臺灣高等法院臺中分院民事判決 102年度上字第453號
上 訴 人 方世樑
上 訴 人 陳仲正
訴訟代理人 彭成青律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，兩造對於民國102年8月29日
臺灣苗栗地方法院102年度訴字第59號第一審判決各自提起上訴
，方世樑復為訴之追加，本院於民國103年2月12日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
兩造上訴均駁回。
上訴人方世樑追加之訴及假執行之聲請均駁回。第二審（除確定部分外）及追加之訴訴訟費用由兩造各自負擔。 事實及理由
壹、程序部分：上訴人方世樑於本院追加後述備位聲明損害金之 請求，與原審之租金等請求，核其基礎事實同為兩造租約履 約、終止事宜，合於民事訴訟法第446條第1項但書、第255 條第1項第2款規定，應予准許（備位聲明之請求於原審未經 裁判，其第一項廢棄原判決係贅載，併予敘明）。貳、訴訟要旨：
一、方世樑於原審起訴主張：上訴人陳仲正於民國98年9月1日向 伊承租位於苗栗縣頭份鎮○○路000號1、2樓全部（下稱系 爭房屋），每月租金新臺幣（下同）7萬元，租期至103年8 月31日止，嗣101年12月以其主觀認知業績不理想未付租金 。而陳仲正101年11月14日寄發竹北光明郵局第596號存證信 函伊未收受，該函未依租約第19條特別約款第9款賠償42萬 元，依最高法院18年上字第2001號判例意旨不生終止效力， 伊於102年1月3日寄發竹南郵局存證信函明示不同意終止契 約，兩造租賃關係仍存續，另陳仲正依系爭租約應就租賃物 回復原狀，為此依租賃契約、民法第439條、第441條及民事 訴訟法第246條規定租金暨回復原狀所需花費。並聲明：(1) 陳仲正應給付方世樑14萬元，及自102年1月1日起至清償日 止按年息百分之五計算之利息。(2)陳仲正應自102年2月起 至103年8月份止，按月於一日給付7萬元。(3)陳仲正應賠償 維修等費用20萬元。(4)第1項請求願供擔保請准宣告假執行 。於本院就(3)維修費用減縮為179,000元，並追加備位聲明 損害金之請求，略以：陳仲正未依系爭租約第19條特別約款 第2款回復原狀，而陳仲正101年11月14日寄發之存證信函未 敘及已就提前終止契約一事與伊達成協議或獲得伊同意，陳 仲正亦未依民法第241條拋棄其占有，因而伊拒絕受領，依 民法第235條規定不生返還之效力，爰依租約第19條第5、9
、10款請求租金六倍之賠償金，暨相當於租金數額之損害金 （101年12月租金7萬元、6倍租金之賠償金42萬元，合計49 萬元；暨101年1月起至回復原狀之日止，按月於每月1日賠 償7萬元）等語。
二、陳仲正抗辯略以：兩造自100年11月份起僅承租1樓部分，租 金改為每月6萬元，伊以101年11月14日存證信函通知於同年 月30日終止租約，依租約第18條第2點於101年11月15日（郵 局第一次投遞日期）已生送達效力。租約第19條第9款屬違 約金性質，請審酌履約期限剩1年10月，伊於101年11月30日 將租賃物清空，101年12月3日將鑰匙寄還等情，酌減按2.2 個月租金數額計算，並以押租金21萬元抵銷等語。並聲明： 方世樑之訴駁回。如受不利判決願供擔保請准免予假執行。三、原審准許方世樑維修費用其中179,000元（方世樑已如數減 縮維修費用之請求），駁回其餘請求，方世樑就其敗訴部分 上訴，暨追加備位聲明如後述；陳仲正就其敗訴之維修費用 179,000元全部上訴。兩造於本院聲明如下：(甲)方世樑部分：
一、先位聲明：
1.原判決不利於上訴人部分廢棄（減縮部分除外）。 2.被上訴人應給付上訴人14萬元，及自102年1月1日起至清償 日止，按年息百分之五計算之利息。
3.被上訴人應自102年2月起至103年8月份止，按月於每月1日 給付上訴人7萬元。
4.歷審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、備位聲明：
1.原判決廢棄（聲明此部分應屬贅載，已如前述）。 2.被上訴人應給付上訴人49萬元及自102年1月1日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息。
3.被上訴人應自102年1月起至回復原狀之日止，按月於每月1 日給付上訴人7萬元。
4.歷審訴訟費用由被上訴人負擔。
(乙)陳仲正部分：
一、原審判決不利於上訴人之部分廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。三、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
(丙)就對造上訴部分，答辯聲明均為：上訴駁回；第二審訴訟費 用由對造負擔。
叁、得心證之理由：
一、兩造上訴部分：
(一)租金請求【方世樑上訴部分】：
1.陳仲正抗辯其於101年11月14日寄發存證信函予方世樑，以 其經營診所、營運不佳，無力繼續負擔租金，通知自101年 11月30日終止租約，以郵局掛號方式，對方世樑以契約明載 之送達地址為送達，嗣招領逾期退回等情，業據提出存證信 函、信封及掛號信件執據影本各1份為證（見原審卷第24、2 5頁），其送達方式與系爭租約第18條第2款約定相符（見原 審卷第8頁背面），依該約定「…若遇住址異動時，應主動 通知對方，否則發生查無此人或拒收等歸因於乙方之故而致 退回時，均以郵局第一次投遞日期為送達日期」（前揭文字 「歸因於乙方」，上下文觀之顯指受送達之「一方」，而非 契約「甲方」、「乙方」），應以郵局第一次投遞日期即10 1年11月15日為送達日期。
2.系爭契約第19條第9款約定，是否使前揭終止不生效力，兩 造各自解讀。而按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不 得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。所謂探求 當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從 該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易 習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律 效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結 果是否符合公平原則（最高法院一○二年度台上字第二○八 七號判決要旨參照）。又當事人經互為意思表示一致而成立 契約，係將內心企圖發生私法上一定效果之意思，以一定行 為表示於外，自應依客觀上可理解之內容作為認定意思表示 內容的準據。契約文句，亦唯有從客觀解釋之立場，確認其 所具有之法律規範意義。如同文義為法律解釋之起點，契約 解釋，亦應以契約文義為基礎。法院應以有理性之人處於契 約當事人的地位，對契約文義所得理解的意義為準。此種解 釋，即要求契約當事人於締約時，應顧及表意內容客觀上之 解釋可能性，此於契約文字係一方當事人預先撰擬、備置時 ，更應使其負有令他方當事人正確了解契約文字所表示意思 之義務，以平衡當事人利益及合理分配危險。而定有期限之 租賃契約，當事人仍非不得事先約定任一方得提前終止，藉 以兼顧期限利益及履約彈性，房屋租賃實務上准提前終止並 以一定金額賠償者，比比皆是，於此情形苟賠償金未據請求 、未據結算、支付，是否即無從終止，自應以當事人對契約 文義所得理解之意義為準。查系爭契約係出租人即方世樑事 先撰擬，經方世樑於原審陳明在卷（見原審卷第51頁），而 契約第19條第9款「契約期間尚未屆滿，一方擬欲終止契約 時，應得對方之同意，『否則應』以每月租金6倍賠償對方 」，文理上應認「每月租金6倍賠償」為片面終止之法律效
果，客觀上難使他方當事人理解為終止之要件。至於上訴人 引用之最高法院94年度台簡上第36號判決，核其內容，係不 同當事人、不同契約之單一個案見解，與本件無涉。而方世 樑自承伊在該案擔任訴訟代理人（見原審卷第51頁），該案 係其姊出租房屋，承租人萊爾富擬定契約等情，足見其擬定 類似契約文字必衍生租賃雙方認知爭議，知之甚明，此種不 利益自不能責令其相對人即陳仲正負擔。是以，方世樑以系 爭契約第19條第9款約定，主張陳仲正終止契約不生效力， 亦不足採。
3.按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前 得終止契約者，其終止契約，依民法第453條規定，固應依 民法第450條第3項規定先期通知。惟同法第450條第3項後段 就「出租人」始有「至少於一星期、半個月或一個月前通知 」之先期通知義務，立法理由主要在於保護承租人，課出租 人應預留契約終止之期間，以免承租人措手不及，在由承租 人終止契約之情形，並無是項限制，仍以按本文規定，依習 慣先期通知為已足（最高法院87年台上第580號裁判意旨參 照）。而陳仲正通知方世樑於同年月30日提前終止租約，係 101年11月15日送達（詳前述），已符合先期通知之規定， 應認合法有效。則系爭租約於101年11月30日已合法終止， 方世樑依據租賃契約請求陳仲正給付101年12月1日起至103 年8月31日止之租金，即屬無據，應予駁回。(二)關於回復原狀維修費用【陳仲正上訴部分；減縮部分不另論 述】：方世樑主張系爭租賃物1、2樓隔間、1樓樓梯敲掉改 建殘障廁所、1處樓梯擴大鋪設鐵板、2樓增設廁所、外牆廣 告鐵架、鐵捲門遙控主機裝置等，尚未回復原狀等情，業據 原審法官勘驗明確，有勘驗筆錄及現場照片可憑（見原審卷 第55 至76頁），其中「一樓樓梯、廁所（樓梯加寬及設置 殘障廁所）」、「外牆廣告鐵架」，可認合於醫療診所營業 使用、掛設診所招牌等需求，依照片顯示外觀與承租期間歷 3年多並無不符，方世樑主張係陳仲正承租後改建、變更、 增設，尚可採信，陳仲正空言否認並不足採。其餘部分陳仲 正不否認有回復原狀義務，並自認所需金額（見原審卷第93 頁書狀及所附證物），亦堪採信。是以，關於回復原狀費用 ，應以陳仲正自認金額合計179,000元為可採。方世樑此部 分請求有理由。
二、追加之備位聲明部分：
(一)兩造租約第19條第9款「以每月租金6倍賠償」，方世樑陳明 係「賠償6個月租金」，以上約定既不待證明方世樑證明損 害，可認雙方預就一方因他人提前終止契約所生不利益所為
損害賠償額預定或懲罰約定之特約，具有民法第250條違約 金之性質。而違約金如無從依當事人之意思認定其種類，應 依民法第250條第2項規定，視為賠償額預定性違約金。又違 約金是否過高，無論其性質係屬損害賠償額預定或懲罰約定 ，均須依一般客觀事實，社會經濟狀況，斟酌債務人倘如期 履行債務時，債權人可得享受之一切利益，以為衡量標準。 爰審酌：租金之用意乃作為租賃物使用收益之對價，而定有 期限之租賃契約，雖須兼顧雙方於期限屆滿前之期待利益， 惟出租人於承租人不提前終止契約時，可得享受之利益亦僅 為原預期之租金利益，又承租人如已無繼續承租、使用收益 之實際需求，出租人本可及早收回房屋，另行出租他人獲利 ，是以出租人充其量係損失再行出租以前之租金。而兩造契 約第15條承租人重大違約，應賠償出租人再行出租前之租金 損失，以6個月租金計算；出租人違約亦僅需負擔相當於6個 月租金額之損害賠償（見租約第15條違約處理第2項第3款、 第3項約定），可認雙方認6個月租金額為賠償限額，已有嚇 阻之效。衡以兩造租期僅5年（60個月），租約第19條第9款 之6個月租金達5年間全部租金額10分之1，然陳仲正係101年 11月30日提前終止，共履約3年3月，倘仍按原約定課以6個 月租金額之違約金，對承租人尚稱苛刻。而兩造於100年11 月份起已就租賃範圍、租金數額合意變更僅承租一樓範圍（ 二樓退租）、租金減為6萬元（見原審卷第90頁陳仲正提出 之退租支票多紙），前揭相當於租金額之賠償額本應隨同調 整，本院認陳仲正賠償方世樑210,000元（即3個半月租金額 ）可認相當，其以押租金210,000元（即兩造契約第五條之 履約金）抵銷亦屬有據。則方世樑此部分請求，經陳仲正抵 銷後，為無理由。
(二)方世樑復以陳仲正未依系爭租約第19條特別約款第2款回復 原狀，未依債之本旨交還租賃物，依租約第19條第5款、第 10款，請求自101年1月起至回復原狀之日止，按月於每月1 日賠償相當於租金數額7萬元之損害金等語。經核其中租金 額參照陳仲正提出之支票多紙，應減為6萬元，既如前述， 則方世樑計算方式已屬違誤。又系爭租約第19條第5款約定 「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償 損害…」、第19條第10款約定「租賃屆滿或終止租約時，乙 方應立即返還租賃物與甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利 ，如不及時遷讓交還房屋，甲方自租賃屆滿或終止租約之翌 日起，每月得向乙方請求賠償按租金一倍計算之損害金至遷 讓完了之日止」。兩造間契約前揭提前終止之爭議，係因方 世樑擬定契約文字衍生疑義導致雙方認知歧異所致，其不利
益本難責令陳仲正負擔，已如前述。而陳仲正抗辯其已搬遷 ，101年12月3日將鑰匙寄還，為方世樑所不否認，可認陳仲 正並無藉詞推諉或主張任何權利，不及時遷讓交還房屋之情 形，難認就契約終止後交還房屋之義務，有何不履行情形； 至於雙方雖未會同進行回復原狀事宜，然係因方世樑不同意 陳仲正提前終止契約所致，而兩造既未事先明載租期屆滿後 回復原狀之細節，原有待雙方另行確認，茲方世樑既於本院 陳明係起訴後始就回復原狀有所主張（見本院103年1月3日 準備程序筆錄），並如數請求回復原狀費用，其再以陳仲正 拒不回復原狀為由，本於上述約定請求相當於租金額之損害 金，洵屬無據。
三、綜上所述，方世樑於原審請求陳仲正給付維修費用179,000 元為有理由，逾此部分，不應准許；原審就上開維修費用 179,000元為方世樑勝訴之判決，並為准免假執行之宣告， 就逾此金額部分為方世樑敗訴判決，並駁回假執行之聲請， 核無不合，兩造各對不利其判決部分聲明不服，指摘原判決 不當，均無理由，應予駁回。至方世樑於本院追加請求系爭 租約第19條第9款「每月租金6倍賠償」之損害金，其中210, 000元固屬有據，惟陳仲正以押租金210,000元（即兩造契約 第五條之履約金）抵銷，亦屬有據；方世樑追加依租約第19 條第5、9、10款請求相當於租金數額之損害金（101年12月 之損害金7萬元、101年1月起至回復原狀之日止按月賠償7萬 元），則無理由。綜上，方世樑追加部分之請求，經陳仲正 抵銷後，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請，亦失所附 麗，應併駁回。
四、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對判決 結果不生影響，不予一一論列。
五、據上論結，本件兩造上訴均為無理由，方世樑追加之訴為無 理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 2 月 26 日
民事第一庭 審判長法 官 吳火川
法 官 陳繼先
法 官 林慧貞
以上正本係照原本作成。
上訴人方世樑得上訴。
上訴人陳仲正不得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法
第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 陳振海
中 華 民 國 103 年 2 月 27 日