臺灣新北地方法院民事判決 102年度簡上字第313號
上 訴 人 友和不動產有限公司
法定代理人 朱俊龍
訴訟代理人 朱柏璁律師
被 上訴 人 林姿伶
訴訟代理人 林世裕
上列當事人間給付違約金事件，上訴人對於中華民國102年8月21
日本院三重簡易庭102年度重簡字622號第一審判決提起上訴，本
院於103年2月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
㈠被上訴人於民國102年2月23日委託上訴人仲介被上訴人所有 坐落新北市○○區○○路000巷00號6樓房屋（下稱系爭房屋 ），並與上訴人簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭 契約），委託期間自102年2月23日至102年5月31日止，委託 銷售金額為新臺幣（下同）920萬元。又同時簽訂委託銷售 契約書內容變更附表（下稱變更附表），更改委託銷售總價 額為850萬元。後於102年2月26日訴外人即買方李義雄與上 訴人簽訂不動產買賣意願書及確認書，同意以850萬元承購 被上訴人所有系爭房屋，並交付斡旋金10萬元予上訴人。經 上訴人回報被上訴人，被上訴人同意出賣，被上訴人遂於不 動產買賣意願書簽名，並簽定定金收據（上開斡旋金10萬元 轉為買賣價款之定金，先由上訴人保管，於簽約後始匯入履 約保證專戶），且約定於102年3月2日由買賣雙方簽訂不動 產買賣契約。詎被上訴人於102年3月2日簽約當日未到場， 經上訴人多次聯絡，均未獲置理，則被上訴人與買方李義雄 無法簽訂不動產買賣契約，顯係因可歸責於被上訴人之違約 事由所致。
㈡被上訴人辯稱伊受到訴外人即上訴人公司業務王嘉煒詐騙， 始於不動產買賣意願書及定金收據上簽名云云，然為上訴人 所否認，被上訴人自應就此負舉證責任。被上訴人豈可以上 訴人具有專業不動產經驗及知識為由，即將其應負之舉證責 任轉置予上訴人。
㈢被上訴人於102年2月23日簽訂系爭契約及變更附表後，於5 日內即102年2月27日自願簽訂不動產買賣意願書及定金收據 ，為被上訴人所不否認。被上訴人辯稱伊曾於102年2月25日 向上訴人反應契約金額仍有疑義云云，惟據上訴人工作記錄
，於102年02月23日至同年月27日期間，上訴人並未接獲被 上訴人對契約金額有提出任何質疑，上訴人首次聽聞被上訴 人此類質疑，是在被上訴人簽定上開契約後，而非事前，並 以之拒絕後續簽約動作，上訴人實懷疑被上訴人係因娘家家 人，於事後認為系爭房屋出售金額過低，才藉詞拒絕履約。 況於102年2月27日當天，被上訴人親簽不動產買賣意願書及 訂金收據時，其配偶亦同在場，當時被上訴人並有徵詢其配 偶之意見，其不但表示同意且未提出任何疑義。又系爭房屋 為泰山十八甲重劃區首批建物，屋齡約10年左右且裝潢老舊 ，總面積為26.57坪，因系爭房屋之所在地處於重劃區角落 位置，將買賣總價850萬元扣除車位價額約120萬後，系爭房 屋每坪單價約為27.47萬元。由內政部不動產交易實價查詢 服務網結果可知，系爭房屋附近房屋成交行情，平均約每坪 單價為27.3萬元，被上訴人稱有低價賣出之情事，亦非事實 。
㈣被上訴人復辯稱伊委託銷售契約書審閱期間不足云云。觀諸 系爭契約，其上訂定3天審閱期限，在被上訴人於102年2月 23日簽署系爭契約，至102年2月27日簽署不動產買賣意願書 及定金收據之間，期間至少5天，若被上訴人反悔不願委託 上訴人就系爭房屋代為銷售，本可於102年2月26日上訴人回 報居間成交時，抑或於102年2月27日簽署不動產買賣意願書 及定金收據時，向上訴人反應，而非在李義雄已支付斡旋金 且被上訴人亦簽署不動產買賣意願書後，始稱其係遭上訴人 詐騙。被上訴人雖辯稱系爭契約有顯失公平或有違背誠信原 則之情事，然被上訴人未具體指明系爭契約何約定有顯失公 平或有違背誠信原則之情事，則系爭契約仍有效存在。本件 違約金係系爭房屋買賣若成交，上訴人所得請求之服務報酬 ，且上訴人主要提供的服務為促成房屋成交，其餘服務均屬 附隨義務，是無酌減違約金之情等語。
㈤依兩造間系爭契約第7條第2項中段之規定：「如可歸責於甲 方（即被上訴人）事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返 還買方已付訂金，並按約定報酬即成交價百分之肆給付乙方 （即上訴人）做為懲罰性違約金。」（計算式：850萬元×4 /100＝34萬元）。爰依兩造間系爭契約之法律關係提起本訴 等語（上訴人於原審聲明：被上訴人應給付上訴人34萬元， 及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。原 審判決：被上訴人應給付上訴人15萬元，及自102年3月30日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。上訴人其餘之 訴及假執行之聲請均駁回。並就上訴人勝訴部分依職權宣告
假執行。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴。併為上 訴聲明：⒈原判決不利於上訴人之部分廢棄。⒉上開廢棄部 分，被上訴人應再給付上訴人19萬元，及自102年3月30日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被上訴人就其敗 訴部分未提起上訴，已確定）。
二、被上訴人則以：
㈠本件事實經過：兩造於102年2月23日簽訂系爭契約時，簽約 期間僅1小時，期間被上訴人當場向王煒嘉表示扣除相關費 用金額後，以850萬元出售系爭房屋，王煒嘉即填寫系爭委 託銷售契約，並表示相關細節一定會以被上訴人有利方面處 理，期間未提及服務費金額，且於伊未充分瞭解且同意下， 王煒嘉勾選『業已當場充分瞭解契約內容，無需另行攜回審 閱』，並要被上訴人在系爭契約上簽名。被上訴人於102年2 月25日對上訴人表示系爭契約內容之價金填寫方式易造成誤 會，被上訴人當時係表示欲實拿850萬元金額，委託契約變 更附表上金額欄後面括弧內應載為「含已扣除之4％服務費 」，惟上訴人僅表示必可賣得更高價格，無修改必要。嗣於 102年2月27日晚間，被上訴人接獲王煒嘉電話表示，有買方 願意購買該屋，王煒嘉並於當日晚上10時持其所稱定金之單 子要被上訴人簽名，被上訴人信任上訴人為一大型房仲公司 ，不疑有他，即在單子上簽名。
㈡被上訴人於定金收據上簽名實係上訴人惡意欺瞞成交金額， 致使被上訴人於錯誤情況下簽名：102年2月27日晚上8點多 ，被上訴人接獲王煒嘉電話，表示有人願意承買房屋，並告 知被上訴人晚上10點要拿單子給被上訴人簽名，被上訴人詢 問價金是否可實拿850萬元，王煒嘉稱沒問題，後來王煒嘉 騎車至被上訴人社區，未說明要簽什麼單子，僅表示『沒問 題了，簽名就可以了』，要被上訴人簽名即可，被上訴人不 疑有他即在單子上簽名，期間不到5分鐘，堪認被上訴人於 不動產買賣意願書、定金收據上簽名實係受到王煒嘉之詐騙 。又價金乃契約之主要成分，上訴人刻意曲解被上訴人表示 之金額（即被上訴人係欲實拿850萬元），被上訴人為一般 消費者，僅在11年前購置系爭房屋外，從未買賣其他不動產 ，因信任『台灣房屋』為大型房仲，始將系爭房屋交其出售 ，詎上訴人竟利用其專業優勢，罔顧被上訴人所堅持之出售 金額，利用其書寫契約之便，為不利被上訴人之解釋。再依 行政院資訊網101年10月29日內授中辦地字第0000000000號 內政部公告之『成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 』、92年6月26日0000000000號公告之『不動產委託銷售定 型化契約應記載及不得記載事項』，均記載契約審閱期至少
5日，不得少於3日。本件房屋委託銷售自簽訂系爭契約之日 即102年2月23日起至上訴人通知回報即102年2月27日止，期 間僅4日，被上訴人並未審閱定型化契約之審閱期間，且上 訴人逕自勾選捨棄被上訴人之審閱期間，致被上訴人誤認審 閱期間已簽名捨棄，而無法就定型化契約中有疑義部分，適 時為有利於己之主張，然被上訴人僅高職學歷，於系爭契約 之簽約，甚至在『不動產買賣願書』及『訂金收據』上簽名 ，其所面對的是具有專業不動產經驗及知識之上訴人，被上 訴人明顯居於締約之劣勢，依消費者保護法第11條之1規定 ，未構成契約條款，或依民法第247條之1第3、4款之規定， 該條款應屬無效。是被上訴人上開所為意思表示顯係有錯誤 或詐欺之情，依民法第88條、第92條規定得撤銷該部分之意 思表示。
㈢退步言，如鈞院認定被上訴人須負給付違約金的責任，也請 求審酌本件上訴人也利用被上訴人法律知識不足才誤簽上列 文件，且上訴人服務時間僅4日，倘系爭房屋買賣確實履行 ，上訴人尚需提供許多服務，然實際上，上訴人未再提供服 務，是上訴人請求原報酬34萬元不合理，符合違約金酌減之 條件，請求酌減違約金等語，資為抗辯。併為答辯聲明：駁 回上訴。
三、兩造不爭執之事實（堪信為真）：
兩造於102年2月23日簽立系爭契約、變更附表，由上訴人為 被上訴人仲介系爭房屋，委託銷售總價由920萬元變更為850 萬元，嗣買方李義雄於102年2月26日與上訴人簽訂不動產買 賣意願書及確認書，同意以850萬元承購被上訴人所有系爭 房屋，並交付斡旋金10萬元。經上訴人回報被上訴人，被上 訴人於102年2月27日在不動產買賣意願書、上列定金收據上 簽名，同意出賣系爭房屋，且約定於102年3月2日與買方簽 訂不動產買賣契約。惟被上訴人並未於102年3月2日辦理簽 約。並有系爭契約、變更附表、不動產買賣意願書、確認書 、上列買賣定金收據、存證信函附卷可稽（見本院102年度 司促字第12077號卷）。
四、兩造爭執要點為：㈠上訴人是否得依兩造間系爭契約之法律 關係，請求被上訴人給付按約定報酬即成交價百分之肆之懲 罰性違約金？㈡上列懲罰性違約金之約定，是否過高？若是 ，則應依法酌減為若干？茲就兩造爭點及本院得心證理由分 述如下：
㈠上訴人是否得依兩造間系爭契約之法律關係，請求被上訴人 給付按約定報酬即成交價百分之肆之懲罰性違約金？ ⒈按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。」，民事訴訟法第277條前段定有明文。又原告對於自己 主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實 並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明 之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855 號判例意旨參照）。查兩造於102年2月23日簽訂系爭契約、 變更附表，由上訴人為被上訴人仲介系爭房屋，委託銷售總 價由920萬元變更為850萬元，嗣買方李義雄於102年2月26日 與上訴人簽訂不動產買賣意願書及確認書，同意以850萬元 承購被上訴人所有系爭房屋，並交付斡旋金10萬元。經上訴 人回報被上訴人，被上訴人於102年2月27日在不動產買賣意 願書、上列定金收據上簽名，同意出賣系爭房屋，且約定於 102年3月2日與買方簽訂不動產買賣契約。惟被上訴人並未 於102年3月2日辦理簽約等情，既已如前述，堪認上訴人對 於自己主張之事實已盡證明之責，則依上列說明，被上訴人 自應就其所辯「兩造於102年2月23日簽訂系爭契約（含變更 附表）時，被上訴人當場向上訴人公司業務王嘉煒表示扣除 相關費用金額後，以850萬元出售系爭房屋，王煒嘉即填寫 系爭委託銷售契約，並表示相關細節一定會以被上訴人有利 方面處理，期間未提及服務費金額。被上訴人於102年2月25 日對上訴人表示系爭契約內容之價金填寫方式易造成誤會， 被上訴人當時係表示欲實拿850萬元金額，委託契約變更附 表上金額欄後面括弧內應載為「含已扣除之4％服務費」， 惟上訴人僅表示必可賣得更高價格，無修改必要。102年2月 27日晚上8點多，被上訴人接獲王煒嘉電話，表示有人願意 承買房屋，並告知被上訴人晚上10點要拿單子給被上訴人簽 名，被上訴人詢問價金是否可實拿850萬元，王煒嘉稱沒問 題，後來王煒嘉騎車至被上訴人社區，未說明要簽什麼單子 ，僅表示『沒問題了，簽名就可以了』，要被上訴人簽名即 可，被上訴人不疑有他即在單子上簽名」等情（為上訴人所 否認），負舉證之責任。
⒉變更附表第1條約定：「更改委託總價額為捌佰伍拾萬元整 （含4％服務費）。」，又上列定金收據第3條、第8條亦約 定：「買賣雙方同意買賣總價款為捌佰伍拾萬元」、「所有 款項（含定金）皆匯入履保專戶，服務費叁拾肆萬元也由履 保專戶中扣除。」等語，復參酌被上訴人除於該定金收據最 下方簽名以示同意外，並於該定金收據第8條之末尾空白處 簽名確認，足見系爭房屋之買賣總價款為850萬元，服務費 為34萬元，且服務費34萬元應從履保專戶中之買賣總價850 萬元扣除。此外，被上訴人就其上列所辯「簽訂系爭契約（ 含變更附表）時，上訴人業務員王嘉煒承諾被上訴人可實拿
850萬元，復於簽立不動產買賣意願書、上列定金收據時， 王煒嘉均為相同承諾」等情，亦未能舉證以實其說。是被上 訴人此部分之辯解及據以辯稱堪認被上訴人於不動產買賣意 願書、定金收據上簽名實係受到王煒嘉之詐騙，依民法第92 條規定得撤銷該部分之意思表示等語，均乏依據，自無可採 。
⒊按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以 內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定 者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構 成契約之內容。」，消費者保護法第11條之1第1項、第2項 定有明文。且內政部於92年6月26日公告之不動產委託銷售 定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第一條契約 審閱期間規定：「本定型化契約及其附件之審閱期間（不得 少於3日）違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消 費者得主張該條款仍構成契約內容。」，又依系爭契約所示 ，被上訴人於系爭契約首頁之上方勾選「業已當場充分瞭解 契約內容，無需另行𢹂回審閱」欄位，並於欄位旁之貴客簽 署欄簽名，足見被上訴人已表明主張系爭契約條款仍構成契 約內容，被上訴人自應受系爭契約之拘束。又變更附表既係 兩造為更改委託總價額為捌佰伍拾萬元整（含4％服務費） 所合意簽立，即為系爭契約之附件或補充約定，亦為系爭契 約之一部分。況被上訴人自102年2月23日簽立系爭契約、變 更附表起至102年2月27日在不動產買賣意願書、上列定金收 據上簽名止，其期間已達5日，業逾3日以上，實質上亦未違 反不動產委託銷售定型化契約之審閱期間規定。是被上訴人 辯稱本件房屋委託銷售自簽訂系爭契約之日即102年2月23日 起至上訴人通知回報即102年2月27日止，期間僅4日，被上 訴人並未審閱定型化契約之審閱期間，且上訴人逕自勾選捨 棄被上訴人之審閱期間，致被上訴人誤認審閱期間已簽名捨 棄，而無法就定型化契約中有疑義部分，適時為有利於己之 主張，依消費者保護法第11條之1規定，未構成契約條款等 語，亦屬無據，殊不可取。
⒋按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約 ，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無 效：三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、 其他於他方當事人有重大不利益者。」、「意思表示之內容 有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得 將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人 自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認 為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」，民法第
247條之1第3款、第4款、第88條定有明文。查被上訴人於系 爭契約首頁之上方勾選「業已當場充分瞭解契約內容，無需 另行𢹂回審閱」欄位，並於欄位旁之貴客簽署欄簽名，足見 被上訴人已表明主張系爭契約條款仍構成契約內容等情，已 如前述，上訴人顯無使被上訴人拋棄權利或限制其行使權利 ，或於被上訴人有重大不利益之情事，且被上訴人就其所辯 被上訴人於不動產買賣意願書、定金收據上簽名實係上訴人 惡意欺瞞成交金額，致使被上訴人於錯誤情況下簽名等情， 既不能舉證以實其說，自難認被上訴人於不動產買賣意願書 、定金收據上簽名係出於錯誤。是被上訴人辯稱系爭契約（ 含變更附表）依民法第247條之1第3、4款規定，該條款應屬 無效；被上訴人於不動產買賣意願書、定金收據上簽名所為 之意思表示顯係有錯誤，依民法第88條規定得撤銷該部分之 意思表示等語，均屬無據，洵不可採。
⒌兩造間系爭契約第7條第2項中段約定：「如因可歸責於甲方 （即被上訴人）之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返 還買方已付之定金，並按約定報酬即成交價百分之肆給付乙 方（即上訴人），作為懲罰性違約金。」，本件承上所述， 被上訴人確未依約於102年3月2日與買方簽訂不動產買賣契 約，而被上訴人空言辯稱買賣總價款為「實拿」850萬元等 語，既不可採，足見被上訴人未依約於102年3月2日與買方 簽訂不動產買賣契約，並無正當理由，核屬可歸責於被上訴 人之事由，致無法完成簽約甚明。是上訴人主張依兩造間系 爭契約之法律關係，請求被上訴人給付按約定報酬即成交價 百分之肆之懲罰性違約金，即屬有據。
㈡上列懲罰性違約金之約定，是否過高？若是，則應依法酌減 為若干？
⒈按「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法 履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務 外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所 生損害之賠償總額。」、「約定之違約金額過高者，法院得 減至相當之數額。」，民法第250條第2項、第252條定有明 文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實 ，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履 行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部 履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金 係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之 積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高；若 所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減
，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法 院96年臺上字第107號、82年臺上字第2529號判決意旨參照 ）。
⒉查自被上訴人委託上訴人仲介系爭房屋之日即102年2月23日 起，至上訴人覓得買方李義雄通知回報被上訴人，而被上訴 人於102年2月27日同意出售並簽署不動產買賣意願書、定金 收據之日止，上訴人提供勞務之期間僅僅5日。嗣被上訴人 拒絕與買方李義雄簽訂不動產買賣契約後，上訴人實際上便 未再為被上訴人提供其餘仲介服務，如系爭契約第8條第8項 約定之「相關產權審查作業及出售之依據」或協助辦理有關 簽約過戶手續事宜等。易言之，上訴人於被上訴人拒絕出售 系爭房屋後，顯已減少勞務之付出，所受損害不致擴大，倘 使上訴人享有與被上訴人同意辦理簽約過戶且上訴人完全履 行系爭契約所約定義務後一樣之報酬請求權（即約定報酬為 成交價百分之肆），則容有未洽。本院審酌上訴人受損程度 、勞務付出期間、被上訴人違約情節及兩造經濟、地位等情 ，認上訴人依兩造間系爭契約之法律關係，請求被上訴人給 付按約定報酬即成交價百分之肆即34萬元（計算式：850萬 元×4/100＝34萬元）之懲罰性違約金，尚屬過高，應由本 院核減至15萬元，始為相當。
五、按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延 利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律 可據者，週年利率為百分之五。」，民法第229條第2項、第 233條第1項前段及第203條定有明文。從而，上訴人依兩造 間系爭契約之法律關係，請求被上訴人給付15萬元，及自支 付命令聲請狀繕本送達翌日即102年3月30日起至清償日止， 按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部 分之請求，為無理由，應予駁回。原審據此判決：被上訴人 應給付上訴人15萬元，及自102年3月30日起至清償日止，按 年息百分之五計算之利息。上訴人其餘之訴及假執行之聲請 均駁回，並就上訴人勝訴部分依職權宣告假執行，核無不合 ，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應 予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此 指明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 3 月 18 日
民事第二庭 審判長法 官 張紫能
法 官 葉靜芳
法 官 楊千儀
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 3 月 18 日
書記官 李惠茹
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