臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第564號
原 告 劉俊泓
訴訟代理人 蔡俊平
盧又陞
被 告 游純華
訴訟代理人 魏伯東
上列當事人間遷讓房屋等事件，經本院於民國103 年3 月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○號九樓房屋遷出並返還予原告，並自民國一０二年九月二十七日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）查訴外人台灣金融資產服務股份有限公司公告拍賣102 板 金職一字第185 號（法院案號：101 年司執木字第42431 號），原告於民國102 年8 月28日經拍賣程序得標（標別 ：甲），即新北市○○區○○段0000○號（含共同使用32 39建號）（下稱系爭建物），原告並獲發不動產權利移轉 證書。是以，原告已取得系爭建物之所有權，合先敘明。（二）惟查據拍賣公告標示之使用情形：債務人即被告游純華之 代理人表示本件拍賣標的系爭建物無增建亦無停車位，現 部分為被告游純華及其母親居住使用，其中一個房間出租 給被告游麗雪的女兒使用，包括公用區域之使用權，租約 從97年10月1 日至102 年9 月30日止；後不點交。原告已 寄送北門郵局存證信函通知債務人即被告游純華返還房屋 、而承租人即被告游麗雪租約到期不再續租。
（三）原告既已取得系爭建物之所有權，本得享有完整之使用、 收益權能，然被告至今仍無權繼續占有系爭建物，拒絕返 還，實已妨礙原告所有權之行使。按民法第767條規定： 「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權 ，準用之。」，本件原告對於系爭建物所有權之行使，既 因被告之無權占用行為而受到妨害，原告自得依前開民法 第767條規定，請求被告游純華、游麗雪遷出系爭建物， 並將之返還予原告。
（四）聲明：
1、被告應自系爭建物即新莊區建中街41巷4號9樓建物遷出，
並將之返還予原告。
2、被告應自權利移轉證書取得日即102年9月27日起至交屋日 止按月給付相當於租金之不當得利新臺幣（下同）20,000 元。
二、被告則以：
（一）按系爭建物為被告游純華及其母親所居住，游麗雪於系爭 建物遭法院查封拍賣時即已搬離，合先敘明。
（二）被告因下列理由，乃託請訴外人魏伯東先生與原告協商： 1、102年間，被告母親在所居住之系爭建物往生，依中國人 習俗，在往生後一年間被告母親仍居住於此處，故搬遷不 宜，此為中國人之基本孝道，被告於協商時已一再告知原 告今年5月底即會搬遷。
2、原告所買部分為不動產，故屋內之裝潢及動產仍屬被告所 有，今若拆除該等物品則必會造成房屋之慘不忍睹，對原 告來言，所花之再裝潢費用將極為高大，居於善意，被告 乃願以60萬元售予原告，內容明細可列單或拍照供原告參 酌。
（三）原告請求每月租金（不當得利）為20,000元，高出行情甚 多，實屬不合理：
1、被告自購屋後一直居住於系爭建物，故對系爭建物附近之 租賃行情甚為瞭解，本棟3 樓50多坪現承租者之租金為每 月18,000元，而建中街41巷5 號8 樓40多坪現承租者每月 之租金則為17,000元。
2、系爭建問僅19坪，準上之行情可知，系爭建物之租金大約 為18,000元/50坪*19坪＝6,840元。 3、原告之財產為空屋，必再投入一筆可觀之金額才可出租， 故請求每月之租金（不當得利）為20,000元實屬不合理。（四）聲明：
原告之訴駁回。
三、查被告為系爭建物之原所有權人，嗣因被告之債權人聲請拍 賣上開房地，原告於102年8月28日得標買受系爭建物及其坐 落之土地，本院並於同年9月27日核發權利移轉證書，原告 自為系爭建物之所有權人，為兩造所不爭執，並有原告提出 之本院不動產權利移轉證書、系爭建物登記第一類謄本為證 ，堪信為真實。
四、應審酌原告依民法第767條及第179條之規定，請求被告將系 爭建物遷讓返還原告，及自權利移轉證書取得日即102年9月 27日起至交屋日止，按月給付原告20,000元，有無理由？（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權
之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。 次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地 所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者， 土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占 有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高 法院85年度台上字笫1120號裁判意旨參照）。又按「以無 權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物 有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者 ，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其 取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則 應認原告之請求為有理由」（最高法院72年度台上字第15 52號判決意旨參照）。
（二）本件原告主張其為系爭建物之所有權人，被告無權占有， 請求被告返還系爭建物，被告對於其占有系爭建物之事實 並不爭執，僅以其母親過世未滿一年，請求與原告協商居 住至103年5月底，且系爭建物屋內之裝潢及動產仍屬被告 所有，被告願以60萬元售予原告等語置辯，是本件自應由 被告就其占有系爭建物係有正當權源之事實負舉證責任。 經查，本件被告雖以前詞抗辯，惟並未能充足舉證其有正 當占有系爭建物權源之事實，從而原告主張被告無權占有 系爭建物之情，應屬正當可信。是原告請求被告將系爭建 物騰空遷讓返還予原告，自屬有據，應予准許。（三）次按無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於 租金之利益，為社會通念（最高法院61年度台上字第1695 號判例意旨參照）。就權利人而言，如無反證，其所受損 害自與租金相當，兩者同以租金數額為據（最高法院58年 度台上字第3717號裁判意旨參照）。查原告於102 年9 月 27日取得系爭建物所有權後，被告無正當權源仍占有系爭 建物，受有使用系爭建物之利益，並致原告受有損害，故 原告依民法第179條規定，請求被告給付自102年9月27日 起至返還之日止相當於租金之不當得利，即屬有據。茲就 原告請求給付之數額審究如下：
1、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。所謂土 地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地 價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定 之價額而言。而依土地法第148 條規定，土地所有權人依 土地法所申報之地價為法定地價。則土地法第97條第1 項 所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。而房屋之 申報價額，因目前市縣地政機關並未進行估定，故無房屋
之申報價額可資認定，揆諸上開規定，本院以不動產權利 移轉證書所載，系爭建物拍定金額為3,990,000 元，作為 系爭房屋之價值，以玆計算系爭房屋租金，並無不可。 2、本院審酌系爭建物坐落之土地即新北市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地）102 年度公告地價為22,800元 / 平方公尺。又按舉辦規定地價或重新規定地價時，土地 所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八 十為其申報地價，平均地權條例第16條前段亦規定明確。 是系爭土地申報地價為18,240元，面積2,730.08平方公尺 ，原告所有權權利範圍為96/10000，有土地登記謄本可稽 ，是系爭土地申報地價總價為478,048 元（2,730.08平方 公尺×18,240元×96/10000＝478,048 元，元以下四捨五 入），合計土地及建物申報總價為4,468,048 元（計算式 ：3,990,000 元＋478,048 元＝4,468,048 元）。本院依 職權以網路地圖查詢系爭房屋地理位置，斟酌該系爭土地 、建物附近生活機能，認原告因被告等無權占有系爭土地 、建物所受之損害，按系爭土地申報地價年息6%計算為允 當，亦即，原告得請求被告每月相當於租金之不當得利金 額應為22,340元（計算式：4,468,048元×6%÷12個月＝ 22,340元，元以下四捨五入）。惟原告於本件僅請求被告 自系爭建物權利移轉證書取得日即102年9月27日起至交屋 日止，按月給付原告20,000元，自屬有據，應予准許。（四）至於被告主張原告所買部分為不動產，故屋內之裝潢及動 產仍屬被告所有等語，經查，動產因附合於不動產而歸不 動產所有人取得其所有權者，以動產因附合而成為不動產 之重要成分為要件。若附合後仍獨立於不動產之外者，不 動產所有人尚不能取得動產之所有權。所以，屋內之裝潢 及動產如附合於系爭不動產，則歸系爭不動產所有人取得 其所有權，被告自不得拆除；附合後仍獨立於系爭不動產 之外者，系爭不動產所有人尚不能取得該動產之所有權， 被告自得搬離；能否拆除或搬離係執行事項，並非本件應 審酌事項，併此敍明。
六、綜上所述，原告請求：「被告應自系爭建物遷出，並自權利 移轉證書取得日即102年9月27日起至交屋日止，按月給付原 告20,000元。」，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求， 為無理由，應予駁回。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 103 年 3 月 31 日
民事第二庭 法 官 張谷輔
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 3 月 31 日
書記官 尤秋菊