臺灣彰化地方法院民事裁定 102年度事聲字第99號
異 議 人 謝允興
林益生
林嘉承
相 對 人 尤文發
陳素梅
上列異議人因本院99年度司執字第27317號拍賣抵押物強制執行
事件，對於本院司法事務官民國102年11月14日所為駁回其聲明
優先購買之處分提出異議，本院裁定如下：
主 文
異議駁回。
理 由
壹、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處 分送達後十日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議 。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認 異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第一項之異議 為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁 定駁回之。民事訴訟法第240條之4第1至3項定有明文。本院 司法事務官於民國102年11月14日所為99年度司執字第27317 號之處分，於102年11月21日、22日分別送達異議人謝允興 、林益生、林嘉承，異議人謝允興、林益生、林嘉承於102 年11月28日提出異議，核無不符，先予敘明。貳、本件異議意旨略以：
一、異議人謝允興部分：
（一）本件異議人謝允興依農地重劃條例第5條第3款規定對聲明 事項之拍賣標的有優先承買權，自屬強制執行法第12條第 1項所稱之「利害關係人」，依法得於強制執行程序終結 前聲明異議。茲就本院99年度司執丙字第27317號拍賣抵 押物強制執行事件執行程序之瑕疵分述如下：
⒈未踐行強制執行法第81條之公告程序：
⑴按拍賣不動產之公告，應載明定有應買資格或條件者， 其資格或條件，此為強制執行法第81條第2項第6款所明 定。又依辦理強制執行事件應行注意事項第四三（六） 規定：「拍賣之不動產已有負擔，或債務人之權利受有 限制，或他人對之有優先承買權利等情形，亦應於拍賣 公告載明」。前揭規定，係使具優先承買權資格或條件 者，預先明瞭拍賣標的之內容，從容決定是否主張優先 承買權，確保各特別法規創設優先承買權之立法目的得 以實現。準此，是項規定自屬強制規定之一種，倘拍賣 不動產之公告就此漏未記載，則拍賣程序難謂無瑕疵，
依強制執行法第12條利害關係人對之聲明異議，應認為 有理由（最高法院47年台抗第92號裁定意旨參照）。 ⑵查本件拍賣公告「標別2」之土地，於拍賣公告並無「 毗鄰耕地之現耕所有權人」之記載，依前所述，本院強 制執行處未踐行強制執行時所應遵守之程序，侵害異議 人之權利，異議人聲明異議，應認有理由。
⒉於拍定後未依法通知優先承買權人：
⑴依辦理強制執行事件應行注意事項第四四（一）規定： 「不動產經拍定或交債權人承受時，如依法有優先承買 權利人者，執行法院應通知其於法定期限或執行法院所 定期限內表示願否優先承買」。此項課予執行法院通知 義務係於拍定時，為保障具優先承買權利人得以知悉拍 賣標的已拍定，據以決定是否主張優先承買權，核其性 質自屬強制規定，若執行法院未踐行此一通知義務，則 拍賣程序亦難謂無瑕疵，利害關係人依強制執行法第12 條對之聲明異議，應認為有理由。
⑵查本件拍賣不動產公告「標別2」之土地，於102年10月 22日經相對人拍定在案，惟本院強制執行處未依前揭規 定通知異議人，係未踐行強制執行時所應遵守之程序， 侵害異議人之權利，異議人聲明異議，應認有理由。（二）農地重劃條例第5條所稱之「耕地」包含養殖用地： ⒈就法律適用而言，於農地重劃條例未對「耕地」有定義性 規定時，應回歸適用土地法：
⑴按農地重劃條例第1條規定：「農地重劃依本條例之規 定；本條例未規定者，適用其他有關法律之規定」。另 依土地法第106條規定：「以自任耕作為目的，約定支 付地租，使用他人之農地者，為耕地租用。前項所稱耕 作，包括漁牧」。茲農地重劃條例並未對「耕地」有定 義性規定，在法律適用上，基於土地法為一切土地有關 法律之母法，係規範一切土地事項之總則性規定，於農 地重劃條例並未對「耕地」有定義性規定時，應適用土 地法第106條認為農地重劃條例第5條所稱之「耕地」包 含養殖用地。
⑵至農業發展條例第3條第11款所謂之耕地雖不包含養殖 用地，惟農業發展條例其立法目的及所規範事項與農地 重劃條例不同，且農業發展條例並非所有土地相關規範 之總則性規定，自非屬農地重劃條例第l條所稱之「其 他有關法律」。
⒉就立法目的而言，關於農地重劃，土地法第六章土地重劃 與農地重劃條例均係為擴大農場經營面積，推行農業現代
化、機械化而設，於農地重劃條例未對「耕地」有定義性 規定時，應回歸適用土地法：
⑴依土地法第135條規定：「直轄市或縣（市）地政機關 因左列情形之一，經上級機關核准，得就管轄區內之土 地，劃定重劃地區，施行土地重劃，將區內各宗土地重 新規定其地界：一、實施都市計畫者。二、土地面積畸 零狹小，不適合於建築使用者。三、耕地分配不適合於 農事工作或不利於排水灌溉者。四、將散碎之土地交換 合併，成立標準農場者。五、應用機器耕作，興辦集體 農場者。」是項規定亦涉及農地重劃，其立法目的係為 擴大農場經營面積，推行農業現代化、機械化，則土地 法第106條將「耕地」包含養殖用地，農地重劃條例第5 條所稱之「耕地」亦應包含養殖用地。
⑵又農業發展條例立法目的及所規範事項與農地重劃條例 不同，則農業發展條例第3條第11款所謂之耕地不包含 養殖用地之規定，自不適用於農地重劃條例。
⒊養殖用地有擴大經營面積，推行現代化、機械化之需求： ⑴養殖用地依土地法第2條第1項第2款與農地、林地、牧 地、狩獵地、礦地、鹽地、水源地、池塘同屬直接生產 用地，養殖用地與地目田、旱等農牧用地同屬人民利用 土地直接生產謀求生計，是以養殖用地有擴大經營面積 ，推行現代化、機械化，以達成規模經濟及效率化之需 求，並非只有經營田、旱等農牧用地之人民有此需求。 ⑵本件原處分未說明農地重劃條例第5條所稱之「耕地」 為何不包含養殖用地之合理差別對待之實質上理由，實 有違憲法上平等原則與憲法增修條文第10條第1項國家 應推動農漁業現代化之基本國策。
⒋又本件原處分以農地重劃條例第22條條文之體系解釋認為 農地重劃條例所稱耕地，應係指地目田、旱等農牧用地， 養殖用地非屬耕地，容有違誤：
⑴同一分配區土地辦理分配之方法，依農地重劃條例第22 條規定應按原有位次分配為原則，但在同一所有權人在 同一分配區有數宗土地時及出租土地與承租人所有土地 相鄰時，則採集中分配。又於同條第2項第5款規定養、 溜、池...等地目土地，難以改良成田、旱土地使用者 則按原有位置分配，不採集中分配。依是項規定，是否 採行集中分配並非以地目「養」與「田、旱」土地為不 同處置，而係以土地之利用關係為基準。在同一所有權 人之情形，應盡量集中分配，俾有利於擴大農場經營面 積，便利經營耕作；在出租土地與承租人所有土地相鄰
時，亦應盡量集中分配，以避免因重劃分配造成土地利 用人兩地奔波，浪費勞力時間，故應盡量集中分配以便 利經營耕作（立法理由參照）。
⑵依前所述，養殖用地亦有擴大漁場經營面積以便利經營 養殖及推行現代化、機械化之需求，而農地重劃條例第 5條賦予出租耕地之承租人、共有土地現耕之他共有人 、毗連耕地之現耕所有權人有優先承買權，係基於其同 屬土地之利用人，有避免因重劃分配造成土地利用人兩 地奔波，浪費勞力時間之考量，故賦予其有優先承買權 以達成擴大農場經營面積便利耕作之立法目的。準此， 探求立法者之意思應從立法目的探尋，非從單一條文解 釋整部法律之體系，原處分以農地重劃條例第22條條文 之體系解釋認為農地重劃條例所稱耕地，應係指地目田 、旱等農牧用地，養殖用地非屬耕地，容有違誤。（三）綜上所述，本件拍賣公告「標別2」拍賣標的係農地重劃 條例第5條所稱之「耕地」，異議人為毗連耕地現耕所有 權人，執行法院已可從外觀形式認定優先承買權存在，並 非實體上爭執，為此請求廢棄原處分，並准異議人優先承 買等語。
二、異議人林益生、林嘉承部分
（一）依農地重劃條例第5條第3款規定重劃區內耕地出售時，毗 連耕地之現耕所有權人，有優先購買權。再依農業發展條 例第3條第12款規定：「農業使用：指農業用地依法實際 供農作、森林、養殖、畜牧、保育及設置相關之農業設施 或農舍等使用者。但依規定辦理休耕、休養、停養或有不 可抗力等事由，而未實際供農作、森林、養殖、畜牧等使 用者，視為作農業使用。」另依農業用地作農業使用認定 及核發證明辦法第5條規定：「農業用地有下列情形，且 無第6條及第7條所定情形者，認定為作農業使用：一、農 業用地實際作農作、森林、養殖、畜牧、保育使用者；其 依規定辦理休耕、休養、停養或有不可抗力等事由而未使 用者，亦得認定為作農業使用。二、農業用地上施設有農 業設施，並檢附下列各款文件之一：（一）容許使用同意 書及建築執照。但依法免申請建築執照者，免附建築執照 。（二）農業設施得為從來使用之證明文件。三、農業用 地上興建有農舍，並檢附農會之建築執照。」依上開農業 用地作農業使用認定及核發證明辦法之規定，系爭土地為 養殖使用，即得認定為作農業使用，既得認定為作農業使 用，故應有農地重劃條例第5條第3款所規定優先購買權之 適用。
（二）又按農地重劃條例第23條規定意旨，及該條例係為擴大農 場經營面積之立法目的，重劃區內「土地」出售時，毗連 土地所有人即有優先承買權，當非侷限於「耕地」。另土 地法第106條亦規定：「以自任耕作為目的，約定支付租 金使用他人之農地者，為耕地租用。前項所稱耕地，包括 漁牧。」可見土地法所稱耕地，包括養殖用地在內。況且 農業發展條例第42條所定貸款購買之耕地，也包括直接生 產用地之養殖用地（養殖用地係屬土地法第2條所定直接 生產用地之漁地）。因此，農地重劃條例第5條所稱耕地 ，當包括「養殖用地」。
（三）另按民法第1148條第2項規定：「繼承人對於被繼承人之 債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。」異議人林 益生於本院99年度司執字第27317號拍賣抵押物強制執行 事件中係陳秀卿之限定繼承人，異議人林益生僅負以遺產 為限度之物的有限責任，故就被繼承人陳秀卿之債務為執 行時，限定繼定人僅就遺產之執行居於債務人之地位，其 餘之財產屬固有財產，故應認限定繼承人為強制執行法第 15條所指之第三人，本件異議人林益生自得對系爭拍賣公 告「標別2」之彰化縣芳苑鄉○○段0000地號土地，依毗 連耕地之現耕所有權人規定，主張優先承買權。（四）異議人林嘉承所有同段1153-1地號土地與上述拍賣公告「 標別2」之同段1156、1157及1158地號土地混合使用，另 所有之同段1143、1144、1145、1146、1147及1148地號土 地亦與「標別2」所列之土地毗鄰，按農地重劃條例之立 法意旨，乃在擴大農場經營面積，異議人林嘉承行使優先 承買權乃在擴大農場經營面積，自得主張優先承買權。（五）綜上所述，異議人林益生、林嘉承符合農地重劃條例第5 條之規定，依法聲明異議，請求撤銷原處分，並准異議人 行使優先承買權等語。
叁、本院之判斷：
一、按「強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人 為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位。故 出賣人於出賣時所應踐行之程序，例如依耕地三七五減租條 例第十五條規定，應將買賣條件以書面通知有優先承買權之 承租人，使其表示意願等等，固無妨由拍賣機關為之踐行， 但此究非強制執行法第十二條所謂執行時應遵守之程序，縱 令執行法院未經踐行或踐行不當，足以影響於承租人之權益 ，該承租人亦祇能以訴請救濟，要不能引用該條規定為聲請 或聲明異議。」（最高法院49年台抗字第83號判例意旨參照 ）。又對拍定不動產有無優先承購權，係屬實體上之問題，
就此問題倘有爭執，即應另行提起確認優先承購權存否之訴 ，要非聲明異議所得解決。最高法院亦著有78年度台抗字第 40號裁判意旨可資參照。依上開說明，可知執行法院所管轄 者為非訟事件，就聲明人主張之優先承買權是否確實存在， 並無實體審認之權，如聲明人優先承買之聲明為相對人所否 認，執行法院又無從依外觀形式上認定其權利存在，其聲明 即屬有實體上爭執，應由聲明人循民事訴訟程序另提起確認 優先承買權存在之訴以資解決，非執行法院所能審究。二、次按農地重劃條例於69年制定時，其立法目的說明為：「農 地重劃，係將一定區域內不合經濟利用之農地，予以重新規 劃整理，建立標準坵塊，並配置農路、水路，以改善農場結 構，增進農地利用，奠定農業現代化基礎之重要工作。臺灣 地區由於自然環境限制與農地分割細碎，農場規模無法擴大 ，阻礙農業發展，亟須進行農地重劃，以資解決...」，此 有立法院公報第69卷第98期委員會紀錄第53頁足參。又該條 例第5條規定：「重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次 序如左：一、出租耕地之承租人。二、共有土地現耕之他共 有人。三、毗連耕地之現耕所有權人。」，其立法理由及說 明為：「加速農業機械化，為改進農業經營之必要措施。惟 我國農業仍屬小農經營型態，以往辦理重劃時，規劃設計之 耕地坵塊面積，水田以0.25公頃，旱地以0.5公頃為原則， 衡諸機械之需要，仍嫌過小，難以發揮其效能。爰明定重劃 後耕地所有權之移轉，其優先購買權之次序，藉以溫和手段 達擴大農場經營面積，適合機耕之需要。」，此亦可參照立 法院公報第69卷第95期院會紀錄第22頁。由此可知農地重劃 條例立法目的有賦與毗連耕地之現耕所有權人優先購買重劃 區內耕地之意旨，藉以達成擴大農場經營面積，適合機械耕 作需要之政策目的。依上開立法理由及條文內容，應認農地 重劃條例第5條所謂重劃區內耕地，係針對水田或旱地而為 規定。本件異議人等所爭執如拍賣公告「標別2」所列之彰 化縣芳苑鄉○○段0000○0000○0000○0000地號等土地，地 目均為「養」，使用地類別為「養殖用地」，該等土地是否 符合農地重劃條例第5條所稱之「耕地」，依前揭立法理由 及說明，尚非無疑，先予敘明。
三、異議人謝允興部分：
（一）異議人主張其為彰化縣芳苑鄉○○段0000地號土地之所有 權人，依農地重劃條例第5條第3款規定對於同段1158地號 土地有優先承買權，並願一併優先購買同段1156及1157地 號土地云云。惟異議人所有之1159地號土地並未與拍賣公 告「標別2」所列之同段1156、1157地號土地相毗連，此
部分自無農地重劃條例第5條第3款規定之適用。（二）至異議人所有之1159地號土地雖與拍賣公告「標別2」所 列1158地號土地相毗連，惟該1158地號土地之地目為「養 」，使用地類別為「養殖用地」，該土地是否符合農地重 劃條例第5條所稱之「耕地」，依前揭說明，並非無疑。四、異議人林益生部分：
（一）異議人雖主張其為彰化縣芳苑鄉○○段0000地號土地之所 有權人，依農地重劃條例第5條第3款規定對於同段1162地 號土地有優先承買權云云。然查，依異議人林益生所提出 之土地登記第二類謄本所示，異議人林益生係於101年9月 18日因繼承登記而取得上開1161地號土地（原因發生日期 100年4月22日），被繼承人為其母陳秀卿，而依案外人黃 金水於99年10月12日向本院執行處所提出之民事陳報狀內 容，可知黃金水主張其係自79年9月向地主陳志成、陳秀 卿、陳麗賓等三人承租包含上述1161地號等35筆土地為養 殖，租賃期間為79年10月1日至119年9月30日，租期40年 等節。則異議人林益生既係被繼承人陳秀卿於100年4月22 日死亡後因繼承而取得上述1161地號土地，則異議人林益 生是否為「現耕」所有權人，顯有可疑。
（二）又彰化縣芳苑鄉○○段0000地號土地，地目為「養」，使 用地類別為「養殖用地」，該土地是否符合農地重劃條例 第5條所稱之「耕地」，顯非無疑，亦如前述。五、異議人林嘉承部分：
（一）異議人主張其為彰化縣芳苑鄉王功段1153-1及1143、1144 、1145、1146、1147、1148地號等土地之所有權人，並以 其中1153-1地號土地與同段1156、1157及1158地號土地混 合使用，另1143、1144、1145、1146、1147、1148地號土 地與上述拍賣公告「標別2」土地毗連為由而主張優先承 購權云云。然查，異議人林嘉承所有之1153-1地號土地並 未與同段1156、1157或1158地號土地相毗連，其間尚隔有 同段1151地號土地；另異議人所有之1143、1144、1145、 1146、1147、1148地號等土地，亦未與拍賣公告「標別2 」所列之土地相毗連，上開1143至1148地號等六筆土地與 拍賣公告「標別2」所列之同段1141、1139、1138、1137 、1136地號等土地間，尚隔有同段1142地號土地，此參諸 卷附地籍圖謄本（附於執行卷內）自明，異議人自非屬毗 連耕地之現耕所有權人。
（二）另彰化縣芳苑鄉○○段0000○0000○0000地號等三筆土地 及1141、1139、1138、1137、1136地號等五筆土地，地目 均為「養」，為養殖用地，則該等土地是否符合農地重劃
條例第5條所稱之「耕地」，依前揭說明，亦非無疑。六、綜上所述，異議人謝允興、林益生、林嘉承對於上開1156、 1157、1158、1162地號等土地是否確有優先承買權，執行法 院並無實體審認之權，且本件存有上述養殖用地是否屬農地 重劃條例第5條所謂「耕地」之問題，是尚難逕認執行法院 得以依外觀形式上認定其權利存在，依首揭說明，本件乃屬 實體上之問題，應由異議人另提起確認優先承買權存在之訴 ，方可解決，要非聲明異議所得救濟。從而，異議人提出異 議，請求廢棄本院司法事務官於102年11月14日所為駁回其 聲明優先承買之處分，為無理由，應予駁回。
肆、依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第240條之4第3項後段 ，裁定如主文所示。
中 華 民 國 103 年 3 月 5 日
民事第三庭 法 官 郭麗萍
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1000元。
以上正本證明與原本無異。
中 華 民 國 103 年 3 月 5 日
書記官 游峻弦