臺灣南投地方法院民事判決 八十九年度重訴字第八八號
原 告 謝德良興業股份有限公司
法定代理人 戊○○
訴訟代理人 己○○
被 告 丙○○
丁○○
甲○○
訴訟代理人 乙○○
右當事人間請求返還土地事件，本院判決如左：
主 文
被告甲○○應將坐落南投縣南投市○○段二九九之一九地號內如附圖所示Ａ部分面積０‧００二六公頃土地及同段二九九之五六地號內如附圖所示Ｂ部分面積０‧００三九公頃土地之地上物拆除，並將各該部分土地交還予原告。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔五分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣伍拾捌萬伍仟元供擔保後，得假執行。但被告甲○○如於假執行程序實施前以新台幣壹佰柒拾伍萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
㈠被告丙○○應將坐落南投縣南投市○○段二九九之三一號土地上如附圖所示Ｅ 部分面積０‧００一三公頃及同段二九九之三二號土地上如附圖所示Ｃ部分面 積０‧０一三二公頃之地上物拆除，並將土地交還予原告。 ㈡被告甲○○應將坐落南投縣南投市○○段二九九之一九、二九九之五六號土地 上如附圖所示Ａ、Ｂ部分面積０‧００六五公頃之地上物拆除，並將土地交還 予原告。
㈢被告丁○○應將坐落南投縣南投市○○段三０一之二號土地上如附圖所示Ｄ部 分面積０‧０一一九公頃之地上物拆除，並將土地交還予原告。 ㈣就㈠至㈢項原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、陳述：
㈠系爭坐落南投縣南投市○○段第二九九之三一、二九九之三二、二九九之一九 、二九九之五六地號等土地，係原告所有，前經原告分別出租予被告丙○○及 甲○○，由渠等興建房屋各一幢，因雙方並未訂立書面，依民法第四百二十二 條之規定，兩造間之租賃當視為不定期之租賃，原告並主張此等租賃關係，係 以被告有特定之房屋而占用其基地為目的，則縱屬上開性質之租賃，依契約之 目的，及探求當事人之真意，應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。 ㈡九二一大地震後，被告丙○○興建於系爭租賃土地上之原有建物，已因地震而 全倒，兩間造之租賃關係，亦隨之當然消滅，但被告丙○○事後在原告事前反
對及事後表達不同意之情形下，擅自於原址新建如聲明所示之建物一棟。 ㈢被告甲○○所建之房屋，因屋材經不起歲月摧殘而告傾倒，致不堪為住屋之用 ，兩造間之土地租賃關係，仍應同告消滅，且原告亦已發函確認租約已然消滅 之事實，並請求被告甲○○即日返還，惟其迄今仍拒不履行。 ㈣又被告丁○○於原告所有坐落南投市○○段三０一之二號土地上，建構之房屋 一幢，依民法第四百二十二條之規定，兩造間之租賃當視為不定期之租賃，承 租人依民法第四百三十二條第一項之規定，當負有以善良管理人之注意保管租 賃物之義務。詎被告丁○○事後，竟將上開承租之土地連同其所建之地上建物 ，借貸與其親屬即訴外人黃聖華使用收益。由於黃聖華已成年而獨立生活，且 被告丁○○早已遷居台北縣板橋市，並將租賃土地交由非其之占有輔助人管領 ，當無使用承租基地供其地上物之客觀事實，已違反承租人之上開保管義務， 原告自得依土地法第一百零三條第五款之規定，終止原告與被告丁○○間之租 賃契約。
㈤原告與被告三人間之租賃關係既於原有房屋滅失或因承租人違反保管義務，而 經原告依法終止已告消滅，則被告自應返還租賃物予原告，爰依民法第四百五 十五條前段及同法第七百六十七條前、中段規定請求被告拆除系爭地上物而將 無權占用之土地返還予原告。
㈥對被告抗辯之陳述：
⑴最高法院五十一台上字第二九八七號判例，旨在闡釋土地出租人於租地建屋 租賃關係存續中，非有土地法第一０三條所列各款之情形，不得收回土地， 並非就租地建屋租賃關係是否消滅而為釋示，若租賃關係已消滅，即無其適 用，本件兩造間就系爭土地之租賃關係，既已因房屋不堪使用而消滅，自與 前開判例不同。
⑵被告丁○○自承已將系爭地上物全部交予黃聖華使用，與最高法院七十九年 台上字第二六七八號判例所指「一部分」有別，且其亦不否認已遷離現址， 是系爭建物及基地確歸於黃聖華事實上之管領狀態，已變更該租賃物之圓滿 狀態，原告自得依法終止租約。
⑶依出租表所載，被告丙○○、甲○○於出租期間就房屋之增建或改建，均非 經原告同意不得為之，被告既分別於原址增建，自屬違反該約定，原告自得 終止契約。
三、證據：提出土地登記謄本五份、存證信函影本四份為證，並聲請向南投市公所 函取系爭房屋地震後之勘查紀錄及相關資料。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，並陳明如受不利之判決，被告丙○○ 、丁○○、甲○○均願供擔保，請准宣告免為假執行。 二、陳述：
㈠按「租用建築房屋之基地非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人 不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在。 承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不 問是否與原狀相符，出租人均負同意重建之義務」，最高法院五十一台上字第
二九八七號判例明揭其旨。足見一般不定期之基地租賃契約，並非只是以在租 賃基地上有特定房屋為目的，而是承租人有申請重建之權利，且所重建之房屋 並不以與原來之房屋原狀相符為限。又依舉重以明輕之法理，連重建與原狀不 同之房屋都為法之所許，則豈有不得修繕補強之理？ ㈡又按「租地建築房屋，除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於 立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人」，最高法院四十三年台上 字第四七九號判例著有明文。則依舉重明輕之法理，連轉讓租賃基地上房屋， 承租人均有權為之，焉有不得將租賃基地上之房屋供他人使用之理？ ㈢再按「房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人間無相反之特 約，則房屋所有人將其房屋之一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋 使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因 」，最高法院七十九年台上字第二六七八號判例可資參照。 ㈣兩造間之基地租賃契約，係一般之不定期基地租賃契約，並非僅以在租賃土地 上有特定房屋為目的，更未約定承租人不得重建房屋，且無承租人不得將在承 租土地上所建房屋轉讓他人或供他人使用之特別約定。原告主張兩造間之基地 租賃均係以承租人在承租基地上有特定房屋為目的，且該特定房屋已不堪使用 ，租賃契約應當然消滅云云，自應就其上開有特別約定，負舉證之責。 ㈤被告丙○○之系爭房屋於九二一大地震時，固有受到損害，但僅是較老舊部分 受損，並未全倒，且受損部分已經丙○○修繕整理完成，據估計至少尚可使用 二、三十年以上。目前該屋尚有丙○○及其子陳木來、陳木德全家等十人居住 使用，原告陳稱該房屋已經全倒，完全不堪使用云云，顯與事實不合。 ㈥被告甲○○之系爭房屋，尚未達到不堪修繕使用之程度，且該屋於九二一大地 震時，只是輕微受損而已，並未被判定是全倒，亦未判定為半倒，足見當時並 未嚴重受損。嗣因鄰地所有人黃陳碧薇新建房屋時，為了充分利用土地及工人 施工不慎，致該屋與之相鄰之一側的部分牆壁被損而倒，連帶使部分屋頂亦因 而塌落，現黃陳碧薇已立具切結書承諾為甲○○回復原狀。 ㈦本件基地租賃並無承租人不得將租賃基地上之房屋轉讓給他人，或供與他人使 用之特別約定，則依上開三則判例要旨所示，承租人在承租之基地上建造房屋 後，有權將房屋供與他人使用收益，此乃房屋所有人即基地承租人對於地上房 屋使用收益權之正當行使，核與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約 之原因。且目前使用系爭房屋之黃聖華，係被告丁○○之子黃其林之長子，而 黃聖華是出生於系爭房屋，並在系爭房屋度過美好之童年及少年，黃聖華雖曾 一度遷出該房屋，但嗣於七十七年三月十五日起，即遷回系爭房屋居住迄今， 被告丁○○將系爭房屋交由其長孫黃聖華居住使用，完全合乎人情事理，且係 丁○○對於基地上房屋使用收益權之正當行使，且丁○○或黃聖華並無任何毀 損系爭租賃土地之行為，何來原告所稱之「已違反承租人對於租賃物之保管義 務」？乃原告竟據此作為其得終止基地租約之理由，令人無法理解。 ㈧又丁○○向原告承租南投段第三０一之二地號基地之面積是一六一平方公尺， 並非原告所稱之僅一０六平方尺。
㈨系爭南投段第三０一之二地號土地，八十九年九月之申報地價為每平方公尺新
台幣（下同）六千八百三十一點二元，丁○○承租面積為一六一平方公尺之土 地總申報價額為四十一萬六千七百零三元，其每年租金依土地法之規定，最高 不得逾四萬一千六百七十元，但原告於八十七年上半年及下半年各向丁○○收 取三萬二千六百六十六元及三萬八千一百十元，合計七萬零七百七十六元，顯 已超過法律所定基地租金之上限。詎原告於八十八年下半年竟要求被告丁○○ 繳交高達五萬四千四百四十二元之租金，合計每年高達十萬八千八百八十四元 ，為法定租金上限的二點六倍多。嗣於八十九年三月三日更要求被告丁○○交 回承租之土地，並退回租金，被告丁○○迫不得已，只得將租金提存 鈞院提 存所。
三、證據：提出九二一地震房屋毀損受災證明書一份、照片八幀、戶籍謄本五份、 統一發票四紙、證明書、切結書、南投市戶政事務所整編門牌證明書各一份、 戶口名簿影本一份、統一發票、原告所寄函文、提存書影本各二紙及土地登記 謄本五件為證。
丙、本院依職權履勘現場並囑託南投縣埔里地政事務所派員會同測量，並依聲請向南 投市公所函取系爭房屋地震後之勘查紀錄及相關資料。 理 由
一、本件原告主張系爭坐落南投縣南投市○○段第二九九之三一、二九九之三二、二 九九之一九、二九九之五六、三０一之二地號等土地，係原告所有，前經原告分 別出租予被告丙○○、甲○○及丁○○，由渠等興建房屋各一幢，因雙方並未訂 立書面，兩造間之租賃關係視為不定期之租賃，探求當事人之真意，應解為租賃 關係至該特定房屋不堪使用時消滅，現被告丙○○興建之原有建物，已因地震而 全倒，而被告甲○○所建之房屋，亦因屋材經不起歲月摧殘已告傾倒而不堪使用 ，兩造間之土地租賃關係，均應已消滅，又被告丁○○早已遷居台北縣板橋市， 並擅將上開承租之土地及其上建物，借予其親屬黃聖華使用收益，已違反承租人 之上開保管義務，是兩造間之租賃關係既於原有房屋滅失或因承租人違反保管義 務，經原告依法終止而消滅，爰依民法第四百五十五條前段及同法第七百六十七 條前、中段規定請求被告拆除系爭地上物並將無權占用之土地返還予原告等語。 被告丙○○則以其興建之系爭房屋於九二一大地震時，固有受到損害，但僅是較 老舊部分受損，並未全倒，且受損部分復經修繕，尚可使用二、三十年以上，目 前仍有被告及其家屬居住使用，另依最高法院五十一台上字第二九八七號判例之 旨趣，出租人負同意重建之義務，是兩造間之租賃關係並未消滅等語置辯；被告 甲○○則以：系爭房屋尚未達到不堪修繕使用之程度，且該屋於九二一大地震時 ，只是輕微受損而已，並未被判定是全倒或半倒，該屋之受損係因鄰地所有人黃 陳碧薇於新建房屋時，施工不慎毀及其屋一側之部分牆壁而傾倒，連帶使部分屋 頂亦因而塌落，現黃陳碧薇承諾為回復原狀，兩造間之租賃關係應未消滅等語資 為抗辯，被告丁○○則以：本件基地租賃並無承租人不得將租賃基地上之房屋轉 讓給他人，或供與他人使用之特別約定，且被告將房屋供與他人使用收益，係使 用收益權之正當行使，核與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因 ，況目前使用系爭房屋之黃聖華係被告丁○○之孫子，復係出生於系爭房屋，並 在該處度過美好之童年及少年，而丁○○或黃聖華亦均無任何毀損系爭租賃土地
之行為，並未違反承租人對於租賃物之保管義務，原告終止基地租約，並無理由 等語置辯。
二、本件原告主張：系爭土地為其所有，前經原告分別出租予被告丙○○、甲○○及 丁○○，由渠等興建房屋各一幢，雙方並未訂立書面等事實，業據其提出土地登 記簿謄本五份及存證信函影本四件為證，復有被告所提出之照片八幀、統一發票 六紙、南投市戶政事務所整編門牌證明書一份等可佐，且為被告所不爭執，並經 本院會同南投地政事務所人員勘驗現場屬實，製有勘驗筆錄附卷足稽，堪信為真 實。
三、次查原告主張被告丙○○興建之原有建物，係屬土角厝，已因地震而致騎樓柱子 斷裂、廚房牆壁龜裂及右側牆壁倒塌全倒，而被告甲○○所建之房屋，除客廳外 亦已全部倒塌，均不堪使用，業經本院勘驗屬實，製有勘驗筆錄二份在卷可參， 堪認為真實。是本件尚應審究者為兩造間之基地租賃關係，是否因地上房屋毀損 而消滅？按租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一， 出租人不得收回，縱該土地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其 存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外 ，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務，最高法院五十一年台上 字第二九八七號判例可資參佐，而依該判例全文觀之，該判例亦係對已由定期租 賃，因期滿經承租人繼續使用而視為不定期租賃之情形為之，是原告主張其與被 告丙○○間之租賃關係，於原有房屋全倒而告滅失，當隨之消滅云云，應不足取 ；至於不定期租賃，出租人欲收回土地，雖係遙遙無期，致法律對定期租賃承租 人之保護，反而不及於未定期間之租賃，然此乃定期租賃係可預見其於一定期間 後，土地將由出租人收回，承租人必不會花用鉅款於興建極精美或龐大之建物， 而不定期租賃因有上開規定，承租人自可投入鉅額資金於建築物上，其合理性及 公平性應不庸懷疑，況選擇不定期租賃或定期租賃，純係出租人與承租人基於契 約自由之原則而訂立，要亦無不公平之存在，此外出租人亦可經由要求增減租金 以減輕其損失，是該判例應無不合理或不公平性存在。又最高法院八十五年台上 字第二一０八號民事判決雖謂：「‧‧惟本件上訴人之房屋既已破舊不堪使用， 其租賃契約，因而消滅不存續，‧‧‧」等語，然該判決亦認「參酌該判例（指 最高法院五十一年台上字第二九八七號判例）理由所載，係指房屋因火災焚燬等 而致滅失，與本件房屋因年久破舊不堪之自然因素之情形不同。」，則在本件被 告丙○○之房屋既因地震等同屬不可抗力之因素而致滅失，亦應認兩造間之基地 租賃關係，並未消滅，理論上方能一貫，從而原告主張被告丙○○之房屋已因地 震而滅失，其租賃關係亦已消滅云云，應不足取；此外原告雖主張被告丙○○於 出租期間就房屋為增建，且未經原告同意，自屬違反租賃契約之約定，原告自得 終止契約云云，然查該出租表係記載原告與被告間之相關資料，諸如承租人地址 、繳納租金之日期及金額等，係原告管理其出租土地之用，此從該等出租表上有 租約編號之字語亦可見出，參以該等出租表記載係八十五年六月以後之租金繳納 情形，距被告建築土角厝等地上物之時間甚久，而原告復未陳稱其間兩造曾再訂 立書面契約等節，是該附註事項，難認係經過兩造間磋商而合意之約定，自不能 據此而謂被告丙○○之修繕補強已屬違約而終止契約；且依前揭判例旨趣，於火
災及地震等不可抗力之因素而使房屋滅失之情形下，出租人既負有同意重建之義 務，則原告之主張，即不足採。另被告甲○○之房屋，並非因地震或火災等不可 抗力之因素而倒塌不堪使用，業經被告甲○○所自承，且南投市公所亦函覆並無 該屋（即南投市○○路○段一九四巷三號）因九二一地震受損之相關資料，有該 市九十年四月二十六日九０投市社字第九四一三號函在卷可考，依前揭說明，自 應認渠等之租賃關係因而消滅，故原告主張被告甲○○應將系爭房屋拆除，並將 土地交還原告，洵屬有據，應予准許。
四、復按承租人轉租租用建築房屋之基地於他人時，出租人得收回，土地法第一百零 三條第三款固定有明文，然此係指承租人將基地轉租於他人之情形。本件被告丁 ○○並未將其所有系爭房屋出租予黃聖華，而黃聖華係被告丁○○之孫，復有被 告提出之戶籍謄本正本及戶口名簿影本各一份在卷可考，又原告對被告丁○○抗 辯：黃聖華係被告丁○○之孫，出生於系爭房屋，並在該處成長等情，亦不爭執 ，以渠等之關係而言，黃聖華之占有使用系爭土地，應係基於被告丁○○之占有 輔助人地位使用該系爭基地，而非由被告丁○○將系爭土地轉借予黃聖華，是原 告主張依前開法條之規定，終止契約，應不足取。五、又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七 條定有明文。本件原告與被告甲○○間就系爭土地之租賃關係，既已消滅，已如 前述，從而原告依上開規定，請求被告拆除所建之房屋，並返還系爭土地，洵屬 正當，應予准許。而原告與被告丙○○、丁○○間之租賃關係既仍存續，已如前 述，則此等部分之請求，洵屬無據，自應駁回。又本院既已根據所有物返還請求 權，就被告甲○○部分為有利原告之判決，則原告另主張之租賃物返還請求權， 即無審究之必要，附予敘明。
六、兩造其餘之陳述及所提其他證據，或於判決之結果無影響，或與本案之爭點無涉 ，自不須逐一斟酌論述。
八、原告及被告甲○○均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就該部分均核 並無不合，爰酌定擔保金額分別准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請及被 告丙○○、丁○○免為假執行之聲請，均已失所附麗，應予駁回。九、據上論結：本件原告之訴部分有理由，部分無理由，依民事訴訟法第七十八條、 第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 六 月 十二 日 臺灣南投地方法院民事庭
法 官 謝耀德右為正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 六 月 十二 日~B書 記 官
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