臺灣高等法院民事判決 102年度上易字第355號
上訴人即附
帶被上訴人 陳人華
訴訟代理人 趙平原律師
被上訴人即
附帶上訴人 李春玉
訴訟代理人 施嘉鎮律師
複 代理人 李惠如律師
徐佑維
陳若喬
陳盈君
上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國102年1
月14日臺灣臺北地方法院第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶
上訴，本院於103年1月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，與命上訴人負擔訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣伍拾萬玖仟捌佰伍拾元，及其中新臺幣貳拾貳萬零貳佰伍拾元自民國一百零一年二月十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
被上訴人附帶上訴駁回。
第一審關於命上訴人負擔訴訟費用部分，及第二審訴訟費用關於上訴人上訴部分，由被上訴人負擔五分之四，餘由上訴人負擔。第二審訴訟費用關於被上訴人附帶上訴部分，由被上訴人負擔。 事實與理由
一、上訴人即附帶被上訴人(下稱上訴人)主張：（一）上訴人前於民國（下同）98年 3月間因參加新北市政府勞 工局主辦、社團法人中華民國中小企業協會協辦之幸福創 業微利貸款計畫之研習活動而結識被上訴人即附帶上訴人 （下稱被上訴人），被上訴人得知上訴人於新北市坪林區 經營茶香村農莊（下稱茶香村農莊）頗有聲譽，乃提議上 訴人提供茶香村農莊原有之土地建物及設備，即坐落新北 市○○區○○○段○○○○段000○00○○○段000○00地 號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼為新北市○○區 ○○里0鄰○○○0號之建物，由被上訴人出資整建相關設 施，共同經營茶香村農莊。被上訴人取得上訴人信任後， 隨即於同年4月、5月間雇工增建茶香村農莊，嗣上訴人於 98 年6月初欲與被上訴人簽訂正式之合作契約時，始發現 被上訴人自始即意圖獨自經營，不僅不願上訴人參與合作
， 原約定每月新臺幣（下同）3萬元之經營利潤亦不願履 行， 僅願每月支付租金1萬元。因被上訴人以拒付本地鄉 親工程款要脅，上訴人迫於無奈乃於98年6月8日與被上訴 人簽立系爭租賃合作契約，約定由被上訴人向上訴人承租 茶香村農莊及所坐落之系爭土地（下稱系爭租賃物），上 訴人則提供茶香村農莊坐落之系爭土地、原有建物及其設 備供被上訴人經營之用。 兩造並約定自98年6月起由被上 訴人負責整建原建物及設備，整建完成後由被上訴人經營 至103年12月31日，並自98年8月1日起每月1日給付租金， 第1年按月給付租金1萬元，第2年起則按月給付租金2萬元 予上訴人。詎被上訴人於簽約後即未正常繳付租金，99年 8 月起更完全未履行給付租金之義務，上訴人多次請求被 上訴人依約履行，均未獲置理， 不得已於100年7月1日寄 發存證信函， 催請被上訴人於文到3日內支付積欠之租金 ，否則即終止系爭租賃合作契約，被上訴人仍置若罔聞。 上訴人乃於100年 10月12日以存證信函向被上訴人為終止 系爭租賃合作契約之意思表思，兩造之系爭合作契約既已 終止，被上訴人自應自系爭建物遷出，將之返還予上訴人 。
（二）被上訴人辯稱其原不知系爭土地及建物無法作為民宿及露 營烤肉之用，指控上訴人隱瞞該等事實，違反系爭租賃合 作契約之主要目的云云。然當年被上訴人佯稱欲與上訴人 合作時之主要目的，即係利用上訴人之茶香村農莊申請貸 款，且98年4至5月間被上訴人改建茶香村農莊同時，即打 算將茶香村農莊以「茶香地茶屋」之事業名稱向新北市辦 理創業微利貸款計畫，據悉該案經新北市政府勞工局承辦 人員及社團法人中華民國中小企業協會輔導老師列為輔導 創業之對象，並曾至現場勘查，該「茶香地茶屋」既經上 開單位輔導貸款成案，該等承辦之公務員及專業輔導員， 於親臨現場時豈會不清楚系爭農莊所在地，無法經營民宿 餐廳及露營烤肉之法令？被上訴人稱於訴狀送達後，方知 系爭土地及建物所在地不得經營民宿及露營云云，顯與事 實不符。再98年4月、5月間被上訴人改建茶香村農莊時， 兩造尚未簽訂系爭租賃合作契約書，上訴人何有隱瞞之情 。又被上訴人以茶香村農莊之現址申請稅籍資料，而非營 利事業登記證，可見被上訴人對於茶香村農莊能否辦理餐 館業及遊樂園業之商業登記知之甚詳。究其實，兩造系爭 第7條規定之目的， 即為使被上訴人以「茶香地茶屋」之 事業名稱順利取得新北市幸福創業微利貸款，是上訴人依 約只需提供原系爭農莊之建物及土地之現狀交付於被上訴
人即可，不再負有何種租賃給付義務；被上訴人早知上訴 人之茶香村農莊本從事民宿及餐廳、露營烤肉等業務；況 兩造簽約後，被上訴人以「茶香地茶屋」名義經營民宿及 餐廳露營等業務已逾3年， 始稱不知茶香村農莊不得辦理 商業登記，實難令人信服。再上訴人雖為顧及經濟生活所 需及宗教信仰而飼養有少量豬、雞等行為，然此為被上訴 人於簽約前即已知悉，且飼養豬雞之位置與茶香村農莊有 相當之距離，並不影響被上訴人之營業，上訴人亦已於99 年10月停止飼養，被上訴人請求損害賠償顯屬無理。（三）查兩造所簽訂系爭契約既名為經營合作，顯見合約應包含 有經營合作之性質，倘如被上訴人所述，上訴人欲坐享其 成，大可於簽約時即要求與被上訴人共同經營，不會同意 由被上訴人獨自經營，而導致上訴人多年經營茶香村農莊 之努力付諸流水。 兩造簽立系爭契約已逾3年，倘上訴人 欲坐享其成，何以於簽約後3年始提起本件訴訟， 被上訴 人所稱顯屬無據。上訴人主張解除契約，乃因被上訴人未 依約給付租金所致，是被上訴人違約在先，今反指上訴人 違背誠信原則，顯屬無理。被上訴人請求酌減租金，並主 張抵銷17萬元之租金，亦無理由。
（四）被上訴人於系爭租賃合作契約終止後，仍無權占有系爭土 地及建物拒不返還，上訴人乃再於同年10月28日函催被上 訴人請求給付所有欠租， 及自契約終止翌日即100年10月 13日起繼續占用系爭土地及建物相當於租金之損害，嗣於 同年 12月14日其再委請律師函請被上訴人於文到3日遷讓 返還前開租賃之系爭土地及建物，並繳清所有欠租及於租 約終止後持續占用系爭土地及建物所生相當於不當得利之 損害金，惟被上訴人迨至上訴人提起本件訴訟後之102年6 月27日始將系爭租賃物點交返還上訴人。查被上訴人自99 年8月起至100年10月12日系爭租賃合作契約終止，共積欠 租金288,000元（ 每月租金2萬×14.4個月＝288,000元） ； 又自系爭契約合法終止日之翌日即100年10月13日起至 102年6月27日止，被上訴人仍持續占用系爭租賃物，造成 上訴人損害，並獲有相當於系爭租賃合作契約書每月租金 額2萬元計算之不當得利。 爰依系爭租賃合作契約法律關 係及民法第179條、第184條第1項之規定， 請求被上訴人 給付前所積欠之租金288,000元暨法定遲延利息， 以及自 100年10月13日起至102年 6月27日止以每月20,000元計算 之不當得利410,000元。
（五）被上訴人反訴以系爭農莊不得合法經營餐廳、民宿、露營 與烤肉業務，主張解除契約，並請求上訴人賠償其損害，
應無理由：
１、被上訴人於簽定系爭契約前已多次親自參觀系爭農莊，對 於系爭農莊所在之位置、地形、面積、交通、內部隔間及 設施、器具用品等土地及建物現狀之相關資訊應知之甚詳 ，且被上訴人在簽約前，早已僱工整建，倘如其所言花費 1,537,608元， 豈會於不知系爭農莊能否合法經營所需業 務，即貿然投入百餘萬元之理。 又系爭契約書第7條約定 上訴人同意被上訴人於原地址申請新的行號茶香地外，另 手寫增列「茶香村保留稅籍」等字，顯見訂約之時雙方均 知僅可申請稅籍登記而無法辦理營利事業商業登記，被上 訴人亦依此於98年7月8日向財政部臺灣省北區國稅局新店 稽徵所申請營業設立登記，益可見被上訴人當時已知無法 以系爭農莊辦理商業登記。 又系爭契約第6條之原意，係 因系爭農莊所在地除系爭契約第 1條所明定新北市坪林鄉 ○○○段○○○○段000000○000000地號土地外，尚包括 其他地號土地（詳見新北市新店地政事務所土地複丈成果 圖）在內，為免日後有其他土地所有權人出面主張權利或 聲明異議而訂定，課上訴人負排除異議及賠償責任。被上 訴人辯稱上訴人違反系爭契約第6條之內容， 亦非可理。 ２、又系爭契約書第3、8條約定，被上訴人於兩造所約定之經 營期限內，整建系爭租賃物之費用，均由被上訴人負擔， 被上訴人可添購必要之設備，但增設之設備迨契約期滿或 終止契約時，被上訴人同意無償交由上訴人使用，不行使 取回權，故被上訴人不得將整建費用或因增加設備所支出 之費用請求上訴人負擔。又被上訴人請求上訴人給付之費 用均為被上訴人為整建系爭農莊所支出之費用，包含機具 施工費用、鋪設草皮、搬運草皮、木工施作、招牌設置、 門窗設置、配管配線工程等，均屬其因自願增加投資而支 出之費用，亦為其所經營之系爭農莊之利益所支出，自無 從要求上訴人負擔。且系爭農莊多年來始終係由被上訴人 占有使用經營中，被上訴人對於系爭農莊之營業項目、期 間、收價標準等事項均係本其營業利益而自行判斷決定， 與上訴人無關；至於被上訴人空言指陳上訴人有騷擾、傷 害、飼養動物、斷水致影響其順利營運等語，卻未舉證證 明上開行為造成其營業之損失或因果關係存在，被上訴人 率論上訴人應負損害賠償，實屬無據。
３、綜上，上訴人不僅未曾隱瞞系爭農莊經營業務之情形，並 於事前已明確地告知被上訴人，而被上訴人之所以自願甘 冒風險，花費金額整建系爭農莊，純係為圖取得新北市勞 工局所舉辦之幸福創業微利之百萬貸款；且上訴人依系爭
契約將系爭農莊原有之土地建物及設備移轉於被上訴人之 占有使用即已完成出租人交付租賃物之義務，被上訴人對 於系爭農莊之管領力絲毫未受任何影響與妨礙，上訴人既 無給付不能之事由發生，被上訴人自不得依民法第256 條 解除契約，並依民法第226條及民法第259條請求上訴人負 賠償責任等語。
二、被上訴人則以：
（一）系爭租賃物未合於約定使用收益狀態，被上訴人自得拒絕 給付租金，上訴人終止契約不合法：
１、被上訴人前於98年5月份參加新北市中小企業創業講座時 遇上訴人向學員們招攬，稱茶香村農莊得經營民宿、露營 及烤肉，且稱每月可帶來數十萬元之生意，被上訴人經上 訴人說服，遂以出資裝修原有地上建物並維護其周圍土地 之方式，與上訴人訂定系爭合作租賃契約。然被上訴人將 系爭農莊整修後， 竟遭臺北縣（現新北市）政府裁罰3萬 元並禁止民宿部分之營業，被上訴人自收受上開行政處分 後即未以民宿部分作為營業用途，僅經營戶外之露營烤肉 部分；嗣後雙方因本件涉訟，經原法院函詢新北市政府城 鄉發展局，始得知系爭土地皆為保安保護區，亦不得從事 露營烤肉等行為， 是自101年10月間起被上訴人亦未於系 爭土地從事營業行為，而至102年1月22日辦理停業。上訴 人隱匿前揭情事未告知被上訴人， 違反系爭契約第7條， 被上訴人已因此蒙受重大損害。
２、系爭農莊整建完畢後，上訴人多次至被上訴人經營之系爭 農莊喝酒鬧事，騷擾來店客人，致被上訴人無法順利經營 。且上訴人於98年9月24日下午17時許， 無故打傷被上訴 人之子即訴外人李文方，而與李文方簽訂切結書，同意賠 償李文方5萬元，並自99年9月起至100年1月止由被上訴人 每月租金中扣除一萬元方式為給付。又經營民宿、餐廳以 及露營地，首重者為環境之清潔，上訴人卻於系爭農莊之 腹地內，養育豬、雞等高污染以及惡臭之動物，妨礙被上 訴人持續經營。上訴人甚且於100年10月10日下午5點23分 時，將水塔至茶香地之供水水管剪斷。上訴人未依系爭契 約第6條之規定，協助被上訴人順利經營茶香地茶屋， 亦 未協助排除被上訴人經營事業之障礙。
３、上訴人以被上訴人自99年 8月份起未給付租金為由主張終 止系爭契約， 惟被上訴人於99年8月9日給付1萬元，有匯 款單可稽；99年9月份起至100年1月份止之租金， 由上訴 人應給付之5萬元直接扣除，上訴人所言並非事實。 且被 上訴人自99年12月遭罰鍰始知系爭農莊無法經營民宿，被
上訴人無法達成契約之目的，自得向上訴人主張同時履行 抗辯權，上訴人自不得以被上訴人未給付租金為由終止契 約。
（二）上訴人請求被上訴人給付積欠之租金，及至102年6月27日 遷讓返還租賃物止相當於租金之不當得利，並無理由： １、按諸一般經驗法則，如被上訴人自始即知系爭農莊無法做 為營業之用，斷不可能將數百萬金額用於高危險之投資， 而陷入隨時可能面臨不得營業之風險。上訴人隱瞞系爭農 莊位於山坡地保安保護區，且無法做商業登記，更不得作 為民宿、露營烤肉等營業用途之事實，使被上訴人不能合 法使用收益該租賃物，違反民法第423條規定， 被上訴人 自得主張民法第264條同時履行抗辯拒付租金， 上訴人終 止契約不合法。
２、上訴人雖主張：被上訴人於簽約前已多次親自參觀系爭農 莊，對系爭農莊使用情形應知甚詳云云，惟被上訴人於簽 約前參觀系爭農莊，並無法自外觀得知系爭農莊係屬保安 保護區。又上訴人稱： 自系爭契約第7條增列「茶香村保 留稅籍」等字可知訂約時雙方均已知系爭農莊僅得申請稅 籍而不能辦理商業登記云云，然可否辦理商業登記，與稅 籍保留並無因果關係，上訴人應就其已告知系爭農莊位於 保安保護區且無法辦理商業登記一事負舉證責任。 ３、被上訴人因需向新北市申請創業微利貸款，得知申請貸款 需提供創業計畫書、創業研習證明文件、稅籍編號，便辦 理稅籍登記，惟此並無法使被上訴人得知系爭農莊不能合 法經營，又被上訴人就系爭租賃物雖曾向新北市政府勞工 局申請貸款在案，然貸款是否核准，亦與系爭租賃物得否 合法經營烤肉、露營及民宿等項目無涉，自不能憑此推知 被上訴人於簽約時即已明知。
４、系爭契約第1條 明定系爭農莊使用範圍為新北市○○區○ ○○段○○○○段000000○000000地號土地，然經原審複 丈後得知系爭農莊除上開地號土地外，竟包含232、232-1 、232-18、233、233-4、233-5地號 等非屬上訴人所有之 土地，其中還包括國有土地，此等訊息亦為被上訴人所不 知，可合理推知上訴人對系爭農莊之資訊諸多隱匿。（三）被上訴人得請求酌減租金，並主張抵銷17萬元之租金： １、系爭租賃契約約定第一年租金每月1萬元， 第二年起租金 每月2萬元， 係基於上訴人所稱系爭農莊每月可帶來三、 四十萬營業額並且可經營民宿及露營烤肉等活動，被上訴 人方與上訴人作上開約定，惟自99年12月份起即因被上訴 人得知民宿營業違法而不再經營該部分，露營烤肉部分則
於本件訴訟進行中101年10月份起亦不再營業； 且系爭農 莊並非如上訴人所稱每月有三、四十萬營業額，僅有寒暑 假有生意，且自民宿不再營業後，更僅剩暑假時期有露營 烤肉之生意上門，與當初約定時之情況有別，上開情形皆 為被上訴人所不能預料，應有民法第227條之2規定之情事 變更情形，如使被上訴人按系爭契約原訂金額繳納租金顯 失公平。此外，被上訴人因系爭農莊無法經營後，於系爭 農莊下游處另租坐落於新北市○○區○○里○○○○號之 一之土地，作為停車場供遊客使用，其使用面積大於系爭 農場占地，惟年租金僅6萬6千元，顯示系爭農莊之環境並 不值每月2萬元之租金。 況依新北市新店地政事務所土地 複丈成果圖所示，系爭農莊使用面積為1253平方公尺，然 上訴人所有之232-12號及232-25號 土地面積僅682平方公 尺，其餘571平方公尺皆非上訴人之土地， 更顯示上訴人 不得以每月2萬元 主張被上訴人應給付非屬契約範圍內之 土地租金。是縱認被上訴人不得主張同時履行抗辯權，然 因本件有情事變更之情形，若使被上訴人負擔系爭契約原 訂租金有顯失公平之虞，故被上訴人依法得請求租金之酌 減。
２、上訴人因對被上訴人之子李文方之傷害事件，與李方文簽 立切結書，同意賠償李方文5萬元，而該5萬元即由被上訴 人之99年 9月1日至100年1月1日之租金中扣除。再依系爭 契約第7條約定， 上訴人本應將系爭農莊移轉予被上訴人 經營，上訴人不得入內使用，惟上訴人自98年8月1日起至 100年8月1日止， 均違法占用茶香村農莊之房間一處，經 數次催告搬離，上訴人均置之不理，上訴人占用茶香村農 莊房間一處，係屬無法律上之原因而受有利益，致被上訴 人受有損害，以上訴人占用期間即2年間，每月5千元計算 相當於租金之不當得利， 共計12萬元（計算式：5千×24 個月＝12萬元），加計切結書約定抵付租金之5萬元， 共 計17萬元，爰以該17萬元請求就已到期之租金主張抵銷等 語，資為抗辯。
（四）並反訴主張：本件被上訴人整建系爭農莊時重整建物、鋪 設車道、重新整地、設置附加建物、招牌、門窗並重新配 置管線等行為，使系爭農莊增加使用價值，本以在系爭農 莊經營民宿及露營烤肉為契約目的，惟因上訴人自始隱瞞 系爭農莊位處不得營業之保安保護區，致使不知情之被上 訴人與其簽署系爭契約，並投入資金後卻無法營業，亦無 法達成契約目的。查被上訴人已投入之資金包含：機具施 工費用160,000元、98年7月份施工費用488,260元、 鋪設
草皮費用15,100元、搬運草皮費用7,000元、 木工施作費 用735,448元、招牌設置費用58,000元、 門窗設置相關費 用42,700元及配管配線工程31,100元， 共計1,537,608元 。被上訴人爰依民法第256條解除系爭契約， 並依民法第 226條及民法第259條第5款請求上訴人賠償1,537,608元等 語。
三、原審判決上訴人之本訴及被上訴人之反訴均駁回，上訴人不 服提起上訴，被上訴人則提起附帶上訴。上訴人上訴聲明為 ：(一)原判決廢棄。 (二)被上訴人應給付上訴人288,000元 ，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息， 並自100年10月13日起至102年6月27日按月 給付上訴人20,000元，計410,000元之不當得利。 (三)第一 、二審訴訟費用由被上訴人負擔。(四)上訴人願供擔保請准 宣告假執行。並答辯聲明：(一)附帶上訴駁回。(二)訴訟費 用由被上訴人負擔。(三)如受不利之判決，請准提供擔保免 為假執行。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回，訴訟費用由上 訴人負擔。及附帶上訴聲明：(一)原判決不利被上訴人部分 廢棄。(二)上訴人應給付被上訴人1,537,608元， 及自附帶 上訴狀送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。(三)第 一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1 第1項第3 款規定，整理兩造不爭執事項並協議兩造簡化爭點為( 見本 院卷第129頁背面至131頁背面)：
（一）兩造不爭執事項：
１、上訴人於原門牌號碼為新北市○○區○○里0鄰○○○0號 ，及其坐落土地新北市○○區○○○段○○○○段000000 ○○○段000000地號土地上，開設茶香村農莊，經營民宿 、餐廳、露營、烤肉。
２、兩造於98年6月8日簽訂「茶香村農莊（茶香地）整造租賃 經營合作契約書」，約定由上訴人提供茶香村農莊原有土 地建物及設備，由被上訴人投資整建，整建完成後由被上 訴人開始獨自經營至103年12月31日止， 經營期間被上訴 人第一年每月支付租金1萬元，第二年起每月支付租金2萬 元予上訴人，自98年8月1日起每月1日支付。並於第7條約 定：「甲方同意(即上訴人)，乙方(即被上訴人)於原地址 申請新的行號茶香地，並同意將原民宿，及餐廳露營烤肉 ，營業項目由茶香村農莊移轉給茶香地，但茶香村保留稅 籍。」。
３、被上訴人於98年7月8日以「茶香地茶屋」設立稅籍登記， 營業(稅籍)登記地址為新北市○○區○○里0鄰○○○0號
，營業項目為食堂、麵店、小吃店、未分類其他食品及飲 料、菸草製品零售。
４、被上訴人自98年8月至99年 7月依約每月給付上訴人1萬元 租金，99年8月9日給付租金1萬元後， 即未再給付租金予 上訴人。
５、上訴人因曾打傷被上訴人之子而同意賠償5萬元， 兩造並 約定該款項以99年9月1日起至100年1月1日共5個月之租金 中扣除1萬元抵付。
６、新北市政府於99年12月23日以被上訴人(即茶香地渡假村) 未取得民宿登記證經營民宿，處以罰鍰3萬元， 並禁止營 業。
７、被上訴人於100年1月28日以民宿無法經營，被開罰，向上 訴人表示於上訴人處理其所受損失前，暫停給付房租。上 訴人則於100年7月1日發函催告被上訴人於文到3日內給付 積欠之租金，並於嗣聲請新北市坪林區調解委員會調解不 成立後，於100年10月12日發函終止兩造間之契約， 嗣又 於100年12月14日委由律師發函重申租約已終止。 ８、被上訴人於101年5月31日申請「茶香地茶屋」之商業登記 ，登記地址為新北市○○區○○路000巷0號4樓，嗣於102 年1月22日辦理停業。 被上訴人繳納以新北市○○區○○ 里0鄰○○○0號為營業處所之茶香地茶屋營業稅迄102年1 月。
９、被上訴人於102年6月3日以民事附帶上訴狀之送達，依民 法第226條、第256條向上訴人為解除契約之意思表示。 、被上訴人已於102年6月27日將系爭租賃物返還予上訴人。（二）兩造爭點：
１、被上訴人可否以系爭租賃物未合於約定使用收益狀態為由 拒付租金？上訴人終止契約是否合法？
２、上訴人可否請求被上訴人給付積欠之租金，及至102年6月 27日遷讓返還租賃物止相當於租金之不當得利？及其金額 ？
３、被上訴人可否請求酌減租金？並主張抵銷17萬元之租金？ ４、被上訴人得否依民法第226、256條規定解除契約？並依民 法第266條、第259條第5款規定請求上訴人賠償1,537,608 元？
五、茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：（一）被上訴人不可以系爭租賃物未合於約定使用收益狀態為由 拒付租金：
１、查兩造於98年6月8日「因甲方（即上訴人）提供茶香村農 莊原有土地建物及設備和乙方（即被上訴人）投資整建及
設備相關經營事件」，而訂立「茶香村農莊（茶香地）整 造租賃經營合作契約書」，約定上訴人提供坐落新北市○ ○區○○○段○○○○段000000○000000地號土地上之新 北市○○區○○村○○○0鄰○○○0號建物，由被上訴人 自98年6月間開始整建， 整建完成後由被上訴人獨自經營 至103年12月31日止（契約第1、2條）， 並約定茶香村農 莊依現有之建物、器具用品提供被上訴人使用，被上訴人 經營時營運所添購之設備，在經營權移交上訴人時，所有 添購之設備一併移交由上訴人使用， 不得異議（契約第8 條），上訴人並同意被上訴人於原址申請新的行號茶香地 ，並同意將民宿，及餐廳露營烤肉等，營業項目由茶香村 農莊移轉給茶香地， 但茶香村保留稅籍（契約第7條）， 有系爭契約書在卷可稽（見原審卷㈠第18頁）。簽約前被 上訴人即已進行整建，並於98年7月8日以「茶香地茶屋」 設立稅籍登記開始經營民宿、餐廳及露營烤肉，為兩造所 不爭，並有被上訴人「茶香地茶屋」營業（稅籍）登記資 料公示查詢、茶香地茶屋網站資料及遊客玩後感及分享文 章在卷足憑（見原審卷㈠第159頁、第201至209頁）， 上 訴人主張其已履行交付原茶香村農莊原有建物、器具用品 供被上訴人使用，並將民宿、餐廳及露營烤肉之營業移轉 予被上訴人之茶香地茶屋經營等契約約定之義務，尚非無 據。
２、被上訴人雖抗辯上訴人交付之租賃物，無法合法經營民宿 、餐廳、露營、烤肉，未合於約定使用收益之狀態云云。 查系爭新北市○○區○○村0鄰○○○0號建物，所坐落之 新北市○○區○○○段○○○○段○000000地號、第232- 25地號土地， 最初為73年2月27日發布實施「臺北水源特 定區計畫（北勢溪部分）案」之保安保護區，現今為90年 5 月21日發布實施「變更臺北水源特定區計畫（含南、北 勢溪部分）（第二次主要計畫通盤檢討）」案範圍仍為保 安保護區」， 有新北市政府城鄉發展局101年10月22日北 城開字第0000000000號在卷可稽（見原審卷㈡第13頁）， 又依據「變更臺北水源特定區計畫（土地使用分區管制要 點通盤檢討）案」之土地使用分區管制要點第7點規定 ， 經營餐館業、遊樂園業（露營地），非屬該要點所允許之 項目；另依據民宿管理辦法第5條、第10條之規定， 民宿 之設置須符合相關土地使用管制法令之規定，所在建築物 以住宅或農舍為限，並應先取得相關建築管理機關即經濟 部水利署臺北水源特定區管理局認定為合法建築物，始符 合申請民宿之基本要件等情，亦有新北市政府101年6月11
日北府觀管字第0000000000號函在卷足憑（見原審卷㈠第 113頁），系爭租賃物因坐落之土地位在水源保護區， 致 不得經營烤肉、露營之項目，又未經主管機關認定屬合法 建物而不得經營民宿，固堪認定。
３、惟按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承 租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益 之狀態，民法第423條定有明文。 而所謂合於約定之使用 、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之 共同主觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知，因 租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約定 之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達完全無法使用 、收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使用、收益狀 態之義務（最高法院96年度台上字第1415號、95年度台上 字第569號、76年度台上字第237號等判決意旨可供參照） 。又所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物 在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人 能否達到使用收益之效果，則應非所問（最高法院84年度 台上字第333號判決可參）。 故出租人應履行之合於約定 用益狀態之提供及維持義務，當係指該租賃物已經符合當 事人「共同主觀上認知與約定」的契約「用益目的」為前 提，至於交付後不能達到承租人主觀上預期的「用益效果 」，則不在出租人瑕疵擔保範圍之內。
４、被上訴人雖抗辯依系爭契約第7條約定可知， 系爭契約係 以被上訴人得經營民宿、餐廳及露營烤肉為目的，但系爭 農莊事實上不能合法為上開營業，未合於約定使用收益狀 態， 其可依民法第423條主張同時履行抗辯拒付租金云云 。惟按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求 當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當 時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本 於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根據之原因事實 、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示 之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘 泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高 法院98年度台上字第1925號判決意旨參照）。查兩造系爭 租賃契約第7條約定「甲方（即上訴人）同意， 乙方（即 被上訴人）於原地址申請新的行號茶香地，並同意將原民 宿，及餐廳露營烤肉等營業項目由茶香村農莊移轉給茶香 地，但茶香村保留稅籍。」（見原審卷一第18頁），僅約 定上訴人同意被上訴人於「茶香村農莊」原址申請「茶香 地」新的行號，及將民宿，及餐廳露營烤肉等，營業項目
由茶香村農莊移轉給茶香地，並未約定上訴人應使被上訴 人得於該處合法經營民宿、餐廳及露營烤肉。參諸上訴人 於該處經營茶香村農莊已逾十年，而兩造系爭契約係為上 訴人提供茶香村原有土地建物及設備，由被上訴人投資整 建後獨自經營而簽立（契約文首、第2條）， 上訴人並同 意將原經營民宿、及餐廳露營烤肉等營業項目移轉給被上 訴人， 可認兩造系爭租賃契約第7條之真意僅係約定由上 訴人將其原有之設備及營業移轉由被上訴人繼續經營。再 參諸坪林山區為翡翠水庫的水源區，乃眾所週知之事實， 且被上訴人於簽約後即設立「茶香地茶屋」之稅籍登記， 並於整建完成後，未取得民宿登記證等相關許可，即開始 經營民宿、餐廳及露營烤肉，亦可認簽約當時兩造之真意 係由被上訴人向上訴人租用場地及相關設備，於該處依上 訴人原有之經營形態繼續經營，上訴人出租之場地可合法 經營民宿、餐廳及露營烤肉等營業項目，應非兩造簽約時 「共同主觀上認知與約定」。況被上訴人於兩造發生紛爭 及99年12月23日經新北市政府開罰後，僅就租金之給付為 同時履行抗辯，而不終止或解除兩造間之系爭租賃契約， 且另於下游約200公尺處租了一塊地使用等情， 已據上訴 人陳明在卷（見本院卷第51頁背面），被上訴人就此亦未 爭執，並迄至法院闡明後始於102年 6月3日以附帶上訴狀 繕本之送達，向上訴人為解除系爭租賃契約之意思表示（ 見本院卷第55頁），更足徵被上訴人原即不以能合法經營 民宿、餐廳及露營烤肉，為其租賃物之用益目的，得合法 經營並非兩造租賃契約約定之內容。被上訴人雖辯稱另承 租大粗坑4號之1土地係供停車之用云云，惟當地位處坪林 山區，鄰近餐廳、露營烤肉業者必備有停車空間，前往旅 遊露營烤肉者並無另覓停車位之必要，網路上留言亦載「 新的茶香地露營區位在舊營地旁邊，地址有更改，但營地 名稱及聯絡電話不變」，被上訴人稱其另租地僅供停車之 用，實係避重就輕推拖之詞，且依被上訴人與訴外人之租 賃契約之約定，被上訴人另向他人承租者為「新北市○○ 區○○里○○○○號之一及其停車場」 （見本院卷第182 頁），被上訴人另向他人承租者，顯非僅供停車之用，被 上訴人稱其另向他人租地僅供停車之用，不足為採。 ５、得合法經營民宿、餐廳及露營烤肉，既非兩造租賃契約約 定之內容，則被上訴人自不得以系爭租賃物無法合法經營 民宿、餐廳及露營烤肉，主張上訴人提供之系爭租賃物未 合於約定使用收益狀態，而拒付租金。
（二）上訴人終止契約為合法，上訴人並可請求被上訴人給付積
欠之租金，及至102年6月27日遷讓返還租賃物止相當於租 金之不當得利：
１、上訴人主張被上訴人自99年8月起至100年10月12日止，均 未依約繳付每月2萬元之租金，共積欠288,000元云云，惟 為被上訴人所否認。 查兩造契約第3條約定，自98年8月1 日起第一年每月租金為1萬元，第二年起每月租金為2萬元 ，故第二年即99年8月1日起每月租金為2萬元， 上訴人主 張99年8月至100年10月12日止之租金共288,000元（2萬 × 14＋2萬×12/30），固非無據， 惟被上訴人已給付99年8 月份租金中之1萬元予上訴人， 有臺北縣坪林鄉農會匯款 申請書1張在卷足憑（見原審卷㈠第32頁）， 並為上訴人 所不爭。又因上訴人於98年9月24日下午5時打傷被上訴人 之子即訴外人李方文，致李方文臉部受有多處撕裂傷，上 訴人因此經原法院刑事庭判決拘役40日，並與李方文簽立 切結書，約定賠償李方文5萬元， 由兩造間系爭租賃合作 契約99年9月至100年1月止五個月之租金中扣除等情， 有 原法院 99年度易字第893號刑事判決及系爭切結書乙紙在 卷可稽（見原審卷㈠第22至25頁），且為上訴人所不爭（ 見原審卷㈠第68頁反面）， 被上訴人主張以前開5萬元之 賠償金償付99年9月至100年1月、每月各1萬元之租金，自