最高法院民事判決 一○三年度台上字第五○○號
上 訴 人 李秀娟
郭淑文
李淑惠
張明玉
林茂全
王鼎元
黃玲瑛
陳中和
楊雅棋（即楊麗美）
楊宗憲
巫勝利
馮宵雲
葛金福
陳蘭錡
王泰銓
陳鎮國
周芷伊（即周素貞）
共 同
訴訟代理人 張麗玉律師
被 上訴 人 寶成建設股份有限公司
法定代理人 張 喻
被 上訴 人 寶捷建設有限公司
法定代理人 張 喻
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國一○二年
十二月三日台灣高等法院第二審更審判決（一○一年度重上更㈢
字第四三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人馮宵雲、葛金福、陳蘭錡、王泰銓、陳鎮國、周芷伊請求被上訴人寶捷建設有限公司給付如附表編號十二至十七請求額欄所示金額本息之訴，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
上訴人李秀娟、郭淑文、李淑惠、張明玉、林茂全、王鼎元、黃玲瑛、陳中和、楊雅棋、楊宗憲、巫勝利之上訴、及上訴人馮宵雲、葛金福、陳蘭錡、王泰銓、陳鎮國、周芷伊之其他上訴均駁回。
第三審訴訟費用，除廢棄部分外，由上訴人負擔。 理 由
本件上訴人主張：上訴人李秀娟以次十一人（下稱李秀娟等十一人）前分別向被上訴人寶成建設股份有限公司（下稱寶成公司）
購買「陽明山國家山莊（天籟）」社區（下稱天籟社區）D1區房地、上訴人馮宵雲以次六人（下稱馮宵雲等六人）則分別向被上訴人寶捷建設有限公司（下稱寶捷公司）及寶成公司購買天籟社區E區 房屋及坐落基地，購買房地各如原判決附表三所示（下稱系爭房地）。依土地買賣合約書及預定建物買賣合約書（下分稱土地契約、建物契約）之相關約定，被上訴人對馮宵雲等六人應負出賣人之連帶責任。詎被上訴人所交付房屋之公共溫泉浴池有瑕疵，且不合法，有債務不履行情事等情。爰依合約關於違約罰則之約定，及民法第三百五十九條、第二百二十七條或類推適用第二百二十六條、第一百七十九條等關於減少價金、損害賠償暨返還所得利益之規定，以備位之訴求為命寶成公司給付李秀娟等十一人各如附表編號一至十一所示之請求額本息、被上訴人連帶給付馮宵雲等六人各如附表編號十二至十七所示之請求額本息之判決（上訴人起訴逾上開請求部分，業經判決確定，非本院審理範圍，茲不贅述）。
被上訴人則以：伊已依約交付公共溫泉浴池，該浴池並非違法施作者，並無不完全給付之情等語，資為抗辯。
原審以：上訴人前分別向寶成公司及寶捷公司購買天籟社區D1區及 E區之系爭房地。被上訴人於民國八十六年間已辦理專有部分交屋及移轉所有權完畢，公共溫泉浴池於交屋後事實上有開放給住戶使用。天籟社區房地買賣廣告及契約中均載買賣標的為「溫泉休閒住宅」，兩造間建物契約約定公共設施包括公共溫泉浴池等情，為兩造不爭之事實。查被上訴人交付系爭房屋所設公共溫泉浴池之初，該浴池雖有池壁設計及使用材質不當之瑕疵，然已經被上訴人修補完畢，原審於一○二年二月二十五日現場履勘，D1區及E區 之公共溫泉浴池均分成男、女湯，現場大幅採光，環境整潔，且有專人管理正常開放運作中。且天籟社區供水（含溫泉水）係由寶成公司申請及經營管理，有合法水權，有經濟部水利署北區水資源局函可稽。次查，九十二年五月六日建築法第七十三條修正前之公寓大廈共用部分使用內容異動行為，倘供大廈居民使用者係屬於公寓大廈附屬設施，無涉建築法第七十三條執行要點所稱之類組變更，得免辦理變更使用執照，業據內政部九十年七月六日台九十內營字第九○○八九○三號函示明確，並經證人即新北市政府工務局蘇志民證述綦詳，足認系爭房屋公共浴池可藉由管理委員會（下稱管委會）申請變更使用執照，作為公寓大廈附屬設施供該社區大廈住戶使用之男、女休閒湯屋使用。D1區 管委會即於一○一年七月十日向新北市政府申請將該社區F棟及G棟 （即男、女湯所在位置）地下一層變更為公寓大廈附屬設施供該社區大廈住戶使用之男、女休閒湯屋使用，且經建築師簽證說明「經檢討未涉及樓板之變更及室內分間牆之增減及位置
變更」，獲新北市政府一○一年八月十五日函同意備查，D1區之公共浴池已合於建築法令，至為灼然。倘E區 之公共浴池經該區管委會為如上之變更申請，基於法令一體適用原則，亦當獲新北市政府工務局同意備查。台北市不動產鑑定商業同業公會前鑑定認系爭房屋公共浴池未申請建造（修建）執照及取得室內合格裝修證明，為違規使用，有隨時被命回復原狀拆除之危險等語，與內政部前揭函示不同，尚難憑採。上訴人主張系爭房屋公共浴池無合法水權，且係以鄉村住宅申請，不合法令規定，隨時有被拆除危險等情，自非有據。至E區 管委會未就公共浴池之使用變更向新北市政府工務局提出申請，難認可歸責於被上訴人，堪認被上訴人就D1區及E區 之公共浴池均已依約提出給付。從而，上訴人主張依民法第三百五十九條、第一百七十九條規定，就公共浴池瑕疵部分，請求減少價金，被上訴人返還已受領減少價金額之不當得利，或主張依不完全給付之債務不履行規定，請求被上訴人負損害賠償責任，均非有理。再，馮宵雲等六人買受E區 房地，分別與寶成公司、寶捷公司簽訂土地契約、建物契約，而公共浴池等公共設施設置係建物契約出賣人寶捷公司義務之約定，寶成公司並未於建物契約簽名承諾同負擔建物出賣人之上開債務，土地契約復無相同約定，徒憑土地契約第八條「本約土地上之建物，由甲方（指買受人）另向建物興建人價購，該建物興建人對本約土地與乙方（指出賣人）連帶負瑕疵責任，並同意行使本合約第九條及第十條有關解約之規定」之約定，難認寶成公司應就建物之瑕疵與寶捷公司連帶負責。是馮宵雲等六人就寶捷公司出售E區 房屋之公共浴池瑕疵，請求寶成公司連帶負責，洵非有理等詞。因而就上訴人備位之訴關於公共浴池瑕疵，請求被上訴人給付部分，判決駁回上訴人之訴。
廢棄發回部分（即馮宵雲等六人請求寶捷公司給付部分）：查新北市政府工務局就原審法院查詢天籟社區D1區及E區 之公共浴池相關事宜案，於一○二年四月十日函覆原審，詳載：新北市金山區山城路九○巷D1區F棟（九○巷三五至三八號）及G棟（九○巷三一至三四號）地下一層原核准用途為「門廳」部分，申請作為公寓大廈附屬設施之公共浴池，……係屬公寓大廈附屬設施，無涉建築法所稱之類組變更。該區管委會報備申請將F棟及G棟地下一層變更為公寓大廈附屬設施供該社區住戶使用之男、女休閒湯屋，經建築師簽證說明經檢討未涉及樓板之變更及室內分間牆之增減及位置變更，故於一○一年八月十五日同意備查；另有關新北市金山區山城路八○巷E區L棟（八○巷九至一二號）第一層原核准用途為「鄉村住宅」，現況設有男、女湯屋，與原核准圖說不符，業已違反建築法第七十三條規定，已通知該社區管委會限期陳述意見或改善等語（見原審更㈡卷第一四一、一九七頁
），明揭同意D1區公共浴池之設置報備，係因該浴池設置位置與原核准用途「門廳」，均屬公寓大廈附屬設施，無涉建築法所稱之類組變更；而E區 現設男、女湯屋位置，與原核准圖說之「鄉村住宅」用途不符，已違反建築法第七十三條規定。則E區 與D1區之公共浴池設置位置之原始建築用途似非一致，E區 之公共浴池設置可否循D1區模式補正至符合建築法規規定，即非無疑，自有詳查釐清之必要。乃原審未察，徒以D1區公共浴池之設置已核准報備為由，逕認E區 之公共浴池設置亦可補正合法化，且該補正申請程序應由管委會為之，不可歸責於寶捷公司，進而謂該公司就E區 房屋公共浴池之給付並無瑕疵，無庸負瑕疵擔保及不完全給付責任，不無可議。馮宵雲等六人上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
上訴駁回部分（即上訴人請求寶成公司給付部分）：李秀娟等十一人、馮宵雲等六人分別就D1區、E區 公共浴池之不完全給付，各自請求寶成公司給付如附表所示請求額本息部分，原審為上訴人敗訴之判決，認事用法，均無不合。上訴論旨，指摘原判決該部分違背法令，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件馮宵雲等六人之上訴一部為有理由，一部為無理由；李秀娟等十一人之上訴為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○三 年 三 月 十九 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 魏 大 喨
法官 林 恩 山
法官 林 金 吾
法官 劉 靜 嫻
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○三 年 三 月 三十一 日
G
附表：
┌──┬───────┬──────────┬──────┐
│編號│上 訴 人│請求額（新台幣，元）│ 利 息 │
├──┼───────┼──────────┼──────┤
│ 1 │李秀娟 │403,739 │均自87年8月 │
├──┼───────┼──────────┤29日起至清償│
│ 2 │郭淑文 │403,772 │日止按年息百│
├──┼───────┼──────────┤分之五計算 │
│ 3 │李淑惠 │403,778 │ │
├──┼───────┼──────────┤ │
│ 4 │張明玉 │403,772 │ │
├──┼───────┼──────────┤ │
│ 5 │林茂全 │616,310 │ │
├──┼───────┼──────────┤ │
│ 6 │王鼎元 │867,138 │ │
├──┼───────┼──────────┤ │
│ 7 │黃玲瑛 │866,594 │ │
├──┼───────┼──────────┤ │
│ 8 │陳中和 │616,042 │ │
├──┼───────┼──────────┤ │
│ 9 │楊雅棋即楊麗美│403,665 │ │
├──┼───────┼──────────┤ │
│ 10 │楊宗憲 │403,807 │ │
├──┼───────┼──────────┤ │
│ 11 │巫勝利 │403,818 │ │
├──┼───────┼──────────┤ │
│ 12 │馮宵雲 │851,419 │ │
├──┼───────┼──────────┤ │
│ 13 │葛金福 │604,632 │ │
├──┼───────┼──────────┤ │
│ 14 │陳蘭錡 │851,338 │ │
├──┼───────┼──────────┤ │
│ 15 │王泰銓 │604,213 │ │
├──┼───────┼──────────┤ │
│ 16 │陳鎮國 │604,633 │ │
├──┼───────┼──────────┤ │
│ 17 │周芷伊即周素貞│850,281 │ │
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