臺灣高等法院民事判決 101年度上易字第5號
上 訴 人 何俊彥
訴訟代理人 黃德賢律師
被上訴人 許完吉
訴訟代理人 陳志誠律師
上列當事人間債務人異議之訴事件，上訴人對於中華民國100年
11月22日臺灣臺北地方法院100年度訴字第2616號第一審判決提
起上訴，並為訴之追加，本院於103年2月11日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但 請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1 項但書、第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人於原審 係依強制執行法第14條第2項規定，請求確認兩造間於民國 98年1月13日就門牌號碼臺北市○○○路0段000號6樓（頂樓 ）房屋（下稱系爭房屋）所簽訂之租賃關係存在，暨臺灣臺 北地方法院（下稱臺北地院）100年度司執字第7107號執行 事件之強制執行程序應予撤銷。嗣於本院審理中，追加依前 開租賃關係為請求，並聲明求為被上訴人應將系爭房屋交付 上訴人使用。查上訴人追加請求依據之法律關係及請求交付 房屋部分之事實，與原訴之事實，均基於前開租賃關係是否 存在之事實，兩訴之證據亦得互相援用，其請求基礎事實係 屬同一，均核與上揭規定相符，應准許上訴人為上開追加。二、上訴人主張：伊原係向訴外人張淑晶承租系爭房屋，租期長 達10年；嗣因被上訴人向張淑晶買受此屋，伊遂與被上訴人 重新簽訂租賃契約，租期自民國97年1月13日起至106年7月 31日，共計9年6個月；然被上訴人事後透過張淑晶向伊訛稱 ：因此屋有其他股東，為對其他股東交代，希望伊配合將前 開租賃契約之租期改為兩年期並辦理公證，但要伊放心，該 公證約僅係形式，只要伊持續給付租金，期滿後仍可換約繼 續承租；且公證約上載明之地址乃「5樓」，並非伊實際承 租之「6樓」，屆時亦無法強制執行云云，致伊陷於錯誤， 因而同意於98年3月16日與被上訴人改簽租期僅至100年1月 12日之2年期租賃契約並辦理公證。詎被上訴人事後竟以該 公證書為執行名義，向臺北地院民事執行處聲請強制執行請 求伊自該屋遷出，然兩造間之租約實際上應至106年7月31日 始為到期；前揭於98年3月16日所訂並經公證之2年期租約係
伊遭被上訴人詐欺所簽訂，如非詐欺，亦屬基於通謀虛偽意 思表示所為，應屬無效；租約縱認有效，被上訴人於該約10 0年1月12日期滿後，對於伊繼續居住於該屋內之事實並未即 時反對，依民法第451條規定亦應視為以不定期限繼續契約 ；是兩造間就系爭房屋仍有租賃關係，伊自得據此排除本件 強制執行；末被上訴人另持前揭無效之租賃契約中第6條後 段之約定，聲請強制執行請求伊應自100年1月13日起至返還 系爭房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣（下同）10萬元 ，然該租賃契約為無效，已如前述，則被上訴人此部分強制 執行之聲請亦應無據。爰依強制執行法第14條第2項規定起 訴等語（原審為上訴人敗訴之判決），並對原判決聲明不服 ，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認兩造間就系 爭房屋之租賃關係存在。㈢臺北地院100年度司執字第7107 號執行事件之強制執行程序應予撤銷。另於本院審理中為訴 之追加，主張兩造間就系爭房屋之租賃關係存在，被上訴人 應將系爭房屋交付上訴人使用等語，追加聲明：被上訴人應 將系爭房屋交付上訴人使用。
三、被上訴人則以：系爭房屋為伊所有，於98年3月16日與上訴 人簽訂租賃契約出租予上訴人，約定租賃期間自98年1月13 日至100年1月12日止，業已期滿，上訴人仍繼續居住於系爭 房屋內，伊自得依前開租約請求上訴人遷出返還系爭房屋； 又該約並於同日經公證人公證在案，並無上訴人所稱係遭詐 欺或基於通謀虛偽意思表示等情事存在，故伊持之作為執行 名義請求上訴人自系爭房屋內遷出，及請求上訴人應自100 年1月13日起至返還系爭房屋之日止，按月給付10萬元，自 屬合法。上訴人雖提出所謂租期長達9年6個月之租賃契約為 據，主張兩造間之租賃關係仍存在云云，然觀諸上訴人竟先 後提出1份未經伊用印、及1份經用印之不同契約書，且其上 留存之伊印文又非真正，足見該等契約應係上訴人臨訟假造 ，並非事實；另伊於前開租約即將屆期前，即已寄發存證信 函明確向上訴人表示不願續租之意思，嗣又於100年1月20日 再次重申此旨，是即使上訴人於屆期後，仍繼續給付租金， 亦無從發生默示更新效力，故上訴人據此主張兩造間之租賃 關係仍然存在云云，亦不足採等語，資為抗辯。並對於上訴 人之上訴及追加之訴，答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。四、查兩造曾於98年3月16日就系爭房屋簽訂租賃契約，其中第2 條記載租賃期間共計2年，自98年1月13日起至100年1月12日 止；第3條記載租金每個月2萬元；第6條後段則記載為：「 如不即時遷交還房屋時，甲方（即被上訴人）每月得向乙方 （即上訴人）請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止
，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議」，且該約業於同日經 公證人作成98年度北院民公國字第110275號公證書，載明「 承租人給付如契約所載之房屋租金、違約金，及於期限屆滿 交還如契約所載之房屋…，如不履行時，均應逕受強制執行 」之意旨無誤；嗣被上訴人持該公證書為執行名義，於100 年1月20日向臺北地院聲請強制執行，請求上訴人應自系爭 房屋內遷出，並應自租期屆滿之翌日即100年1月13日起至返 還上開房屋之日止，按月給付被上訴人10萬元，經臺北地院 以100年度司執字第7107號遷讓房屋等強制執行事件執行在 案。又6樓（頂樓）房屋即臺北地院100年度司執字第7107號 執行事件之執行標的等事實，為兩造所不爭執，並有上開98 年3月16日簽訂之租賃契約暨公證書影本附卷可稽（原審卷 第36至40頁），並經本院依職權調閱上開執行卷宗查核屬實 ，自堪信為真實。
五、上訴人主張被上訴人所持執行名義之租賃契約乃遭詐欺、或 出於通謀虛偽意思表示所訂，應屬無效，上訴人得以此排除 強制執行；又兩造間就系爭房屋曾另簽訂租賃契約，租期至 106年7月31日止，故兩造間之租賃關係仍應存在等語，則為 被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠被上訴人及訴外人葉素鑾於97年11月25日與證人盧雪玉簽 訂不動產買賣契約，買受臺北市○○○路0段000號5樓、 000號5樓及增建之系爭房屋，被上訴人於98年1月間登記 為上開000號房屋所有權人，並取得系爭房屋所有權，此 有不動產買賣契約書影本在卷可稽（本院卷1第99至104頁 ），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。
㈡上訴人主張其於97年1月13日，與當時系爭房屋實際所有 權人張淑晶簽房屋租賃契約，約定租賃期間自97年1月13 日至106年7月31日止，共計9年6月等語，並提房屋租賃契 約為證（原審卷第140至143頁）。被上訴人雖辯稱上訴人 係於95年8月13日與張淑晶簽訂房屋租賃契約，租賃期間 自95年8月13日至97年1月12日止等語，並提出95年8月13 日房屋租賃契約為證（本院卷1第260至263頁）。但證人 即系爭房屋先前之登記名義人盧雪玉證稱5樓是分租小套 房，6樓（即系爭房屋）是單獨一間，「要賣的時候有告 訴元邦公司的葉董說我們八間房子其中有二間是出租十年 」、「我賣你（指被上訴人）的時候就有說二間租約是10 年比較難處理」等語（本院卷1第54、55頁），堪認上訴 人與張淑晶間存有9年6月之租賃契約。
㈢按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項
規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未 定期限者，不適用之，民法第425條定有明文，是不動產 租賃契約之期限在5年以上，且未經公證者，並無買賣不 破租賃原則之適用。查上訴人與張淑晶間前開9年6月之租 賃契約，並未經公證，此為上訴人所自承（本院卷2第50 頁背面），依前揭說明，上訴人與張淑晶間9年6月之租賃 契約，對被上訴人自不存在，是應審酌者，為系爭房屋出 賣予被上訴人後，兩造間合意之租賃契約之租賃期間為何 ？
㈣兩造曾於98年3月16日就系爭房屋簽訂租賃契約，租賃期 間共計2年，自98年1月13日起至100年1月12日止，且於同 日經公證人作成98年度北院民公國字第110275號公證書， 已如前述。上訴人主張上開租賃契約之地址記載「5樓」 ，非伊實際承租之「6樓」，乃伊遭詐欺、或出於通謀虛 偽意思表示所訂，應屬無效，又兩造間就系爭房屋曾另簽 訂租期至106年7月31日止之租賃契約等語，並提出形式上 具備被上訴人用印、簽署日期為98年1月13日，租賃期間 自97年1月13日至106年7月31日止，共計9年6月之租賃契 約為證（原審卷第262至264頁）。上開經公證之租賃契約 關於房屋所在地及使用範圍記載「臺北市○○區○○路○ 段000號五樓601室」，上訴人主張5樓無601室，被上訴人 陳稱5樓601室即指6樓（頂樓）601室，5樓無601室等語（ 本院卷2第49頁背面），惟兩造對5樓601室及6樓皆是指頂 樓，且6樓（頂樓）房屋即為臺北地院100年度司執字第71 07號執行事件之執行標的等情均不爭執（本院卷2第50、 51頁），顯見系爭房屋係因頂樓加蓋並未編訂門牌，故兩 造對系爭房屋之稱呼有歧異，惟對承租標的為6樓即頂樓 加蓋部分之意思表示並無不一致，尚不影響上述經公證租 約之效力。再本院依上訴人之聲請，將上開租賃契約與經 公證之租賃契約囑託法務部調查局鑑定，鑑定結果，2份 契約內上訴人「許完吉」之印文並不相同，有101年3月21 日法務部調查局問題文書鑑識實驗室鑑定書（發文字號： 調科貳字第00000000000號）在卷可稽（本院卷1第115、 116頁）。上訴人雖主張一般人擁有多顆印章屬常態，且 被上訴人租賃契約書、台北成功郵局第1191號存證信函（ 原審卷第43頁）、臺北地院100年度司執字第7107號第24 頁被上訴人之民事陳報狀、第141頁被上訴人民事聲請狀 中「許完吉」均不相同，足認被上訴人確有多顆印章交互 使用等語。然被上訴人否認上訴人所提租賃期間至106年7 月31日止租賃契約上印文之真正，上訴人既未能舉證證明
之，自難以被上訴人是否有多顆印章，推論租賃契約上印 文之真正，是上訴人之主張上開租賃契約為真正一節，尚 無可取。
㈤再上訴人聲請之證人陳重諭於原審證稱「98年1月初的時 候，有一天我在系爭六樓房屋裡面幫張淑晶按摩，剛好被 告（即被上訴人）來拜訪張淑晶及原告（即上訴人），被 告對他們兩人說，好像甚麼租約要從十年變兩年，原告回 應說，我裝潢花了這麼多錢，如果兩年之後，你不租給我 ，我怎麼辦。被告就說，我都已經是六十幾歲的人了，會 騙你們這些年輕人嗎，被告就再三的保證，兩年之後一定 可以續租，還說可以找律師見證」等語（原審卷第112頁 反面），惟上訴人與張淑晶間9年6月之租賃契約，對被上 訴人並不存在，已如前述，證人陳重瑜之證詞僅證明系爭 房屋出賣予被上訴人後，兩造磋商租賃期間，及2年租約 期滿後可續租。另證人廖得貴雖於原審證稱「兩造先前有 就系爭房屋打了十年的契約，但是許完吉後來後悔，大概 是在98年年初的時候，我特地去系爭房屋內找許完吉及張 淑晶處理這件糾紛，在場的就是我們三個人。許完吉是一 直拜託張淑晶去跟原告說，問可不可以改兩年，後來張淑 晶說這個有困難，被告保證說，兩年只是形式上的，只是 為了要讓黃文程看一下，但是我和張淑晶並沒有當場同意 ，因為要原告本人同意才可以。但是有同意之後再一起去 律師樓簽約，請律師做見證，我不知道原告本人事後有沒 有同意」等詞（見本院卷第113頁反面），然上訴人所提 形式上具備被上訴人用印、簽署日期為98年1月13日，租 賃期間自97年1月13日至106年7月31日止，共計9年6月之 租賃契約並非真正，已如前述，證人廖得貴證稱「兩造先 前有就系爭房屋打了十年的契約」等語，即與事實不符； 再徵諸證人廖得貴復稱：其與張淑晶並未當場同意改為2 年租約，只有同意之後要一起去律師樓請律師作見證，至 於上訴人本人事後有沒有同意，其不清楚等情，經對照上 訴人屢稱兩造於98年3月16日前往○○街公證人處即係為 改簽「形式」兩年期租約，且當日證人廖得貴亦有陪同前 往云云；及證人陳重諭亦證稱當天有看到廖得貴一同前往 公證處（即證人所稱律師樓）等語明確以觀，則證人廖得 貴豈可能對於上訴人已同意配合簽訂2年期租約一事毫無 所悉？此已明顯可見其間齟齬。且證人廖得貴自承與上訴 人不是很熟，只是與張淑晶有生意上之往來，則證人廖得 貴何以會出面處理兩造間之租屋糾紛？又為何會陪同上訴 人前往公證處參與公證？積極參與之後，卻又不知上訴人
本人事後有沒有同意改簽2年期租約？足見證人廖得貴所 證內容，要有諸多與經驗法則不合之處，充其量僅能證明 系爭房屋出賣予被上訴人，被上訴人希望簽訂2年期之租 賃契約，透過張淑晶與上訴人協商，嗣兩造前往民間公證 人簽約等情。
㈥至系爭房屋先前之登記名義人盧雪玉雖證稱「（問：後來 你把房屋賣給許完吉、葉素鑾，他們跟何俊彥、陳韋勳的 租約期間是多久你是否知道？）知道，10年。賣房子就有 跟葉素鑾講過說租約是10年。」、「許完吉說他有壓力， 他說元邦建設的葉董一直催他，他說要他簽二年租約，他 拜託我跟張淑晶反應說這只是一個形式不要煩惱，反正要 租10年，要他放心，我是要給元邦建設的葉董一個交待， 你就簽就對了。我說和之前簽的不一樣，好像沒有罰錢這 件事，六樓你寫成五樓，也不對，覺得怪怪的，他說反正 要給葉董一個交待，你簽就對了，律師樓保證一定讓你承 租，寫的很清楚，一定要租的，你不用煩惱，簽就對了， 我說要罰錢這樣對嗎。我說這樣好嗎，已經跟人家說好10 年了，人家有這方面的需要才會租10年，我賣你的時候就 有說有二間租約是10年比較難處理，一定要繼續出租，我 那麼便宜賣你，因為裝潢這麼多錢，沒有讓人家租10年， 一開始是說改建時就要人家搬，現在又簽二年這樣好嗎？ 他說沒有關係，反正這寫的很清楚，有優先承租權，你在 煩惱什麼，簽了就對了，不用煩惱，他是要給元邦建設葉 董一個交待。」等語（本院卷1第55頁），惟證人盧雪玉 亦證稱係被上訴人打電話要伊向張淑晶遊說等語（本院卷 1第55頁背面），盧雪玉為系爭房屋前屋主，房屋出賣時 曾告知被上訴人10年租約一事，且出於保護其承租人之立 場，自希冀兩造重新簽訂之租賃期間亦為10年期，此由盧 雪玉證稱「賣房子就有跟葉素鑾講過租約是10年」、「我 賣你的時候就有說有二間租約是10年比較難處理，一定要 續繼出租」等語，即可推知，則其稱知道被上訴人、葉素 鑾與上訴人、陳韋勳租約期間為10年，是否確因親自見聞 渠等間磋商租約而知悉，已堪質疑，是證人盧雪玉僅能證 明被上訴人透過伊聯絡張淑晶，希望重新簽訂之租約租期 為2年，盧雪玉以為不妥，而被上訴人承諾在新租約中有 優先承租權之約定。
㈦再上訴人於原審之訴訟代理人張淑晶，在本院以證人身分 就兩造至民間公證人公證租賃契約之情形，證稱「許完吉 就從包包拿出一份電腦打字的空白租約，在第一頁第六條 有關五倍違約金的部分，許完吉拿筆把它槓掉，然後再問
何俊彥有沒有其他的部分還要刪除的，何俊彥說有第14、 16、18條，許完吉說沒問題，你就把它劃掉，何俊彥又再 說應該要一式二份，只有一份要怎麼劃，許完吉說沒關係 ，去樓下影印二份上來，所以影印完畢之後，樓上就有一 份是原子筆寫的、有塗改過的電腦打字合約，有另外二份 是彩色影印的備份，何俊彥在當場也要求許完吉要蓋章， 所以許完吉就把彩色影印的備份拿出一份來蓋章，所以正 本有經過藍色原子筆塗改的部分，這時候就有蓋許完吉的 章，這一份租約交給何俊彥，另外一份彩色影印的備份也 蓋章，但是是許完吉自己保留，還有一份彩色影印的備份 就交給我」等語（本院卷1第181至186頁）。依原審100年 7月21日準備程序筆錄所載，上訴人曾於該期日中當庭提 出未經用印版本之租約原本，並經原審當庭核與卷附影本 無誤後發還上訴人收執，此有該次準備程序筆錄及租賃契 約影本在卷可稽（原卷第60至63頁），嗣於原審100年10 月14日民事言詞辯論意旨狀始提出形式上經被上訴人用印 ，租期為9年6月之租賃契約影本（原審卷第260至264頁） 。惟於本院準備程序受命法官屢次命上訴人提出上開未經 用印之租賃契約原本，上訴人未能再為提出（本院卷1第 56、136頁），因被上訴人否認9年6月租約上印文之真正 ，張淑晶乃證稱於原審提出供法官核對為看起來與正本一 樣之彩色影印本等語（本院卷1第185頁背面）。查張淑晶 於原審為上訴人之訴訟代理人，上訴人於原審所提100年6 月23日、100年7月14日、100年8月1日、100年8月8日等書 狀、100年8月8日存證信函1056、100年8月10日書狀、100 年8月10日存證信函1064、100年8月13日書狀、100年8月 15日書狀、100年8月30日陳報狀、100年8月29日書狀、10 0年9月5日書狀、100年9月13日書狀、100年9月21日書狀 、100年9月24日陳報4狀、100年10月4日書狀、100年10月 12日書狀、100年7月1日書狀，均為張淑晶代上訴人撰寫 ，此為證人張淑晶所是認（本院卷1第250頁），果確有其 所述租賃契約用印及彩色影印一事，何以上開書狀或存證 信函隻字未提？再參以張淑晶曾為上訴人之訴訟代理人， 較有偏頗上訴人之疑慮，是無從以張淑晶之證言為有利於 上訴人之認定。
㈧綜上，證人陳重瑜、廖得貴、盧雪玉之證言僅能證明系爭 房屋出賣予被上訴人後，兩造就租賃期間，2年租約期滿 後得否續租，及被上訴人是否承諾新租約有優先承租權等 新租約契約條款磋商之過程，尚無從認定兩造間有10年租 約之合意。而兩造經公證之租賃契約，「其他約定事項」
即約明上訴人有優先承租權，且被上訴人不得任意提高押 金及租金等語，故於約定期滿後，如被上訴人仍有繼續出 租該屋之計畫時，應由上訴人優先承租，並預就租金數額 作一約定，此內容即與證人所述優先承租權之約定相符， 且兩造既另須簽訂租賃契約，就租期另為約定，亦甚為合 理，要難認此即為被上訴人保證期滿可續租之證明至然， 或據而提論有何受詐欺或通謀虛偽之情事存在，故上訴人 主張被上訴人所持執行名義之租賃契約乃其遭詐欺、或出 於通謀虛偽意思表示所訂，應屬無效等語，亦無可取。 ㈨末上訴人另稱即使2年期租賃契約為真，被上訴人既對於 上訴人於期滿後繼續使用該屋無何反對，依民法第451條 默示更新規定，亦應視為不定期租賃，兩造間租賃關係仍 存在等語。然查，被上訴人就此已提出99年12月10日台北 成功郵局第1191號存證信函，函知上訴人租賃期滿騰空遷 出，100年1月20日同上郵局第45號存證信函，函知上訴人 雙方租賃關係已消滅，勿匯款繳付租金等語（原審卷第43 至47頁），再依上訴人100年1月11日成功郵局第14號存證 信函所載「民國九十九年十二月二十日，於房屋門口張貼 一張存證信函，內容告知本人『片面終止租約』…」，足 認被上訴人早於租期屆滿前即向上訴人明白表示不願續租 、復於租期屆滿後7日內再次發函重申反對上訴人繼續承 租該屋之意旨，故本件並無民法第451條所定「租賃期限 屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表 示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」之情事，上 訴人此部分主張，亦無足取。又兩造間就系爭房屋既無租 賃關係存在，上訴人主張被上訴人應將系爭房屋交付上訴 人使用，即無可取。
六、綜上，上開形式上具備被上訴人用印、簽署日期為98年1月 13日，租賃期間自97年1月13日至106年7月31日止，共計9年 6月之租賃契約既不能認為真正，此外，亦無從認定兩造間 有10年租約之合意，而上訴人主張兩造於98年3月16日就系 爭房屋所訂2年期租約，係遭被上訴人詐欺、亦係基於通謀 而為虛偽表示所為云云，並未舉證以實其說，自無可取，其 主張撤銷受詐欺意思表示，或認經公證之租賃契約為通謀虛 偽意思表示而無效，即屬無據；而該約又經公證，並載明得 逕為強制執行之意旨，則被上訴人以之為執行名義，聲請強 制執行，自無不合。從而，上訴人請求確認兩造間就系爭房 屋之租賃關係存在，並依強制執行法第14條第2項規定，請 求撤銷臺北地院100年度司執字第7107號執行事件之強制執 行程序，並提起追加之訴，本於租賃契約之法律關係，請求
被上訴人應將系爭房屋交付上訴人使用，均無理由，應予駁 回。原審就上開確認之訴及撤銷執行程序部分為上訴人敗訴 之判決，經核並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢 棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦之方法，經核於判 決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法 第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 2 月 25 日
民事第八庭
審判長法 官 詹文馨
法 官 潘進柳
法 官 吳青蓉
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 2 月 26 日
書記官 劉育妃