福建金門地方法院民事判決 102年度簡上字第9號
上 訴 人 陳志豪
被上訴人 李麗華
訴訟代理人 沈炎平律師
上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對民國102年9月16日
本院金城簡易庭102年度城簡字第 80號第一審判決提起上訴，被
上訴人為訴之追加，本院於民國103年3月12日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付違約金，超過新臺幣貳萬伍仟元部分，及該部份假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及其假執行之聲請均駁回。
上訴人應給付被上訴人新臺幣伍萬元，及自民國一○三年一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。
第一審、第二審及追加之訴訴訟費用合計新臺幣肆仟參佰捌拾元，由上訴人負擔新臺幣參仟參佰伍拾元，由被上訴人負擔新臺幣壹仟零參拾元。
事 實
甲、程序方面
按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446 條 第1 項、第255 條第1 項第3 款定有明文。依同法第436 條 之1 第3 項規定，此並為簡易訴訟程序事件之上訴程序所準 用。本件被上訴人李麗華於原審聲明(一)上訴人應給付被上 訴人新臺幣66,666元（下同），及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息；(二)上訴人應將系爭房 屋騰空返還予被上訴人；(三)上訴人應自102年 4月2日起至 騰空返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人41,665元；( 四）願供擔保，請准宣告假執行。在本院二審程序進行中， 於民國103年1月14日具狀追加請求上訴人應再給付被上訴人 50,000元，即自追加起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止， 按年利率百分之五計算之利息，核屬民事訴訟法第255條第1 項第 3款所定擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開說明，被 上訴人所為訴之追加，於法尚無不合，自應予准許。乙、實體方面
Ⅰ、上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：
一、原判決不利上訴人之部分廢棄。
二、被上訴人第一審之訴暨假執行聲請均駁回。三、駁回被上訴人追加5萬元之訴。
四、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：一、被上訴人於原審之主張與事實不符。
二、上訴人至102年10月起均有繳納房租，且被上訴人承諾以做 白鐵門抵繳租金，後改稱以做白鐵門錢可延展租金之給付， 再改稱上訴人自98年起即遲付租金，要求被上訴人增設白鐵 門。被上訴人偕同他人到公司恐嚇、公然污辱上訴人，直到 上訴人於102年4月26日到檢察官提出告訴為止。三、合約書租賃契約應從民國98年2月15日至108年2月14日止， 租期為10年，前稱擅自改契約內容5年，後改稱被上訴人以 詐術方式讓上訴人將租賃契約書帶到機場修改為5年。四、被上訴人於102年4月1日終止契約不合法。五、被上訴人以未給付租金終止契約，還依租賃契約向上訴人要 求給付律師費及加倍的違約金，對上訴人不公平。參、證據：
一、被告陽順助聽器醫療器材行土地銀行活期存款存摺影本（原 審卷第26頁）。
二、系爭房屋內外部照片（原審卷第27-30頁）。Ⅱ、被上訴人方面
壹、聲明：求為判決：
一、上訴人之上訴駁回。
二、訴訟費用由上訴人負擔。
三、上訴人應再給付被上訴人5萬元，即自追加訴之聲明暨答辯 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利 息。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：一、否認被上訴人曾經承諾要另設白鐵門，上訴人在原審從未提 及要以白鐵門的費用抵付租金，而是抗辯因為被上訴人未施 作白鐵門，所以上訴人抗辯可延期支付租金。
二、系爭租賃契約租期為5年，且本件係因上訴人遲付兩個月租 金之違約，致提前終止租約，跟本件租期為5年或10年並無 關連。
三、上訴人之違約，事實明確，所以被上訴人在原審及本院請求 是有理由。
參、證據：
一、租賃契約書影本乙份（原審卷第6-9 頁）。二、102年3月28日金門郵局第48號存證信函影本乙份（原審卷第 10頁）。
三、活期儲蓄存款存摺影本（原審卷第46頁）。四、兆豐國際商業銀行無摺存款單影本（原審卷第47頁）。五、律師函影本（原審卷第48-49頁）。
六、兆豐國際商銀對新臺幣存摺類存款憑條副本聯（本審卷第36 頁）。
理 由
壹、本件被上訴人起訴主張：上訴人於民國98年 1月16日向被上 訴人承租金門縣金湖鎮中正路8之3房屋（下稱系爭房屋）， 並簽有「租賃契約書」（下稱系爭租約），約定租賃期間自 98年年2月15日至103年2月14日止 ，及上訴人應一次支付半 年租金5萬元（每月8,333元），每年2月15日、8月15日前。 詎上訴人未依約於102年 2月15日前給付同月16日起至同年8 月15日期間之半年租金 5萬元，經被上訴人寄發存證信函催 告上訴人應於文到3日內支付租金，而上訴人於102年 3月29 日即收受該存證信函，惟並未支付租金，故系爭租約業於10 2年 4月1日終止，爰依租賃之法律關係，訴請上訴人應給付 租金、律師費及違約金，且應騰空返還系爭房屋等語。並聲 明：(一)上訴人應給付被上訴人66,666元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；(二)上訴人 應將系爭房屋騰空返還予被上訴人；(三）上訴人應自102年 4月2日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人41 ,665元；(四)願供擔保，請准宣告假執行。（原審判決：「 被告應給付原告伍萬元，及自民國102年5月29日起至清償日 止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應將門牌號碼金 門縣金湖鎮○○路○○○號房屋騰空遷讓返還予原告。被告 應自民國102年 4月2日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止， 按月給付原告33,332元。原告其餘之訴駁回。」，上訴人就 上開敗訴部分提起上訴，被上訴人就其敗訴部分則未據上訴 聲明不服而告確定，是本院僅就上訴人敗訴判決上訴部分予 以審理。）
貳、本件經兩造協商並簡化爭點後，確認兩造不爭執事項如下：一、上訴人於民國98年1月16日與被上訴人承租門牌號碼金門縣 金湖鎮中正路8之3房屋簽訂「租賃契約書」。二、系爭租約約訂，每月15日前給付租金新台幣 8,333元，每半 年給付一次租金5萬元。
三、上訴人未在102年2月15日前給付被上訴人102年 2月到8月的 租金五萬元，嗣於102年4月22日匯款2萬5千元、102年5月11 日匯款2萬5千元，合計給付被上訴人租金5萬元。四、被上訴人於102年3月28日以金門郵局000048號存證信函催告 上訴人應於文到3日內支付租金5萬元，如有逾期，即終止租
約，而上訴人於102年3月29日即收受該存證信函，惟並未支 付租金，被上訴人主張租賃契約應於102年4月1日終止。參、本件兩造所爭執者：
一、被上訴人是否同意以增建白鐵門後給付租金？亦即應允上訴 人延後給付租金？
二、如被上訴人有同意，則被上訴人於102年4月1日終止契約是 否符合契約之約定？
三、上訴人如有違約，違約金是否過高？（原審酌減為每月租金 之4倍即33,332元，是否有理由）
四、被上訴人請求上訴人給付因本件租賃契約而衍生之二審律師 費5萬元是否有理由？
肆、本院得心證之理由
一、上訴人主張其於98年 1月16日向被上訴人承租系爭房屋，並 約定租賃期間自98年年2月15日至103年2月14日止 ，及上訴 人應一次支付半年租金5萬元（每月8,333元），於每年 2月 15日、 8月15日前。詎上訴人未依約於102年2月15日前給付 同月16日起至同年8月15日期間之半年租金5萬元，經被上訴 人於102年3月28日以金門郵局000048號存證信函催告上訴人 應於文到3日內支付租金5萬元，如有逾期，即終止租約，而 上訴人於102年3月29日即收受該存證信函，惟並未支付租金 ，被上訴人主張租賃契約應於102年 4月1日終止等事實，有 租賃契約書影本、存證信函、活期儲蓄存款簿影本、律師函 影本等為憑，且為兩造所不爭執，堪認為真實。二、有關上訴人主張被上訴人同意以增建白鐵門後延展給付租金 等語，為被上訴人所否認，並辯稱如上。經查： ㈠當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條定有明文。又主張法律關係存在之當 事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證 責任。而租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方 使用收益，他方支付租金而成立。上訴人主張兩造就系爭 房屋有租賃關係存在，且被上訴人同意增建白鐵門後給付 租金，既為被上訴人所否認，則上訴人即應就兩造曾約定 事實，負舉證責任。然至言詞辯論終結為止，上訴人均表 明無法提出證據證明兩造約定增建白鐵門之事實，故本件 上訴人辯稱被上訴人同意以增建白鐵門後給付租金，無法 舉證以實其說，難採信為真實。
㈡又上訴人雖另稱兩造曾與訴外人吳奎新律師共同協商租金 及白鐵門之事，然上訴人於原審說明：當時被上訴人也說 不敢確定有沒有承諾，但認為租金1個月收8,000元，若要 做白鐵門，不符成本。沒有書面紀錄，但有證人吳奎新律
師為證等語（原審卷第39頁），且於本院稱從98年起即遲 付租金，要求被上訴人做白鐵門等語，是自上訴人於原審 之自認，至多僅得證明兩造曾就增建白鐵門為協商及溝通 ，尚難認被上訴人承諾裝置白鐵門及延展租金之給付；且 上訴人以遲付租金方式要求被上訴人增做白鐵門，益見兩 造未曾達成增做白鐵門之協議，如兩造達成協議要增做白 鐵門，上訴人不會自98年租賃起就以遲付租金方式要求被 上訴人增做而未曾催告被上訴人限期履行契約，而屢以遲 付租金方式要求達成其增做白鐵門之目的；故上訴人辯稱 被上訴人應允設置白鐵門、延期支付租金等詞，因未提出 證據以實其說，尚難採信。
㈢又上訴人辯稱其非常重視白鐵門之約定，故其要求約定10 年租期。且被上訴人叫黑道恐嚇、污辱其，被上訴人根本 無心出租給其，租金要求每月五萬元太高，應是被上訴人 知道上訴人營業額太好而要求提高租金，現在當地行情13 ,000元至15,000元等語，為被上訴人所否認，辯稱當地租 金行情，隔壁一樓資金就15,000元，二、三樓還自用，系 爭房屋是出租一至三樓等情，如上所述，上訴人已無法舉 證明被上訴人承諾為其增做白鐵門，而其所稱黑道恐嚇、 污辱，及因上訴人營業額太好要求調高租金等情，亦均未 見上訴人舉證以實其說，自難採信。
三、有關被上訴人於102年 4月1日終止契約是否符合契約之約定 ？
㈠按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲 延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承 租人於相當期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物 為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依 前項之規定，終止契約，民法第439條前段及第440條第 1 項、第2項前段分別定有明文。又系爭租約第4條約定：「 租金應於每月15日以前繳納，每次應繳零年陸個月份，乙 方（指上訴人）不得藉詞拖延。」。
㈡兩造自認系爭契約之約定每月租金8,333元（書面記載8,3 00元，卷第37頁），並應一次給付 6個月之租金5萬元，2 月15日前、8月15日前給付。上訴人應在102年 2月15日前 給付6個月之租金5萬元，然上訴人並未在上開日前給付被 上訴人102年2月15日到8月15日的租金5萬元（原審卷第20 頁、第38頁及第40頁，本院卷第47頁不爭執事項三），為 兩造所不爭執，而上訴人遲至102年3月29日均未給付，足 見上訴人遲付租金之總額已逾2個月之租額16,666元。 ㈢按民法第440條第1項所謂支付租金之催告，屬於意思通知
之性質，其效力之發生應準用同法關於意思表示之規定。 又非對話為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人 時發生效力，於同法第95條第1項前段定有明文。而所謂 達到，於表意人係以書面等物件為意思表示時，固以其意 思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其 內容之客觀狀態為已足，而不問相對人之閱讀與否，即發 生為意思表示之效力。故被上訴人則以上訴人遲延給付租 金為由，於102年3月28日以金門郵局000048號存證信函催 告上訴人應於文到3日內支付租金5萬元，如有逾期，即終 止租約，而上訴人於102年3月29日即收受該存證信函，惟 並未支付租金，為兩造所不爭執，亦有郵局存證信函用紙 及中華郵政掛號郵件收件回執各 1紙存卷可參（原審卷第 10頁及第44頁至第45頁），而上訴人僅稱：是公司的小姐 收到存證信函，但因疏忽，所以較晚交給我，雖然應由我 承擔，但我對法律不是很瞭解等語（原審卷第20頁及第37 頁），承上說明，上訴人既在102年3月29日即收受該存證 信函，足見上訴人於該日前已處於隨時可了解之狀態，不 因該公司之員工收受後是否轉交而有所差別，堪認本件有 前開遲延給付租金達二個月租額之情事，且未於收受該存 證信函3日內給付被上訴人租金5萬元，是系爭租約經被上 訴人催告期滿而未給付租金而於102年4 月1日終止，堪予 認定。
四、被上訴人請求上訴人應給付租金及違約金，並騰空、遷讓系 爭房屋部分：
㈠按系爭契約第 6條約定：「乙方（指上訴人）於租期屆滿 時，除經甲方（指被上訴人）同意繼續出租外，應即日將 租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主 張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙 方請求按租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連 帶保證人丙方，決無異議。」；又承租人於租賃關係終止 後，應返還租賃物，民法第 455條前段亦定有明文。承上 所述，系爭租約既已於102年 4月1日經被上訴人催告且上 訴人未於催告期限內支付租金 5萬元而終止，揆諸前開說 明，被上訴人請求上訴人應給付租金及違約金，並騰空、 遷讓系爭房屋等節，為有理由。
㈡再系爭租約已於102年 4月1日終止，且上訴人迄今仍占有 、使用系爭房屋而未騰空、返還予被上訴人，業據上訴人 自認在卷，是被上訴人依系爭租約第 6條之約定請求上訴 人騰空、返還系爭房屋，亦屬有據。
㈢再上訴人固未於102年 2月15日前支付租金5萬元，惟已於
102年4月22日及5月11日分別匯款 25,000元予被上訴人等 情，為兩造所不爭執，並有匯款證明 1紙可按（原審卷第 26頁），是上訴人前開於系爭租約終止後之給付金錢行為 ，性質上雖難謂係「租金」之支付，惟仍屬支付被上訴人 繼續使用系爭房屋之對價，具有消滅積欠被上訴人債務之 法律效果，故被上訴人於原審主張上訴人應支付 2個月租 金16,666元部分，經原審認定無理由駁回被上訴人於原審 之訴，因被上訴人並未上訴而確定，附此敘明。 ㈣被上訴人請求上訴人應自102年 4月2日起至騰空返還系爭 房屋之日止，按月給付被上訴人41,665元（計算式：每月 租金8,333元×5倍=41,665元）之違約金部分：經查： (1)按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民 法第 252條定有明文。而當事人約定之違約金是否過 高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實 際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人 可享受之一切利益為衡量標準。債務如已為一部履行 者，法院得比照債權人所受利益，減少其數額。 (2)本院審酌被上訴人因上訴人遲延給付租金而提前終止 系爭租約，故本件終止租賃契約乃可歸責於上訴人。 而上訴人僅因要求被上訴人增建白鐵門，即自行以遲 延給付租金方式欲達成目的，且自認自98年起有數次 之多，另系爭房屋係承租做為經營陽順助聽器之用， 每月營業額可達40餘萬元等情，有筆錄（原審卷第38 頁至第41頁、）及照片為憑（同上卷第27至30頁）， 並有被上訴人庭呈之上訴人房租匯款紀錄1紙可考（ 原審卷第46頁），足見上訴人承租系爭房屋附加之商 業利益及價值，殊非一般單純住宅可比，且上訴人選 擇承租系爭房屋經營助聽器，應係著眼於此，是上訴 人給付租金使用系爭房屋所獲得之利益及對價，並非 僅止於系爭房屋本身，而係兼及於周圍商圈之特殊商 業利益，此與一般房屋租賃住居情形明顯不同。而上 訴人於系爭租約終止後曾匯款 5萬元予被上訴人後未 曾再給付租金，致被上訴人無法收回利用，亦難以享 有系爭房屋之使用利益；末併參酌兩造均自認當地有 一樓13,000元至15,000元之租金行情，系爭房屋坐落 在金門縣山外商業區（原審卷第27頁照片），被上訴 人有土地、股利，上訴人有租賃所得等身分、地位、 社會經濟狀況（兩造之100、101年度財產所得清冊均 附於本院卷密封袋內），約定因租賃契約衍生第一、 二審律師費用由上訴人負擔，造成被上訴人所受損害
等一切情狀，認被上訴人依系爭租約第 6條之約定， 主張上訴人應按月給付被上訴人每月租金5倍即41,66 5元之違約金尚屬過高，應酌減為每月 25,000元，是 被上訴人請求上訴人應自系爭租約終止翌日即102年4 月 2日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付被上 訴人25,000元之違約金（25,000÷8,333＝3），為有 理由，逾越此部分之請求，尚屬無據，應予駁回。五、被上訴人請求上訴人給付因本件租賃契約而衍生之二審律師 費5萬元是否有理由？
㈠按系爭租約第12條約定：「乙方（指上訴人）若有違約情 事，致損甲方（指被上訴人）之權益時願聽從甲方賠償損 害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙 方負責賠償。」系爭租約已於102年 4月1日經被上訴人催 告且上訴人未於催告期限內支付租金5萬元而終止，揆諸 前開說明，被上訴人請求上訴人應律師費，即屬有據。 ㈡本件被上訴人請求上訴人應支付第一審、第二審律師費各 5萬元部分，為上訴人所否認，然被上訴人因本件訴訟委 任沈炎平律師為其第一審、第二審訴訟代理人，因而支出 各 5萬元之律師費用，有兆豐國際商業銀行新臺幣存摺類 存款存款憑條副本聯各 1紙可證（原審卷第47頁、本院卷 第36頁），且上訴人對該存款憑條之形式證據力亦表示不 予爭執等語（原審卷第36頁、第32頁），則上訴人依前開 系爭租約第12條約定請求上訴人應給付被上訴人因本件訴 訟所支出之第一審、第二審律師費用各 5萬元等語，為有 理由，應予准許。
六、又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、 第 203條分別定有明文。查本件被上訴人民事起訴狀、民事 追加訴之聲明暨答辯狀繕本送達上訴人之翌日分別為102年5 月29日、103年 1月15日，有送達證書1紙可佐（原審號卷第 14頁），故被上訴人請求上訴人給付第一審律師費 5萬元及 自民事起訴狀繕本送達翌日即102年5月29日起至清償日止， 追加請求第二審律師費 5萬元及自民事追加訴之聲明暨答辯 狀繕本送達上訴人之翌日即103年1月15日起至清償日止，均 按年息5％計算之利息範圍內，均有理由，應予准許。
七、綜上所述，兩造簽訂系爭租約既經原告於102年 4月1日合法 終止，則被上訴人依租賃之法律關係，訴請上訴人應自催告 期滿起終止租賃契約起騰空返還系爭房屋，且應給付第一審 律師費5萬元及自民事起訴狀繕本送達翌日即102年 5月29日 起至清償日止，追加請求第二審律師費 5萬元及自民事追加 訴之聲明暨答辯狀繕本送達上訴人之翌日即103年1月15日起 至清償日止，均按年息5％計算之利息，另應自102年4月2日 起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告25,000元之違 約金，為有理由，應予准許。逾上揭範圍之請求，即屬無據 ，應予駁回。又上開應准許部分，係命就民事訴訟法第 427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假 執行及得依職權免為假執行。至於被上訴人敗訴部分，其假 執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許 部分（即按月違約金超過25,000元部分），為上訴人敗訴之 判決，並為假執行及預供擔保免為假執行之宣告，自有未洽 。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有 理由，應由本院將原判決此部分（即按月違約金超過25,000 元部分）予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許 部分（即騰空遷讓系爭房屋、一審律師費50,000元及按月違 約25,000元部分），原審判命上訴人給付，並為假執行及預 供擔保免為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分 （即騰空遷讓系爭房屋、一審律師費50,000元及按月違約25 ,000元部分），仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為 無理由，應駁回其上訴。另被上訴人於本審追加請求二審律 師費50,000元及法定遲延利息，為有理由，爰判決如主文第 三項所示。
八、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事 訴訟法第87條定有明文，並參酌同法第91條第1項規定法院 未於訴訟費用之裁判確定其費用額者，例外第一審受訴法院 於該裁判有執行力後，始依聲請以裁定確定之立法意旨，本 院應於本件判決時，一併確定兩造應負擔之訴訟費用額。經 查本件訴訟費用確定為第一審裁判費 1,550元（被上訴人繳 納，城小卷第19、21頁）、第二審裁判費 1,830元（由上訴 人預納，本院卷第8頁），被上訴人追加之訴裁判費1,000元 （由被上訴人，本院卷第37頁），合計 4,380元，應由上訴 人負擔3,350元（一審部分1,000元+二審部分1,350元＋追加 之訴1,000元），由被上訴人負擔1,030元，同確定如主文第 五項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院 斟酌後，認均不足影響判決結果，爰不另一一論述。
十、結論：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第79條 ，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 26 日
民事第一庭 審判長法 官 蔡美美
法 官 許志龍
法 官 張珈禎
以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 3 月 26 日
書記官 陳鴻璋