還原告。
被告林呂通應給付原告新臺幣壹佰捌拾貳萬玖仟捌佰捌拾玖元，並自民國一百零二年八月十六日起至返還土地之日止，按月給付原告新臺幣柒仟參佰伍拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林呂通負擔。
本判決第一、二項，於原告以新臺幣柒拾萬元為被告林呂通供擔保後，得假執行。但被告林呂通如以新臺幣二佰零捌萬參仟壹佰伍拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠伊為桃園縣龜山鄉○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之 所有人，被告林呂通自民國92年8 月1 日起，將桃園縣龜山 鄉○○○段○○○○段0000○000 ○00000 地號之土地及其 上建物出租予被告聯達氣體工業股份有限公司（下稱聯達公 司），作為廠房使用。然被告林呂通出租予被告聯達公司之 土地及建物，占用原告系爭土地，被告占有系爭土地均無合 法權源，原告係系爭土地所有人，自得依民法第767 條規定 ，請求被告拆除系爭建物，並返還系爭土地。
㈡又被告林呂通將系爭土地出租予被告聯達公司，自92年8 月 1 日起至95年8 月31日止共37個月，每月向被告聯達公司收 取租金新臺幣（下同）50,000元共計1,850,000 元；自95年
9 月1 日起至100 年8 月31日止共60個月，每月租金62,000 元，共計3,720,000 元；自100 年9 月1 日起至102 年7 月 31日止共23個月，每月租金73,000元，共計1,679,000 元。 ；加計加計102 年8 月1 日至同年月8 日租金18,838元。換 言之，自92午8 月1 日起至102 年8 月8 日止，被告林呂通 向被告聯達公司收取租金總計7,267,838 元（計算式：1850 ,000＋3,720,000 ＋1,679,000 ＋18,838＝7,267,838 ）。 系爭土地遭到被告無權占有之面積為612.97平方公尺，以1 平方公尺折算0.3025坪計算為185.42坪，另被告林呂通及聯 達公司之租約載明出租之面積為400 坪，故原告依據民法第 185 條共同侵權行為之規定，請求被告林呂通及聯達公司連 帶給付相當租金之不當得利3,369,006 元（計算式：7,267, 838 ×185.42÷400 ＝3,369,006 ）。及起訴狀繕本送達翌 日起至返還土地之日止，按月連帶給付原告33,839元（計算 式：73,000×185.42÷400＝33,839）。 ㈢為此，原告遂提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應將坐落 桃園縣龜山鄉○○段0000地號土地上，如附圖所示A（ 面積 126.50平方公尺）、B （面積6.80平方公尺）、C （面積47 9.67平方公尺) 之地上建物拆除，並將所占用之上開土地返 還原告。⒉被告應連帶給付原告3,369,006 元，及自起訴狀 繕本送達之翌日起至返還土地之日止，按月連帶給付原告33 ,839元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告林呂通則以：伊於92年8 月1 日將坐落桃園縣龜山鄉○ ○○段○○○○段0000○000 ○00000 地號（重測後為桃園 縣龜山鄉○○段0000○0000○0000地號土地）「土地及建物 」面積約400 坪出租予被告聯達公司時，即已明確告知，附 圖C 部分土地是別人之土地，不在承租範圍，是伊並無將原 告所有如附圖C 部分出租予被告聯達公司使用。被告聯達公 司自102 年4 月起迄今，均未依約按月給付租金，伊於102 年12月31日發函終止與被告聯達公司之租賃契約，被告聯達 公司亦於103 年1 月3 日收受該終止租賃契約之函文，被告 聯達公司是否占用或使用複丈成果圖C 部分土地，乃被告聯 達公司之自身行為，與被告無涉。另伊雖在附圖所指「林呂 通之鐵皮圍籬」處架設圍籬，但此舉係為防止第三人隨意傾 倒廢棄物，伊並無實際使用附圖C 部分，或將之出租予被告 聯達公司使用。伊所蓋之鐵皮建物雖有使用系爭土地如附圖 A 、B 部分土地面積133.3 平方公尺，然於計算A 、B 部分 相當於租金之不當得利時，應按申報地價年息5 ％計算，並 有5 年短期消滅時效規定之適用，亦應扣除伊另向其他地主 租用桃園縣龜山鄉○○段0000○0000○0000地號土地支付之
租金等語為辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回 。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、被告聯達公司則以：被告聯達公司係與被告林呂通訂立租賃 契約，約明承租範圍為400 坪，始使用系爭土地，並無原告 主張之侵權行為及不當得利之情形，且原告主張相當於租金 之不當得利，應以起訴前5 年為限等語為辯。並聲明：㈠原 告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：
㈠系爭土地之所有權人為原告。
㈡系爭系爭鐵皮建物為被告林呂通所搭建，並為該鐵皮建物之 所有權人。
㈢被告林呂通將系爭鐵皮建物出租予被告聯達公司作為廠房使 用，92年8 月1 日至95年8 月31日之租金為每月50,000元； 95年9 月1 日至100 年8 月31日之租金為每月62,000元； 100 年9 月1 日至103 年8 月31日之租金為每月73,000元。 ㈣系爭鐵皮廠房與圍籬占用系爭土地合計612.97平方公尺。 ㈤被告林呂通於92年8 月1 日與被告聯達公司締結之租賃契約 書所附附圖載有「別人的土地需有承租才能使用」。五、經本院與兩造整理並協議簡化之爭點為：
㈠上開租約中「別人的土地需有承租才能使用」之記載，是否 可作為被告林呂通未占用系爭土地之依據？
㈡原告請求被告返還相當於租金之不當得利，有無民法第126 條5 年消滅時效之適用？
㈢原告請求被告返還相當於租金之不當得利，計算標準有無土 地法第97條、第105 條之適用？是否應以系爭土地公告地價 之80％之申報地價作為計算依據？
六、茲就爭點分別論述如下：
㈠原告請求被告林呂通將系爭建物拆除，返還占用之系爭土地 ，應屬有據。
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767 條第1 項 前段、中段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土 地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無 權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實 無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實 證明之。
⒉經查，原告為系爭土地之所有人，除為兩造所不爭執外，有 系爭土地之土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第9 頁）。被 告於系爭土地上搭建圍籬，搭設鐵皮建物等情，業經本院於
102 年10月16日現場勘驗屬實，並囑託桃園縣中壢地政事務 所勘測結果，如附圖所示，被告林呂通搭建之鐵皮圍籬內土 地屬系爭土地者為612.97平方公尺（附圖編號A 部分：126. 5 平方公尺＋B 部分6.8 平方公尺＋C 部分479.67平方公尺 ＝612.97平方公尺），包含126.5 平方公尺之鐵皮建物（附 圖編號A 部分）及6.8 平方公尺之鐵棚（附圖B 部分），此 亦有土地複丈成果圖可證（見本院卷第106 頁）。 ⒊次查，被告林呂通與聯達公司於92年8 月1 日簽訂之租賃契 約書，雖有附有出租範圍圖一張，並註明「別人的土地需有 承租才能使用」（租賃契約見本院卷第61頁至第63頁、出租 範圍圖見本院卷第64頁）。然依附圖所示，林呂通之鐵皮圍 籬有部分搭建在系爭土地，並圍出如附圖所示之編號C 空地 ，被告林呂通空言辯稱為了防止他人亂倒垃圾才搭設鐵皮圍 籬、占有附圖所示編號C 係被告聯達公司之行為云云，顯不 足採信。至於被告聯達公司雖與被告林呂通訂有租賃契約， 然該租賃契約僅發生債權債務之法律效果，基於契約關係（ 債之關係）之相對性，契約所生的權利義務，僅在契約當事 人間有其效力，第三人不得主張契約所生的權利，契約當事 人亦不得對第三人主張其權利，第三人更不因他人之契約而 負擔義務。換言之，被告聯達公司亦不得以該租賃契約作為 取得占有系爭土地之合法權源，故被告林呂通及聯達公司就 系爭土地均為無權占有，亦堪認定。
⒋再查，被告林呂通業已於103 年2 月16日自行拆除附圖所示 「林呂通之鐵皮圍籬」，並經原告陳報在案（見本院卷第 170 頁、第171 頁），被告聯達公司亦已於103 年1 月31日 遷離系爭土地，有拆除設備明細（見本院卷第166 頁）、現 場相片4 張（見本院卷第169 頁、第169 頁背面）可證，觀 諸前揭現場相片，現場僅有閒置無人使用之鐵皮廠房，堪認 僅有被告林呂通無權占有系爭土地如附圖所示之編號A 鐵皮 建物及編號B 鐵棚，至於編號C 之空地，業已無無權占有之 情形。
⒌又查，系爭土地上有貨櫃及白鐵水塔各1 個（見本院卷第16 9 頁背面編號4 之相片），被告林呂通及聯達公司均否認為 其所有，原告則未舉證證明上揭貨櫃及白鐵水塔確為被告林 呂通或聯達公司用以占用系爭土地，故被告林呂通及聯達公 司均不負有移除該貨櫃及白鐵水塔之義務，併敘明之。 ⒍綜此，附圖所示編號A 鐵皮建物、編號B 鐵棚無權占有系爭 土地，原告得依民法第767 條第1 項前段、中段規定，請求 被告林呂通將編號A 鐵皮建物、編號B 鐵棚拆除，返還系爭 土地予原告，洵堪認定。被告聯達公司因非上揭編號A 鐵皮
建物、編號B 鐵棚之所有人，亦無事實上之處分權，原告請 求被告聯達公司拆除鐵皮建物、鐵棚應屬無據。 ㈡原告得依不當得利之法律關係，請求被告林呂通返還租金之 不當得利。
⒈無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書分別定有明文。又依不當得利之法則請求 返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損 害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益 為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61 年臺上字第1695號判例參照）。無權占有使用他人之物時， 其所受利益應為占有使用本身，「相當的租金」乃原受利益 依其性質不能返還時應償還的價額。
⒉承上㈠所述，被告林呂通並無占有使用系爭土地之權源，而 受有租金之不當得利，致原告受有損害。故原告主張被告林 呂通應給付原告至拆除鐵皮建物、鐵棚，返還占用之系爭土 地之日止相當於租金之不當得利，即為可取。
⒊原告得請求被告林呂通給付如下所示之不當得利。 ⑴土地法第105 條準用同法第97條所定，建築基地之租金，按 申報價額年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言 ，並非必須照申報地價額年息百分之十計算（最高法院46年 臺上字第855 號判例參照）。如原告已舉證被告所受利益大 於上開租金數額，自得請求被告返還實際所受利益，蓋不當 得利所稱之利益應係實際所得利益，而非可得或應得之利益 。
⑵被告林呂通業已於103 年2 月16日自行拆除附圖所示「林呂 通之鐵皮圍籬」，僅有被告林呂通無權占有系爭土地如附圖 所示之編號A 鐵皮建物及編號B 鐵棚，至於編號C 之空地， 業已無無權占有之情形，均經本院認定如上。編號A 鐵皮建 物占用系爭土地面積126.5 平方公尺、編號B 鐵棚占用系爭 土地面積6.8 平方公等情，為兩造所不爭執，並有複丈成果 圖為證，自堪認為真正，原告僅得請求上訴人占用部分，非 以系爭土地全部面積計算，亦堪確定。
⑶系爭土地自95年9 月1 日至100 年8 月31日之租金為每月62 ,000元；100 年9 月1 日至103 年8 月31日之租金為每月73 ,000元，為兩造所無異詞，復有租賃契約書可佐（見本院卷 第14頁至第22頁）；則被告林呂通實際上受有如租賃契約所 載之租金利益，以該租金收入計算不當得利為適當，堪予認 定，本件起訴狀繕本於102 年8 月15日送達被告林呂通，亦
有送達證書可稽（見本院卷第28頁）。
⑷被告林呂通應給付之不當得利：
①按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一 年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而 消滅，民法第126 條定有明文。又無法律上之原因而獲得相 當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人返還利益請求 權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效 之租金之利益，不得依不當得利之法則，請求返還（最高法 院65年度第5 次民庭庭推總會議決定㈡參照）。故本件應以 起訴狀繕本送達被告林呂通之翌日即102 年8 月16日回溯5 年計算不當得利。
②97年8 月16日起至100 年8 月16日止共36個月，合計為2,23 2,000 元（計算式：62000 ×36＝0000000 ）；100 年8 月 17日起至102 年8 月16日止共24個月，合計為1,715,500 元 （計算式：62000 ×0.5 ＋73000 ×23.5＝0000000 ）。又 附圖所示編號A 、B 、C 部分占有系爭土地612.97平方公尺 ，被告林呂通與聯達公司之租賃契約約明出租範圍為400 坪 （見本院卷第10頁、第15頁、第20頁），以1 坪＝3.3058平 方公尺計算，400 坪為1322.32 平方公尺（計算式：400 × 3.3058＝1322.32 ）。是被告林呂通自97年8 月16日起至起 訴狀繕本送達之翌日102 年8 月16日止，應給付原告之不當 得利為1,829,889 元（計算式：【0000000 ＋0000000 】× 612.97/1322.32＝0000000 ，元以下四捨五入，下同）。 ③被告林呂通自102 年8 月16日起至拆除附圖所示編號A 鐵皮 建物及編號B 鐵棚之日止，應按月給付原告7,359 元（計算 式：73000 ×【126.5 ＋6.8 】/1322.32＝7359）。 ④原告請求在上開範圍部分，為有理由，超過部分，依法無據 。
⒋土地共有人未經其他共有人同意將整筆土地出租，該租約對 於其他共有人固不生效力，但租賃乃特定當事人間所締結之 契約，出租人不以所有人為限，故共有人超出其應有部分， 將整筆土地出租，該租約於為出租之共有人與承租人間仍然 有效，承租人有依約支付租金之義務，其既未受有相當於租 金之利益，他共有人自不得依不當得利之規定對該承租人為 返還利益之請求（最高法院83年台上字第1139號判決意旨參 照）。於本案被告林呂通既與聯達公司締結有租賃契約，被 告聯達公司負有依約支付租金予被告林呂通之義務，被告聯 達公司既未受有租金之利益，自毋庸對原告負有返還不當得 利之義務，故原告請求被告林呂通及聯達公司應連帶給付上 揭所示之不當得利金額，應非有據。
七、綜上所述，原告主張其係系爭土地之所有人，而被告林呂通 所有如附圖所示編號A 鐵皮建物、B 鐵棚分別占有系爭土地 。爰依民法第767 條規定，請求被告林呂通將前揭占用土地 之鐵皮建物、鐵棚拆除，並將渠所占用之土地返還予原告， 另依不當得利之法律關係請求被告林呂通給付金額於如上六 、㈡所示部分，均為有理由，應予准許。至超過部分，為無 理由，應予駁回。至兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及 免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌 定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之 駁回而失所依據，不予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證 ，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項但 書。
中 華 民 國 103 年 3 月 28 日
民事第一庭 法 官 高維駿
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 3 月 28 日
書記官 洪啟偉
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