臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事簡易判決
103年度營簡字第24號
主參加訴訟
原 告 林金海
訴訟代理人 林政輝
被 告 林新凱
林唐換
江林取
林源志
林崑盛
林崑宏
鄭正堂
林昭宏
林齡玉
林齡華
黃林妤庭
李銓
郭秀雲
郭秀蘭
郭俊良
林鳳嬌
訴訟代理人 陳文忠律師
蔡青芬律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，經本院於民國103年2月
20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告等應將坐落臺南市○里區○○段000地號土地、面積38平方公尺、權利範圍100之5，同段803地號土地、面積864平方公尺、權利範圍10000分之527，同段804地號土地、面積43平方公尺、權利範圍100之5，同段805地號土地、面積2492平方公尺、權利範圍10000之527之土地所有權移轉登記予主參加訴訟原告。主參加訴訟費用新臺幣貳仟捌佰柒拾元由被告負擔。 事實及理由
甲、程序方面：
一、按就他人間之訴訟，如對其訴訟標的之全部或一部，有為自 己有所請求，或主張因其訴訟之結果，自己之權利將被侵害 者，得於第一審或第二審本訴訟繫屬中，以其當事人兩造為 共同被告，向本訴繫屬之法院起訴，民事訴訟法第54條定有 明文。本件主參加原告林金海主張臺南市○里區○○段○00 0地號土地，面積38平方公尺，權利範圍100分之5；②803地
號土地，面積864平方公尺，權利範圍10000分之527；③804 地號土地，43平方公尺，權利範圍100分之5；④805 地號土 地，面積2492平方公尺，權利範圍10000分之527等土地，業 經其買受，惟本件被告即主參加被告尚未將上述土地所有權 移轉登記於其名下，復為本件被告即主參加被告林鳳嬌就上 述土地聲請假處分查封，並提起103年度營簡字第23號所有 權移轉登記事件，主張其有優先購買權之為此依法提起件主 參加訴訟，揆諸前開規定，於法尚無不合，應予准許起訴， 合先敍明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告請求判決「①被告等16人 應將坐落臺南市○里區○○段000地號土地、面積38平方公 尺、權利範圍100之5，同段803地號土地、面積864平方公尺 、權利範圍10000分之527，同段804地號土地、面積43平方 公尺、權利範圍100之5，同段805地號土地、面積2492平方 公尺、權利範圍10000之527之土地所有權移轉登記予原告。 ②被告林鳳嬌於臺南地方法院100年度執全明字908號假處分 上開土地登記應予撤銷查封。③訴訟費用由被告負擔。」， 嗣於訴訟進行中，原告以書狀變更訴之聲明為請求「被告等 16人應將坐落臺南市○里區○○段000地號土地、面積38平 方公尺、權利範圍100之5，同段803地號土地、面積864平方 公尺、權利範圍10000分之527，同段804地號土地、面積43 平方公尺、權利範圍100之5，同段805地號土地、面積2492 平方公尺、權利範圍10000之527之土地所有權移轉登記予原 告。訴訟費用由被告負擔。」，核原告請求之基礎事實同一 ，其事後所為聲明之變更，係減縮應受判決事項之聲明，亦 符合主參加訴訟之規定，揆諸首揭規定，應予准許。又本件 被告林新凱、江林取、林源志、林崑盛、鄭正堂、林昭宏、 林齡玉、林齡華、李銓、郭秀雲、郭秀蘭、郭俊良經合法通 知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
乙、實體部分：
一、本件主參加訴訟原告起訴主張略以：
㈠、緣臺南市○里區○○段000地號土地、面積38平方公尺、權 利範圍100分之5，同段803地號土地、面積864平方公尺、權 利範圍10000分之527，同段804地號土地、面積43平方公尺 、權利範圍100分之5，同段805地號土地面積2492平方公尺 權利範圍10000分之527（下共稱系爭土地）等4筆土地，原
告為分別共有人，被告等人則為公同共有，而原告於100年6 月13日與被告林新凱等15人達成買賣約定（下稱系爭買賣） ，價金業已支付完畢，且為兩造所不爭執。被告林鳳嬌前本 已看過兩造間之買賣契約並已同意，惟其嗣後反悔，持其就 系爭土地之持分至鈞院處聲請假處分，致原告無法就系爭土 地為所有權之移轉登記。
㈡、本件系爭土地之買賣係共有人間互為買賣應有部分，且已完 成，則其他共有人即被告林鳳嬌即不得再主張有土地法第34 條之1第4項優先購買權之適用，有最高法院72年台抗字第94 號判例及83年台上字第1713號判決意旨可參。又最高法院84 年台上字第68號判決意旨、大法官釋字第562號解釋皆認， 公同共有不動產之處分變更，應以公同共有人過半數及其應 有部分合計過半數之同意行之，此為土地法第34條之1第5項 之特別規定，而此規定應優先於民法第828條第2項規定之適 用，故，系爭土地之處分變更，無須經全體共有人之同意， 原告林金海除為共有人外，並已與被告等14人就系爭土地完 成買賣契約，同意出售之應有部分合計為16分之14，顯逾3 分之2，如前述，已適用土地法第34條之1第5項相關規定， 被告林新凱等人出賣系爭土地，自毋庸徵求被告林鳳嬌之同 意，被告林鳳嬌抗辯系爭土地之處分、變動應有民法第828 條第2項規定，自屬無據。
㈢、被告林鳳嬌亦無土地法第104條第1項後段之適用。按土地法 第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租 人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人 有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人 所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存 在之情形而言。最高法院69年台上字第945號判例參酌。然 被告林鳳嬌並未在系爭土地上有建物，即無土地法第104條 第1項之適用。
㈣、並聲明：被告等16人應將坐落台南市○里區○○段000地號 土地、面積38平方公尺、權利範圍100之5，同段803地號土 地、面積864平方公尺、權利範圍10000分之527，同段804 地號土地、面積43平方公尺、權利範圍100之5，同段805地 號土地、面積2492平方公尺、權利範圍10000之527之土地所 有權移轉登記予主參加訴訟原告。訴訟費用由被告負擔。二、被告方面：
㈠、被告林鳳嬌抗辯則以：
１、原告主張其於100年6月13日就系爭土地與其他被告林新凱等 15人達成買賣約定，並給付價金完畢，經查，原告於鈞院10 1年度新簡字第153號提出之不動產買賣契約書係100年9月10
日所訂立，顯與事實不符。
２、被告林鳳嬌及林源志並未同意將系爭土地出售予原告，亦未 收取原告任何價金，而其主張被告全體16人均有同意出售系 爭土地，惟被告林鳳嬌係事後才反悔，此為被告林鳳嬌否認 ，若被告林鳳嬌同意出售，豈有以存證信函通知同意出售之 公同共有人林新凱，表示欲以同一條件主張優先購買權，又 原告提出之100年9月10日買賣契約之立契約書人欄賣方記載 林源志、林鳳嬌不會同，可見被告林鳳嬌、林源志並未同意 出售系爭土地予原告。
３、被告林鳳嬌、林源志均為系爭土地公同共有人，系爭公同共 有土地之其餘公同共有人未經被告林鳳嬌、林源志之同意出 售公同共有物，該買賣契約自不生效力，原告請求被告移轉 系爭土地所有權自無理由，有最高法院71年度台上字第5051 號判例及花蓮地院85年度訴字第142號判決意旨參照。４、原告主張依最高法院84年度台上字第68號判決意旨，認公同 共有不動產之處分無須經全體公同共有人之同意，惟本件系 爭土地並未辦理移轉登記予原告，部分公同共有人縱與原告 成立買賣契約，此僅為債權契約，並非處分行為，自無適用 前開最高法院判決之餘地。
５、又原告主張依最高法院72年度台抗字第94號判例及83年度台 上字第1713號判決意旨，認本件係共有人間互為買賣應有部 分，其他共有人不得依土地法第34條之1第4項規定主張優先 購買權，惟查，前開最高法院判決應係以共有人間買賣應有 部分已合法生效之情形，但本件如前所述，因系爭土地應有 部分為公同共有，買賣契約依法須經全體公同共有人同意訂 立始生效力，而該買賣契約既有公同共有人林鳳嬌、林源志 不同意訂立，則該買賣契約難認已合法生效，故本件與前開 最高法院判決情形顯不相同，應無比附援引之餘地。６、綜上所述，原告所請求所有權移轉登記之系爭土地所有權人 乃包含被告林鳳嬌及林源志在內之公同共有之土地，依民法 第828條第2項規定及最高法院19年上字第2418號判例、71年 度台上字第5051號判例、花蓮地院85年度訴字第142號判決 意旨，應足認本件被告林新凱等人並未經全體公同共有人之 同意即擅自將系爭土地出售予原告，該買賣契約依法不生效 力，又被告林鳳嬌、林源志既未同意出售系爭土地予原告， 該買賣契約效力亦不能及於被告林鳳嬌、林源志，則原告請 求被告等人辦理土地所有權移轉登記，顯無理由。７、並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。㈡、被告林新凱、林唐換、江林取、林崑宏、鄭正堂、林昭宏、 林齡玉、林齡華、黃林妤庭、李銓、郭秀雲、郭秀蘭、郭俊
良則均略以：系爭土地已於100年6月13日同意出售予原告， 並簽名蓋章達成買賣約定，且已收取價金完畢，故同意將系 爭土地之所有權移轉予原告。
㈢、被告林源志、林崑盛未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀 為任何陳述或答辯。
三、法院的判斷：
㈠、本件被告等16人均為系爭臺南市○里區○○段○000號、公 同共有權利範圍100分之5；②803號、公同共有權利範圍 10000 分之527；③804號、公同共有權利範圍100分之5；④ 805號、公同共有權利範圍10000分之527等土地之公同共有 人，而原告林金海則為上開系爭土地之分別共有人（其應有 部分①802號、10分之1；②803號、10000分之1054；③804 號、100 分之11；④805號、10000分之1053），此為兩造所 不爭執，亦有系爭土地登記簿謄本在卷可按。
㈡、按大法官會議釋字第562號解釋文：「土地法第三十四條之 一第一項規定：『共有土地或建築改良物，其處分、變更及 設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及 其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三 分之二者，其人數不予計算。』同條第五項規定：『前四項 規定，於公同共有準用之。』其立法意旨在於兼顧共有人權 益之範圍內，促進共有物之有效利用，以增進公共利益。同 條第一項所稱共有土地或建築改良物之處分，如為讓與該共 有物，即係讓與所有權；而共有物之應有部分，係指共有人 對共有物所有權之比例，性質上與所有權並無不同。是不動 產之應有部分如屬公同共有者，其讓與自得依土地法第三十 四條之一第五項準用第一項之規定。」因之，不動產之應有 部分如屬公同共有者，其讓與自得依土地法第三十四條之一 第五項準用第一項之規定。因之，本件主參加訴訟原告之主 張是否符合上開條件。經查：
１、本件主參加訴訟原告所提出之100年6月13日所訂立之不動產 買賣契約書，其買賣雙方僅為林金海與林新凱，林新凱又非 其他公同共有人之代理人，尚難憑其二人所訂立100年6月13 日之買賣契約書即認系爭四筆不動產已全部合法成立買賣契 約。（但林金海及林新凱並不爭執其二人間之個人潛在之應 有持分比例之讓與，此部分應屬有效成立）。
２、又主參加訴訟原告所提出之100年9月10日所訂立之不動產買 賣契約書，除被告林鳳嬌與林源志（被告林鳳嬌及林源志二 人均未見於該契約書上簽名或蓋章）外，其餘14被告均已簽 名，並領受原告林金海所交付之金額，業為兩造所不爭執。 而被告林新凱亦不爭執已讓與其潛在之持分部分予原告，並
有100年6月13日不動產買賣契約書可憑，因之，本件原告與 被告林新凱、林唐換、江林取、林崑宏、林崑盛、鄭正堂、 林昭宏、林齡玉、林齡華、黃林妤庭、李銓、郭秀雲、郭秀 蘭、郭俊良等十四人之間，已成立公同共有之系爭四筆土地 之應有部分之讓與契約，應可認定。
３、又觀之原告所提出之100年6月13日及100年9月10日不動產買 賣契約，業已就讓與之標的及其價金分別於上開契約內載明 ，並於100年9月15日以存證信函通知被告林鳳嬌，亦據被告 林鳳嬌於100年9月28日以存證信函函覆（見本院103年度營 簡字第23號卷原證二及原證五），足以證明被告林鳳嬌亦知 公同共有之系爭四筆土地讓與之事（被告林鳳嬌亦知各共有 人讓與之金額，林源志亦同，均如本院103年度營簡字第23 號所附之附表所示，見附表）。而上開不動產買賣契約定約 經過，原告與除被告林鳳嬌與林源志外之其他14被告間之讓 與系爭四筆不動產買賣契約，亦核與民法民法第153條第1項 、第345條及同法第758條之規定要件相符，渠等間之買賣關 係，自屬有效成立，應可認定。
４、又查本件公同共有之不動產成買賣契約（100年6月13日及10 0年9月10日所訂立），同意出售之應有部分合計為16分之14 ，顯逾3分之2，如前述，依前開大法官會議釋字第562號解 釋，得依土地法第34條之1第5項準用同條第1項之規定，被 告林新凱等人出賣系爭土地，自毋庸徵求被告林鳳嬌及林源 志之同意，自可認定。被告林鳳嬌抗辯系爭土地之處分、變 動應有民法第828條第2項規定，自屬無據。㈢、從而，原告依土地法第34條之1第5項規定準用同條第1項規 定，訴請被告等16人移轉系爭四筆公同共有部分之土地予原 告，為有理由，應予准許。本件性質上不適為假執行之宣告 ，是不為假執行之諭知。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，或與本 案之爭點無涉（存證信函通知優先購買部分，因與法律規定 相違當然不發生優先購買之效力），或與判決之結果不生影 響，爰不一一論列，附此敘明。
五、據上論結，本件主參加訴訟原告之訴為有理由，依民事訴訟 法第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第85條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 13 日
臺灣臺南地方法院柳營簡易庭
法 官 曾鴻銘
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表
明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 3 月 13 日
書記官 周信義