臺灣桃園地方法院民事簡易判決 101年度壢簡字第1181號
原 告 李瑞芬
訴訟代理人 張育祺律師
曾政祥律師
被 告 楊聯輝
訴訟代理人 蕭萬龍律師
張百欣律師
複代理人 洪崇遠律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國103年2月11日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落桃園縣中壢市○○段○○○○地號土地上，如附圖所示綠色部分之地上物拆除，並將該基地返還原告。訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣壹仟柒佰柒拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告為坐落桃園縣中壢市○○段0000地號土地（下稱1770地 號土地）之所有權人，被告為同段0000-000地號土地（下稱 0000-000地號土地）及其上同段3819號建號房屋（下稱系爭 房屋，門牌號碼為桃園縣中壢市○○○街00號）之所有權人 ，上開兩塊土地隔著同地段1821-2地號土地（下稱1821-2地 號土地）相鄰。原告發現被告擅自增建系爭房屋，占用原告 所有之1770地號土地，且無占有之正當權源。原告屢次與被 告協商而無結果，爰依民法第767 條之規定提起本訴，請求 被告拆除無權占用之部分，並將該部分土地返還原告。 ㈡依據系爭房屋之建物登記謄本所載，系爭房屋所坐落之土地 為0000-000地號土地，1770地號土地既非系爭房屋之基地， 則系爭房屋對1770地號土地即無合法使用權限，被告亦未能 證明系爭房屋興建時，有得到其他1770地號土地之共有人同 意，自與最高法院89年度台上字第284 號判決意旨不符。又 依據證人邱俊雄之證詞，可知邱俊雄不知系爭房屋有占用 1770地號土地乙事，自無邱俊雄將系爭房屋與1770地號土地 先後轉讓相異之人之情形。
㈢又依據桃園縣中壢地政事務所複丈成果圖雖將系爭房屋占有 1770地號土地部分標示為舊建築物，然是因為系爭房屋其餘 部分之外牆有明顯之修繕，相較之下，占有1770地號土地部 分方被標示為舊建築物，不得因此推論系爭房屋於建築之初 即已占用1770地號土地。系爭房屋所占用的部分是後來增建
，被告自不得主張民法第425 條之1 之法定租賃關係。 ㈣此外系爭房屋除占用1770地號土地外，尚占用臺灣桃園農田 水利會所有之1821-2地號土地，且該地是夾在1770地號土地 與0000-000地號土地之間，若被告之辯稱有理，將使系爭房 屋之左、右半側均有合法占用之權源，然中間占用1821-2地 號土地部分卻無合法占用權源之弔詭情形，與一般社會經驗 不符。
㈤聲明：被告應將系爭房屋坐落於1770地號土地上如附圖所示 綠色部分、面積11.75 平方公尺之建物拆除，並將土地返還 原告。
二、被告則以：
㈠0000-000地號土地及系爭房屋原為證人邱俊雄所有，邱俊雄 於90年10月8 日以買賣為原因將所有權移轉予訴外人曾譁哲 ，經曾譁哲於101 年7 月13日為系爭房屋辦理所有權第一次 保存登記後，再於101 年7 月27日將0000-000地號土地及系 爭房屋出賣並移轉所有權予被告。而原告所有之1770地號土 地，原由邱俊雄及訴外人劉遠昭共有，並於101 年3 月20日 出賣並移轉所有權予原告。系爭房屋自邱俊雄所有時即已坐 落於上揭兩筆土地上，此後上揭兩筆土地再分別移轉予兩造 ，故依民法第425 條之1 之規定以及最高法院89年度台上字 第284 號判決意旨，依法推定系爭房屋於得使用期限內，兩 造間有租賃關係，被告並非無權占有。
㈡系爭建物可知占用1770地號土地部分，外觀看起來較舊，屬 原已存在之舊建築，並非嗣後新建。且依據證人邱俊雄之證 詞，亦可知系爭房屋讓與證人邱俊雄時，建物之主體已經建 畢，且已有占用1770地號土地之情形。
㈢系爭房屋於66年間興建完成，起造人為訴外人謝萬益、王新 生、劉三智、吳陳碧薰、湯載震、林青、林梅枝、魏芮美雲 、黃榮新等九人，該時1770地號土地亦由上述九人所共有， 顯然起造人同意系爭房屋占用自身所有之1770地號土地，嗣 後證人邱俊雄再將系爭房屋與1770地號土地輾轉出售予兩造 ，符合民法第425 條之1 之規定，縱然證人邱俊雄不知悉系 爭房屋有占用1770地號土地之事實，亦不影響被告法定租賃 權之存在等語，並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願 供擔保請准免為假執行。
三、本院依民事訴訟法第271 條之1 規定準用第270 條之1 規定 ，整理並協議兩造簡化爭點結果，兩造不爭執事項及爭執要 點如下：
㈠不爭執事項
⒈原告為1770地號土地之所有權人，被告為0000-000地號土
地及系爭房屋之所有權人，上開兩筆土地中間有臺灣桃園 農田水利會所有之1821-2地號土地。
⒉0000-000地號土地由證人邱俊雄於77年9 月21日自前手取 得該土地之所有權。
⒊系爭房屋之起造人為訴外人謝萬益、王新生、劉三智、吳 陳碧薰、湯載震、林青、林梅枝、魏芮美雲、黃榮新等九 人（下稱謝萬益等九人），於66年間完成，然未辦理所有 權第一次保存登記，證人邱俊雄於77年間取得系爭房屋之 所有權，邱俊雄取得所有權時，系爭房屋之建築物外貌已 完成，然門窗尚未竣工。
⒋邱俊雄於90年10月8 日以買賣為原因將0000-000地號土地 及系爭房屋之所有權移轉予訴外人曾譁哲，經曾譁哲於 101 年7 月13日為系爭房屋辦理所有權第一次保存登記後 ，再於101 年7 月27日將0000-000地號土地及系爭房屋出 賣並移轉所有權予被告。
⒌1770地號土地於62年11月3 日登記為謝萬益、王新生、劉 三智、吳陳碧薰、湯載震、林青、林梅枝、魏芮美雲、黃 榮新（即謝萬益等九人）共有，邱俊雄於70年6 月29日取 得1770地號土地，應有部分為453 分之227 ，訴外人劉遠 昭於70年6 月29日及87年1 月5 日分別以買賣及分割繼承 為原因取得1770地號土地之所有權，應有部分為453 分之 226 ，該地成為邱俊雄與劉遠昭共有。
⒍1770地號土地由邱俊雄及劉遠昭於101 年3 月20日出賣並 移轉所有權予原告。
⒎經桃園縣中壢地政事務所現場測繪之結果，系爭房屋有占 用1770地號土地如該所102 年8 月8 日中地測字第 0000000000號函附複丈成果圖綠色部分所示，占用面積為 11.75 平方公尺（本院卷第90頁）。
㈡爭執要點
⒈系爭房屋於興建時是否即已占用1770地號土地？ ⒉如是，原始起造人興建系爭房屋時是否有取得1770地號土 地所有權人之同意？
⒊證人邱俊雄先後將系爭房屋及1770地號土地售予兩造，是 否屬於民法第425 條之1 所規定之情形？
⒋兩造間是否有民法第425 條之1 之法定租賃權之適用？ 系爭房屋占有1770地號土地，是否有正當權源？四、得心證之理由：
㈠系爭房屋於興建時是否即已占用1770地號土地？如是，原始 起造人興建系爭房屋時是否有取得1770地號土地所有權人之 同意？
⒈查原告主張系爭房屋占用1770地號土地部分為增建，然並 未提出任何證據足資證明。又系爭房屋為二層加強磚造建 物，以肉眼觀測，面對該房屋之右側為舊建物、左側為新 建物，此有系爭建物之照片在卷可憑（見本院卷第102-1 頁），又經本院現場履勘並囑託桃園縣中壢地政事務所將 系爭房屋新舊建物部分之位置與面積測繪之結果，系爭房 屋之舊建築物部分，其1 、2 樓有占用1770地號土地、面 積均為11.75 平方公尺，而新建築物部分則無占用之事實 ，亦有該所複丈成果圖在卷足參，故可知系爭房屋占用 1770地號土地之部分建物，較之未占用之部分為老舊，是 故占用部分是否為增建，並非無疑。又參諸證人邱俊雄到 庭證稱其分配到系爭房屋時，建築物外貌已經完成，如同 本院卷第102-1 頁所示，只是門窗尚未裝好，受讓房屋後 ，並未再做增建等語，此外並無證據顯示系爭建物有增建 之情形，故系爭房屋於興建時即有占用1770地號土地之事 實，應堪認定。
⒉又就系爭房屋於興建時是否有取得1770地號土地所有權人 之同意乙節，查系爭房屋雖係由訴外人謝萬益等九人所興 建，於興建當時渠等亦為1770地號土地之共有人之事實， 均為兩造所不爭執，然觀諸系爭房屋及1770地號土地之前 手即證人邱俊雄到庭證稱其和1770地號土地之另一位共有 人劉遠昭均不知道系爭房屋有占用1770地號土地，因為從 地籍圖上看不出來，是之後其將土地賣給原告時，請地政 機關來測量才發現等語（見本院卷第113 頁反面至114 頁 ），故系爭房屋於興建時，謝萬益等九人即全體共有人是 否亦知道系爭房屋有占用1770地號土地，即有所不明，且 系爭房屋所坐落之基地為0000-000地號土地，與1770地號 土地為兩筆所有權獨立之土地，全體共有人如知悉有占用 是否均會同意、抑或對於兩筆土地之利用方式可能有意見 相左之情形，亦容存疑，尚難遽以所有人相同即推論系爭 房屋於興建時土地所有權人即已同意系爭房屋使用1770地 號土地。
㈡證人邱俊雄先後將系爭房屋及1770地號土地售予兩造，是否 屬於民法第425 條之1 所規定之情形？
⒈土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受 讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃 關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制，民法第 425 條之1 定有明文。又本條係於88年4 月21日立法新增
，其立法理由以：僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人， 或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解 ，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼 續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質， 當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使 用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第 449 條第1 項20年之限制。又本條立法理由所稱之「實務 上見解」，即是指將最高法院48年台上字第1487號判例及 73年度第5 次民庭會議決議之見解明文化。而最高法院48 年台上字第1487號判例內容以：土地與房屋為各別之不動 產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使 用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基， 故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後 出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為 當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土 地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。最高法院73年度 第5 次民庭會議決議則以：土地與房屋同屬一人，而將土 地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院四十八年台上字 第一四五七號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼 續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為 為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價 ，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當 事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而 承受土地所有權之人，應有民法第425 條之適用，其再因 轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推 斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土 地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房 屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關 係。又查諸48年台上字第1487號判例之案例事實，該案之 爭訟之土地及其上建物本均屬於台灣工礦股份有限工司所 有，嗣基地為海山煤礦股份有限公司標買並移轉所有權登 記，建物則為台北氧氣股份有限公司標買並移轉占有，經 該判例見解認為該案之土地與房屋本均為台灣工礦股份有 限公司所有，其將兩者分開標賣，則台北氧氣股份有限公 司買受系爭房屋，難認為是無權占有，故將原判決廢棄發 回。是故，依據上開立法由來可知，民法第425 條之1 規 定之目的，是因房屋在性質上需依附土地存在，不得與土 地之使用分離，故本條本是就房屋與房屋所使用之基地同 時或先後移轉與不同人之情形下加以規範，推定房屋與基 地之所有人間有租賃關係存在。
⒉系爭房屋所使用之基地為0000-000地號土地，然亦有占有 1770地號土地，故本案之情形與上開法條所要處理之典型 案例類型即非完全相同，是否有適用之餘地，本院認應以 具體個案之情形定之。審酌系爭房屋之建築基地為0000-0 00地號土地（見本院卷第21頁），且其建物平面面積為 59.64 平方公尺，占用1770地號土地之面積為11.75 平方 公尺，占用之比率約為20% ，均有複丈成果圖可參，故系 爭房屋興建所使用之土地，仍以0000-000地號土地為其主 要基地。又依據證人邱俊雄到庭證稱之內容，可知其自系 爭房屋之原始起造人即謝萬益等九人處取得系爭房屋時， 不知有占用1770地號土地之事實，待其將系爭房屋轉讓與 訴外人曾譁哲，並由曾譁哲於101 年間辦理所有權第一次 保存登記時，亦不知系爭房屋有占用1770地號土地。且 1770地號土地與0000-000地號土地間，尚有訴外人台灣桃 園農田水利會所有之1821-2地號之土地，而系爭房屋亦同 時有占有1770地號土地及1821-2地號土地之情形，故本案 占用之情況應較接近越界建築之情形，僅於本案中所越界 之鄰地共有人，恰與系爭房屋之原始起造人相同。又依據 目前之卷證資料，尚無法確信系爭房屋於興建時，1770 地號土地全體共有人有同意系爭房屋使用1770地號土地乙 節，業經認定如前，且1770地號土地與0000-000地號土地 間，尚有1821-2地號土地，則系爭房屋興建時是否確如被 告所主張將房子蓋大一點，也不會有人爭執等語（見本院 卷第142 頁），即屬有疑。綜合上開各情，本院認為本案 之情況與民法第425 條之1 所要處理之典型案例，亦即房 屋本需依存基地存在之情形未盡一致，而與一般越界建築 之情形較為類似，此時則無特別保護房屋之所有權人，而 使鄰地所有人（即原告）負有容忍義務之必要，亦即本案 中並無民法第425 條之1 之適用，以推定兩造間有法定租 賃關係存在。
㈢綜上，本案既無民法第425 條之1 之適用，系爭房屋占有 1770地號土地即無正當權源，則原告請求被告拆除占用部分 並將基地返還原告，即屬有據。
五、從而，原告依據所有權之法律關係，請求被告將坐落於1770 地號土地上如附圖所示綠色部分、面積11.75 平方公尺之建 物拆除，並將土地返還原告，為有理由，應予准許。六、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為 被告部分敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定， 應依職權宣告假執行。另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保 ，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保
金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 3 月 7 日
中壢簡易庭法 官 官怡臻
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 3 月 7 日
書記官 鄭兆容
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