臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 102年度宜簡字第201號
原 告 都會房屋即李紹琦
訴訟代理人 陳守文律師
被 告 陳樺
訴訟代理人 郭美春律師
蔡瑜軒律師
前 一 人
複代理人 何仁崴律師
上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國103年3月4日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟玖佰柒拾陸元由原告負擔。 事實及理由
一、原告主張：
（一）被告與訴外人洪錦雄共有宜蘭縣宜蘭市員山鄉○○段00地 號土地（下稱系爭土地），應有部分各2分之1，被告與洪 錦雄共同於民國102年1月19日委託原告出售整筆系爭土地 ，並簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售書）， 委託銷售價格為每坪新臺幣（下同）19,800元，同日被告 變更委託銷售價格調降為每坪18,800元，亦簽訂契約內容 變更合意書（下稱系爭契約變更合意書），當時原告營業 員並為被告之胞弟訴外人陳界文，又依系爭委託銷售書第 8條第2項、第5條第1款約定，甲方（指被告及洪錦雄）承 諾買方之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其 他購屋條件已符合該契約之委託條件者，買賣契約即為成 立。此時若買方為履行買賣契約而給付定金者，甲方同意 乙方無須再行通知甲方即得全權代理收受定金（第8條第2 項）。買賣成交者，甲方（賣方）同意給付乙方成交總價 款百分之四之服務報酬，最高不得超過中央主管機關之規 定，並應於買賣雙方簽訂不動買賣契約時一次付清（第5 條第1款）。再第12條第3款約定，買賣契約因第八條第二 項而成立後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無 法簽訂買賣契約或無法繼續履行者，甲方應給付委託總價 額4％與乙方。陳界文離職後由原告之店長訴外人黃琳鳴 接手銷售，原告於102年6月21日為被告覓得訴外人即買方 李家榛願出價每坪18,500元買受系爭土地全部，因未達委 託銷售價每坪18,800元，被告不願出售，經原告再居間斡 旋，李家榛於102年6月26日提高出價願以每坪18,800元買 受系爭土地全部，經向被告報告李家榛之出價後，詎被告
表示洪錦雄不願出售其2分之1應有部分，無法出售全部， 被告遂改以若買方仍願意接受每坪18,800元買受被告之2 分之1應有部分，且共有人洪錦雄有優先承買權條件下， 被告則同意出售，此有被告傳送之簡訊可稽（下稱102年6 月26日簡訊）。嗣經原告向李家榛報告被告僅願出售其所 有系爭土地2分之1應有部分之意思，李家榛表示同意以每 坪18,800元即總價8,375,000元之價格，向被告購買其所 有系爭土地2分之1應有部分，並交付10萬元定金由原告代 為收受，此際李家榛所提出之購買條件，已符合被告委託 銷售條件且買賣雙方就買賣標的物及價金之意思表示為互 相一致而成立買賣契約，依約原告已得對被告請求按成交 價8,375,000元百分之4計算之居間報酬335,000元，當日 原告旋通知被告促合成交之事實，惟被告竟拒絕出售，不 願出面與買方簽訂買賣契約書，幾經原告多次促請被告出 面履行簽約義務，迄今仍未見被告回應，顯然被告毀約之 意至明。按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告 訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、 「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求 報酬。」民法第565條、第568條第1項分別定有明文。次 按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互 相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三 人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思 表示之一致者，仍不得謂契約並未成立（最高法院68年台 上字第1504號判例參照）。原告將被告變更出售條件之新 要約傳達予李家榛，李家榛承諾以每坪18,800元之價格僅 購買被告所有系爭土地2分之1應有部分，並交付10萬元作 為定金，依上開規定及判例意旨，原告實已完成居間人及 委託銷售之契約義務，被告與李家榛互為意思表示一致， 買賣契約業已於原告居間下而成立，原告即得向被告請求 居間報酬，依委託銷售書第8條第2項及第5條第1款，被告 應給付總價款百分之4計算之服務報酬；或者，原告覓得 願以每坪18,800元買受系爭土地2分之1之買方李家榛後， 原告多次通知被告出面與買方簽訂買賣契約書，顯然被告 無正當理由拒絕履約而可歸責於被告致無法簽訂買賣契約 且無法繼續履行，依委託銷售書第12條第3款，視為原告 已完成仲介之義務，從而，被告仍應給付委託總價額百分 之4即335,000元之服務報酬予原告。爰依民法第568條第1 項、委託銷售契約書第8條第2項、第5條第1項或第12條第 3款之約定，求為判決：被告應給付原告給付335,000元， 及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百
分之5計算之利息。
（二）被告否認本件之銷售條件已於102年6月26日變更為「每坪 18,800元，出售被告所有系爭土地應有部分2分之1，洪錦 雄有優先承買權」，故亦否認原告業已於委託銷售期間達 成被告所委託之前開銷售條件乙節。惟查：
１原告與被告、洪錦雄於102年1月19日簽訂之系爭委託銷售 書，約定系爭土地以每坪19,800元出售，又於同日由被告 簽訂之契約變更合意書以每坪18,800元出售；乃係原告依 系爭委託銷售書對外廣告之銷售價格，而同日被告所簽系 爭契約變更合意書記載每坪18,800元則為兩造約定之賣方 底價，蓋不動產買賣有相當之議價空間為一般人所認知， 甚少有買方全盤接受賣方開價而毫不議價，故兩造在同日 簽立上開兩份契約書之用意在於被告保留相當議價空問給 原告仲介時與買方斡旋。換言之，系爭委託銷售書所載每 坪19,800元係被告對外開價，實際上買方如願以每坪18, 800元來買受系爭土地即已達到被告出售條件，此從系爭 委託銷售書及系爭契約變更合意書均為同日同時所簽訂， 而標的物均載明「宜蘭縣員山鄉○○段00地號」可證之， 從而，被告於102年6月26日傳簡訊變更前開銷售條件前 ，兩造與洪錦雄間均係以每坪18,800元出售系爭土地之整 筆為銷售條件。
２被告辯稱系爭契約變更合意書僅係就被告個人之2分之1應 有部分變更銷售條件為每坪18,800元，而洪錦雄2分之1應 有部份維持每坪19,800元，自始至終均只願出售系爭土地 全部，被告於102年6月26日傳送給原告之店長訴外人黃琳 鳴之簡訊僅是「禮貌性告知」云云。惟查，被告於102年6 月26日即以簡訊變更其委託銷售條件為「每坪18,800元， 出售被告所有系爭土地應有部分2分之1，洪錦雄有優先承 買權」；被告於102年6月13日傳給原告之店長訴外人黃琳 鳴之簡訊以：「黃店長你好，我最終考慮的結果是價格必 須在18800~19800之間，所以暫不考慮賣出…」（見卷第 45頁），斯時係因原告所覓得之買方出價仍未達每坪18, 800元底價，被告不願出售，且被告堅持底價最少為每坪 18,800元。迭經原告再三斡旋下，李家榛於102年6月26日 願以每坪18,800元買受系爭土地全部，原告隨即向被告報 告李家榛之出價，惟被告表示系爭土地共有人即洪錦雄不 願出售其所有2分之1應有部分，故無法出售全部，被告要 求原告向買方轉達出售條件是否願意接受每坪18,800元只 買受被告所有2分之1應有部分，此由被告於102年6月26日 傳送給黃琳鳴之簡訊：「恩若買方只買1/2，我的另個股
東有優買權。」、「另外請再傳買方願買l/2的斡旋單給 我」等語（見卷第19頁），足見李家榛所提出之購屋條件 已符合被告委託銷售條件，雙方就買賣標的物及價金之意 思表示為互相一致而成立買賣契約無疑，被告此部分所辯 ，不足採信。
（三）被告復辯稱依系爭委託銷售書第15條約定，若變更銷售條 件自應以書面為之以符合要式書面之契約文義，102年6月 26日簡訊非書面，難認屬於新要約，不生變更銷售條件之 效力云云。惟查，系爭委託銷售書第15條係指契約一方變 更契約內容應經雙方書面同意始能拘束他方，非指契約當 事人限於以書面方式始能合意變更契約內容，被告容有誤 解。又被告固引用臺灣高等法院99年度上易字第509號判 決案例事實指出委託銷售價格之調整應以書面為之，受委 託銷售之一方主張委託銷售價格業已變更等語，因未能提 出書面證明之，自不足取之見解，惟上開判決上訴人（仲 介業）敗訴理由並非僅以雙方未依書面變更契約內容，而 係被上訴人（賣方）亦否認變更委託銷售價前提下，上訴 人並無法舉證雙方已合意變更售價，與本件不同；況且該 案例之契約條款約定應以書面變更者限於「委託售價」為 本件契約條款所無，而該事件法院認委託銷售價關係仲介 業者服務報酬之計算，自應以書面方式變更以玆慎重避免 爭議，與本案爭點在於兩造是否已合意變更銷售條件為系 爭土地之被告2分之1應有部分不同，兩案事實不同，自不 能比附援引，被告此部分所辯，亦不足採。
（四）被告於委託銷售期間態度反覆，以致於系爭土地是整筆出 賣或僅出售伊2分之1應有部分繫於不確定，且自102年6月 21日後不再與原告見面，不接原告電話，雙方只能以簡訊 聯絡，於102年6月26日係被告主動變更銷售條件，原告並 已覓得買方，被告自應給付服務報酬。
二、被告則以：
（一）被告與原告間之委託銷售條件自始即為系爭土地整筆，而 非被告所有之2分之1，原告主張有誤：
１被告及洪錦雄自101年11月27日共同買受系爭土地、並共 同向蘇澳地區農會貸款1200萬元，於102年1月19日即因個 人規劃而欲共同出賣系爭土地，並委由被告之胞弟陳界文 時任都會房屋代為仲介銷售，並共同簽訂系爭委託銷售書 ，被告甚至自願就自己之2分之1應有部分降價為每坪18,8 00元以配合全部系爭土地銷售，以期順利成交，關於系爭 土地欲全部出賣之事實，可由洪錦雄，及簽約當時之經紀 營業員陳界文可證。雖然當時簽立系爭委託銷售書時，被
告、洪錦雄及陳界文三人均在場，而洪錦雄委託被告代為 在系爭專任委託書上簽名，然此不影響被告及洪錦雄二人 共同委託陳界文出賣系爭土地乙事，洪錦雄方在庭訊時一 再稱伊是委託陳界文出售土地事宜；又約定委託期間為10 2年1月19日起至同年6月30日止，委託銷售總價為1764萬 元，並約定每坪單價19,800元，同日同時地被告另與原告 簽訂契約內容變更合意書，同意就伊所有2分之1應有部分 降價為每坪18,800元，並以伊降價後之價格配合全部系爭 土地銷售，此由原告所出具之廣告單乃刊登整筆土地890 坪共同出賣以及原告陳稱「當時陳樺（即被告）也是說要 賣全部，我們是依照全部銷售，…」等語自明（見卷第64 頁）。被告當初同意單獨就伊所有2分之1應有部分約445. 5坪，由原先每坪19,800元降價為每坪18,800元，乃因原 告營業員陳界文為被告胞弟，被告為助陳界文將來得順利 仲介買賣雙方締結不動產買賣契約，俾利陳界文能獲得良 好業績，故單方面同意就伊所有部分降價配合全部系爭土 地出售，以求能增加原告於買賣雙方議價談判之籌碼，且 能順利完成締約之故，此由系爭委託銷售書係由被告及洪 錦雄共同具名，系爭契約變更合意書僅由被告單獨簽具可 證。原告主張「委託銷售契約書是廣告的開價，契約內容 變更合意書是要賣的底價。…」、「每坪19,800元係原告 依委託銷售契約書對外廣告之銷售價格，而同日被告所簽 契約內容變更合意書記載每坪18,800元則為兩造約定之賣 方底價…，故兩造在同日簽訂上開兩份契約書之用意在於 被告保留相當議價空間給原告仲介時與買方斡旋…」云云 ，如依原告所述，豈非一旦委託仲介代銷均需簽立兩份契 約書為憑，一份為銷售價格、一份為銷售底價，此情顯然 與一般委託仲介代為銷售之常理有違，亦與系爭契約變更 合意書所載文義有違，顯非真實。
２被告無以102年6月26日變更其委託銷售條件之意，原告主 張無理由；本件兩造就系爭土地既簽有系爭委託銷售書， 則原告公司身為受託人，就其居間仲介之買賣，即應盡忠 實報告之義務，並以委託人之利益作考量。查兩造於簽訂 系爭委託銷售書之初期，互動本屬良好，惟歷經數個月期 間，逼近委託之屆期即102年6月30日前，被告於同月4日 接獲原告公司店長黃琳鳴之來電告知，有買方願以每坪1. 8萬元以上之價格出具斡旋單，然黃琳鳴店長遲遲未告知 被告正確之買方價格，故於同年6月6日被告遂與黃店長相 約於台北微風廣場，詎當日黃店長出具之買方斡旋單竟為 每坪1.75萬元，總價為1559萬元，顯然與當初電話中告知
之價格不符，惟黃店長當場竟稱「買方現在價格已來到每 坪1.75萬」，「接著說，若每坪為1.8萬元、以1％作為仲 介服務費，每坪1.83萬、以2％作為仲介服務費，每坪1.8 5萬元、以3％作為仲介服務費，若總價為1,648萬元，即 每坪1.85萬元者、以4％為服務費…」，並當場要求被告 簽具契約內容變更合意書…，被告對於黃店長履約過程毫 無誠信、且以不實作法欺瞞服務報酬乙事，十分不解，並 表達欲解約之意，其後，雙方歷經溝通，詎於102年6月15 日黃琳鳴店長及李紹琦經理復以相同之斡旋單要求被告及 洪錦雄出賣土地，雙方協商不成，被告亦深感無奈（見卷 第45頁）。其後，於102年6月26日黃琳鳴店長復以簡訊告 知被告「買方現在價錢已經來到了一坪18,800元了，你是 否可以出面洽談相關細節呢」，被告因有先前不甚愉快之 經驗，故向黃琳鳴店長表示「恩若買方只買1/2，我的另 個股東有優買權。另外請再傳買方願買1/2的斡旋單給我 ，謝謝。」等語（見卷第46頁）。其一，單憑被告之手機 簡訊觀之，無法確知被告實已同意單獨出售其2分之1應有 部分，甚且，被告乃禮貌性告知黃店長，買方每坪18,800 元之出價僅符合被告原先所約定之價格，仍未達另一名共 有人每坪所定19,800元之價格，故如買方堅持以每坪18,8 00元買下被告2分之1應有部分者，尚有共有人之優先承買 權之問題，被告並無拒絕買方「以每坪18,800元買受系爭 土地」之原要約，逕為「以每坪18,800元出賣2分之1應有 部分」之新要約之意思。其二，被告之所以請黃店長傳買 方願買2分之1應有部分之斡旋單，理由在於原告先前已有 類似原告告知之價格與買方出具之價格不符之情，被告擔 心當初情境再次重現，故要求原告需先提出斡旋單以明其 實，且被告並非一經要求買方出具斡旋單即當然受其拘束 進而締約之理。
３被告不可能同意變更委託條件為每坪價金18,800元，被告 單獨出賣伊所有2分之1應有部分；如是，被告何需與洪錦 雄共同簽訂系爭委託銷售書，被告逕出賣予洪錦雄即可， 何必無謂支出委任報酬。況土地之價值甚高非如一般貨物 可比擬，共有人間以共有登記情況為之，除因家族繼承或 拍賣等非自主性原因外，共有人彼此間往往有一定情誼或 利益關係，方會共同出資待共同興建、開發或整筆出售以 求更高利益為考量，倘無特殊情況如彼此交惡等情，幾無 單獨出售自身應有部分而讓另一共有人陷於日後處理該筆 土地之難度增加及無法掌握之風險，及同意降價伊個人所 有之應有部分以配合全部土地出賣，此舉無異增加伊出賣
自己所有土地之難度。再者，系爭土地屬於農地，依農業 用地興建農舍辦法第12條之規定，欲興建農舍之農地面積 最少不得低於756坪，然系爭土地面積僅約890.95坪，如 買方僅購買被告之2分之1應有部分，除需面臨土地之共有 人即洪錦雄尚可能行使共有人之優先承買權外，如買方將 來需使用系爭土地之特定部分，尚須另與共有人協議使用 位置或分割系爭土地，遑論無法興建農舍等情。 ４原告陳稱因被告態度反覆，以致於系爭土地是整筆出賣或 僅出售伊2分之1應有部分繫於不確定云云，此部分被告否 認之，況原告既然聲稱此情恐致伊公司橫生困擾，何不要 求被告訂立書面（如系爭契約變更合意書）為憑，以保障 伊公司權益及信譽，原告所述豈非自相矛盾。原告陳稱「 當時陳樺也是說要賣全部，我們是依照全部銷售，一直到 6月26日簡訊時才要賣2分之1，…」、「我的買方李家榛 在6月21日出斡旋，後來6月26日又出斡旋，有告訴李家榛 說因為賣方不承認要出售全部，所以後來只承認他有簽名 的2分之1的部分，我有跟李家榛說如果是投資2分之1評估 看看，李家榛後來說可以，所以就買2分之1，在6月29日 向李家榛收10萬元的定金」等語（見卷第64、65頁）。僅 依被告於6月26日簡訊表示「恩若買方只買1/2，我的另個 股東有優買權。另外請再傳買方願買1/2的斡旋單給我， 謝謝。」等語，不足以證明當時被告已有出賣其2分之1應 有部分之意願，又被告亦未曾見上開102年6月21日及26日 之兩份斡旋單。原告亦陳稱「（被告訴訟代理人問：（提 示原證四斡旋書）有給賣方看過嗎？）我們都是以簡訊聯 絡，因為在6月21日以後被告就沒有與我們見面，6月21日 、6月26日的斡旋書都沒有給陳樺看，只是用簡訊告知， 但是於6月29日有將定金契約書傳給陳樺看。」（見卷第 67頁），原告遽以被告6月26日之簡訊，而認被告有出售2 分之1應有部分之意思，若當日被告有出售其2分之1應有 部分之意，為何原告不將斡旋單傳予被告，或直接就李家 臻出具之斡旋金轉為定金？買賣土地所牽涉之權利義務關 係重大，原告豈有僅憑簡訊與被告聯絡之理，原告亦自承 被告都不接原告電話，兩造談及買賣內容之簡訊亦僅有6 月26日當日，實難遽認被告有出賣其2分之1應有部分之真 意。實則，最先提出購買2分之1應有部分之要約乃買方而 非被告，故被告請店長黃琳鳴回傳願買2分之1應有部分之 斡旋單之情。黃琳鳴頻傳簡訊，要求被告接受非原委託條 件之不動產買賣要約，被告不勝其擾，方於同年6月29日 簡訊中重申表示「我再次重申，當初我們是委託貴公司銷
售整塊開價1.98萬/坪，而你們的廣告也是以整塊的坪數 下去做廣告，本人也從未提及銷售半塊，我的價格1.88萬 /坪是以我的部分配合整塊去銷售，請貴公司不要誤解以 免造成雙方面的困」（見卷第46頁）等語。足認實情並非 原告所述被告態度反覆、先表示出售2分之1應有部分、經 買方考慮欲承買後，被告方反悔云云。
（二）原告主張被告所傳102年6月26日簡訊乃新要約而成為變更 後之銷售條件乙節，與系爭委託銷售契第15條規定未符， 不生效力：
按「系爭委託銷售契約第2條約定:『委託銷售價格：委託 人願意出售之房地價格為新台幣750萬元整。本委託售價 得經委託人及受託人雙方以書面同意調整之。』、第10條 約定:『本契約非經雙方書面同意，不得單方任意變更之 』，是依前開約定，被上訴人擬變更該委託銷售價格自應 以書面為之，此觀諸系爭系爭委託銷售契約第2條，委託 銷售價格曾自730萬元提高為750萬元時，業經被上訴人簽 名確認自明。上訴人主張前開第2條之約定係指本委託售 價『得』經委託人及受託人雙方以書面同意調整之，係約 定『得』非為『應』，故變更委託價格並不以『書面』為 必要云云。惟查，依前開第2條之約定內容，其文義即為 兩造『得』調整價格，僅『應』以書面方式為之，且參酌 系爭委託銷售契約之委託銷售價格乃被上訴人出售系爭房 地之最低價格，並為上訴人得否向被上訴人請求仲介報酬 之重要條件，即上訴人仲介之買方出價達前開價格時，上 訴人始得請求報酬，是該委託銷售價格乃系爭委託銷售契 約最重要之點，依避免紛爭產生之契約目的及交易習慣等 ，應認系爭委託銷售契約有關委託銷售價格之調整應為要 式書面之契約文義，即為兩造簽約時之真意，上訴人主張 系爭委託銷售價格之調整無庸以書面為之，自不足取。次 查，上訴人就被上訴人同意以740萬元之價格委託銷售系 爭房地，始終未能提出書面證明之，是上訴人主張系爭房 地之委託銷售價格業已變更為740萬元，自不足取。」（ 臺灣高等法院99年度上易字第509號判決意旨參照）。本 件系爭委託銷售書第2條約定:「委託銷售價格：前條委託 買賣標的之委託銷售總價為：新台幣壹仟柒佰陸拾肆萬元 整。委託銷售如為土地，其每坪單價為：新台幣壹萬玖仟 捌佰元整。」、第15條約定：「本契約非經雙方書面同意 ，不得單方任意變更或終止之；契約內容變更合意書經雙 方簽署後與本約具同等效力。」，蓋不動產之價值甚高， 其出賣需以書面同意乃示慎重，且亦可藉此達到保護消費
者之權益及防杜日後滋生不必要之糾紛。是依前開約定， 被告擬變更委託銷售契約之內容自應以書面為之，且經委 託人及受託人雙方以書面同意調整之，其變更內容始生效 力。參酌系爭委託銷售書之委託銷售價格為何、是否整筆 土地共同出賣或僅出賣2分之1應有部分等條件，乃原告得 否向被告請求仲介報酬之重要條件或重要之點，即原告仲 介之買方需出價達賣方委託銷售之價格時，而本件之委銷 託銷售價格原訂每坪19,800元，總價1,764萬元；其後被 告2分之1應有部分出具書面同意降為每坪18,800元，即最 低成交價應達17,196,300元，原告於達致前開條件始得請 求報酬，今原告主張系爭委託銷售條件之調整即被告單獨 出賣其2分之1應有部分，可單憑被告之簡訊而無庸經雙方 書面為之云云，不符合書面契約文義，自不足取。（三）原告所報告之李家榛是否有真實買家，被告存疑： 原告主張之買家為原告之姐李家榛，其所述難免偏頗不足 採信，且由原告提出之不動產買賣斡旋契約書（見卷第17 、18頁），被告否認原告曾提出上開斡旋單予被告，實情 為被告截至接獲原告起訴狀後，始收悉；且自上開契約書 可看出，買方李家榛分別以「總價款壹仟陸佰肆拾捌萬參 仟元，即每坪18500元」、「總價款壹仟陸佰柒拾伍萬， 即每坪18800元」，購買「全部坪數890.95坪」，且「本 契約書有效期間自買方簽署後至102年6月30日24時止，不 得片面撤銷。」，惟依原告所呈之買方定金契約書（見卷 第20頁）中卻記載，購買不動產標的為系爭土地，委託人 陳樺持分2分之1，且簽具日期為102年6月29日，與上開書 面內容相佐以觀即可窺見其相互歧異之處足見均非真正之 斡旋單及定金契約書，更可佐被告前述原告於履約之過程 ，汲汲營營為求賺取買賣成交後之仲介服務費，及違約收 受買方之斡旋金10萬元等情，顯有違反其忠實及委任銷售 契約之義務甚明。
（四）綜上所述，被告始終以102年1月19日與原告公司訂立之系 爭委託銷售書及契約變更合意書，即以每坪單價19,800元 、委託銷售總價為1764萬元，另外被告同意就伊所有之2 分之1應有部分降價為每坪18,800元，並以伊降價後之價 格配合全部系爭土地出售為委託銷售條件，原告提出買方 所出具之斡旋單或要約內容均未達被告之條件，被告自無 請求給付服務報酬之理。並答辯聲明以請求駁回原告之訴 。
三、本件原告主張被告與洪錦雄於102年1月19日將其共有應有部 分各2分之1坐落宜蘭縣員山鄉○○段00地號之系爭土地委託
原告出售，並簽訂系爭委託銷售書，委託銷售價格為每坪19 ,800元，同日被告簽立契約變更合意書，委託銷售價格為每 坪18,800元，洪錦雄並無簽名，又依系爭委託銷售書第8條 第2項、第5條第1款約定，甲方（指被告及洪錦雄）承諾買 方之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋 條件已符合該契約之委託條件者，買賣契約即為成立。此時 若買方為履行買賣契約而給付定金者，甲方同意乙方無須再 行通知甲方即得全權代理收受定金（第8條第2項）。買賣成 交者，甲方（賣方）同意給付乙方成交總價款百分之四之服 務報酬，最高不得超過中央主管機關之規定，並應於買賣雙 方簽訂不動買賣契約時一次付清（第5條第1款）。再第12條 第3款約定，買賣契約因第八條第二項而成立後，甲方反悔 不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼 續履行者，甲方應給付委託總價額4％與乙方。陳界文離職 後由原告之店長黃琳鳴接手銷售，原告於102年6月26日傳送 「買方現在價錢已經來到了一坪18,800元了，你是否可以出 面洽談相關細節呢」之簡訊，被告則回傳以「恩若買方只買 1/2，我的另個股東有優買權。另外請再傳買方願買1/2的斡 旋單給我，謝謝。」等語之簡訊內容（見卷第46頁）。迨至 102年6月30日委託銷售期間屆滿，被告均未與原告所報告之 買方李家榛簽訂不動產買賣契約書之事實，業據提出原告之 商業登記資料、系爭委託銷售書、系爭契約內容變更合意書 、102年6月26日手機簡訊、宜蘭大學郵局存證號碼第58、65 號存證信函等資料為證，核屬相符，且被告並不爭執，堪信 屬實。
四、原告次主張兩造間委託銷售條件為「每坪18,800元出賣系爭 土地之2分之1應有部分，另一共有人洪錦雄有優先承買權」 乙節，則為被告所否認，並以前詞為辯。經查：（一）觀諸系爭委託銷售書（原委託書編號BAA25787）之記載委 託標的為系爭土地，委託銷售價格為1764萬元，每坪19,8 00元，立契約書人委託人甲方洪錦雄、被告，受託人乙方 原告、經紀營業員陳界文；同日之不動產標的現況說明書 由委託人甲方被告、受託人乙方陳界文簽署；同日之系爭 契約變更合意書出售之土地仍為系爭土地，原委託書編號 BAA25787，變更條款為價額變更前每坪19,800元，變更後 為每坪18,800元，甲方為被告，無洪錦雄簽名，乙方為原 告經紀營業員陳界文（見卷第12至16頁）。則以書面文字 之記載以觀，委託銷售之土地均為系爭土地，並無區分為 被告與洪錦雄各2分之1之情形，則應屬整筆土地之銷售無 訛，對此兩造亦無爭執，且被告實際上銷售亦為整筆土地
，參考被告所提出之東森房屋廣告單、土地登記謄本，廣 告販賣標的物記載為地890坪，每坪1.98萬，亦屬於整筆 土地2,945.31平方公尺之面積（見卷第42、43頁），可為 佐證經核，系爭契約變更合意書上並無洪錦雄之簽名，僅 有被告之簽名，則兩造真意究為原告所主張係整筆土地變 更為每坪18,800元，抑或如被告所辯稱係其2分之1應有部 分變更為每坪18,800元，洪錦雄之2分之1應有部分維持每 坪19,800元之情？為兩造爭執之點，經查，原告陳稱：系 爭委託銷售書及變更合約契約書均由陳界文所寫，委託銷 售書為廣告開價，變更合約書即要賣的底價，都是與被告 聯絡的，到了102年5月因陳界文離職，陳界文要將案子帶 走，但伊不同意，故案子交由黃琳鳴負責等語；證人即原 告報告之買方李家榛證稱伊為原告之姐，在102年6月份時 得知系爭土地要出售，伊的認知是買整筆土地即八百多坪 ，原來伊出價為每坪18,500元，但地主不賣，後來提高至 18,800元等語；證人即原告店長黃琳鳴證稱：伊接手處理 陳界文系爭土地之案子，伊並未與陳界文討論，但依留下 系爭銷售委託書及契約變更合意書，伊看到被告變更價錢 ，無洪錦雄變更資料，伊認知是被告一坪要賣18,800元， 洪錦雄一坪要賣19,800元，持分各2分之1，伊向被告提到 有購買人，談的是18,800元，洪錦雄要伊跟被告聯繫，口 頭都是說19,800元，並說被告與他沒有關係。伊曾在微風 廣場與被告、洪錦雄見面，當時是希望整筆買賣，價錢沒 有達成共識，伊等給買方的訊息就是一個18,800元，一個 19,800元等語；證人洪錦雄則證稱：伊授權給陳界文銷售 ，價格是每坪19,800元，被告告訴伊有給陳界文一點空間 ，是整筆土地一起賣，伊並無委託被告等語；證人陳界文 證稱：系爭土地是整筆銷售，被告給他一點空間，任職期 間沒有達成銷售條件，去年5月伊要離職，因為被告及洪 錦雄是因為伊的關係才委託原告處理，希望解約，但原告 不同意伊把合約帶走而作罷等語，綜合上述證人所稱，原 告本人並非於102年1月19日簽約在場之人，李家榛對於被 告委託銷售訊息來自原告，不足證明原告所述為真，更況 且，包括原告店長黃琳鳴都認定102年1月19日之系爭銷售 委託條件為整筆土地，被告應有部分每坪18,800元、洪錦 雄部分每坪19,800元，則原告主張原來之銷售條件為整筆 土地，每坪18,800元，每坪19,800元為對外銷售價格，作 為議價空間乙節，除不合於書面資料所顯示之文義，亦缺 乏依據，自不足取。
（二）原告復主張兩造間委託銷售條件於102年6月26日經被告以
簡訊主動變更為「每坪18,800元出賣系爭土地之2分之1應 有部分，另一共有人洪錦雄有優先承買權」等語，被告亦 加以否認，並以前詞為辯。經查，原告陳稱原來都是整筆 土地銷售，等到找到買方聯絡原告，於102年6月26日被告 才說要賣2分之1，在簡訊溝通過程，陳界文來找伊說如果 有人要買2分之1，一坪18,800元，被告亦願意賣。買方李 家榛係於102年6月21日出斡旋，後來被告要賣2分之1時告 知李家榛賣方不承認要出售全部，李家榛同意買受系爭土 地之2分之1後又出斡旋，伊並於同年月29日收取定金10萬 元，委託期間於同年月30日即到期，被告又故意於同年月 29日以簡訊表示要銷售全部，造成公司困擾，被告反反覆 覆，洪錦雄則完全不回簡訊，並在電話中表示很忙等語， 並提出定金契約書、不動產買賣斡旋契約書（IAA03234、 IAA03240）為證。證人李家榛證稱：仲介告知賣方只願意 賣2分之1，因為伊喜歡那個點，2分之1每坪18,800元也願 意購買，伊是將第一份斡旋之定金挪到第二份斡旋，定金 也是挪過來用等語；證人黃琳鳴證稱在臺北微風廣場見面 以後，約在102年6月15日左右有陸續與被告聯絡，也有跟 洪錦雄聯絡，被告後來說洪錦雄說不賣了，但如果被告的 2分之1找得到買主，每坪18,800元被告願意賣，找到買主 後，於102年6月30日被告又說要整筆賣，以致沒辦法簽約 成交等語；洪錦雄則證稱伊的部分委託條件從未變更過等 語；證人陳界文則證稱從未提到只賣被告應有部分2分之1 之事，從頭到尾都是整筆一起賣等語，準此以觀，口頭上 變更銷售條件由整筆土地變成2分之1，每坪價金為18,800 元，為原告主張，另有證人黃琳鳴證述已變更為2分之1， 每坪18,800元等語，但被告及證人陳界文均否認有變更委 託銷售條件乙事，經核，黃琳鳴為原告之店長，亦為承辦 之營業員，所稱是否真確，即有可疑。又查，原告於102 年6月26日傳送「買方現在價錢已經來到了一坪18,800元 了，你是否可以出面洽談相關細節呢」之簡訊，被告則回 傳以「恩若買方只買1/2，我的另個股東有優買權。另外 請再傳買方願買1/2的斡旋單給我，謝謝。」等語之簡訊 內容（見卷第46頁），為兩造所不爭執，則以被告上開簡 訊之前半段意旨以觀，確實有提出只出售2分之1應有部分 之意思，但被告既謂「若」，表示在變更為出售2分之1之 情況下，原告是否同意此一變更之要約，有待原告表示應 允或不同意，且委託條件並非只有委託標的之持分為全部 或2分之1之問題，原來約定價金為19,800元及18,800元兩 種，就只出售2分之1應有部分之時，被告所指之價金為每
坪若干，實則兩造並未經進一步確認。再參之，簡訊後半 段所謂請傳買方2分之1之斡旋單，於文義上充其量解釋為 有買方願買受2分之1應有部分，並提出斡旋洽商及議價請 求之情形，至於委託價格部分因為標的欲由整筆變更為持 分2分之1，是否同受調整，難謂兩造已經合意確認之，原 告未再次確答是否同意變更委託條件，亦未再次向被告確 認其變更真意，單以上開簡訊無從確定兩造間就銷售委託 條件已發生更動。更何況，本件系爭委託銷售書第15條約 定：「本契約非經雙方書面同意，不得單方任意變更或終 止之；契約內容變更合意書經雙方簽署後與本約具同等效 力。」，蓋不動產之價值甚高，其出賣需以書面同意乃示 慎重，且亦可藉此達到保護消費者之權益及防杜日後滋生 不必要之糾紛之目的，故一般委託銷售契約均設有此條款 ，對委託人及受託人而言，要式；又本件系爭委託銷售書 為兩造所簽訂，即表示兩造同意於委託條件發生變更時均 受此一要式要求之拘束，兩造既有前開約定，任何一造擬 變更委託係同受保障之要求對契約當事人銷售契約中屬於 重要事項之委託條件，自應以書面為之，即必須經委託人 及受託人雙方以書面同意調整之，其變更內容始生效力。 此外，原委託銷售條件從整筆土地被告部分每坪18,800元