福建金門地方法院民事判決 102年度訴字第62號
原 告 翁彩秀
被 告 賴盈璋
上列當事人間請求返還共有物等事件，本院於民國103年2月21日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認被告與楊文彩間就坐落金門縣金寧鄉○○段0000地號土地及其上門牌號碼金寧鄉湖埔村湖下146之5號房屋之租賃關係不存在。
被告應將前揭土地及房屋返還予全體共有人。
被告應於返還前揭共有物前，按月給付原告新臺幣參仟貳佰伍拾元。
訴訟費用新臺幣玖仟玖佰壹拾元由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落金門縣金寧鄉○○段0000地號土地原為訴外 人鄔楊美燕、楊文彩與原告共有，權利範圍分別為1/4、1/4 、1/2。前揭土地上方門牌號碼金寧鄉湖埔村湖下 146之5號 房屋則為鄔楊美燕及楊文彩共有，權利範圍各 1/2。詎楊文 彩於民國98年 5月23日，未經鄔楊美燕同意，即將前揭房屋 出租被告，約定租期為1年，由98年8月1日起至99年7月31日 止，租金每月新臺幣（下同）6500元。嗣於98年 8月15日又 再次簽訂租約，將租期延長10年，由99年8月1日起至109年7 月31日止。鄔楊美燕及楊文彩已將渠等就前揭房屋及土地之 應有部分各讓與伊及被告夫婦。伊就系爭土地已取得應有部 分3/4，就系爭房屋已取得應有部分1/2。被告與其妻王正宜 就系爭土地各取得應有部分 1/4，就系爭房屋各取得應有部 分 1/4。楊文彩既將系爭房屋及土地應有部分出售被告，依 民法第 344條規定因租賃債權、債務同歸一人，該租賃關係 已消滅。故依確認訴訟之法律關係，訴請確認被告與楊文彩 間就系爭房屋及土地之租賃關係不存在。且伊另可援引楊文 彩與被告間之租賃契約第5條約定，於6個月前函知被告終止 租約、要求搬離。再被告明知楊文彩無權出租仍租用該屋， 且與楊文彩先後訂立兩份租賃契約，顯有施用詐術使鄔楊美 燕陷於錯誤而同意出租並與楊文彩就無權出租部分為和解之 情。對此，鄔楊美燕已發函表示撤銷同意出租之意思表示， 故該租賃契約不能對抗伊，依民法第 821條規定，被告應返 還共有物於全體共有人。並於返還前，按月給付3250元相當 於租金之不當得利。爰依確認訴訟、不當得利及民法第 344 、821、767條規定，聲明求為：㈠確認被告與楊文彩間就坐 落金門縣金寧鄉○○段0000地號土地及其上門牌號碼金寧鄉
湖埔村湖下146之5號房屋之租賃關係不存在。㈡被告應將前 揭土地及房屋返還予全體共有人。㈢被告應於返還前揭共有 物前，按月給付3250元。
二、被告則以：伊僅單純向楊文彩承租系爭房屋後買受之，因楊 文彩跟原告間之前案糾紛，業經100年度簡上字第2號判決確 定，認定「楊文彩應在與伊之租約存續期間，按月將所受領 租金之半數即3250元給付原告」。自代表伊可繼續按月支付 3250元而占有使用該屋。楊文彩在出售前曾函詢原告是否要 優先承買，然未獲答覆，方以 220萬元價格出售系爭房屋及 土地之應有部分。本於先前與楊文彩間之租賃契約，伊可按 月交付3250元租金，合法使用該屋至租賃期間末日即109年7 月31日等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。三、法院之判斷：
㈠按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提 起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否 不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在 ，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高 法院52年台上字第1240號判例要旨參照。本件原告主張被告 與楊文彩間就坐落金門縣金寧鄉○○段0000地號土地及其上 門牌號碼金寧鄉湖埔村湖下146之5號房屋之租賃關係不存在 ，為被告所否認。則系爭租賃關係存否之法律上地位即處於 不明確之狀態，且能以本件確認判決除去之。是原告提起本 件訴訟自有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。 ㈡兩造不爭執之事項：
1.系爭房屋原為楊忠棟、楊夢詩所共有，應有部分各2分之1。 嗣楊忠棟、楊夢詩死亡後，前揭權利分別為鄔楊美燕及楊文 彩所繼承。
2.楊文彩曾未經系爭房屋共有人鄔楊美燕之同意，擅將該屋出 租予被告使用。嗣於98年 9月27日，鄔楊美燕與楊文彩達成 和解，同意楊文彩以每月租金6500元出租該屋予被告。依該 和解契約，楊文彩就先前租賃所得扣除修繕費用，尚須給付 鄔楊美燕 9萬1370元，且鄔楊美燕可再取得其後每月租金的 一半即3250元。楊文彩於先付1370元後，尚餘 9萬元未付。 3.鄔楊美燕於99年4月6日，將其所有之系爭土地應有部分36分 之9賣予原告，並於99年 4月9日完成所有權移轉登記，嗣於 99年4月15日再將前揭和解契約之9萬元債權讓與原告，原告 並將債權讓與事實通知楊文彩。
4.鄔楊美燕於99年9月1日，將系爭房屋應有部分2分之1轉讓予 原告。
5.楊文彩於101年3月23日，將系爭房屋應有部分2分之1及系爭
土地應有部分36分之9賣予被告及其妻王正宜。 6.系爭房屋現由被告占有使用中，被告於買受系爭房屋及土地 時，曾因前案（即99年度城簡字第49號）一度列為被告而知 悉鄔楊美燕、原告與楊文彩間之租賃及和解事宜。 7.兩造間並未就系爭房屋及土地訂有分管契約 ㈢原告主張被告與楊文彩間就系爭房屋及土地之租賃關係不存 在，被告應將前揭共有物返還於全體共有人，並於返還前按 月給付3250元等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯， 是本件爭點厥為：被告與楊文彩間就系爭房屋及土地之租賃 關係是否存在？被告有無獨自占有使用系爭房屋及土地之權 源？倘無，原告請求相當於租金之不當得利數額以每月3250 元計算，有無理由？分述如下：
1.被告與楊文彩間之租賃關係已因混同而歸消滅： 按債權與其債務同歸一人時，債之關係消滅，民法第 344條 前段定有明文。以租賃契約為例，當出租人於租賃期間將租 賃物出售予承租人時，將因租賃債權、債務同歸一人而導致 債之關係消滅而終止。本件兩造均不爭執楊文彩係於租賃期 間將系爭房屋及土地讓與被告，揆諸前揭規定，當已發生債 權債務混同而導致租賃關係消滅之情。堪認被告與楊文彩間 之租賃關係已不存在。被告雖引不存在之租賃關係作為占有 使用系爭房屋之權源，惟本於債之相對性，縱該契約仍存在 ，亦不得持以對抗第三人即原告。同理，鄔楊美燕雖與楊文 彩簽訂和解契約，約明楊文彩只要支付每月租金之一半，即 可繼續出租該屋（99城簡49號卷二第 7頁），然該和解契約 之效力並非兩造所可直接援用。且該和解契約課予楊文彩於 出租期間按月給付3250元之義務，亦課予鄔楊美燕繼續忍受 楊文彩出租收益之義務，惟從未創設楊文彩每月支付鄔楊美 燕3250元即可全權使用該屋之效力。是被告亦無從主張每月 支付3250元即可繼續租用該屋，更遑論被告與楊文彩間之租 賃關係早因債權債務混同而歸消滅，已如前述。 2.兩造間既無分管契約存在，被告自無獨自占用系爭共有物之 權源，原告得請求將共有物返還予全體共有人： ⑴按未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部 分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人 同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本 於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分 ，最高法院74年度第2次民事庭會議決議參照。又民法第818 條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收 益之權。係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之 權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如
逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而 為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利，最高法 院55年台上字第1949號判例揭明此旨。
⑵查兩造並未就系爭房屋及土地訂有分管契約，為兩造所不爭 執。被告亦直承：系爭房屋現在全部均由伊與家人居住使用 等語（本院卷第84頁）。參諸首揭說明，共有人僅得於無害 他共有人之權利範圍內，就共有物為使用收益，倘未經他共 有人同意而就共有物之全部或一部占有使用，他共有人得本 於民法第821條、第767條第 1項前段規定，請求返還共有物 於共有人全體。是本件被告既排他性使用系爭房屋及其所在 基地，顯逾其應有部分可得行使範圍，且妨害他共有人之權 利行使。又兩造間亦無分管契約存在，已堪認被告無權占有 使用系爭共有物，原告得本於共有物返還請求權，請求被告 返還共有物予全體共有人。
⑶被告於無分管契約之狀態下，雖仍按月給付3250元給原告， 希冀能以該對價合法占有使用該屋，或援用鄔楊美燕與楊文 彩間「只要租金一人一半就可以繼續出租」之契約效力。惟 鄔楊美燕與楊文彩間從無「楊文彩每月支付鄔楊美燕3250元 即可全權使用該屋」之約定，有如前述。且基於債之相對性 ，被告亦無由援用他人間之契約效力，更無法以其與楊文彩 間之租賃契約作為對抗原告之合法占有權源。僅能透過另訂 分管契約之方式，始能合法使用系爭房屋之全部。再原告曾 於前訴對被告及楊文彩起訴請求返還所有物，其後雖撤回對 被告部分之訴訟，但仍訴請楊文彩為返還（99城簡49號卷一 第 101頁）；且前訴審結後，原告旋以本訴請求被告返還共 有物。由此歷程觀之，原告實從未同意將共有房屋出租予被 告或有何默示成立分管契約之情。是其雖按月收受3250元， 亦核屬不當得利之逐月返還與清償，尚難認有爭執之雙方業 已默示成立分管契約，併予指明。
3.原告得請求被告於返還前揭共有物前，按月給付3250元： 按共有人逾越應有部分範圍使用收益時，就其所受超過利益 ，仍屬不當得利，前已敘明。本件被告逾越應有部分範圍， 就共有物之全部為使用收益，業經審認。堪信原告請求被告 返還無權占用所獲得之不當得利，應屬有據。再被告先前向 楊文彩租用系爭房屋之租金為每月6500元，有原告所提租賃 契約 2份（本院卷第35至38頁）在卷可稽。兩造既不爭執原 告對於系爭房屋亦有應有部分 1/2，當可推認原告請求被告 於返還系爭共有物前，按月給付6500元之半數即3250元，尚 稱適當。該金額亦為被告所認同且按月繳交（本院卷第84、 90頁），故認原告請求被告於返還共有物前，按月給付3250
元，為有理由，應予准許。
4.綜上所述，被告與楊文彩間之租賃關係已因租賃債權、債務 混同而歸消滅。且被告並無占有使用系爭房屋及土地之權利 ，其就超過應有部分範圍所為占有使用，核屬無權占用且構 成不當得利。從而，原告依確認訴訟、不當得利及民法第 344、821條規定，主張被告與楊文彩間就坐落金門縣金寧鄉 ○○段0000地號土地及其上門牌號碼金寧鄉湖埔村湖下 146 之 5號房屋之租賃關係不存在，被告應將前揭土地及房屋返 還予全體共有人，並於返還前按月給付3250元，為有理由， 應予准許。
四、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據， 經本院審酌後，核與本件結論不生影響，爰不逐一論述，附 此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示金額，爰命敗訴之被告負擔 之。
中 華 民 國 103 年 3 月 18 日
民事第二庭 法 官 王鴻均
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按對造人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 18 日
書記官 黃莉君
計 算 書
項 目 金額（新臺幣）
第一審裁判費 9910元
合 計 9910元