臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 102年度彰簡字第535號
原 告 林祐正
訴訟代理人 林祐君
被 告 林秀禎
訴訟代理人 林宜億
被 告 東森不動產有限公司
法定代理人 林宜億
上列當事人間102年度彰簡字第535號請求損害賠償事件，於中華
民國103年3月5日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣3,310元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國（下同）102年5月2日，全權委託父母及妹妹， 經由被告東森不動產有限公司大埔加盟店（以下稱被告東森 公司）向被告林秀禎購買門牌號碼彰化市○○路○段00巷00 號房屋（下稱系爭房屋）， 總價新台幣（下同）5,300,000 元，另付被告東森公司仲介服務費106,000元。 原告之父於 102年3月3日與被告東森公司營業員曾元溢簽立「要約書」 ，為促成交易，被告東森公司故意隱匿下列事實，未提供給 原告「不動產現況說明書」，交屋後，原告發現該屋電器插 座內孔、電線處皆有白蟻，透過被告東森公司之營業員曾元 溢告知被告林秀禎，但被告林秀禎置之不理，無奈之餘，原 告始僱工清除白蟻以便傢俱、電器進入；7月又逢蘇力、8月 潭美、康芮颱風陸續來襲，始發現該屋一樓往上之樓梯轉角 、三樓至五樓內室牆壁及天花板、五樓樓頂等處皆發生漏水 ，該房屋顯然具有重大瑕疵，無法正常居住，而原告自同年 6至8月間已多次透過被告東森公司之營業員曾元溢、店長及 總公司郭員連絡，促請被告林秀禎出面處理，但被告林秀禎 均置之不理，原告恐所購認知家具、電器蒙受損失，乃自行 雇工修繕處理。該屋除蟻、漏水修繕均委由原告年逾六十之 父母與遠嫁台中之妹妹多次趕回彰化幫忙連絡雇工修繕，且 交屋後至除蟻、漏水修繕完畢前原告全家無法正常居住，每 月房貸仍要正常繳納，著實令原告全家身心均痛苦異常，因 此請求被告林秀禎賠償原告因除蟻、漏水修繕所支出全部費 用110,000元， 及原告自102年6月至9月（共4個月）所繳納 之房貸金額93,844元 【計算式：23,416元×4＝93,844元】 ，合計203,844元； 又被告東森公司未提供「不動產現況說 明書」，顯然有隱匿該屋瑕疵之嫌，以致原告蒙受上列損失
，故請求被告東森公司退還原告其所支付之仲介服務費106, 000元。並聲明：
⑴被告林秀禎應給付原告203,844元。⑵被告東森不動產有 限公司應給付原告106,000元。
㈡對被告等之答辯所為之陳述：
⒈被告在答辯狀所稱，不動產說明書是由買賣雙方審閱確認， 明顯與事實不符。原告手中僅有要約書與不動產買賣契約書 ，且無任何附件，買賣契約是代書在簽約日當場裝釘並交付 。原告父親所簽之不動產說明書，是在簽約日時由營業員指 示其在文件何處簽名，簽完後馬上收回並無交付原告，且未 做任何說明。
⒉依內政部97年11月6日內授中辦地字第0000000000號函說明 ，不動產說明書製作、簽章、解說及交付之時機，應於簽訂 買賣契約書前為之，原告父親所簽不動產說明書是在完成簽 訂買賣契約之後。被告答辯狀所提之不動產說明書，應於事 前對原告解說及充分揭露，而事後補述，即使再完美，也難 脫隱匿之嫌。
⒊原告委由父親在簽立要約書，直到交屋完成時，被告東森公 司並無提出不動產現況說明書。被告聲稱有帶原告雙親看屋 ，且在該房屋內有踩到積水，明顯與事實不符又該房屋之抽 水馬達為故障無法使用，且水塔是空的，整棟房屋是無水狀 態，漏水是發生在交屋之後即102年7月11日至102年7月13日 （蘇力颱風）故可知被告所言不符事實。
⒋簽訂不動產買賣契約書時代書有逐條解說，該屋非凶宅、無 漏水、非海砂屋、非輻射屋且產權清楚。被告於答辯狀所附 之不動產現況說明書未提及現況，僅及於產權部分，且未交 付予原告，對買受人並無盡到據實告知之義務。 ⒌被告所稱瑕疵讓價非事實，買賣議價乃依市場機制完成，被 告並未告知該房屋有嚴重漏水及白蟻，何來讓價之說？需知 議價與讓價意義不同，且漏水乃在事後之颱風日發生，非事 前之屋況瑕疵揭露。依民法第184條第1項、第565條、第567 條第1項、第571條、不動產經紀業管理條例第23條、第24條 、第24條之2第3款、第4款， 被告東森不動產有限公司之服 務明顯有瑕疵，致使原告蒙受損失，故向被告林秀禎請求損 害賠償，並向被告東森公司請求退還所收之仲介服務費。二、被告等之答辯：
⒈被告林秀禎出賣系爭不動產時就有事先告系爭不動產有瑕疵 狀況，被告東森公司也有將瑕疵狀況告知原告受託人，被告 東森公司帶原告受託人即原告之父母去看房子時也有告知瑕 疵狀況，看屋、簽約時都全程錄音、錄影，雙方都各有壹份
不動產買賣契約書。系爭不動產是原告之父母買給原告的， 原告從頭到尾都沒有出現過，原告之父母看屋時，被告東森 公司都告知有漏水、白蟻現象，原告雙親只要求趕快交屋。 不動產買賣契約書有記載是現況交屋。況且被告東森公司也 有提出不動產的狀況說明書，該說明書也有經過買賣雙方簽 名，原告所述之被告東森公司故意未提供「不動產現況說明 書」與事實不符。
⒉原告所述營業員曾元溢為促成交易，刻意隱匿屋況瑕疵與交 屋後始得發現原因，與事實不符。
⒊原告與原告代理人林祐君並無全程參其始末過程，而實際的 情形詳述如下：
⑴3月2日原告的母親初次致電向東森房屋營業員曾元溢詢問該 屋情況內容。營業員回應：「該屋售價598萬，屋齡老舊有1 9年了，裡面屋況不是很好需要處理白蟻和漏水等問題」。 原告的母親一聽到有白蟻和漏水的問題便情緒化起來用台語 抱怨該屋的屋況說：「有白蟻又會漏水還賣那麼貴…」，等 到一段抱怨文說完後就掛斷了電話。
⑵就在同一天，原告的母親又來電說她丈夫執意要看並叫營業 員陪同帶看。3月2日當天，營業員陪同原告的雙親於看屋期 間之過程：
①原告的母親立於門內環視到眼前階梯旁的插座有白蟻築巢的 土跡現象,隨即跟營業員提說：「 這就是你剛電話中說的白 蟻吧」。營業員這時更是打開了弱電箱、讓原告的雙親看得 更清楚。而原告的母親跟營業員提及到是否可以處理，營業 員回應說：「需要的話、我這邊有專門處理白蟻的電話」。 ②原告的雙親知道而原告卻沒提到的抽水馬達故障事件在這天 3 月2日看屋時， 營業員除告知過馬達已經壞掉並帶領原告 的雙親至後院指示馬達故障所在處。但，於5月2日交屋後， 已知的原告之母親卻顛覆事實並要求營業員向原屋主溝通並 拿到4,500元現金、來買進全新的抽水馬達。 ③於現場逐層看屋途中，原告的母親見白牆有滲水反黃現象， 隨即向營業員邊搖頭邊抱怨漏水的事情。
④原告之雙親結束看屋後，原告的母親當下直說不考慮並離開 了現場。
⑤同一天的下午，原告之雙親倆人前往和美鎮鄉村區看新成屋 (幸福家園)。但在回程途中迷失了方向，後來經由營業員的 引導回來到彰化市家樂福前。
⑶隔天一早３月３日八點半左右。原告的母親突然來電叫營業 員過來簽約，營業員於電話裡請求原告的母親再去看一下房 屋再做決定。當天在第二次看完房屋後，原告的母親仍然一
臉不願地跟營業員搖頭說還是算了、不考慮，但原告的父親 卻提說有考慮。於是，營業員請原告的雙親先行回去商量再 作打算，直到中午時間，原告的母親致電營業員到該住處簽 立要約書。
⑷營業員在原告的雙親住處時，原告的母親提出昨日所見新屋 與原告的父親所選的中古屋爭論不休。意見分歧的原告之雙 親，從原告的母親口中得知倆夫婦昨夜未眠地為此事爭執不 斷。原告的母親見丈夫意見不一的情況下，轉向營業員請來 一起幫忙勸告原告的父親，而營業員則是強調說：「中古屋 的翻修費用是一筆不小的開銷、而且還要處裡漏水和白蟻等 問題。所以比較起來，買新屋就不用那麼多麻煩了」。最後 ，原告的雙親爭論出結果、選擇了中古屋，於是開始請營業 員說明交易流程。
⑸說明交易流程中：
①營業員出示要約書、產權、屋況說明表給予原告的雙親手中 過目與解說。
②屋況說明表裡確立屋況會漏水並當下再次強調截至3月3日當 天共四次以上。
③交易流程的解說達3次，並重覆請示原告的雙親是否有不懂 的地方需要加強解釋。
④原告的雙親手拿文件、倆人交叉確認無疑後，原告的父親簽 名於要約書授權營業員作居間斡旋。
⑤要約書簽立後，原告的雙親提出過戶給兒子的問題。營業員 聽完、提出要求說：「那這份要約書我要先作廢，等妳兒子 那邊先確定下來、我們再來簽」。
⑥原告的母親當著營業員面前說，買房子的事由他們倆人作主 就行。營業員仍是要求原告本人要在現場了解交易流程以及 看過房屋再來作決定。但，原告的母親強調說，她的孩子很 乖、從小到大都很聽她的話，要營業員放心。然後當下打起 手機、聯繫兒子林祐正先生，說明購屋動機也說到營業員在 現場的過程。直到通話完畢後，原告的母親向營業員說，兒 子林祐正先生同意交由他們倆人決定。
⑦原告的父親最後確定授權給營業員用530萬去作居間斡旋， 期限為3月3日～３月10日止。
⑹居間斡旋至簽立契約期間(3月3日～3月10日)： ①3月6日的晚上，原告的母親堅持不調整價金的情況下於電話 中交待營業員說：「屋況那麼糟...你去跟屋主說，只要530 萬便宜賣給我、厝況我自己會去整理」。
②營業員以折佣的建議請求原屋主促成這筆交易。原賣方服務 費21.2萬元改5萬元作為仲介費用。
③3月7日早上，原告的母親經由營業員的聯繫得知530萬已購 得並談及到簽約日期。
④3月7日晚上，原告的母親忽然來電反悔說，女兒還沒看過不 想買了。營業員於通話中提出說有違約金的產生，而原告的 母親卻情緒化表示出事不管己地一昧否認自己的承諾。然後 原告的母親叫營業員跟她女兒聯絡。營業員馬上與原告的妹 妹電話聯繫，同時在電話裡重申違約金的事情。原告的妹妹 於電話中得知買賣交易已成再來反悔會有違約金的產生。於 是原告的妹妹知曉後，與營業員相約3月9日看屋並在看屋期 間暫定３月10日簽立契約。
⑤3月10日簽立契約當天，營業員陪同原告的雙親、原告的妹 妹再次前往看屋。
⑥3月10日買賣雙方於本公司裡再度確認產權、屋況說明表無 誤後，以簽名為據並有錄影錄音為實。
⑦3月10日營業員在現場除強調聲明『現況交屋』外，合約書 裡亦有記載供買賣雙方清楚。
⑺辦理過戶期間(3月10日～5月2日)：
①原告的雙親每逢下雨天就會聯絡營業員陪同了解該屋漏水狀 況。
②最嚴重大雨天裡，原告的雙親腳踩積水情況中得知嚴重性並 聲稱會加強做防水處裡和加裝鐵皮遮蔽。
③原告的母親於過戶期間多次來電催促進度。
⑻交屋後至存證信函寄來期間：
①5月2日交屋後，原告的母親於裝修工程進駐期間突然來電， 叫營業員去跟原屋主要求相關費用。原告的母親要求項目為 ：油漆、線路、除蟻、衛浴馬桶、浴缸、洗臉檯、抽水馬達 、防水工程、鋸樹等。
②原屋主透過營業員溝通下，原屋主的丈夫親自來現場幫忙鋸 樹，也在６月４日當天配合原告之母親的要求，給予現金45 00元買進全新的馬達。但原告的母親仍是不滿地持續叫營業 員去向原屋主要求其他費用，於是營業員自５月２日交屋後 的每個禮拜，平均每隔３天就會接到原告之母親的突然來電 並叫營業員一定要來現場聆聽她的訴求和抱怨文，以至於營 業員多次推卸掉與其他客戶的排程。
③原告的母親在要求相關費用期間，用詞越發極端甚至以死要 脅逼營業員去向原屋主索討修繕費用。營業員身心俱疲地與 原屋主數次溝通下，原屋主的丈夫藉工作休息日會同原告的 雙親於現場看見防水工程只用矽力康縫補窗緣，並無當初所 說的加強防水處理以及頂樓加裝鐵皮遮蔽物等。原屋主的丈 夫與原告的母親雙方當下協調了一陣子，原告的母親答應會
再請防水師傅來做加強，而原屋主的丈夫同時許諾該下次做 好防水措施卻又漏水的話，願意負擔其費用。最後買賣雙方 有說有笑地相互離開。
④八月份適逢多顆颱風侵襲之下，造成該屋多處滲水情況。原 告的母親於颱風天當中叫營業員來現場，營業員趕到現場除 了看見到滲水處、也發現防水措施跟上次所見並無改變，而 原告的母親則在一旁痛罵營業員說沒良心、叫營業員無論如 何都要給她一個交代，不然的話要死給營業員看！ ⑤當營業員照原告之母親的要求、約定好時間請原屋主過來現 場了解前，營業員於電話中聯繫原告的母親前來現場開門， 但原告的母親在電話中非常生氣地說：「不用了、我不想見 到他，你叫他回去、不用再說什麼溝通了，要給錢再來談！ 」隨即掛斷手機。
⑥在未知原告已經寄出存證信函前，營業員為了安撫原告之母 親的情緒，數次登門拜訪求見。直到存存證信函寄來的前一 天，原告的母親當面跟營業員說：「我女兒準備告她已經寄 出存證信函了，要是告贏了可以拿更多錢」。當下才知道原 告已提出告訴。
⒋「不動產現況說明書」是由買賣雙方審閱簽名確認無誤並留 存於公司作為日後爭議所提證物之一。因正本「不動產現況 說明書」具有法律效力，故正本一律存檔於本公司內部，若 客戶有要求將只行影印為副本給予。
⒌簽立系爭不動產買賣契約書當時有講過現況交屋，是買賣雙 方都清楚的事情，所以房屋的瑕疵是買方要負擔，不是賣方 要負擔的。賣方不需要負不完全給付及就瑕疵部分負損害賠 償責任。又被告東森公司就居間部分有盡到應盡的義務。原 告請求被告東森公司返還服務報酬106,000元， 於法律上沒 有理由。並均聲明：⑴請求駁回原告之訴。⑵訴訟費用由原 告負擔。
三、得心證之理由：
㈠原告主張之上開事實，業據其提出不動產買賣契約書、房貸 繳納扣款明細、彰崑環境工程有限公司除蟻請款單、室內清 潔收據、室內配線發票、房水抓露收據、矽利康補強及油漆 工程收據、房屋漏水修繕費用明細、房屋仲介服務費匯款單 、房屋漏水、除白蟻施作、防水抓露施工相片組、要約書、 買方給付服務報酬承諾書、有發警報颱風列表等件為證，被 告等對於原告委託父母即訴外人林葉勝發、林陳秋梅，經由 被告東森公司大埔加盟店向被告林秀禎購買系爭房屋及房屋 所坐落之彰化市○○○段○○○○段00000地號土地所有權 全部與同小段236地號土地所有權之應有部分21分之1，買賣
總價額5,300,000元，及原告之父林葉勝發代理原告於102年 3月3日與被告東森公司簽立「要約書」，原告之父林葉勝發 代理原告於102年3月10日與被告林秀禎簽訂系爭不動產買賣 契約書等事實並不爭執，惟以前揭情詞置辯。是本件兩造爭 執點厥為：⑴原告得否依民法第565條、第567條第1項、第 571條請求被告東森公司返還居間報酬？⑵被告林秀禎是否 須負擔物之瑕疵擔保責任？
㈡按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、「居間人關於 訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履 行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。 」、「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之 相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益 者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」， 民法第565條 、第567條第1項、第571條分別定有明文。 又居間人於契約 因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於 其報酬並無影響。（參照最高法院72年度台上字第1537號、 79 年度台上字第579號、49年度台上字第1646號判例意旨） 。是居間契約之債務本旨僅在報告訂約之機會，除非居間人 為利於委託人相對人之行為，或自相對人收受利益，否則居 間人自得於契約因媒介而達於成立時向委託人請求報酬。本 件原告主張被告東森公司未據實告知原告系爭房屋之瑕疵而 違反基於居間契約對委託人之義務，然為被告等所否認，經 查：據證人曾元溢於本院103年1月15日言詞辯論期日到庭具 結證稱：「（法官問：原告與被告林秀禎間就彰化縣彰化市 ○○路0段00 巷00號房屋及其基地（系爭房地）的買賣事件 是否有介入？）有， 102年3月2日下午證人本人接到原告母 親來電說要買一棟靠近矽品電子工廠的房子，證人就介紹系 爭房地給原告母親，在電話中證人有講解到屋況不好，裡面 要處理的有白蟻跟漏水， 電話中有提到賣價是598萬元，原 告母親回答說該屋房價太貴、不應該那麼高，後面接著有抱 怨的言語而且屋況還那麼糟，後來原告母親就掛電話了。接 著同一天下午原告母親又再度來電，原告母親說他丈夫想要 去看房子，接著證人就直接約原告母親去房屋地點看房子， 看房子的時間也是同一天下午，證人與原告雙親三人到房屋 現場後，門一打開，原告母親看到裡面屋況第一個反應是說 〝夭壽，這個房子怎麼這樣（台語）〞，證人就說這就是我 在電話中告訴你的屋況這麼差，你看那邊有白蟻，證人又把 總開關下面的弱電箱打開，我說你看裡面有白蟻築巢土跡， 接著又到一樓的廁所看，原告母親打開水龍頭後問說怎麼沒
有水，證人馬上跟原告母親說抽水馬達壞掉了，所以水塔裡 面已經沒有水了，證人馬上帶原告雙親去看抽水馬達在哪裡 ，然後又到一樓後院指示抽水馬達給原告雙親看，後院有用 石棉瓦做起來的圍籬，證人馬上搖給原告雙親看，因為這圍 籬有晃動的情形快要崩塌了，再來就到二樓，右手邊的對外 窗窗緣有漏水痕跡，證人有指給原告雙親看，原告母親問說 這間房子會漏水嗎，證人回答說會，並說證人看得到的地方 就先告訴你，其他的地方你必需請專業抓漏的師傅來勘查， 然後來到3、4 樓， 一樣發現有漏水痕跡，證人一樣有指示 給原告雙親看， 到了頂樓（5樓）左手邊落地窗打開後就是 陽台，陽台的地面有龜裂的情形，跟隔壁戶中間有伸縮縫， 這些原屋主都沒有在處理，就像你所看到的都需要再處理過 ，頂樓上還有壹個水塔，證人跟原告雙親說這都是暴露在外 面，必要的話要外加個鐵皮遮蔽物將水塔遮蔽在內，包含頂 樓部分應該要加建鐵皮遮蔽物。如果要便宜一點的話可以用 防水漆做防水處理。看完之後三人回到一樓，經過討論後原 告母親就說不要買系爭房地，原告母親提到說要看新成屋， 要去和美東萊路看一批建商所蓋的幸福家園的房屋，後來就 離開現場了。離開現場後大約一小時內，證人到和美拜訪客 戶，問說有沒有人要賣房子，又遇到原告雙親二人，證人就 跟原告雙親去看幸福家園的新成屋，到了該批新成屋現場， 原告雙親先去向現場的銷售人員詢屋價，問完後，證人問說 原告雙親新成屋要賣多少， 原告母親回說500出頭就可以買 到了，證人就說你應該買這個新成屋，不應該買剛才看的系 爭房地，接著原告雙親不知道如何回去，證人就帶原告雙親 到家樂福金馬路，他們就知道路了，就自己騎回去了，我們 雙方都是騎機車。 第二天即102年3月3日早上約八點半左右 ，東森不動產有限公司打電話給證人說昨天有壹組跟證人去 看房子的人，說要跟證人寫要約書，證人馬上回電給原告母 親說我們再去看一次，到了系爭房地現場，證人就該告知部 分還是再告知一次，原告母親還是呈現一副不想要買的表情 ，這次還是證人與原告雙親三人去看現場，原告父親說有意 願要買系爭房地，證人問原告父親原因，原告父親說這間離 原告工作地點比較近，原告父親然後請證人到原告雙親住處 ，請證人講解要約書內容，證人在講之前，證人對原告雙親 提到昨天看到的新成屋為什麼不要買，要買這間，證人說如 果你們買這間要花費很多費用去整理，原告母親說我也不想 要買，是原告父親說要買，說系爭房地跟新成屋比較起來距 離原告工作地點比較近，這段時間原告雙親就爭執起來，到 後來原告雙親還是選擇系爭房地，證人是有點擔心，證人問
說如果你們確定要買系爭房地，那我就開始講解交易流程， 證人提示不動產說明書、買方部分出價單的要約書、然後逐 字講解，總共講解三次，講解完後再問原告雙親有哪裡聽不 懂的地方，原告雙親說沒有問題聽得懂，證人再次強調系爭 房地會漏水要自己處理，然後原告父親最後確認簽名，出價 530萬元。 證人收拾資料時，雙方閒聊中，從原告母親口中 得知，系爭房地是主要過戶給他們的兒子即原告，證人說既 然房屋要過戶給兒子，你兒子有沒有時間可以出來看屋況及 聽證人講解交易流程，原告母親說原告很忙，證人請原告母 親馬上打電話給原告，問說是否要寫這份要約書，原告母親 現場就打電話給原告，講完電話後原告母親說原告把整個事 情都授權給原告母親作主，確定後證人就回去了。102年3月 3日到102年3月10日之間，證人開始替原告斡旋， 到102年3 月6日證人跟原告母親通電話說， 屋主不希望賣那麼便宜， 證人問原告母親是否要再添個價錢，原告母親說這個價錢就 這樣，不再添價錢，你叫屋主便宜給我，屋況部分我都自己 會處理， 所以原告母親還是沒有加價，還是堅持以530萬元 來買系爭房地， 證人就照原告母親說的價錢530萬元來跟屋 主商量，屋主問證人說服務費怎麼算，證人說回說成交總價 的4%，屋主說那他不要賣，這樣屋主太吃虧了，屋主問說如 果服務費是5萬元的話，我就願意以530萬元賣，所以證人就 以折佣的方式讓屋主同意以530萬元出售系爭房地， 102年3 月7日早上11點左右，證人打電話給原告母親說， 屋主願意 以530萬元出賣，原告母親在電話中說她知道了， 證人就問 她說何時方便來簽正式契約，原告母親說改天再說，現在沒 有辦法決定，102年3月7日傍晚5點多，原告母親來電說她女 兒沒有看到房子她不要買了，證人說雙方已經確定了，你這 樣會賠違約金，原告母親說不管那麼多，你跟我女兒聯絡看 看，證人就跟原告母親要她女兒的電話號碼，證人直接用電 話聯絡她女兒，連繫上她女兒後，證人在電話中跟她女兒說 雙方已經確定了，如果這樣會有違約金的產生，她女兒聽證 人解釋會產生違約金的過程之後， 就約證人102年3月9日星 期六要去看系爭房地， 到102年3月9日當天白天，證人會同 原告雙親及其女兒去看系爭房地，證人一樣告知上開屋況的 情形，然後在現場又對他們說到違約金的問題，她女兒在現 場跟原告雙親說，既然已經確定了，就沒有辦法不跟人家買 ，不然會賠違約金，並且還抱怨她的雙親說不早點跟她講。 接著又約102年3月10日早上到東森不動產有限公司簽立正式 契約，原告雙親跟她女兒過來公司簽約，現場又拿不動產說 明書給他們確認，確認後有請原告父親簽名，代書也在同時
跟原告雙親及她女兒解釋不動產說明書，包含謄本、現況交 屋及解釋買賣細節。102年3月10日簽約完後，證人又帶原告 雙親及她女兒再去看一次系爭房地。102年3月10日至102年5 月2日交屋期間， 只要有下過雨，原告母親就會打電話給證 人說，要證人陪同原告雙親去看下過雨後屋況的情形，其中 有一次下大雨，原告母親打電話又打電話說要去看漏水的狀 況，進入系爭房地，打開門後看，一樓地上都積水，又開始 逐層檢查，證人對原告母親說這間房屋漏水很嚴重，在裝潢 之前一定要先找抓漏師傅來做處理，原告雙親逐層檢查後並 討論說要怎麼處理，最後到了樓頂，原告母親當面說要做鐵 皮遮蔽物，證人說這樣最好可以一勞永逸，比用防水漆來處 理還好。交屋期間原告雙親都知道系爭房地屋況糟到什麼程 度。102年5月2日交屋過後， 聽原告母親叫裝潢工人進駐後 ，原告母親打電話跟證人說，裝潢的人跟原告母親說，為什 麼要買這爛房子，這種屋況這麼糟要讓你付整理費用，這樣 不對，應該叫仲介去向原屋主討這筆費用，原告母親就要證 人轉達說裝潢、修繕費用要讓屋主支付，證人回答說當初你 看過我也跟你提過了，系爭房地是現況交屋，這間房屋會便 宜賣給你，價格也是你講的，你現這樣講就是出爾反爾。電 話中原告母親說我不管這麼多，你就是要幫我處理這個事情 。證人所述看屋、訂約、買賣交屋後情形，詳如102 年11月 21日被告提出之答辯狀所載。」等情，並參諸被告所提出之 不動產說明書，載有原告之父親即訴外人林葉勝發簽名，原 告對於該簽名係為原告之父親即訴外人林葉勝發所簽署並不 爭執（見本院10 2年12月24日言詞辯論筆錄），及被告所提 之不動產標的現況說明書，關於「建築改良物是否有滲漏水 之情形」一欄勾選為「是」，具見原告於訂立系爭房屋買賣 契約之前，即已知悉系爭房屋之瑕疵，嗣經議價後，始以5, 300,000元成交。另據證人林陳秋梅於本院103年3月5日言詞 辯論期日到庭具結證稱：「（法官問：系爭房地之買賣是否 由原告全權授權由證人處理？）是。證人找房子讓原告成家 立業，是證人要買來送給原告，原告從頭到尾都不知道，某 天證人的先生林葉勝發看到被告東森不動產有限公司所刊登 的房屋買賣廣告，證人就聯絡被告東森不動產有限公司，被 告東森公司是派員工曾元溢帶證人及證人先生去看房子，只 有看房子的面積夠不夠居住，證人先生就說這房子怎麼這麼 小，我們就跟曾先生講說回去考慮看看，所以我們就去別的 地方看房子，我們認為曾先生有由後跟隨我們去看房子，我 們要看的房子就在彰化簡易庭的後面，建案的名稱就是幸福 家園，看房子的時候賣房子的人員就說要我盡快決定，要不
然有別人要買，後來證人跟證人先生商量後，就回頭去看系 爭房地， 當初被告東森公司登廣告時是賣價是585萬元，證 人跟被告東森公司出價520萬元，證人願以520元買受，但是 賣方不同意，說一定要530萬元才願意賣， 證人就在跟證人 先生去看房子，被告東森公司說要趕快決定，系爭房地很多 人要買。證人跟證人先生前後看房子看了5、6次，證人是看 到房屋的狀況亂七八糟，很多東西，馬桶、馬達、門、流理 台都壞掉，也沒有水可用，系爭房地的表面有粉刷過，被告 東森公司人員說曾經有租給人家10年，所以房子狀況很髒、 很糟糕，證人先生說沒有關係可以自己整理，就要跟被告林 秀禎定契約了。前後看房子都是被告東森公司的曾先生帶我 們去看房子，因為證人沒有鑰匙，看房子時曾先生都沒有講 房子有什麼不好的情形，被告東森公司說如果要買就要簽立 不動產現況說明書，簽立契約書時是證人、證人先生及證人 女兒都有到現場，證人是要簽約時才告訴原告，因為代書建 議說證人跟證人先生年紀都大了，不要用證人或證人先生名 義購買，建議用原告名義購買。所以要簽約時證人打電話跟 原告講說要原告的身分證跟印章，要購買系爭房地要用原告 的名義，後來原告說讓證人跟證人先生處理。簽約時證人及 證人先生都沒有看買賣契約書內容，證人先生就簽名了。證 人先生是彰化稅捐處的司機，證人先生高中畢業、證人國小 肄業、證人女兒大學畢業、兒子也是二專畢業。證人是交屋 後才發現說系爭房屋都有長白蟻現象， 白蟻都長在1-4樓電 力開關箱的地方、對講機的地方，準備遷入時，家具也已經 遷入時，在一次颱風來臨後，就發現屋內有滲水，證人打電 話給蔡代書，要蔡代書到系爭房屋看屋，蔡代書說要找被告 東森公司負責到底。」等情，再稽諸系爭房屋係經起造人於 83年間取得使用執照， 繼於84年3月24日為建築物第一次登 記， 被告林秀禎係於85年5月27日以買賣為原因取得其所有 權，此有被告所提系爭房屋之建物登記第二類謄本在卷可稽 ，則原告買受系爭房屋時，系爭房屋之屋齡已達18年，已屬 老舊，且原告之父母代理原告購屋前，亦前往看屋5、6次， 看見房屋之狀況亂七八糟，被告東森公司之營業員亦曾告知 系爭房屋屋況很遭，益徵原告之代理人於簽訂買賣契約前確 實知悉系爭房屋之瑕疵，矧系爭不動產買賣契約書末尾附註 欄亦明載「二、本房屋依現況交屋，‧‧‧。」，是被告等 上開辯解，尚非無據，原告所為被告東森公司未據實告知系 爭房屋之瑕疵之主張，即難採信。次外，原告並未舉證證明 居間人（即被告東森公司）有違反其對於委託人（即原告） 之義務，而為利於委託人之相對人（即被告林秀禎）之行為
，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益之情事，揆諸 前開說明， 被告東森公司仍得保有居間報酬106,000元，原 告不得向被告東森公司請求返還，原告此部分之請求，尚屬 無據。至原告另主張被告東森公司違反不動產經紀管理條例 第23條、第24條、第24條之2第3款、第4款云云， 惟違反該 條例之效果僅係課處行政罰，尚難引為該部分請求之依據， 併予敘明。
㈢次按「物之出賣人對於買受人， 應擔保其物依第373條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度 ，無關重要者，不得視為瑕疵。」、「買受人於契約成立時 ，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責 。」民法第354條第1項、第355條第1項定有明文。本件原告 委由父母向被告林秀禎購買系爭房屋時，既多次至系爭房屋 察看，知悉系爭房屋屋況甚遭，且原告與被告林秀禎既約定 以房屋現況交屋，揆諸上揭規定，被告林秀禎自不負物之瑕 疵擔保責任，即無賠償義務可言。是原告訴請被告林秀禎賠 償原告因除蟻、漏水修繕支出之費用110,000元， 及原告自 102年6月至9月（共4個月）所繳納之房貸金額93,844元，合 計203,844元之損害，難認為有理由。 原告雖又主張依民法 第184條第1項前段之規定請求被告林秀禎賠償該損害，然被 告林禎秀並無因故意或過失，不法侵害原告之「權利」，原 告此部分之主張，亦屬無據。
㈣綜上所述，原告依民法第184條第1項規定請求被告林秀禎賠 償203,844元，另依民法第565條、第567條第1項、第571 條 、不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第24條之2第3款 、 第4款等規定請求被告東森公司返還居間報酬即仲介服務 費106,000元，均為無理由，應予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，核與本件判 決結果並無影響或無必要，不予一一論述，併此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 3 月 19 日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法 官 邱月嬌
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 3 月 19 日
書記官 魏嘉信
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