最高法院民事判決 一○三年度台上字第四九二號
上 訴 人 褚吉祥
褚吉星
褚榮宗
褚吉仁
共 同
訴訟代理人 丁榮聰律師
被 上訴 人 林公世
訴訟代理人 許朝昇律師
參 加 人 王昭博
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國一○二年
七月二十五日台灣高等法院第二審更審判決（一○一年度上更㈠
字第五五號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○地號土地（重測前為台北縣○○鄉山腳段大窠口小段一五八-五、一五八-六、一五八-七地號土地，下稱系爭土地）為伊及其他共有人公同共有，竟遭上訴人無權占用，並建有門牌號碼同區泰林路二段二三九號、二四一號、二四七號、二四九號建物（各占用地號、面積詳如原判決附圖地號欄及使用面積欄所示，下分稱二三九號、二四一號、二四七號、二四九號建物）。縱上訴人認係基於不定期租賃土地關係而建屋，亦因伊已獲人數及權利範圍均過半數之共有人授權，於民國一○○年六月二十九日以言詞辯論續狀繕本之送達為終止租約，上訴人應負有拆屋還地之義務等情。爰依民法第七百六十七條第一項、第八百二十八條第二項準用第八百二十一條之規定，求為命上訴人分別將其占用部分之建物拆除，騰空返還土地予伊及全體共有人之判決（被上訴人另訴請第一審共同被告褚國南、吳智慶拆屋還地勝訴部分，分經原審於更審前後各駁回該二人之上訴後，已因其未上訴而告確定）。
上訴人則以：上訴人褚吉星、褚吉祥、褚吉仁（下稱褚吉星等三人）之先父褚金標及上訴人褚榮宗之先父褚金修分別向系爭土地公同共有人林熊祥、林衡道、林衡立、林衡肅、林衡寬、林衡志、林衡偉、顏春和（下稱林熊祥等八人）承租基地建築房屋，租期屆滿後，林熊祥等八人對於褚金標、褚金修繼續使用該土地未表示反對，即視為不定期租賃關係，嗣褚吉星等三人、褚榮宗分別繼承該租約而繼續占用土地。前述租約既係基地租賃，被上訴
人僅得依土地法第一百零三條之規定終止，不能依據民法第四百五十條第二項之規定終止租約。何況被上訴人並未取得人數及權利範圍均過半數之共有人授權，其終止租約不生效力等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回上訴人該部分之上訴，無非以：上訴人所有之二三九號、二四一號、二四七號、二四九號建物分別占用系爭土地如原判決附圖所示部分，為兩造所不爭，並有複丈成果圖可稽，堪信為真。上訴人抗辯其前手褚金標、褚金修分別與系爭土地當時之共有人林熊祥等八人就系爭土地成立租賃關係之情，已提出繳納租金通知書、收據、土地租賃契約書，而前述文書原本紙張發黃陳舊，蓋有印文，部分文書有印花稅票，且租約所載出租人「共同共有林熊祥等捌人」，部分收據出具人亦記載「公同共有林熊祥等捌人」或「林熊祥等八人」，核與系爭土地當年由林熊祥等八人公同共有之土地謄本相符；參以林熊祥為其他共有人之父親或岳父，則以林熊祥為簽訂租約代表，亦符常情。況上開建物均非新建，位處交通要道，倘與地主無租約存在，焉有長期未遭地主要求拆除？再以被上訴人對上訴人繼受褚金標、褚金修之權利義務並不爭執，及褚金標、褚金修簽訂之上開租賃契約書，租期自四十九年一月一日至五十年十二月三十一日屆滿，上訴人自前人繼受使用系爭土地至今，被上訴人未能證明租期屆滿後，出租人有即為反對之意思表示等情觀之，上訴人抗辯其等繼受先人權利義務，取得系爭土地不定期限租賃權，固屬可採。惟觀諸上開租賃契約書約定租期僅二年，並無任何租地建屋之文字，且依其第八條約定關於租賃地內之排水溝及其他設備之施設，承租人尚應取得地主同意始得施作之意旨，應僅係短期承租土地為一般用途，尚難認為租地建屋契約。另上開二四七號及二四九號建物於四十二年間即設有門牌，亦仍無法證明雙方有租用基地興建永久型房屋之合意。上訴人抗辯被上訴人終止租約應受土地法第一百條、第一百零三條規定之限制，並無所據。又被上訴人起訴時，系爭土地為原判決附表一所示二十四人公同共有，為兩造所不爭，被上訴人依民法第四百五十條第二項前段之規定，於一○○年六月二十九日以言詞辯論續狀繕本之送達，表明終止上開租賃契約，已提出林衡儀等十三名共有人委任被上訴人為終止上開租約、收回系爭土地之委任書，而該委任書上由林衡儀及顏明格代為蓋章部分，亦有我國駐外單位所認證潘林衡靜、楊思瑛（即柳田英里）、楊思雄（即柳田晃宏）、林衡偉委任林衡儀，及顏明宏委任顏明格之授權書足憑，堪認已有十四名共有人表達終止租約之意思。且上開十四名共有人潛在應有部分至少為八百分之四百五十八點五，已逾系爭土地之潛在權利範圍半數，被上訴人終止上開租賃契約為合法，上
訴人就上開建物占用系爭土地即無合法使用權源。從而，被上訴人本於共有人所有物返還請求權之法律關係，請求如上開聲明，即有理由等詞，為其判斷之基礎。
按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。查上訴人提出其先人褚金標、褚金修分別與系爭土地當時之共有人林熊祥等八人所簽訂之土地租賃契約書、繳納租金通知書、租金收據均為真正，既為原審所合法確定之事實。且系爭土地自四十六年一月四日分割後，至今地目均登記為「建」，其上之二四七號、二四九號建物門牌最早均自四十二年間之門牌整編而來，二三九號建物門牌亦自五十九年間之門牌整編而來，有新北市政府地政局函文暨檢附土地登簿資料、新北市泰山區戶政事務所函文暨檢附門牌整編及戶籍資料足憑（原審上易字卷八二至九一頁、九六至一○八頁），似見二四七號、二四九號建物早在褚金標、褚金修與林熊祥等八人於四十九年一月十日簽訂土地租賃契約書之前即已存在，並在二三九號建物建造後，「林熊祥管業事務所」仍於六十七年間繼續通知繳納租金。果爾，則上訴人於事實審一再抗辯其先人向林熊祥等八人承租系爭土地之建築用地，係為建築房屋之目的云云，是否全然不可採？原審未依上開意旨，詳為探究並審認上開土地租賃契約書簽訂之真意，遽以該契約並非基地租賃性質，無土地法第一百零三條規定之適用，進而為上訴人不利之論斷，已嫌速斷。其次，被上訴人於起訴狀自承訴外人嚴林蒨已死亡，嗣又將其列在九十七年一月二十八日所陳報公同共有二十四人名冊之內，究竟嚴林蒨是否死亡？有無繼承人？亦待釐清。另共有人林衡達繼承林熊祥部分，經訴外人徐豪雄於九十一年六月五日拍賣取得，有被上訴人一○二年四月一日陳報狀、土地登記謄本可稽（原審卷九一頁、九六至一○八頁），而原審計算林衡達之潛在應有部分時，竟將林衡達繼承取得林熊祥之部分計算在內（原判決書第十一頁），似與卷證不符。凡此均攸關被上訴人系爭土地管理權之適法性及已否合法終止租約之認定，原審未遑調查明晰，逕為上訴人不利之判決，尤嫌疏略。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○三 年 三 月 十九 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 顏 南 全
法官 林 大 洋
法官 鄭 傑 夫
法官 陳 玉 完
法官 吳 麗 惠
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○三 年 三 月 三十一 日
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