最高法院民事判決 一○三年度台上字第四七七號
上 訴 人 長隆水泥股份有限公司
法定代理人 陳阿秀
訴訟代理人 黃健弘律師
被 上訴 人 家康建設股份有限公司
法定代理人 陳玉青
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國一○一年
十月二十六日台灣高等法院花蓮分院第二審判決（一○一年度上
字第二三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：伊前曾委託訴外人臺灣川源營造有限公司（下稱川源公司）於伊所有坐落於花蓮縣花蓮市○○段○○○○地號土地（下稱系爭土地）上，興建花蓮市○○段○○○○○○○○○○號（門牌號碼均為同市國福一二○號，嗣經門牌整編為同市○○街○○○巷○○號）之建物（下稱系爭建物），因伊未付清承攬報酬，遭川源公司行使法定抵押權，聲請拍賣系爭建物，並經該公司承受而於民國六十七年九月二十二日取得系爭建物所有權，川源公司嗣將系爭建物轉讓予被上訴人。因被上訴人曾另案訴請確認川源公司對系爭土地有地上權存在【案列台灣花蓮地方法院（下稱花蓮地院）九十三年度訴字第八六號，下稱系爭確認地上權存在事件】，經原法院以九十五年度上字第五○號判決維持第一審法院所為被上訴人敗訴之判決，駁回其上訴而告確定，被上訴人占用系爭土地並無合法權源等情，爰依民法第七百六十七條規定，求為命被上訴人拆除系爭建物，返還系爭土地之判決。
被上訴人則以：系爭建物係上訴人前委託川源公司於系爭土地上所興建，上訴人為系爭建物之原始起造人，川源公司行使法定抵押權，聲請拍賣系爭建物，因無人應買而由川源公司承受取得系爭建物所有權，核係土地及房屋原同屬於一人，嗣房屋經法院拍賣由他人取得之情形，應推斷上訴人默許川源公司繼續使用系爭土地。川源公司轉賣系爭建物予伊，伊繼受取得系爭建物，應推斷伊有繼續使用系爭土地之權利。又上訴人至遲於另案系爭確認地上權存在事件第一審程序中，即已知悉川源公司與伊間系爭建物之買賣，惟迄未行使優先購買權，應認其優先購買權業已喪失，縱其優先購買權未喪失，其現始主張川源公司未為通知，系爭建物之買賣不能與之對抗云云，亦有違誠信原則等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：系爭土地為上訴人所有，上訴人前曾委託川源公司於系爭土地上興建系爭建物，因未付清承攬報酬，川源公司行使法定抵押權，聲請裁定拍賣系爭建物，因無人應買，而由川源公司承受而取得系爭建物所有權，嗣川源公司將系爭建物轉讓予被上訴人，且被上訴人曾訴請確認川源公司對上訴人之系爭土地有地上權存在，經判決被上訴人敗訴確定之事實，為兩造所不爭執，已堪信為真實。按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，而使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，其法律關係之性質，當屬租賃。其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租。又承攬人欲行使法定抵押權之標的，以屬於定作人所有之不動產為限，系爭建物起造人為上訴人，川源公司因承攬系爭建物之興建，依法行使法定抵押權，其對象為上訴人，足見系爭建物在川源公司行使法定抵押權之前，其原始所有人、定作人及起造人均為上訴人。乃上訴人主張系爭建物之所有權人應為第一次所有權登記之被上訴人云云，尚非可採。再川源公司依強制執行程序承受系爭建物權利之前，系爭土地及建物既同屬上訴人所有，應認上訴人於系爭建物移轉予川源公司時，已默許川源公司繼續使用系爭土地，而有租賃關係存在，嗣後川源公司再將系爭建物移轉予被上訴人，被上訴人亦繼受取得繼續使用系爭土地之權利，兩造間仍有租賃關係存在。又土地法第一百零四條之立法意旨，在於使土地與其上房屋同歸一人所有，既維持房屋與基地權利之一體性，杜絕紛爭，並盡經濟效用；非在使取巧利益。是優先購買權人應在相當期限內行使其權利，若長期不行使，不僅有悖於法之安定性，且嗣後如房地價格高漲，仍許行使優先購買權，尤與法律規定依同樣條件購買之本旨不符。依系爭確認地上權存在事件確定判決所載理由，被上訴人與川源公司間就系爭建物買賣契約書等文件均已附卷，上訴人至遲在該事件中，已知悉系爭建物出賣予被上訴人之事實及條件，然自系爭確認地上權存在事件判決確定日（九十六年十一月九日）迄今已逾四年，上訴人未就系爭建物主張優先承買權，上訴人既長期不行使優先承買權，應認其優先購買權已經喪失，自不得再依上開優先承買權之規定，主張被上訴人與川源公司間之買賣契約不得與其對抗。況且，若認上訴人得長期不行使優先承買權，又得主張買賣契約不得與其對抗，則系爭建物之買賣關係顯將長期陷於不
安定之狀態，上訴人此部分主張亦顯與誠信原則相違。被上訴人辯稱伊就系爭建物占用之系爭土地，與上訴人間租賃關係存在一節，洵屬有據。系爭建物占用系爭土地既有合法使用權源，則上訴人請求被上訴人拆除系爭建物返還占用之系爭土地，不應准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘主張及聲明證據為不足取暨不逐一論述之理由，因而將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判駁回上訴人在第一審之訴。
按土地法第一百零四條規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。該條所謂「其契約不得對抗優先購買權人」，僅指優先購買權人之優先購買權不因出賣人已將房屋或基地移轉買受人而消滅，優先購買權人仍得以同樣條件向出賣人主張優先購買，並於行使優先購買權後，向買受人主張原買賣契約因不得對抗其優先購買權之行使而無效，請求買受人將房屋或基地移轉為出賣人所有，再由出賣人移轉為優先購買權人，惟在優先購買權人行使優先購買權前，出賣人與買受人間買賣契約及基於買賣契約所為物權移轉仍然有效。系爭建物為上訴人原始取得，因拍賣而由川源公司取得，川源公司嗣將系爭建物出賣與被上訴人，並由被上訴人完成第一次所有權登記，川源公司於八十二年間出售系爭建物與被上訴人時，未依土地法第一百零四條規定通知上訴人系爭建物買賣及條件，惟上訴人迄未行使優先承買權等情，均為原審所確定之事實，則川源公司由拍賣而取得系爭建物時，應推斷就系爭建物使用系爭土地成立租賃關係，川源公司將系爭建物出售與被上訴人，在上訴人行使優先購買權前，被上訴人仍為系爭建物之所有權人，依本院四十八年台上字第一四五七號判例意旨及八十八年四月二十一日修正前民法第四百二十五條規定，川源公司就系爭建物與系爭土地之租賃關係，對於被上訴人仍然存在，被上訴人所有系爭建物仍有使用系爭土地之正當權源，上訴人不得本於民法第七百六十七條規定請求被上訴人拆屋還地，原審贅述上訴人依誠信原則不得優先購買系爭建物部分，核與判決結果無涉，其駁回上訴人之請求，仍應予維持。上訴論旨，指摘原判決為不當，求予廢棄，非有理由。至上訴人於本院始主張其與川源公司間承攬關係係屬工作物供給契約，系爭建物原始所有權人為川源公司及被上訴人未曾繳納地租，其得依土地法第一百零三條第四款規定終止租約，核係新攻擊方法，本院依法不得審究，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、
第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 一○三 年 三 月 十九 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 顏 南 全
法官 林 大 洋
法官 陳 玉 完
法官 吳 麗 惠
法官 鄭 傑 夫
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○三 年 四 月 一 日
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