宣 示 判 決 筆 錄 102年度板簡字第1360號
原 告 聯合房仲不動產經紀有限公司
法定代理人 商葳葳
訴訟代理人 王國榮
被 告 妍華實業有限公司
法定代理人 王冠敦
訴訟代理人 顏均揚律師
薛煒育律師
劉政杰律師
上列當事人間 102 年度板簡字第 1360 號給付服務費事件於中
華民國 103 年 2 月 27 日辯論終結，於中華民國 103 年 3 月
27 日下午 4 時 30 分，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席
職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 莊雅萍
通 譯 謝明君
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告主張：
（一）兩造於民國（下同）102年3月28日簽訂一般委託銷售契約 書，原告已銷售被告委託出售之預售房屋，依據雙方簽訂 之契約書第 5 條及成交記錄單約定，被告應給付服務報 酬新台幣（下同）220000元。
⑴查兩造於 102 年 3 月 28 日與所簽訂之委託契約第 4條 約定，被告委託原告銷售糸爭房屋之時間為 102 年 3 月 28 日起至 102 年 6 月 28 日，委託銷售價格為 1338 萬元，而原告在委託期間成功媒介被告將系爭房屋出售予 訴外人李姮誾，雙方並於 102 年 5 月 5 日簽訂房屋預 定買賣契約書（下稱：買賣契約），兩造雙方並於102 年 5 月 5 日確認賣方服務費為 22 萬元，依據委託契約第 5 條約定：「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報 酬」，故被告應依據雙方契約第 5 條及成交記錄單之約 定，給付原告服務報酬，合先敘明。
⑵然被告卻於 102 年 5 月 18 日以妍字第 000000000 號 通知原告，要求原告「˙˙應於買賣標的換約完成後即將
全部保管價金交付本公司，˙˙不得以任何理由剋扣拖欠 」，同時於前揭函主張依據契約即民法第 359 條、第227 條等規定解除居間契約，顯已藉故不願依雙方簽訂之委託 契約給付服務報酬。
⑶被告復於 102年 6 月 5 日以 102 妍字第 000000000 號 函退還原告所開立服務酬金之統一發票，並指稱原告不實 開立發票，且以原告並未依據 102 年 3月 28 日一般委 託銷售契約書所載條款扣除仲介費用之行為觀之，顯可查 原告亦深刻、明確了解原被告雙方居間契約業已解除，根 本無權利收受仲介費用等語云云，拒絕支付服務費用。然 查，原告確實已依據雙方簽訂之委託合約於委託期間完成 委託銷售系爭房地之工作，被告於原告完成委託銷售系爭 房地之工作後，先於 102 年 5 日 18 日發函片面主張解 除契約，要求原告不得扣除服務費用及要求給付全部買賣 價金，嗣後又於 102 年 6 月 5 日發函主張原告因未扣 除服務費用。斷章取義認定原告深刻、明確瞭解居間契約 業已解除，原告無權利收受仲介費用如實屬無稽。依據兩 造雙方所簽訂之委託契約第 5 條約定，原告既已協助被 告完成系爭房地之買賣契約，被告自應依據契約約定給付 服務報酬。
（二）原告自受被告委託銷售系爭房地後，戮力於替被告尋我買 方，終致買賣雙方媒合成功，然被告卻不願按委託契約之 規定給付服務報酬，意圖免費享受原告提供之仲介服務， 被告之舉已然違反契約約定，毫不可取，爰依契約之法律 關係提起本件訴訟，求為判決被告應給付原告220000元， 及自訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之 利息。
（三）對於被告抗辯之陳述：
（甲）被告所持不付仲介服務費之理由洋洋灑灑故事連篇皆引用 營業員劉語珠說詞，請求傳喚營業員劉語珠、店長顧傑翔 當庭對質查證。
（乙）被告經由原告服務簽訂買賣契約並收取買賣價金後，始寄 發存證信函取消原告仲介委任並拒付服務費，實屬無理應 予駁回。
（丙） 被告於102年9月9日所提民事答辯狀陳述…「事實上，系 爭委託契約根本已經被告依法律及契約解除，且亦為原 告所不爭執並交還仲介費在案，原告嗣後轉念心有不甘 ，又提起本件訴訟請求給付仲介費，根本無理由！」… 云云。
⑴檢附證物（一）被告於 102 年 5 月 18 日發函要求原
告「…所保管價金…不得以任何理由剋扣拖欠，…不慎 觸法…。」經原告與住商總部法務協理請教後，認為雖 按交易習慣與委託規定可於價金中先扣除仲介服務費， 但考量委任人系律師身分，且被告公司人員來電通知警 告不得侵占價金，復又已以存證信函寄出通知警告「… 不得以任何理由剋扣拖欠，…不慎觸法…」。於是原告 決定採取服務完成交屋後再事後請款方式請領服務費用 ，避免爭議，並無不妥。被告豈能倒果為因顛倒是非說 「…交還仲介費在案…」。
⑵檢附證物（二）被告於 102 年 6 月 5 日發函原告： 主旨：貴公司不實開立發票，特此退還，請查照。 第（二）項第四行「…自貴公司於換約日將全額保管價 金交付本公司、而並未依 102 年 3 月 28 日一般委託 銷售契約書所載條款扣除仲介費之行為觀之，顯可查… 根本無任何權利收受仲介費」。云云請領服務費之權利 為原告依法取得，何時請領亦為原告的權利。原告考量 服務客戶的大前提原則，且又收受被告警告存證信函決 定採取服務完成後，再事後請款方式請領服務費用，避 免爭議，此係原告權利。被告豈能以自身所擁有之法律 專長，先寄存證信函警告「不得以任何理由剋扣拖欠」 在先；復又以為曲解事實的理由在後。實難接受。 ⑶檢附證物（三）溫令行律師向住商總部投訴事件 2013/ 5/7 調查結果住商不動產消費者申訴記錄單製表人員： 法務黃怡綺
①本起訴訟糾紛；源起於同業仲介劉語珠小姐基於業務 競爭，謀求自身成交商業利益，遂告知溫令行律師另 有一組買方出價 1130 萬待簽約，造成溫令行律師的 不滿，認為原告成交 1122 萬損害其公司利益而引起 。
②經住商總部調查劉語珠小姐的店長，證實並無買方出 價 1130 萬待簽約，並告知溫令行律師。但不為其所 接受。
⑷檢附證物（四）溫令行律師向住商總部投訴來信 ①第三點第四行提及「…出價增加為 1080 萬元，希望 能夠見面談價錢…雙方原約定 102 年 5 月 3 日晚間 見面談…」云云，對照證物（三）可查證原告並未隱 瞞交易資訊及交易機會。雖經原告再三催促，但證人 劉語珠的斡旋單遲遲不傳真至原告公司，原告無法確 認劉語珠是否真有客戶出價，於是無法於預訂時間安 排見面談機會。原告並未隱瞞交易資訊及交易機會亦
未損及賣方權益。
②仲介同業同仁私下話語，涉及個人恩恩怨怨。無關本 案買賣雙方利益。亦無損本案買賣雙方利益。原告並 未違反委任銷售合約條款。
③原告已告知被告：與證人劉語珠是不同的公司，雖然 都加盟住商不動產，但加盟體系之加盟店為獨立個體 法人，毋須為他加盟店人員行為負法律責任等語。二、被告則辯以：
（一）查原告於起訴狀刻意省略部分關鍵事實，意圖塑造被告無 故解約拒付服務費之形象，事實上，系爭委託契約根本已 經被告依法律及契約解除，且亦為原告所不爭執並交還仲 介費在案，原告嗣後轉念心有不甘，又提起本件訴訟請求 給付仲介費，根本無理由！被告爰將事實還原，以利釐清 責任歸屬，茲概述如下：
⑴被告為新北市復興街「台北U2」建案之預售屋C戶2樓及3 樓單位(以下簡稱「系爭房屋」、「C3單位」)權利人，前 於101年底委託住商不動產中山聯合加盟店即原告銷售C3 單位，經原告委託同為住商不動產之中和加盟店銷售人員 劉語珠(以下簡稱「劉小姐」) 轉介買方於原告，並順利 成交。
⑵嗣後，被告由代理人即訴外人溫令行代理被告處理系爭房 屋銷售事宜，並由訴外人溫令行與原告員工金筱林於 102 年 3 月 28 日在士林地方法院簽訂一般委託銷售契約書 ，委由原告仲介銷售系爭房屋，委託銷售金額為 1338 萬 元。原告並表示其為住商，一家簽約所有住商店頭均聯賣 。同意受託人（即原告）得運用同業流通媒介買方，或委 由第三人銷售，或其他類似之銷售行為，以儘速促成本不 動產之售出」、第 3 項「為保障交易安全提升服務品質 等目的，委託人就其個人資料，同意受託人及住商總部， 得依法蒐集、查詢、電腦處理、或利用。與受託人或住商 總部合作流通銷售之事業、團體或網站，對不動產相關資 訊亦得為前述蒐集、電腦處理、或利用。」 )
⑶於 102 年 4 月底 5 月初，被告代理人溫令行接獲原告 員工金筱林之電話，表示已收到一組斡旋金，出價為1050 萬元，由於價錢未臻理想，溫令行即表示該價格無法接受 ，請其再努力。嗣後於 102 年 5 月 3 日，金筱林電話 連絡訴外人溫令行，表示買方出價增加為 1080 萬元，並 希望約雙方於 102 年 5 月 5 日下午 1:30 於原告店頭 (地址：台北市○○○路○段 00 號 )見面洽談。然而事 實上，於斯時，住商中和店亦已由住商員工劉語珠接洽一
組買方出價並給付斡旋金，原告並請劉語珠與該買方約時 間，並定於同一時段與被告洽談；明確言之，原告在上開 時段非但約了買家李姮誾，更同時約了住商中和店的買家 ，然而，原告根本完全沒有告知被告或被告代理人收受中 和店買家之情事，被告完全被蒙在鼓裡！但原告卻假藉被 告之名義，與住商中和店劉語珠約定上開時段，表示已告 知被告，被告會在上開時段出席住商中和店與買家洽談價 格！住商中和店不疑有他，即與買方相約於 102 年 5 月 5 日下午於住商中和店與被告洽談。原告之動機，顯係意 圖以委託其之買方為優先，賺取來自賣方 (即被告 )及買 方 (即訴外人李姮誾 )之仲介費用；如讓賣方 (即被告 ) 先知道住商中和店買方之存在，屆時二組買方雙邊競價， 如住商中和店買方之出價較高，原告店頭將僅能收到來自 賣方之仲介費；當然，如訴外人李姮誾無法成交，原告亦 可將被告「洗」至住商中和店的買方，而仍可賺取來自賣 方 (即被告 )之仲介傭收。
⑷ 102 年 5 月 5 日，被告公司員工陳家著代理被告出席 原告店頭，約莫下午 3:30，買家李姮誾出價 1,122 萬元 ，原告不斷表示買家難尋要好好把握，被告員工陳家著乃 代理被告公司與訴外人李姮誾及原告公司簽署房屋預定買 賣契約書，約定訴外人李姮誾已支付之價金由原告負責暫 時保管，同時簽定成交紀錄單，約定由被告給付仲介費22 萬元予原告，於被告與李姮誾完成預售屋換約時直接扣除 ，將剩餘保管價金交付被告。然而，在這段洽談價格之時 間，原告實不斷的與住商中和店聯絡，諉以被告代理人遲 到、馬上就會到等語，要住商中和店安撫買方，不斷等待 。直到 16:00，所有契約書均簽屬完成後，原告才以LINE 軟體告訴住商中和店「劉小姐，今天對妳真的很抱歉，台 北 U22F( 及系爭房屋 )被公司 (指被告公司 )股東賣給 親友，真正成交價在 1130 左右，所以氣歸氣，但我們大 概也拉不到……」)等，諉稱被告已將系爭房屋自行出售 。
⑸然而紙包不住火，住商中和店員工劉語珠覺得原告所述顯 與常理不合，於下午 4:20 許以電話私下連絡被告代理人 溫令行，始揭露原告所設下的詭局！
⑹原告遭揭露後，一開始仍矯飾其詞，自以為瞞天過海，嗣 後被告公司整理證據告上住商加盟總部，原告才發現證據 確鑿。由於原告嚴重違反系爭委託銷售契約、法律規定及 善良管理人注意義務，被告乃以 102 年令字第000000000 號函解除居間契約，而原告自知理虧，亦於 102 年 5 月
24 日即被告與李姮誾換約時，將全額價金交付被告。（二）原告因違反居間人之契定及法定義務已遭被告解除渠等間 之契約，是以原告提起本訴請求給付服務費，實屬無據： ⑴按「受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之 。」，系爭委託銷售契約書第 7 條第 1 項定有明文。復 按「如買方簽立『要約書』，受託人應於二十四小時內將 該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留。……」同條第 5 項亦有明文。查原告為住商加盟店，依系爭委託銷售契約 第 12 條第 2 項「委託人同意受託人得運用同業流通媒 介買方，或委由第三人銷售，或其他類似之銷售行為，以 儘速促成本不動產之售出」、第 3 項「為保障交易安全 提升服務品質等目的，委託人就其個人資料，同意受託人 及住商總部，得依法蒐集、查詢、電腦處理、或利用。與 受託人或住商總部合作流通銷售之事業、團體或網站，對 不動產相關資訊亦得為前述蒐集、電腦處理、或利用。」 ，被告委託原告之委託銷售資料，住商體系之加盟店均可 共見並共同使用，顯可查系爭委託銷售契約第 7 條所載 之「買方」，當然係指全部住商加盟店接洽之買方，自不 待言。
⑵縱退步言，而原告委請住商中和店協助其尋找買家，亦成 立民法第 528 條之委任關係。
⑶再按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各 當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力 之人，不得為其媒介。」、「居間人關於訂約事項，應就 其所知，據實報告於各當事人；居間人違反其對於委託人 之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及 信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬 及償還費用。」民法第 567 條第 1 項、第 572 條有明 文規定。兩造間所締結系爭委託契約內容為約定原告接受 被告之委託仲介銷售房地產，該契約之性質應屬民法第 565 條當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約 之媒介，他方給付報酬之居間契約。原告亦應遵守民法所 定居間契約下之義務。
⑷查原告意圖以委託其之買方為優先，賺取來自賣方及買方 之仲介費用，如讓被告先知道住商中和店買方之存在，屆 時二組買方雙邊競價，如住商中和店買方之出價較高，原 告店頭將僅能收到來自賣方之仲介費，因而故意不讓被告 知悉第二組住商中和店買方之存在，完全置其委託人即被 告之利益於不顧！仲介房屋之傭收高昂，依最高法院 84 年度台上字第 1064 號判決要旨：「仲介業之業務，涉及
房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買 賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者 收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及 調查之義務。以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌 所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上 訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責。」原告竟然為 自己之利益，對被告完全隱瞞、掩蓋住商中和店買方之資 訊，已嚴重違反系爭委託銷售契約；更不惜扮演雙面人， 甚至假冒被告之名義惡意操弄，此種惡劣卑下之舉，嚴重 違反善良管理人之注意義務！
⑸原告違反據實報告義務，已經被告解除契約，自無從再請 求給付服務費；退萬步言，被告亦得拒絕給付服務費： 1.查原告嚴重違反系爭委託銷售契約，被告業已依民法 第 227 條第 1 項、第 359 條等解除契約 (被證四 ) 。依系爭委託銷售契約第 5 條第 2 項後段「……買賣 案件辦理價金履約保證者，委託人應付之服務報酬，得 依前述約定由保證專戶支付。」系爭買賣契約之價金， 係由原告為履約保證之保管人。原告收受被告解除契約 之通知後，於 102 年 5 月 24 日已自行返還其所收受 之服務費 22 萬元，顯可查原告自己亦明知系爭契約已 解除，其並無任何收受服務費之權利甚明。
2.退萬步言，就算原告違反交付要約書及據實報告之義 務仍無法解除系爭委託契約，惟其違反據實報告義務並 使委託人之相對人受有利益，依民法第 565 條規定， 被告仍得拒絕給付服務費。
（三）綜上所述，原告顯有嚴重之違法違約行為，且對被告解除 契約亦不爭執，如今竟更為起訴請求服務費，實不可取！ 各等語。
三、本院之判斷：
（一）依兩造不爭執簽訂之委託銷售契約書係約定：．．．受託 人之義務：一、受託人受託處理仲介事務應以善良管理人 之注意為之。．．．五、如買方簽立「要約書」，受託人 應於二十四小時內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣 留（第7條第1項、第5項前段）等語，此有原告所提該契 約書影本乙件在卷可稽（原證1）。證人即代理被告與原 告簽訂前揭契約書之溫令行律師到庭結證稱：「（提示原 證一，委託銷售契約書是否證人代表被告公司與原告公司 所簽訂？）是。」、「（契約簽訂後，證人對後續情況是 否了解？）是。這是我代理被告公司和原告簽訂的第二份 契約（本件樓層是Ｃ2）。先前曾簽訂Ｃ3單位契約書。簽
買賣契約的那個人是中山店的買方。中和店另也有一組買 方。在成交之後我們才知道中和店也有一組買方，但中山 店一直隱瞞。」、「（證人針對中山店的金小姐是否曾經 有透漏出有第二組買方的事？）在事前完全沒有。在事後 我們知道有第二組買方後金小姐（中山店）仍推說他不知 情。」等語；又證人即中和店劉語珠到庭結證稱：「（被 告公司位永和區復興街的房子要出售，證人是否知情？） 是。他們委託我代售。是102年時，幾月我記不太清楚。 之前有配合過一間，所以後來又要我賣這間。我們星期四 有收了一筆斡金，五萬元。宋素貞是買方，有下斡。我有 告訴金小姐（台北住商公司的員工）買方已經下斡，星期 日要約在安樂路要見面和屋主談。金小姐會把屋主帶到我 們公司。星期日早上金小姐告訴我屋主去台中，下午三點 才會來，本來是約下午二點。所以我們就跟買方說改約三 點。三點等不到人，我有打給金小姐，金小姐說他們在臺 北火車站等溫律師，一直到四點都等不到人，等到六點金 小姐就告訴我，屋主好像被別的仲介帶走簽約了，請我的 買方回去。我就打電話給溫律師，問他是否知道金小姐有 和我們約，溫律師說他完全不知道，原告只有聯絡他到原 告公司。後來我們向買方道歉。後來金小姐才告訴我已經 和別人成交了。」、「（買方下斡金五萬元，證人是否知 道買方出的價金是多少？）已有告知金小姐買方的出價。 但金額忘記了。」、「（是否有將斡旋單傳真到原告公司 ？）金小姐並未要求，第一間也是這樣做，就成交了。」 、「（提示被證一及被證二『line對話紀錄』，是否曾看 過？）都有看過。」、「（是否曾和其他房介有過類似的 合作模式？）有。經常如此。」、「（證人五月約見面時 ，金小姐是否有確實告訴你，他有要約溫律師嗎？）有。 」各等語。足見被告所辯原告違反前揭契約書第7條第1項 、第5項前段之約定，並據以解除系爭委託銷售契約，自 屬有據。
（二）從而，原告依契約之法律關係訴請被告給付220000元，及 自訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利 息，尚有未合，應予駁回；其假執行之聲請，亦失附麗， 應併駁回。
四、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經 本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此 敘明。
中 華 民 國 103 年 3 月 27 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書 記 官 莊雅萍
法 官 李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 3 月 27 日
書 記 官 莊雅萍
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