臺灣桃園地方法院民事簡易判決 101年度壢簡字第1171號
原 告 蔡宜芳
訴訟代理人 邱清銜律師
游淑琄律師
鍾詠聿律師
被 告
兼下一人
訴訟代理人 吳錦恆
被 告 黃秀玲
鍾獎明
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國103 年2 月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告吳錦恆、黃秀玲應連帶給付原告新臺幣捌拾伍萬貳仟元，及自民國一○二年一月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告吳錦恆、黃秀玲連帶負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣捌拾伍萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條 第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時，其訴之聲明第四 項原聲明請求被告吳錦恆、黃秀玲連帶給付原告新臺幣（下 同）10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率百分之五計算之利息。嗣於本院審理中，當庭就將該 聲明金額減縮為5 萬元，核其訴訟標的並未變更，僅係減縮 應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許，合先敘明。二、被告吳錦恆、黃秀玲經合法通知，未於最後言詞辯論期日到 場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲 請，由其一造辯論而為判決。
三、原告主張：原告與被告吳錦恆於民國100年7月29日就原告所 有桃園縣平鎮市○○路○段000號建物（下稱系爭建物）締 結租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間為100年10月1日至 105 年9 月30日，第一年間租金為每月12萬元，並以被告鍾 獎明為連帶保證人，系爭租約並經公證。嗣被告吳錦恆未能 遵守系爭租約第7 條使用房屋之限制，雙方於101 年4 月16
日合意終止系爭租約，被告吳錦恆同意於同年5 月10日（下 稱第一次協議）將系爭建物騰空返還予原告，並簽訂終止租 賃契約同意書。因被告吳錦恆遲未能將系爭建物騰空返還予 原告，雙方於101 年5 月16日（下稱第二次協議）、101 年 6 月18日（下稱第三次協議）、101 年7 月28日（下稱第四 次協議）均再度協商搬遷事宜並簽定終止租賃契約同意書或 協議書。其中第三次協議之協議書中約定，如被告吳錦恆未 能於約定期間內將系爭租賃物騰空返還予原告，致原告須依 循相關法律途徑訴訟處理時，則就原告因本件訴訟所支出之 相關訴訟費用、律師費用等費用，均得向被告求償；另第四 次協議之協議書約定，被告吳錦恆及連帶保證人應給付原告 自101 年5 月10日至101 年8 月25日止，按日20萬元之違約 金，原告同意於被告吳錦恆於101 年8 月25日後仍未搬離系 爭建物時始請求，且被告吳錦恆應自逾期之日起至點交完成 之日止，按日給付原告20萬元之違約金，並以被告黃秀玲為 連帶保證人。惟被告吳錦恆仍拖延至101 年11月3 日始將系 爭建物騰空返還予原告，爰依系爭租約及上開終止契約同意 書之約定，請求被告吳錦恆給付7 、8 月租金22萬元、9 月 至11月3 日租金25萬2 千元，合計租金472,000 元；及101 年5 月10日至101 年8 月25日計108 日之違約金2,160 萬元 、101 年8 月26日至101 年11月3 日計70日之違約金1,400 萬元，合計違約金3,560 萬元。綜上，被告吳錦恆應給付租 金及違約金36,072,000元，被告黃秀玲、鍾獎明則分別與被 告吳錦恆負連帶責任。而租金及違約金性質屬可分之金錢債 務，爰僅就債權之一部分500 萬元為本件請求，其餘請求保 留。又因被告吳錦恆迄今未給付上揭租金、違約金，致原告 僅得以訴訟途徑解決，而支出律師費5 萬元，依第三、五次 協議書約定，被告吳錦恆、黃秀玲應連帶負擔此部分律師費 。並提起本件訴訟，聲明：㈠被告吳錦恆、黃秀玲應連帶給 付原告500 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率百分之五計算之利息。㈡被告吳錦恆、鍾獎明應 連帶給付原告500 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢前二項聲明，如 其中一被告已對原告履行給付，在其給付範圍內，他被告免 給付義務。㈣被告吳錦恆、黃秀玲應連帶給付原告5 萬元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 五計算之利息。㈤願供擔保，請准宣告假執行。四、被告吳錦恆、黃秀玲則以：原告依據第五次協議之終止租賃 契約書請求違約金，然該份契約書係於千成不動產仲介經紀 有限公司簽訂，當時原告表示契約只是形式，是為給其壓力
，無意依據該協議內容主張，並以自己黑道勢力威脅恐嚇要 找保證人，否則不讓被告吳錦恆離開，吳錦恆才拜託被告黃 秀玲前來當保證人。況雙方約定之租金按月僅12萬元，違約 金卻高達按日20萬元，違約金金額顯然過高。另雙方間係合 意終止系爭租約，原告自不得沒收押金36萬元，該押金應與 租金抵銷。原告本同意被告吳錦恆分10期給付租金22萬元， 然因其無故反悔要求只能分二期，被告吳錦恆無法給付，而 衍生本件訴訟，所支出之律師費乃原告違反約定所致，自不 得將自身過錯轉嫁由被告負擔等語，並聲明：駁回原告之訴 ；如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。五、被告鍾獎明則以：系爭租約於101 年4 月16日解除後的事情 其不清楚，也應該不是其責任，並聲明：原告之訴駁回。六、本院依民事訴訟法第271 條之1 規定準用第270 條之1 規定 ，整理並協議兩造簡化爭點結果，兩造不爭執事項及爭執要 點如下：
㈠不爭執事項
⒈原告與被告吳錦恆於100 年7 月29日就系爭建物簽訂下稱 系爭租約，雙方約定租賃期間為100 年10月1 日至105 年 9 月30日，並以證人鍾獎明為連帶保證人。嗣雙方於101 年4 月16日合意終止系爭租約，約定被告吳錦恆應於101 年5 月10日將系爭建物騰空返還原告（第一次協議）。 ⒉被告吳錦恆遲未能將系爭建物騰空返還原告，雙方於101 年5 月16日（第二次協議）、101 年6 月18日（第三次協 議）、101 年7 月28日（第四次協議）均再度協議搬遷事 宜。
⒊第三次協議之協議書中約定，如被告吳錦恆未能於約定期 間內將系爭建物騰空返還予原告，則原告就因此須依循相 關法律途徑訴訟處理時，則就原告因訴訟所支付之所有相 關訴訟費用、律師費用等，均得向被告求償。
⒋第四次協議之終止租賃契約書中約定被告吳錦恆應於101 年8 月25日將系爭建物騰空返還原告，如被告吳錦恆未於 101 年8 月25日以前返還，則被告吳錦恆給付原告自101 年5 月10日至101 年8 月25日，按日每日20萬元之違約金 ，且應給付原告自101 年8 月26日起至騰空返還之日止， 按日20萬元之違約金，並以被告黃秀玲為連帶保證人。 ⒌被告吳錦恆於101 年11月3 日將系爭建物騰空返還原告。 被告吳錦恆尚積欠原告自101 年7 月起至騰空返還之日止 ，共47萬2,000 元之租金。
㈡爭執要點
⒈原告與被告吳錦恆間是否有不請求違約金之約定？
⒉違約金之約定是否過高？
⒊被告鍾獎明之保證債務範圍是否及於契約終止後之違約金 ？
⒋原告依據第三、四次協議之協議書請求被告吳錦恆、黃秀 玲連帶給付律師費5 萬，是否有理由？
⒌押租金是否應予扣除？
⒍原告請求被告吳錦恆與被告黃秀玲連帶給付原告500 萬元 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分 之5 計算之利息、被告吳錦恆與被告鍾獎明連帶給付原告 500 萬元及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率百分之5 計算之利息，前兩項聲明，如其中一被告已對 原告履行給付，在其給付範圍內，他被告免給付之義務， 是否有理由？
七、本院之判斷：
㈠就原告與被告吳錦恆間是否有不請求違約金之約定乙節，查 第四次協議之終止租賃契約書第2 點約定被告吳錦恆與連帶 保證人同意自101 年5 月10日至101 年8 月25日，按日給付 原告20萬元之違約金，原告同意被告吳錦恆及連帶保證人於 101 年8 月25日後未清除時始為請求，故自契約文義觀之， 雙方就不向被告請求違約金附有「被告須於101 年8 月25日 前清除」之條件，非謂原告無條件不向被告請求。又證人即 第四次協議時在場之仲介人員邱建發到庭具結證稱：當初有 說只要事情有解決，違約金就不算，但意思應該是只要如期 搬遷，如果逾期搬遷，還是有違約金問題（見本院卷第80頁 ），核與證人即同日亦在場、欲承租系爭建物之後手黃一洲 具結證稱：其記得被告吳錦恆有說因為手頭不方便，希望不 要違約金，原告表示要吳錦恆趕快清空，不然要告他，應該 是某一位仲介說契約只是要給被告壓力，沒有要追討，目的 是為了替雙方緩頰，想要說服雙方趕快將系爭建物處理好等 語相符，是以依據契約文義以及證人之證詞內容，可推知兩 造並無特別約定不向被告追討違約金，且兩造第四次協議之 目的係為促使被告吳錦恆早日遷讓系爭建物，如又特別約定 不向被告追討違約金，則無法以請求高額違約金造成被告吳 錦恆之壓力以敦促其如期遷讓，顯與該終止租賃契約書之目 的不符，故被告吳錦恆主張其與原告間有約定不請求違約金 ，尚難採信。而該終止租賃契約書經雙方合意並簽名，雙方 即應受契約之內容拘束，被告吳錦恆既遲於101 年11月3 日 始將系爭建物返還騰空與原告，則原告依據第四次協議之終 止租賃契約書向被告請求違約金，自屬有據。
㈡違約金之約定是否過高？
⒈約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252 條定有明文；又是否相當仍須依一般客觀事實、社會 經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，最高法 院49年台上字第807 號判例可資參照。
⒉審酌系爭租約之租金每月為12萬元，且原告與被告吳錦恆 於101 年4 月16合意終止租賃契約，被告吳錦恆遲至101 年11月3 日始遷離，雖造成原告可能受有無法順利再將系 爭建物另行出租之損害，惟就被告吳錦恆占有系爭建物之 期間，原告亦已另外向被告收取相當於租金之不當得利， 且證人黃一洲到庭證稱其大約於101 年6 、7 月間開始與 原告及仲介接洽承租系爭建物事宜，可見原告要將系爭建 物再度出租並非不容易，所受之損害非鉅，相較之下第四 次協議終止租賃契約書約定被告吳錦恆及連帶保證人即被 告黃秀玲自101 年5 月10日起至遷讓系爭建物為止，按日 給付原告20萬元之違約金，經換算每月可收取600 萬元之 違約金，其違約金之約定顯然過高，殊非公允，復參酌一 般民間租賃契約多約定如承租人未如期遷讓，須給付租金 1 至3 倍之違約金，故認本件違約金應予酌減為按月給付 12萬元為宜。
㈢被告鍾獎明之保證債務範圍是否及於契約終止後之違約金？ ⒈因清償債務而對於債權人負擔新債務者，除當事人另有意 思表示外，若新債務不履行時其舊債務仍不消滅，民法第 320 條定有明文。又債之更改，乃成立新債務而消滅舊債 務之契約，雙方有無消滅舊債務之意思，應依具體事實認 定。如無消滅舊債務之意思，而係因清償舊債務而對於債 權人負擔新債務，則屬新債清償，最高法院96年台上字第 1063號判決可資參照。
⒉查系爭租約第11條約定如被告吳錦恆未及時遷出返還系爭 建物時，原告得向被告吳錦恆請求自終止租約或租賃期滿 之日起至遷讓完竣日止，按房租1 倍計算之違約金（見本 院卷第16頁），嗣因被告吳錦恆未如期搬遷，原告與被告 吳錦恆乃進行四次協議，每次協議均簽訂終止租賃契約同 意書或協議書，並重新約定遷讓期限與違約金，第一、二 、三次協議之終止租賃契約同意書均約定被告吳錦恆須自 逾期遷出之翌日至遷讓之日止，按日給付原告20萬元之違 約金，第四次協議之終止租賃契約同意書並約定被告吳錦 恆須自101 年5 月10日起至遷讓系爭建物為止，按日給付 原告20萬元之違約金，顯見原告與被告吳錦恆就違約金約 定之真意，有消滅原有違約金債務之意思表示，另行成立 應給付金額較高之新違約金債務，並合意憑最新同意書內
容履行，是依上開民法第320 條之反面解釋，原告與被告 吳錦恆簽定第一次協議之終止租賃契約同意書時，已合意 消滅系爭租約關於違約金約定之債務，另行成立第一次協 議之終止租賃契約同意書上之新違約金債權債務關係，其 性質為債務更新。又保證債務為從債務，主債務如不存在 ，從債務即失所附麗，系爭租約之違約金債務既已消滅， 則被告鍾獎明之保證債務亦因主債務消滅而無所附麗，是 被告鍾獎明就原告與被告吳錦恆其後屢次協議並約定之違 約金債務，自不負保證之責。
⒊原告雖主張依據第四次協議終止租賃契約書第5 點，連帶 保證人同意履行前三份終止協議書之各項條文及約定（見 本院卷第24頁反面），然該份終止租賃契約書之當事人並 無被告鍾獎明，自不得拘束被告鍾獎明，亦不得僅憑原告 及被告吳錦恆之約定，即讓被告鍾獎明負擔其後新發生債 務之保證責任。
㈣就原告請求五萬元之律師費部分：
⒈原告與被告吳錦恆於第三次協議之協議書第3 點約定，如 被告吳錦恆未能於約定期間內將系爭建物騰空返還予原告 ，則原告就因此須依循相關法律途徑訴訟處理時，則就原 告因訴訟所支付之所有相關訴訟費用、律師費用等，均得 向被告求償。又被告吳錦恆確實有未能如期遷讓系爭建物 之違約事實，原告為此向被告吳錦恆請求違約金、租金並 提起本件訴訟，於本案審理中委任律師擔任訴訟代理人到 庭主張，故原告確實有因被告之違約事實支出律師費用， 並因而支出5 萬元之委任費，此有收據一張在卷可證（見 本院卷第59頁），依據契約自由原則，兩造約定由被告吳 錦恆賠償原告此筆費用，於法自無不合，尚屬有據。至被 告雖主張本件訴訟是因原告反悔不同意被告分期付款積欠 之租金，故不得轉嫁由被告負擔，然未據被告提出證據以 資證明，縱被告所稱為真，然被告既違約未能如期遷讓， 則依據兩造間之約定，原告得向被告吳錦恆請求，即便嗣 後原告同意被告分期給付後反悔，亦未違上開約定，故被 告此部分所辯，並不足採。
⒉另依據第四次協議之終止租賃契約書第5 條約定，被告吳 錦恆與連帶保證人即被告黃秀玲同意履行就前開三份訂立 終止協議書之各項條文及約定，並於該終止租賃契約書之 開頭處載明原告與被告吳錦恆分別於101 年4 月16日、 101 年5 月16日、101 年6 月18日簽定終止協議書，故上 開第5 條約定所稱之「前開三份訂立終止協議書」即包括 101 年6 月18日所簽定之第三次協議之協議書。被告黃秀
玲既於第四次協議之終止租賃契約書同意就該次協議書之 約定亦負擔保證責任，則原告請求被告黃秀玲與被告吳錦 恆連帶負擔5萬元之律師費，即屬有據。
㈤原告得請求被告給付之金額：
⒈被告鍾獎名就系爭契約之違約金保證債務已消滅，其無庸 負擔往後成立之新違約金債務之保證責任，業據認定如前 ，故原告請求被告鍾獎明與吳錦恆連帶給付原告500 萬元 及遲延利息，即屬無據。
⒉原告與被告吳錦恆於第四次協議之終止租賃契約同意書約 定被告吳錦恆須自101 年5 月10日起至遷讓系爭建物之日 即101 年11月3 日給付原告違約金，該違約金酌減為按月 給付12萬元，亦據認定如前，而被告黃秀玲為連帶保證人 ，就此應負連帶給付之責。故原告得請求被告吳錦恆、黃 秀玲連帶給付之違約金金額即為69萬元【計算式：12× (5+24 ÷31)=69 （小數點以下四捨五入）】，逾此部分 請求，即屬無據。
⒊另兩造均不爭執被告吳錦恆尚積欠原告7 月至101 年11月 3 日遷離系爭建物之租金共47萬2,000 元，惟就是否已扣 除押金36萬元有所爭執。查原告主張36萬元已扣抵被告所 欠繳之租金，僅以證人徐清基之證詞為證，惟徐清基並非 系爭租約之當事人，就兩造間租金之交付細目是否清楚， 並非無疑，且該租金是否確實有扣抵、扣抵多少，均屬不 明，原告又未能此有利於己之事實舉證，難信為真實，堪 認36萬元之押金尚未於租金中扣除。
㈥綜上，原告得請連帶請求被告吳錦恆、黃秀玲給付之金額即 為852,000 元【計算式：690,000 元（違約金）+472,000元 （租金）-360,000元（押租金）+50,000 元（律師費） =852,000元 】。
八、從而，原告依據兩造間之終止租賃契約書之約定及連帶保證 之法律關係，請求被告吳錦恆、黃秀玲連帶給付原告852, 000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年1 月8 日起至清 償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予 准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。九、本件原告勝訴部分係屬民事訴訟法第427 條第2 項第1 款簡 易訴訟事件所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1項第 3 款之規定，應依職權宣告假執行，又法院應依職權宣告假 執行者，本毋庸原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告假 執行者，該聲請僅具督促法院職權發動之效力，爰不另為供 擔保之諭知。至原告就敗訴部分所為之聲請，因訴之駁回而 失所依據，不予准許。另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保
，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保 金額宣告之。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項 。
中 華 民 國 103 年 3 月 14 日
中壢簡易庭 法 官 官怡臻
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 3 月 14 日
書記官 鄭兆容