臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決 102年度斗簡字第172號
原 告 洪敏義
洪銘鴻
前列二人共同
訴訟代理人 李進建律師
被 告 洪森雄
訴訟代理人 黃仕勳律師
上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國103年2月25日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告向原告等二人承租之坐落彰化縣二林鎮○○段0000地號土地之租金，自民國102年7月3日起，調整為每年新台幣貳萬捌仟捌佰柒拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣參仟貳佰元由被告負擔百分之八十，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）坐落彰化縣二林鎮○○段0000地號、地目建、面積41.01 平方公尺土地（下稱系爭土地）為原告因分割繼承而共有 ，被告稱其與原告之祖父以口頭約定租賃系爭土地，每年 租金數千元，並由被告於系爭土地上建屋居住，至今已有 數十年。嗣原告於繼承系爭土地後，每年收取系爭土地之 租金約為新台幣（下同）7,000元。
（二）系爭土地位處市區、鬧區，周邊商店林立，相當繁榮，核 屬高租金區段，且系爭土地於民國（下同）102年之公告 土地現值為每平方公尺42,000元，公告地價每坪約14萬元 左右，總價約1,722,420元，甚為可貴，足證系爭土地租 金實有調整必要。
（三）原告因系爭土地調整租金事件，向彰化縣二林鎮調解委員 會申請調解時，請求被告為拆屋還地，或買賣，或調整租 金，均未獲被告同意，故調解不成立。
（四）系爭土地於102年1月之申報地價為每平方公尺8,800元， 與被告向原告之祖父承租系爭土地時之申報地價，已相差 數十倍以上，是被告仍以每年7,000元支付系爭土地租金 ，顯然過低。
（五）系爭土地位於彰化縣二林鎮市中正路，屬市中心，街景繁 榮、交通便利，且生活機能佳，依土地法第97條規定，原 告自得依申報總價年息百分之10計算，調整系爭土地租金 。
（六）被告於系爭土地上建屋居住，該建物屬未保存登記建物， 數十年來均由被告居住使用，是被告為該建物之事實上處 分權人。
（七）原告查得彰化縣二林鎮儒雅段於101、102年之土地成交價 每坪約8.5萬元至10.5萬元間，顯示系爭土地很有價值。 至於，被告辯稱該段土地每平方公尺僅約2.5萬，即每坪 約5、6萬元，係屬房地價格，並不正確。
（八）兩造對系爭土地買賣金額差異過大，無法達成協議，況系 爭土地公告地價每坪高達12.6萬元，原告主張買賣價金係 以公告地價加四成，惟被告無法接受，爰請求依申報地價 調整租金。
（七）從而，被告仍以每年7,000元支付系爭土地租金，顯然過 低。爰依民法第442條規定，請求判決將系爭土地之租金 ，自起訴狀送達被告之翌日起，調整為每年36,088元，訴 訟費用由被告負擔。
二、被告辯稱：
（一）被告所有門牌彰化縣二林鎮○○路000號房屋，坐落基地 包括系爭土地及同段1217地號（所有權人為李黃汝、面積 2.38坪）、1219地號（原所有權人林洪秀霞、面積2.37坪 ）等3筆土地，被告於71年間向原告之父承租系爭土地時 ，雙方約定地租調整於72年起以每坪40台斤稻穀計算。（二）稻穀價格自72年起至101年止，均有增加，諸如：稻穀價 格於72年間每坪為380元，於101年間每坪為616元，顯示 稻穀價格隨著物價漲落，被告所繳納之租金亦隨著增加， 故系爭土地租金無調整必要。
（三）被告另承租之同段1217地號土地，租金仍為每坪40台斤稻 穀計算，又系爭土地鄰近同段1214、1215、1216、1220等 地號土地亦出租予他人建屋居住使用，至今仍以每坪40台 斤稻穀計算租金，是原告主張提高系爭土地租金，實無理 由。
（四）系爭土地公告現值於95年起至102年均為每平方公尺42,00 0元，依此可知，二林鎮工商業並不發達，近年來人口外 流，區域發展停滯，甚至有退步情況，況系爭土地及其附 近土地上建物，均係供做住宅使用，且屋況老舊，縱系爭 土地北側有數間小吃攤、西側有洪宗鄰醫院、南邊靠近儒 林橋、東邊有些房屋懸掛招牌，但已有多家停止營業，總 言之，系爭土地附近並不繁榮，並有破敗感。至於，原告 所提現場照片，係屬儒林路更北側，甚至已至中正路，與 系爭土地不屬於同一聚落區塊內。
（五）依內政部不動產實價查詢資料登錄「二林鎮中山路101至1
50號、交易年月102年3月、總價1,600萬元、總面積750.3 8平方公尺、土地2建物1透（透天厝）」等內容，該標的 位於中正路、中山路、儒林路、照西路所包圍之區塊內， 係屬二林鎮繁榮區域，於未扣除建物之買賣成交價每平方 公尺僅約21,323元，反觀系爭土地，實際買賣價格勢必更 低。
（六）被告於101年9月28日向訴外人林洪秀霞購買系爭土地毗鄰 同段1219地號、面積22.71平方公尺土地，總價金為40萬 元，每平方公尺為17,613元，符合市場行情。（七）系爭土地四周均為他人土地，係屬袋地，效用不高，是原 告所主張之買賣價格及租金，超出當地行情太多，均顯過 高。
（八）從而，原告所告所主張之買賣價格及租金，不符當地行情 ，顯屬過高。爰請駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。三、本院之判斷：
（一）原告主張被告向其等承租系爭土地，每年租金約7,000元 ，未定期限等事實，為兩造所不爭執，應為真實；惟原告 陳稱：系爭土地於102年1月之申報地價為每平方公尺8,80 0元，與被告向原告之祖父承租系爭土地時之申報地價， 已相差數十倍以上，是被告仍以每年7,000元支付系爭土 地租金，顯然過低。系爭土地位於彰化縣二林鎮市中正路 ，屬市中心，街景繁榮、交通便利，且生活機能佳，依土 地法第97條規定，原告自得依申報總價年息百分之10 計 算，調整系爭土地租金等語，為被告否認，並以上詞置辯 。
（二）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法 院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第 442條定有明文，又城市地方房屋之租金，以不超過土地 及其建築物申報總價年息百分之十為限，該條之規定，於 租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條及第105條亦 定有明文
（三）查本件兩造係以口頭約定不動產租賃，租賃未定期間等情 ，已如前述，依前揭民法第442條前段規定，如因其價值 之昇降，當事人自得聲請法院增減其租金，現原告主張該 租約已歷數十年，系爭土地於102年之公告土地現值為每 平方公尺42,000元，系爭土地位於彰化縣二林鎮市中正路 ，屬市中心，街景繁榮、交通便利，且生活機能佳，請求 調整租金等語，並提出土地登記第一類謄本、現場照片二 十九幀等件為證，經本院至現場履勘周遭環境核對無誤， 且系爭土地上被告所有之建物現為居住使用等情，製有勘
驗筆錄，並依職權調閱系爭土地上被告所有建物複丈成果 圖，被告使用系爭土地範圍係為全部無訛，核系爭土地位 於二林鎮市區，面臨儒林路，附近市況尚稱繁榮，被告雖 辯稱兩造係以每坪每年40台斤稻穀計算，而稻穀價格實隨 物價之漲落，並非一成不變，代表租金有隨著物調整，且 附近土地租金現仍相同，系爭土地並無調整之必要云云， 然系爭土地並非作農牧使用，以稻穀計算已不合時宜，況 被告所舉租金數額已逾數十年未調整，尚難反應土地因開 發或變更使用目的，以及附近區域環境變遷所帶來之價值 增幅，故原告主張有增加租金之必要，並非無據，另核系 爭土地102年1月之申報地價為8,800元，換算系爭土地總 價為360,888元，依前揭法條規定，系爭土地之租金不超 過百分之十即36,088元為限，爰斟酌系爭土地基地周邊環 境、工商繁榮程度、承租人利用基地之價值及所受利益等 事項，認系爭土地租金以申報總價年息百分之八即28,871 元（計算式：360,888x8%＝28,871，元以下四捨伍入）為 適宜。
四、從而，原告依民法第442條規定請求調整租金，自起訴狀送 達之翌日即102年7月3日起每年28,871元計算之範圍內，為 有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理由，應予駁回。五、訴訟費用之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。中 華 民 國 103 年 3 月 11 日
台灣彰化地方法院北斗簡易庭
法 官 謝仁棠
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須按對造人數附繕本）。
中 華 民 國 103 年 3 月 11 日
書記官 陳昌哲