臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第2598號
原 告 張志烈
訴訟代理人 謝秉原律師
被 告 周萬子
訴訟代理人 周為蓁
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國103年3月14日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○段○○○地號土地上如附圖A、B、C斜線所示部分面積合計四十平方公尺之建物拆除，將該部分土地返還原告。
被告應給付原告新台幣貳拾柒萬陸仟壹佰玖拾叁元，及自民國一百零三年三月八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；暨自民國一百零二年八月三十日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新台幣伍仟伍佰捌拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新台幣壹佰柒拾伍萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣伍佰貳拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告為新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭546號土 地）之所有權人。緣民國94年間，訴外人即新北市○○區○ ○段000地號土地（下稱553號土地）之所有權人李茂枝以新 北市○○區○○街00號房屋坐落於其553號土地為由，對訴 外人張明正提出訴訟（鈞院94年度訴字第1252號），經鈞院 函請新北市中和地政事務所對新北市○○區○○街00○00○ 00○00號等房屋，及新北市永和區中信段546、547、553、 552、551、550等地號土地複丈測量後，依該複丈成果圖， 原告方確認被告所有新北市○○區○○段0000○號，即門牌 號碼新北市○○區○○街00號房屋（下稱系爭22號房屋）占 用原告所有之系爭546號土地。經原告多次與被告協商返還 事宜，被告均未加理會。而查被告占用原告之系爭546號土 地，並未經原告同意，亦無任何合法占用之權源，原告依民 法第767條第1項規定，自得請求被告將占用系爭546號土地 如附圖所示斜線部分，面積40平方公尺之建物拆除，將該土 地返還原告。
㈡又被告占用原告系爭546號土地40平方公尺，可獲得相當於
租金之利益，故原告得依不當得利請求相當於租金之利益。 經查系爭土地距離頂溪捷運運站約2分鐘步行路程，系爭546 號土地商業價值甚高，且被告占用系爭546號土地之系爭22 號房屋又做店面使用，可獲之利益亦屬甚豐，故請求以系爭 546號土地申報地價年息10%計算之不當得利。而系爭546號 土地最近5年之申報地價平均為每平方公尺新臺幣（下同） 17,664元，故被告於起訴前5年所獲得相當於租金之不當得 利為每月5,888元（17,664元×40平方公尺×10%÷12月＝5, 888元；元以下四捨五入），5年之相當於租金之不當得利為 353,280元。
㈢並聲明：（見本院訴字卷第125、131頁） ⒈被告應將坐落系爭546號土地上，如附圖所示斜線部分之建 物（面積40平方公尺）拆除，將該土地返還原告。 ⒉被告應給付原告353,280元，及自103年3月7日所提民事準備 書⑴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ⒊被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第⒈項土地之日止， 按月給付原告5,888元。
⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠被告於65年間，購買擁有政府核發之系爭22號房屋及土地， 依據系爭22號房屋之門牌整編紀錄，系爭22號房屋是興建於 48年間之合法建物。
㈡整排新北市永和區中信段7筆土地造成位移（1041、546、54 7、553、552、551、550地號）源起於75年間土地重測造成 土地位移，並非被告蓄意占用原告系爭546號土地。 ㈢原告於97年11月間購買系爭546號土地並完成過戶登記，然 而原告所買新北市○○區○○街00號房屋（下稱20號房屋） 並無合法之建物權狀，只有稅籍編號，故被告購買時已瞭解 此一情況，原告購買系爭546號土地及20號房屋後，一直居 住於該處，1樓出租與麵包店收租金。原告購買系爭546號土 地時，已知此一情況，卻未立即與被告協談，因政府辦理土 地重測後，位移之房屋及土地共有7筆，原告為第2筆，被告 為第3筆，而事後原告告知被告，只要第1筆土地之地主（10 41地號）沒異議，原告就不會有異議，第1筆土地之地主希 望都市更新改建解決問題，所以至今一直沒異議。 ㈣被告覺得諸多不妥，於101年7月間委任建築師向新北市政府 工務局辦理建照事宜，打算主動重建房屋於位移後之土地上 ，並且親自到新北市政府工務局陳述，然而該局承辦人員藉 故以諸多理由拖延，且擱置此文件，故至今一直無法取得建 照，令被告左右為難。原告已向新北市政府工務局提出事實
經過並陳情，請該局協助此7筆土地之房屋所有權人辦理房 屋重建於位移之土地上，並核發建照，至今亦毫無音訊。 ㈤本件新北市中和地政事務所如附圖所示之測量結果，與94年 間鈞院94年度訴字第1252號民事事件測量被告系爭22號房屋 占用系爭546號土地之面積部分沒有太大異樣。但本件新北 市中和地政事務所人員在測量當天研判被告系爭22號房屋有 改建，不知其研判從何而來。新北市中和地政事務所就系爭 22號房屋發給被告合法建物權狀約為10.85坪（35.81平方公 尺×0.3025），並表示土地沒有位移，則為何測量結果，被 告系爭22號房屋全部都坐落在原告系爭546號土地上，故被 告認為土地有位移。新北市中和地政事務所應就被告之疑慮 ，即土地重測後有無位移、被告系爭22號房屋合法建物權狀 如何發給為說明。且系爭546號土地與547號土地於重測後， 面積均多出約1.5坪至2坪。又原告在測量當天也向地政機關 人員表示原告之復興街20號房屋有改建，所以請原告提出當 初改建之證據，以讓被告知悉原告是如何改建。 ㈥答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：（見本院訴字卷第132頁） ㈠原告於97年11月5日以買賣為原因登記取得系爭546號土地， 而為系爭546號土地之所有權人，系爭546號土地重測前之地 號為龜崙蘭溪州段頂溪洲小段192-3地號，並有土地登記謄 本附卷可稽（見本院訴字卷第19至20頁）。 ㈡被告於65年9月27日以買賣為原因登記取得系爭22號房屋， 而為系爭22號房屋之所有權人，並有系爭22房屋之建物登記 謄本附卷可稽（見本院訴字卷第21頁）。
㈢被告於65年6月23日向訴外人許韻珠購買重測前台北縣永和 鎮（已改制為新北市○○區○○○○○○段○○○○段0000 00地號土地全部，並於65年9月27日辦理所有權移轉登記， 而為上開土地所有權人，上開土地重測後之地號為中信段54 7地號（下稱547號土地），並有土地買賣所有權移轉契約書 影本、上開2筆土地登記謄本影本附卷可稽（見本院訴字卷 第16-1、16-2、22、52、53頁）。 ㈣系爭22號房屋經本院履勘現場，及囑託新北市中和地政事務 所依現有地籍圖套繪測量結果，其占用系爭546號土地如附 圖所示A、B、C斜線部分，面積合計40平方公尺，並有本院 勘驗筆錄、新北市中和地政事務所103年1月14日新北中地測 字第0000000000號函附之土地複丈成果圖在卷可稽（見本院 卷第59至62頁、第74、75頁）。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞
者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又以無權 占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對於原告就其物有 所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原 告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占 有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告 之請求為有理由，有最高法院72年度台上字第1552號判決意 旨可資參照。本件原告依民法第767條第1項規定請求被告返 還系爭土地，被告則以：系爭22號房屋占用原告系爭546號 土地，係因系爭546號土地與被告所有之547號土地等7筆土 地，前於政府辦理土地重測時發生位移所造成，並非被告無 權占用等前揭情詞為辯。是應由被告就其所辯負舉證之責。 經查：
㈠查原告所有系爭546號土地，及被告所有547號土地於74、75 年間辦理地籍圖重測前，分別為龜崙蘭溪段頂溪小段192-3 、192-10地號，已如前述。次查：本院94年度訴字第1252號 訴外人李茂枝與本件被告周萬子等人間返還土地事件審理時 ，曾囑託地政機關依現有地籍圖套繪測量被告所有系爭22號 房屋及併連之復興街24、26、28號房屋實際坐落土地之位置 及面積結果，被告所有系爭22號房屋大部分坐落於原告所有 系爭546號土地上（占用面積38.24平方公尺），部分坐落於 被告之547號土地（占用面積25.29平方公尺），部分坐落於 他人所有同段553號土地（占用面積2.55平方公尺），有新 北市中和地政事務所96年6月27日北縣中地測字第000000000 0號函附之土地複丈成果圖附於該民事卷可證，業經本院調 閱上開民事歷審卷（見該民事一審卷二第41、42頁）。換言 之，依現有地籍圖，原告系爭546號土地與被告547號土地之 界址，係位於被告系爭22號房屋之屋內，而非以系爭22號房 屋與復興街24號房屋間之牆壁為界。
㈡再查，系爭22號房屋雖有辦理保存登記，惟其登記謄本登載 該房屋為磚造一層樓之平房，面積為35.81平方公尺，坐落 之土地地號為被告所有547號土地，並非坐落於系爭546號土 地（見本院卷第21、112頁建物登記謄本、人工作業登記簿 影本）。而經本院向新北市中和地政事務所調取系爭22號房 屋之建物測量平面圖結果，經該所以103年1月20日新北中地 資字第0000000000號函覆以：因該所於65年自新北市板橋地 政事務所搬遷成立時，有部分圖面因此遺失，故無法提供該 建物測量平面圖；該建物依該所地籍資料庫於52年3月8日辦 畢第一次登記，當時人工登記簿即無登載建築完成日期，且 因年代久遠已無原案可稽等語，並檢送該建物人工登記簿影 本1份在卷（見本院卷第85頁、第110至112頁）。又經本院
履勘現場結果，經地政機關人員在場陳稱：系爭22號房屋現 況為鋼筋混凝土造（即加強磚造）2層樓建築，而非磚造， 研判有改建等語。被告則陳稱：其於65年間購買系爭22號房 屋時，即為加強磚造，房屋面寬亦未改變，至於房屋後方之 增建，及第2層之增建是其約於70年間以前所增建等語，有 本院勘驗筆錄附卷可稽（見本院卷第60至62頁）。是可知系 爭22號房屋於被告65年間購買當時之構造，已與52年間辦理 保存登記當時之構造不同。另依前開本院94年度訴字第1252 號民事卷內新北市中和地政事務所96年6月27日北縣中地測 字第0000000000號函附之土地複丈成果圖，可知系爭房屋坐 落於被告之547號土地之面積為25.29平方公尺（見上開民事 卷二第61頁），則縱僅以系爭22號房屋占用系爭546號土地 如本判決附圖所示A部分面積37平方公尺（即不含被告購買 後自行增建部分），再加上前開占用547號土地部分之面積 25.29平方公尺，合計為62.29平方公尺，與系爭22號房屋建 物登記謄本所登載之面積35.81平方公尺已明顯不同，相差 高達26.48平方公尺，可認系爭22號房屋已非原來辦理保存 登記當時之原有建物，而應有改建之情形。換言之，系爭22 號房屋原來已辦理保存登記之磚造一層樓平房建物，研判應 已滅失不存，現有22號房屋應為改建後未辦保存登記之建物 。至於原建物滅失當時之建物所有權人未依土地登記規則申 辦消滅登記，為另一問題，並不能因此認改建後之22號房屋 屬有辦理保存登記之建物。是自亦無法僅憑系爭22號房屋仍 為有保存登記之建物（即被告所辯其有建物所有權狀），即 推論現有系爭22號房屋之所以占用原告系爭546號土地，是 因為土地重測後位移之結果。
㈢且經本院向新北市中和地政事務所函詢系爭546號土地與547 號土地重測前後是否有位移之情形，經該所以103年1月20日 新北中地測字第0000000000號函覆並無位移之情形（見本院 卷第81頁）。況上開土地於75年間辦理地籍圖重測時，系爭 546號土地當時之所有權人為訴外人張蕭碧蓮（見本院卷第 100至102頁重測前之土地登記簿）、547號土地所有權人為 被告（見本院卷第103至104頁重測前之土地登記簿）。而張 蕭碧蓮及被告於重測時均曾到場指界，地籍調查表上則記載 系爭546號土地與547號土地之界址均在屋內無法指界，請參 照舊地籍圖施測等語，並經蕭碧蓮及被告在指界人欄位蓋章 ，有新北市中和地政事務所以103年1月20日新北中地測字第 0000000000號函檢送之地籍調查表影本2紙附卷可稽（見本 院卷第81至83頁）。是倘現有系爭22號房屋於土地重測前， 本即全部坐落於547號土地上，並未越界，則系爭546號土地
與547號土地之界址應不在系爭22號房屋屋內，而是在系爭 22號房屋與相鄰之復興街24號房屋間之牆壁，則蕭碧蓮及被 告均自行到場指界，何以其等所指之界址不是標示為牆壁， 而係標示在屋內？顯見已改建之系爭22號房屋於辦理地籍圖 重測之前，即已經越界坐落在相鄰之系爭546號土地上。是 被告謂系爭22號房屋是重測後土地位移始造成占用系爭546 號土地云云，並不足採。
㈣況系爭546號土地與547號等相鄰6筆土地之界址糾紛，曾經 臺北縣永和地籍圖重測地區界址糾紛協調委員會於75年4月 10日依土地法第59條第2項規定予以調處，調處結果認為： 應以參照舊地籍圖協助指界之界址作為系爭546號土地與547 號土地之界址，並據以辦理地籍圖重測，該調處筆錄已併同 依調處結果計算各地號土地之面積清冊送達各土地所有權人 收受，嗣臺北縣中和地政事務所即依據前述調處結果，再度 通知各土地所有權人到場協助指界後辦理地籍圖重測，該地 籍圖重測結果於75年5月1日經公告確定，且土地所有權人迄 今均未向司法機關就相鄰土地提起確認界址訴訟，此有臺北 縣中和地政事務所96年2月14日北縣○地○○○0000000000 號函及所附臺北縣政府95年4月17日75北府地一字第120170 號、第120171號、第120172號、第120173號函暨調處筆錄（ 按：系爭546號土地與547號土地為第2案之4）、地籍圖重測 結果清冊、現場協助指界紀錄（第2之1、2、3、4案）各4份 、地籍調查表10份、掛號郵件收件回執8紙、同地政事務所 96年2月16日北縣中地測字第0000000000號函及所附重測前 後土地標示暨面積對照表1紙、土地登記公務用謄本暨土地 登記簿各6份附於本院94年度訴字第1252號民事卷內可查（ 見上開民事卷一第196至241頁、第242至243頁、第261至284 頁）。則前述界址糾紛協調委員會調處結論認「應以參照舊 地籍圖協助指界之界址作為相鄰土地間之共同界址，並據以 辦理地籍圖重測」，而地政機關亦依該調處結果通知上開土 地所有權人再次到場協助指界，嗣據以辦理之地籍圖重測結 果經公告後，迄未見蕭碧蓮或被告申請複丈或提起確認界址 訴訟，顯見現有地籍圖確係依照舊地籍圖進行測繪無訛。且 被告復未舉證證明重測前、後之地籍圖，關於上開土地間之 界址有何二致，僅辯以：重測後之系爭546號土地與547號土 地面積均有增加約1.5坪至2坪等語。然「地籍圖之重測，因 其測量技術及使用儀器遠較日據時期精密優良，又數十年來 ，土地因人為或天然地形變遷，界址與原地籍圖不符，加以 複丈時誤差之配賦，乃使重測前後土地面積發生增減，成為 必然事實。…按土地之四至界址以所有權人最明悉，為期施
測結果確實無誤，並使鄰地所有權人免受損害，辦理重測時 ，由土地所有權人到場指界，並設立界標，地政機關依據所 有權人指界範圍，測定各宗土地位置、形狀、大小，其面積 實為界址範圍決定之結果，就所有權人言，其財產並未變更 ，依歷年辦理重測成果統計，重測前後面積發生增、減者， 各約佔三分之一，…。且徵之德、日、瑞等重測有成效國家 ，其政府與人民對土地面積，均以尊重事實為由，向無追補 地價之先例。…」此有內政部74年9月9日台內地字第340883 號函在卷可參（見本院訴字卷第84、84-1頁）。是因測量技 術之不同，致重測前後土地面積不同，如係在合理誤差範圍 內，即不能因此面積之不同而認土地發生位移。本件系爭54 6號土地重測前、後之面積分別為55平方公尺、59平方公尺 ，僅相差4平方公尺；547號土地重測前、後之面積分別為48 平方公尺、53平方公尺，僅相差5平方公尺，此有新北市政 府中和地政事務所以96年2月16日北縣中地測字第000000000 0號函檢送之上開土地重測前、後土地標示暨面積對照表附 於本院94年度訴字第1252號民事卷可稽（見上開民事卷一第 261頁），是其差異不大，均應屬合理之誤差範圍，堪認現 有地籍圖與舊地籍圖所標示該等土地之位置及界址應係相符 ，並無位移之情事。從而，本件本院囑託新北市中和地政事 務所依現有地籍圖實地測量套繪系爭22號房屋坐落土地之位 置及面積，即應與依舊地籍圖測量套繪之結果一致，當不致 發生依新、舊地籍圖為基準而異其測量結果之情事。 ㈤職是，被告抗辯系爭22號房屋占用原告系爭546號土地係因 土地重測後位移之結果為不足採。復按違章建築之讓與，雖 因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人 與讓與人間，如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建 築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院69年度台上字第69 6號判決意旨參照）。查經改建後之系爭22號房屋雖未辦理 保存登記，惟系爭22號房屋既經被告買受而取得該房屋事實 上之處分權，而系爭22號房屋確實占用系爭546號土地如附 圖A、B、C斜線所示位置及面積，被告又未能舉證證明其占 有系爭546號土地有何正當權源，則原告本於所有權人地位 ，依民法第767條第1項物上請求權，請求被告應將坐落系爭 546號土地如附圖A、B、C斜線所示，面積40平方公尺之建物 拆除，將該部分土地返還原告，即屬有據。
五、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額 ，民法第179條前段、第181條後段分別定有明文。又無權占 有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀
念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。本件被 告無權占有原告所有系爭546號土地如附圖所示A、B、C斜線 部分，面積合計40平方公尺（計算式：37平方公尺＋2平方 公尺＋1平方公尺＝40平方公尺），而獲有相當於租金之利 益，並致原告受有損害，應堪認定，是原告依不當得利之法 律關係，請求被告返還相當於租金之不當得利，即非無據。 再按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建物申報總 價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。本院審酌 系爭546號土地位於頂溪捷運站後方，周遭多為低矮之1、2 樓平房，旁邊為市場，此經本院於103年1月9日履勘現場時 查明無訛，有本院勘驗筆錄在卷可憑（見本院卷第60至62頁 ），其交通便利，生活機能亦佳，地理位置堪稱良好，是依 該土地之位置、工商繁榮程度、利用基地之經濟價值及所得 利益，並參酌鄰地中信段553地號土地遭占用經本院94年度 訴字第1252號及台灣高等法院97年度上字148號判認相當於 租金之不當得利以年息8%為適當確定；鄰地中信段552地號 土地遭占用亦經本院98年度訴字第1677號及台灣高等法院99 年度上字148號判認相當於租金之不當得利以年息8%為適當 確定，有上開判決書在卷可參（見本院訴字卷第26至34頁、 第134至140頁），因認本件原告請求以申報地價總額年息10 %計算之不當得利，尚屬過高，應以年息8%計算，始為允當 。查系爭546號土地之申報地價96年1月起為每平方公尺16, 720元、99年1月起為每平方公尺16,880元、102年1月起為每 平方公尺20,960元，並有系爭546號土地地價第一類謄本附 卷可稽（見本院訴字卷第36、46頁）。是原告得請求被告給 付起訴前5年（自97年7月12日至102年7月11日本件訴訟繫屬 前一日止）相當於租金之不當得利合計為276,193元（計算 式：⒈97年7月12日至98年12月31日共1年又173日，16,720 元×40㎡×8%×1年＋16,720元×40㎡×8%×173/365年＝ 53,504元＋25,359元＝78,863元。⒉99年1月1日至101年12 月31日共3年，16,880元×40㎡×8%×3年＝162,048元。⒊ 102年1月1日至102年7月11日共192日，20,960元×40㎡×8% ×192/365年＝35,282元。78,863元＋162,048元＋35,282元 ＝276,193元。元以下四捨五入）；原告得請求被告自起訴 狀繕本送達被告翌日即102年8月30日（見本院板調字卷附送 達證書）起至返還土地之日止，按月給付原告之不當得利為 5,589元（計算式：20,960元×40㎡×8%÷12月＝5,589元） 。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告應將坐 落系爭546號土地上，如附圖A、B、C所示斜線部分之建物（
面積40平方公尺）拆除，將該部分土地返還原告，及依民法 第179條不當得利規定請求被告給付276,193元，及自103年3 月7日所提民事準備書⑴狀繕本送達被告翌日即103年3月8日 （見本院訴字卷第131頁）起至清償日止按年息5%計算之法 定遲延利息，並自102年8月30日起至返還上開土地之日止按 月給付原告5,589元，為有理由，應予准許。逾上開部分之 請求，則無理由，應予駁回。
七、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核原告勝訴部分，於 法尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並職權酌定相 當之擔保金額准被告供擔保後免為假執行。至原告敗訴部分 ，其假執行之聲請則失所附麗，應併駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附 此敘明。
結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 3 月 31 日
民事第四庭 法 官 黃信樺
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 3 月 31 日
書記官 張美玉