臺灣高等法院臺南分院民事判決 102年度上易字第223號
上 訴 人 翁國森
訴訟代理人 黃文力 律師
被 上 訴人 韋博進
韋梁素芳
共 同
訴訟代理人 韋銘修
林芳榮 律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國10
2年8月21日臺灣嘉義地方法院（102年度訴字第68號）民事判決
提起上訴，本院於103年1月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：
（一）上訴人與被上訴人於民國（下同）101年4月8日簽訂不動 產買賣契約書（下稱系爭契約），購買被上訴人二人所有 坐落台南市○○區○○○段0號、同段2-3號（下稱系爭土 地）其中502坪土地（下稱系爭買賣土地），訂約時，上 訴人已給付被上訴人新臺幣（下同）50萬元，依系爭契約 約定，坐落系爭買賣土地範圍有未申請使用執照建物應由 訴外人紀文生負責拆除，然迄未拆除；而上訴人是要購買 分筆出來及建物拆除後可合法申請建造執照之土地，此為 被上訴人依契約本旨所應交付之土地，若紀文生不拆除， 被上訴人亦負有拆除之義務。另上訴人係購買特定範圍、 位置之土地，依契約意旨，被上訴人應將502坪之土地分 筆出來，始能進行契約後續之程序，此部分亦未完成，此 二部分未處理完善之前，上訴人本無配合過戶並給付後續 款項之義務，惟被上訴人竟來函稱上訴人藉詞拖延過戶程 序，主張解除買賣契約，並沒入上訴人於101年4月8日簽 約當日給付被上訴人之50萬元訂金，實屬無理。為此，上 訴人依民法第249條第3款及系爭契約第8條之約定，於101 年11月20日以存證信函解除系爭契約，請求被上訴人返還 50萬元定金及加倍給付50萬元。原審為上訴人敗訴之判決 ，顯有違誤，為此提起上訴。並聲明︰（1）原判決廢棄 。（2）被上訴人應給付上訴人100萬元，及自101年11月 27日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、被上訴人則抗辯：
（一）訴外人即仲介紀文生、林月卿於101年4月8日介紹泛國建
設公司董事長翁國忠與總經理及上訴人翁國森兄弟，購買 被上訴人系爭土地，該公司指派上訴人與被上訴人簽訂系 爭契約，簽約當日兩造確定買賣面積502坪，因可能會拆 到被上訴人所有之建物，被上訴人同意無條件拆除，惟上 訴人及翁國忠表明拆除至擬分割線即可，在其購買範圍之 建物保留，作為倉庫使用，上訴人並允諾其建築公司配合 之建築師會全力協助辦理，且上訴人於101年6月上旬指派 訴外人洪慶和處理後續拆除程序，並由被上訴人簽署「授 權書」及「工程委託書」交付代書吳慧玲。系爭契約書第 12條記載「本買賣標的按現況交屋」，附註「由紀文生負 責拆除」，故被上訴人依約不負拆除義務，上訴人嗣後想 要拆除，應由紀文生為之，與被上訴人無關。
（二）被上訴人依約已於101年4月23日交付土地所有權狀、印鑑 證明、印章等相關文件予上訴人指定代書吳慧玲，惟上訴 人未指定登記名義人及拒絕給付過戶文件，被上訴人不得 已於101年8月17日催告上訴人履行，於101年8月29日解除 系爭契約，並依契約第8條前段沒入定金50萬元。原審駁 回上訴人之訴，並無違誤，為此聲明：上訴駁回。三、本院整理並協議兩造不爭執事項及爭點如下：（一）兩造不爭執事項：
1、系爭2筆土地，其中秀祐段2號、面積2,024平方公尺土地 為被上訴人韋博進所有；同段2-3號、面積1,296平方公尺 土地為被上訴人韋梁素芳所有。
2、101年3月25日被上訴人委託紀文生出售系爭2筆土地南側 面積約502坪土地（本院卷第56頁）。
3、101年4月8日兩造簽訂系爭契約書，約定總價金為19,076, 000元。被上訴人並同意就上訴人所購買之土地往北開通 路寬6米之道路供兩造通行（原審卷第4-8頁）。 4、系爭契約價金給付方式：①契約簽訂時，上訴人應給付被 上訴人50萬元，上訴人並於101年4月8日簽訂當日支付完 畢。②增值稅、契稅單核下後由代書通知兩造於3日內至 代書處各自完稅，同時上訴人應支付被上訴人700萬元， 完稅時，上訴人開具與尾款同額之商業本票作為保證用， 該本票由被上訴人保管，於尾款付清時返還發票人。③尾 款11,576,000元由上訴人向金融機關申辦貸款支付，貸款 核撥之日即為正式不動產交付日。上訴人已於簽約日交付 50萬元與被上訴人（原審卷第4-8頁）。
5、系爭買受土地之範圍內有兩棟無使用執照建物及門牌號碼 為台南市○○區○○路000號建物（原使用執照89南縣使 字第267號）。依系爭買賣契約第12條之後約定「本買賣
標的按現況交屋。」附註則記載「⒋未申請使用執照部分 之建物，由紀文生先生負責拆除」，係指系爭買受土地範 圍之內兩棟無使用執照建物，迄今並未拆除。
6、兩造均委託代書吳慧玲處理系爭2 筆土地合併分割、移轉 登記及辦理稅務之事項。
7、如欲依系爭買受土地之範圍分割系爭2筆土地，位於台南 市○○區○○○段0地號土地上門牌號碼為○○區○○路 000號建物（原使用執照89南縣使字第267號）需另申請法 定空地證明書以辦理分割事宜。而系爭2筆土地迄未申請 法定空地分割證明書，亦未申報土地增值稅之核定。 8、101年4月18日建築師提出分割圖，交給代書吳慧玲，吳慧 玲有轉交給上訴人，但並沒有轉交給被上訴人。（原審卷 第81頁）
9、101年4月23日被上訴人交付其印鑑證明、戶口名簿影本、 身分證影本、木頭印章、系爭土地所有權狀正本予代書吳 慧玲。（原審卷第41頁）
10、101年4月27日就系爭土地完成未辦保存登記建物測量。（ 原審卷第79頁）
11、101年6月1日建築師再提出分割圖，交給代書吳慧玲轉交 給上訴人，但是沒有交給被上訴人。（原審卷第80頁） 12、101年6月上旬，洪慶和向被上訴人索取授權書。（原審卷 第44、45頁）
13、101年6月26日代書經上訴人同意，由被上訴人之子韋銘權 取回被上訴人之土地所有權狀正本。（原審第82頁） 14、101年8月17日被上訴人寄出白河郵局第75號存證信函，催 告上訴人履約。再於同年8月29日以白河郵局第184號存證 信函，解除雙方土地買賣契約，沒入訂金50萬元。（原審 卷第47-48頁）
15、101年11月20日上訴人寄發嘉義中山路郵局第628號存證信 函，主張依系爭契約第8條規定解除系爭契約，並經被上 訴人於同年11月22日收受。（原審卷第9-13頁） 16、102年2月23日代書吳慧玲，寄回被上訴人所交付印鑑證明 、戶口名簿影本、身分證影本、地價稅單、稅籍證明書。 （本院卷第71頁）
（二）兩造爭執之事項：
1、上訴人以被上訴人違反拆除「未申請使用執照部分建物」 之義務、未辦理系爭買受土地範圍之分筆（分割）、違約 不賣而解除契約有無理由？
2、承上，其請求返還給付之訂金50萬元及依系爭契約第8條 之約定給付50萬元，有無理由？
四、得心證之理由：
（一）上訴人以被上訴人違反拆除「未申請使用執照部分建物」 之義務、未辦理系爭買受土地範圍之分筆（分割）、違約 不賣而解除契約有無理由？
１、就拆除「未申請使用執照部分建物」部分：」 ①經查：兩造簽訂之系爭契約第2條約定付款期限及移交不 動產方法為：①本約簽訂時，甲方（即上訴人，以下簡稱 上訴人）應付乙方（即被上訴人，以下簡稱被上訴人）50 萬元。②101年4月16日上訴人、被上訴人雙方至代書處用 印，繳齊過戶文件。③增值稅、契稅稅單核下後由代書通 知上訴人、被上訴人雙方於3日內至代書處各自完稅，同 時上訴人支付被上訴人700萬元...。④尾款為11,576,000 元，其中11,576,000元由上訴人向金融機關申辦貸款支付 ，於貸款核發之日即為正式交屋日。第3條：被上訴人應 於第2條第2款付款時交付所有權狀、印鑑證明書、戶籍謄 本等產權移轉應被全部證件、及蓋妥辦理移轉登記等有關 書表。..有關權利人名義，得由上訴人自定，被上訴人絕 無異議。惟是項手續上訴人至遲應於取得被上訴人交付之 證件日起3日內提出辦理，並交付配合代書作業及過戶所 需一切證件送至代書處憑辦，此有系爭土地買賣契約書1 紙附卷可查（見原審卷第4-8頁）。由上可知，依照系爭 契約第2、3條之約定，兩造於訂約後應即至代書處用印， 被上訴人應繳納所有權狀、印鑑證明書、戶籍謄本等產權 移轉所需證件，而上訴人應於被上訴人交付上開證件3日 內指定登記名義人及交付代書過戶所需證件。並於完稅後 ，上訴人應給付被上訴人700萬元。
②原審傳訊證人即代書吳慧玲到院證稱：「問：本案買賣契 約書第2條付款期限及移交不動產方法，依照程序已經來 到第3條，為何沒有繼續辦理下去？答：就是除了申請建 物測量外，一直在等買方提出登記名義人的身分證件，一 直沒有提供給我，所以我沒有辦法做下一步的動作」（見 原審卷第74頁）。而本院再次傳訊證人吳慧玲到院證稱： 「簡單說本件要做買賣是因為做部分土地的買賣，所以都 是要先登記為買方與賣方共有的狀態，再確定類似原審卷 第80、81頁的分割線後再以共有物的分割方式登記為單獨 所有。㈠在辦理共有狀態前增值稅的部分必須以下程序： ⒈先作原審第79頁的未保存現況的建物測量。⒉再持賣方 的身分證影本、土地所有權狀、賣方印鑑證明，以及買方 的身分證影本做土地增值稅的申報，才能辦理過戶。㈡因 為本件還有如原審卷第51頁Ｃ建物法定空地的挪移，所以
必須持建物的使用執照與縣政府法定空地分割線證明書去 辦理法定空地的挪移，因為此程序比較久所以通常已經完 稅了辦理兩造共有之後，才會完成法定空地的挪移。法定 空地挪移後再走分割程序。㈢登記為共有後確立如原審卷 第80、81頁買賣的分割線後才能辦理具體位置的分割，整 個程序才完成。本件卡在增值稅的申報，因為我有通知上 訴人，給我登記名義人的身分證件。只有上訴人並未交付 給我登記名義人的身分証資料，所以我無法完成土地增值 稅的程序。系爭契約書第2之3條，這個就是雙方要做土地 增值稅的完稅之後，上訴人要給被上訴人700萬元，但是 本件因上訴人未提供登記名義人的資料以至於沒有辦法完 稅，所以才無法走下一步程序」（見本院卷第94頁）。上 開證人吳慧玲為負責、代辦系爭契約之簽訂、處理增值稅 、分割及過戶事宜，對於系爭契約之簽訂及過程知之甚詳 ，且與兩造均無利害衝突之關係，其證詞應為可採。而證 人紀文生於原審亦證稱：「系爭買受土地是伊負責介紹， 其上有未申請使用執照建物之拆除，被上訴人簽立之專任 委託承諾書由伊負責拆除，伊可就拆除的鋼鐵賣錢獲利， 而被上訴人及上訴人、代書協商要等報稅後再拆除，因如 果拆除，就沒辦法申請自用住宅減稅，地主及雙方說要減 稅後再拆除比較好，不然要繳納麼多稅太浪費，但減稅一 直沒有做好，沒有通知伊可以拆除」等語（見原審卷第10 3～107頁）。依證人紀文生之證詞，拆除是要等報完稅後 始可進行。而依證人吳慧玲之證詞，因上訴人未指定登記 名義人及交付身分證件，故無法申報土地增值稅及完稅。 綜合上開二名證人之證詞可知，拆除地上物係在申報土地 增值稅之後，上訴人既未指定登記名義人及交付身分證件 致無法完成土地增值稅之申報及完稅，無論被上訴人或紀 文生均無拆除之義務自明。
２、就「未辦理系爭買受土地範圍之分筆（分割）」部分： 證人吳慧玲於原審證稱：「因為前面（即被上訴人保留土 地之範圍）那棟是合法的，有申請使用執照，要分割的話 ，要有法定空地分割證明書出來，所以要請建築師畫法定 空地分割圖，此部分委託建築師處理。上訴人買受之範圍 是系爭2筆土地後面的部分，土地要分割出來才能移轉登 記與上訴人，伊有做兩份分割圖（原審卷第81～82頁）給 買方看，買方說不行，所以案件就擱下來」（見原審卷第 70頁）。而證人吳慧玲於本院證稱：「因為法定空地之挪 移程序比較久，所以通常已經完稅了辦理兩造共有之後， 才會完成法定空地之挪移，法定空地之挪移後再走分割程
序。登記為共有後確立原審卷第80、81頁買賣之分割線後 才能辦理具體位置之分割，整個程序才完成」、「我有送 原審卷第80、81頁分割線圖給翁國森他們，他們沒有告訴 我說要不要」「上訴人一直沒有告訴我說要原審卷第80、 81頁哪一張作為分割位置，所以我無法以下程序」（見本 院卷第93頁背面、94頁、94頁背面）。依證人吳慧玲之證 詞，系爭買受土地無法分筆分割，亦因上訴人無法決定分 割圖所致，上訴人主張因被上訴人違反將系爭土地分筆分 割之義務，顯不足採。
３、對於上訴人之抗辯一一分述如下：
①上訴人抗辯本件既已完成未保存登記建物之測量，被上訴 人即先負拆除義務，該建物拆除，亦不影響適用自用住宅 用地稅率課徵土地增值稅云云。惟查：依系爭契約書第3 條及證人吳慧玲之證詞，被上訴人交付所有權狀、印鑑證 明書及戶籍謄本及產權移轉證明文件後3日內，被上訴人 即應指定登記名義人及交付代書吳慧玲過戶所需之證件以 便完稅，而被上訴人未履行上開義務，顯違約在先。況即 便被上訴人負拆除之義務，但僅須拆除出賣範圍之未保存 建物即可，而上訴人遲遲未確定買賣分割線，被上訴人自 無從確定拆除之位置及面積，故上訴人抗辯被上訴人在未 完稅及決定分割線前負有拆除未保存登記之地上物，顯不 可採。
②上訴人抗辯證人吳慧玲於原審證稱「建物未拆除，無法分 割系爭土地及上訴人要買的部分」等語，故被上訴人應負 有先拆除未保存登記建物之義務云云。惟證人吳慧玲於本 院就上述程序之先後證稱：「本件程序應為、1、先向地 政機關申請測量自用住宅，作為土地增值稅，再量我們向 其他建築師做法定空地之挪移檢討。2、自用住宅成果圖 下來我們可以申報增值稅，因為法定空地的申請比較慢， 所以這部份的話法定空地還要再申請，增值稅申報那時候 已經下來可以申報了。3、就土地增值稅的申報資料，必 須有賣方身分證影本、土地所有權狀、賣方印鑑證明、再 來就是買方的身分證影本。4、目前賣方所有的資料都已 經給我了，現在只缺少買方的資料沒給我」（見本院卷第 93頁背面）。由證人吳慧玲之證詞可知，申報增值稅之程 序雖可與法定空地之申請同時進行，但增值稅之申報程序 流程較為簡易迅速，可以先完成申報。再依我國建築基地 法定空地分割證明申請核發程序之規定：申請人申請法定 空地分割證明應具備①申請書②使用執照謄本或建照執照 影本③擬分割圖（見本院卷第84頁）。而前已述及，上訴
人遲未決定如原審卷第80、81頁之擬分割線及分割圖，亦 使法定空地分割證明程序無法完成。再上訴人遲未指定登 記名義人及交付身分資料，以致無法完稅。無論拆除未保 存登記建物是否影響法定空地之申請，顯然上訴人先行違 背系爭契約履行義務自明。
４、綜上所述，依系爭契約第2條第2款及第3條之約定，上訴 人應於被上訴人交付所有權狀、印鑑證明書、戶籍謄本等 產權移轉證件後，指定登記名義人及交付身分證件給代書 。惟上訴人並未指定登記名義人亦未提供身分資料，致使 無法完成土地增值稅之申報及完稅。亦未確定擬分割圖致 使無法取得法定空地分割證明，系爭買賣土地分割過戶程 序無法繼續履行，顯可歸責於上訴人。上訴人抗辯被上訴 人違反拆除「未申請使用執照部分建物」及「未辦理系爭 買受土地範圍之分筆（分割）」之義務，違約在先，顯不 可採。
（二）上訴人請求返還給付之價金50萬元及依系爭契約第8條之 約定給付50萬元，有無理由？
１、按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時， 該當事人應加倍返還其所受之定金，此民法第249條第3款 定有明文。又系爭契約第8條約定：「本約簽訂後，倘上 訴人不買或不按約定日期付款時，願將計付價款全部由被 上訴人無條件沒收，抵作違約金外，並即解除本約...如 被上訴人不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將價款於解 約日起三日內加倍返還予上訴人..」（見原審卷第6頁） 。
２、前已述及，上訴人並未指定登記名義人亦未提供身分資料 ，致使無法完成土地增值稅之申報及完稅；亦未確定擬分 割圖致使無法取得法定空地分割證明，系爭買賣土地分割 過戶程序無法繼續履行，顯然可歸責於上訴人，非可歸責 於被上訴人，被上訴人依系爭契約第8條之規定，自可沒 入訂金。從而，上訴人依民法第249條第3款及系爭契約第 8條之規定，請求被上訴人給付訂金50萬元及加倍之50萬 元，合計100萬元，即無理由，應予駁回。原審為上訴人 敗訴之判決並駁回其假執行聲請並無不當。上訴人上訴意 旨指摘原判決不當，求予廢棄，並無理由，應予駁回。五、又本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證， 於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。六、據上論結，上訴人之上訴為無理由，依民事訴訟法第449條 第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 2 月 13 日
民事第六庭 審判長法 官 李素靖
法 官 藍雅清
法 官 田玉芬
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 2 月 13 日
書記官 李良倩