臺灣臺中地方法院民事判決 102年度沙簡字第294號
原 告 朱賢勝
被 告 譚志祿
兼 特 別
代 理 人 譚興舟
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國103年2月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺中市○○區○○路○○○巷○弄○號房屋遷讓返還與原告。
被告應給付原告新臺幣肆萬玖仟叁佰叁拾叁元。被告譚興舟應自民國一百零二年十一月二十七日起至遷讓返還第一項所示之房屋與原告之日止，按月給付原告新臺幣伍仟元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但該訴訟 標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當 事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第5款定有明 文。經查，原告依租賃物返還請求權請求被告將坐落臺中市 ○○區○○路000巷00弄0號房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還 與原告；系爭房屋之承租人原為譚張阿愛，惟其於民國102 年7月27日死亡，其權利由其繼承人即被告譚志祿、譚興舟 共同繼承，此有其等之戶籍謄本及繼承系統表附卷可稽。至 被告譚興舟固抗辯其有拋棄繼承云云；惟經本院依職權查詢 譚張阿愛之繼承情形，並無受理拋棄繼承之紀錄，此有本庭 紀錄科查詢簡覆表1份附卷可稽；且被告譚興舟亦自承其未 取得拋棄繼承之證明等語，是尚無證據證明被告譚興舟已有 拋棄繼承譚張阿愛之財產及債務之事實。從而，被告譚志祿 及譚興舟為譚張阿愛之共同繼承人等情，應堪認定。又被告 共同繼承譚張阿愛與原告間之系爭房屋租賃契約，同為承租 人地位並連帶負擔因該租賃契約所生之權利義務，是此項訴 訟標的必須合一確定，且譚張阿愛於本件起訴前即已死亡， 故原告於起訴後具狀追加譚張阿愛之繼承人譚志祿、譚興舟 為共同被告，應同時具有撤回對譚張阿愛起訴之意思，依前 開規定，自屬適法，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告之被繼承人譚張阿愛於101年1月1日向伊承
租系爭房屋，租賃期間係自該日起至102年1月1日止，每月 租金為新臺幣（下同）5,000元，且應於每月5日前給付當月 租金（下稱系爭契約），租期屆滿後，譚張阿愛仍繼續居住 使用系爭房屋。惟譚張阿愛自102年2月起即未繳納租金，積 欠之租金已超過2個月，伊已於同年6月18日寄發存證信函催 告譚張阿愛按期給付租金，惟仍置之不理，亦未自系爭房屋 遷出。伊不得已始提起本件訴訟，並以起訴狀繕本作為終止 系爭租約之意思表示。被告現已無合法占有權源，爰依租賃 物返還請求權、所有物返還請求權、不當得利返還請求權及 系爭契約等法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告 應將系爭房屋遷讓返還與原告。㈡被告應自102年1月1日起 至遷讓系爭房屋與原告之日止，按月給付原告5,000元。二、被告則以：譚張阿愛自102年3月起即陸陸續續進出醫院，譚 張阿愛是說她都有繳租金，但伊不清楚給付方式為何，就系 爭契約之細節及租金給付情形伊並不清楚，因為都是證人即 原告母親朱李杏花至伊家中直接向譚張阿愛收取租金等語， 資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
(一)原告主張系爭房屋為其所有，譚張阿愛於101年1月1日向其 承租系爭房屋，約定租期自同日起至102年1月1日止，每月 租金5,000元；而譚張阿愛於102年7月27日死亡，其繼承人 為被告，由被告共同繼承系爭契約之法律關係等情，業據其 提出系爭房屋所有權狀、房屋稅繳款書、系爭契約、存證信 函暨回執、戶籍謄本及繼承系統表等件為證，復為被告所不 爭執，堪信為真實。
(二)原告主張譚張阿愛自102年2月起即未給付租金等語，則為被 告所否認，並以前詞置辯。經查，證人朱李杏花到庭結證稱 ：譚張阿愛自102年2月起即未給付租金，先前所繳納之押租 金前已抵扣未繳之租金，系爭契約所附之簽收表（下稱系爭 簽收表）為伊所寫，上面就是記載租金僅給付到102年2月之 前，每月租金5,000元是伊直接向譚張阿愛收取現金等語； 兩造就證人之證言均無意見，且其證述亦與常情相符，洵屬 可採；堪認譚張阿愛自102年2月起即未依約給付租金與原告 。至被告就系爭契約之租金均係由證人直接向譚張阿愛收取 等情並不爭執，亦未曾經手系爭房屋之租金繳付事宜，徒以 系爭簽收表上並無譚張阿愛之簽名，抗辯不能證明被告未給 付租金云云，所辯自不足採。
(三)按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約。不動產之租賃契約，其期限逾一年者 ，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃
，民法第421條第1項、第422條分別定有明文。是租賃契約 為諾成契約，僅需一造約明以某物租與相對人使用，其相對 人約明支付租金，即生效力（最高法院19年上字第343號判 例意旨參照），並不以訂立書面為必要。又依前揭民法第42 2條之旨趣，係指出租人與承租人均就租賃之條件，意思表 示一致，而成立租賃契約為其前提，僅因其期限逾一年而未 以字據訂立，為杜爭議，乃規定視為不定期限之租賃而已。 次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出 租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民 法第451條定有明文。而租賃契約依民法第451條規定更新後 ，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件） 並未隨同變更（最高法院64年台上字第1579號判例意旨參照 ）。經查，譚張阿愛向原告承租系爭房屋，原約定租期1年 ，嗣後租期於102年1月1日屆至後，譚張阿愛仍居住於該處 而續為使用收益，原告亦未即為反對之意思表示，揆諸上開 規定，應視為原告與譚張阿愛以不定期限繼續契約；且譚張 阿愛於102年1月亦有依約按月給付租金5,000元與原告，系 爭契約雖自102年1月2日以後因未約定期限而成為不定期限 之租約，但租金及其餘條件均未變更，被告仍應依約於每月 5日前給付5,000元租金與原告。
(四)承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租 人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止 契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租 額，不得依前項之規定，終止契約。未定期限者，各當事人 得隨時終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物 。民法第440條第1項、第2項前段、第445條第2項前段、第4 55條前段分別定有明文。經查，原告有於同年6月18日寄發 存證信函與譚張阿愛，作為命譚張阿愛限期繳納租金之催告 ；嗣於同年11月26日再以作為終止契約意思表示之起訴狀繕 本送達與被告，堪認系爭契約於同日業已合法終止；從而， 被告即應返還系爭房屋與原告，是原告依租賃物返還請求權 ，請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空交還原告， 洵屬適法。
(五)按承租人應依約定日期支付租金，民法第439條前段定有明 文。查譚張阿愛及被告自102年2月1日起至原告終止系爭契 約前之租金，均未給付與原告，原告依系爭契約及繼承之法 律關係自得請求被告給付自同日起至終止租賃契約之日即10 2年11月26日止，每月以5,000元計算，共計49,333元（計算 式：50009＋50 0026/30＝49333，元以下四捨五入）之 租金，原告此部分之請求於此範圍內，為有理由，逾此範圍
之請求，則無理由。再按無法律上原因而受利益，致他人受 損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在 者，亦同，民法第17 9條定有明文。依此規定，不當得利之 請求權人得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權 占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之 觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。然查 ，被告譚志祿現未居住於系爭房屋等情，業據本院依職權囑 託臺中市政府警察局清水分局查訪系爭房屋之居住情形，僅 有被告譚興舟自行居住於系爭房屋內，此有該分局102年10 月24日中市警清分偵字第00000 00000號函在卷可佐，堪認 系爭房屋之現占有人為被告譚興舟。再查，系爭契約至102 年11月26日業已合法終止，於斯時起，被告譚興舟繼續占用 系爭房屋，即失其合法正當之權源，而屬無權占用，被告譚 興舟繼續占用，因而每個月受有相當於租金5,000元之利益 ，原告則每個月受有相當於租金5,000元之損害，是原告依 不當得利之法律關係，請求被告譚興舟自102年11月27日起 至遷讓返還系爭房屋與原告之日止，按月給付原告相當於租 金之不當得利5,000元，洵屬合理；至原告並未舉證證明被 告譚志祿亦為系爭房屋之之現占有人，故就其請求被告譚志 祿按月給付相當於租金之不當得利部分，要非可採。四、綜上所述，系爭契約業經終止，被告譚興舟占用系爭房屋已 無合法權源，核屬無權占有，自應返還系爭房屋與原告。從 而，原告依系爭租約、租賃物返還請求權及不當得利等法律 關係，請求被告將系爭房屋遷讓返還與原告；及被告應給付 原告49,333元；被告譚興舟並應自102年11月27日起至遷讓 返還系爭房屋與原告之日止，按月給付原告5,000元之範圍 內，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，即乏所據，不 應准許。至原告對被告訴請返還系爭房屋之部分，係在單一 聲明下，為同一之目的，依租賃物返還請求權或所有物返還 請求權之法律關係，請求本院依其單一之聲明而為裁判，而 本院就上開部分之聲明，既已分別依租賃物返還請求權准許 原告請求，即無庸審酌其餘請求權有無理由，附此敘明。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核均 與判決結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。六、本判決勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第2項第1款規定 適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法 第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前 段。
中 華 民 國 103 年 3 月 28 日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法 官 林芳如
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 3 月 28 日
書記官