臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第4347號
原 告 廖仲文
訴訟代理人 蘇美玲律師
被 告 陳恕生
合泰建築經理股份有限公司
上 一 人
法定代理人 林平福
訴訟代理人 孔慶愷
廖政雄
巫光平
陳心瑩
上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，本院於民國103
年1月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
本件被告合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經）經合 法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38 6條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判 決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國102年7月間，獲知位於臺北市八德路之房屋待出 售，遂授權其胞兄即訴外人廖範文（下稱廖範文）全權代理 其與訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）洽 談購買房屋事宜；嗣廖範文乃於102年7月9日19時許，前往 臺北市○○路0段00號8樓之永慶房屋辦公室內，針對購買被 告陳恕生（下稱陳恕生）所有如附表所示之不動產（下稱系 爭不動產），即坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土 地（下稱120地號土地），面積69平方公尺，權利範圍2／40 ，及其上門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷00弄0號6樓 之房屋（下稱系爭房屋）之事，與陳恕生磋商，直至當日23 時許，雙方始議定買賣價格為新臺幣（下同）2,400萬元， ；由於磋商時間甚久，現場由永慶房屋人員製作不動產買賣 契約書時，已接近凌晨，廖範文極為疲累，因永慶房屋製作 完成之契約書有數十頁之多，根本無法逐一詳讀，廖範文相 信永慶房屋之商譽，故未詳讀即當場依該公司人員指出應由 買方簽名之處，由廖範文代理原告簽約；迨雙方簽約完畢後
，永慶房屋始另外拿出單頁之「增補契約」，輕描淡寫地告 知系爭房屋有部分佔用他人土地，廖範文因信任永慶房屋， 又認陳恕生本人有向銀行辦理貸款，該部分佔用乙事應不嚴 重，乃依永慶房屋人員指示於該增補契約上簽名，由永慶房 屋人員將該「增補契約」裝訂於不動產買賣契約書之最末頁 ，作為契約之一部。嗣原告依約將第一期款240萬元存入履 約保證專戶後，向金融機關接洽辦理貸款，竟獲告知系爭房 屋因所屬大樓全部坐落他人土地上（即臺北市○○區○○段 ○○段000地號土地，下稱121地號土地），被告所持有120 地號土地之小部分持分係雙拼建築物另棟建物之基地，系爭 房屋顯屬產權不清之物件，無法辦理貸款，並非如永慶房屋 所稱「僅部分佔用他人土地」，陳恕生顯聯合永慶房屋，使 原告陷於錯誤，而以市場上毫無權利瑕疵之正常房屋行情購 買系爭房屋。陳恕生及擔任仲介之永慶房屋均明知陳恕生出 售之物件，僅有建物及其基地中之一筆持分，而欠缺其中二 筆基地之持分，惟未誠實告知，偽為正常物件出售，廖範文 代理原告向陳恕生以2,400萬元買受系爭房屋之意思表示當 時，係處於認知系爭房屋具有完整之房屋及土地產權之基礎 下所為，此一意思表示明顯受陳恕生及永慶房屋詐欺所為。 原告發覺遭詐欺後即於102年8月13日以台北民權郵局第0006 86號存證信函撤銷該受詐欺所為之意思表示。依民法114條 第1項規定，原告撤銷該受詐欺而為之意思表示後，與陳恕 生間買賣契約視為自始無效，被告陳恕生卻主張雙方間買賣 關係仍然存在，並沒收原告匯入履保專戶之款項作為違約金 ，兩造間買賣關係是否存在即有爭議，本件顯有確認利益， 爰依民事訴訟法第247條第1項前段規定，請求如訴之聲明第 一項所示。
㈡依本件不動產買賣契約書（下稱系爭契約）第2條第4項約定 ：「甲乙雙方同意本契約依兆豐國際商業銀行之價金履約保 證相關手續辦理，並應簽立及遵守履約保證申請書及履約保 證書條文」，原告與陳恕生乃共同簽署價金履約保證申請書 ，委由合泰建經辦理履約保證，依該申請書第1條第1項：「 甲方（即原告）應付之買賣總價款，…均應依約定之期限以 合泰建經之名義交付信託，並存入履保銀行之受託財產專戶 …，履保專戶內之買賣價款及履保專戶中所生之利息扣除第 二條所列支出後，於乙方（即陳恕生）產權移轉交屋後或契 約解除後，於合泰建經指示履保銀行一併轉交乙方或返還甲 方，同時解除履保銀行保證責任」、第5條：「有關第2條以 下所述履保專戶中款項之撥付或買賣契約之履行或買賣契約 有無效、撤銷、解除等爭議或其他爭議之認定，均由合泰建
經依據甲乙雙方所簽立之不動產買賣契約書本價金履約保證 申請書及價金履約保證書之約定所認定之結果為準」、第6 條第1項：「若甲乙雙方對於買賣契約之履行或對於合泰建 經所為款項撥付之指示（含不為指示）等有爭議且已進入司 法程序，則履保銀行應暫停款項之撥付，並俟確定判決或與 確定判決有同一效力之文書等結果（內容須載明給付之對象 及金額），作為履保銀行執行撥款之依據」等約定，關於履 保專戶內之款項，係以合泰建經名義交付信託，且於產權移 轉交屋後或契約解除後，由合泰建經指示履保銀行將履保專 戶內之款項交付賣方，或返還買方，則原告撤銷受詐欺所為 意思表示後，兩造間買賣關係不存在，合泰建經自應依上開 規定或類推適用上開規定，指示履保銀行將專戶內之款項本 息返還原告。若本院認為原告不得撤銷買受如附表所示之不 動產之意思表示，則審酌本件締約過程，且陳恕生一經銀行 通知即解除系爭買賣契約，並未受有損害，則陳恕生沒收上 開履保帳戶內之240萬元作為違約金，顯屬過高，爰依民法 第252條規定請求酌減。故請求如訴之聲明第二項所示。 ㈢並聲明：⒈確認原告與陳恕生間於102年7月9日就系爭不動 產之買賣關係不存在。⒉合泰建經應指示兆豐國際商業銀行 股份有限公司（下稱兆豐銀行）中和分行將「專戶帳號：00 000-00000-0000、戶名：兆豐國際商業銀行受託信託財產專 戶」帳戶（下稱系爭履保專戶）內之款項240萬元及其利息 給付予原告。
二、陳恕生則以：原告與伊係經由永慶房屋居間仲介而簽立系爭 契約，於102年7月9日簽約當天，廖範文尚詢問伊：系爭房 屋土地只有一至二坪，又佔用他人土地，為何當初還要買受 ？伊亦回答系爭房屋有零公設、通風採光優良、視野佳等優 點，仍值得購買等語，永慶房屋人員並補充，該公司最近曾 有類似狀況的房子無法獲得銀行貸款之案子，請雙方考量此 點以決定是否買賣等語。本件簽約過程平順，雙方均未受到 詐欺或脅迫，系爭不動產有佔用他人土地之瑕疵部分，亦已 分別於不動產說明書所附「柒、產權相關注意事項」第1條 、增補契約中記載甚詳，並經證人羅伯鄉代書等人先提供予 雙方過目，並逐字逐句與買賣雙方再三確認，買賣雙方始於 系爭契約上簽名確認，廖範文於簽認系爭契約（含增補契約 ）前，確已仔細閱讀契約條文，並清楚知悉內容，並無倉促 無法詳一閱讀之情形。依系爭契約約定，原告應於102年7月 26日出面辦理用印手續，惟原告卻拒不出面辦理，經伊以存 證信函催告後，原告仍未依約履行，伊業已於102年8 月14 日以台北29支郵局第316號存證信函解除系爭買賣契約，並
依系爭契約第11條第2項約定沒收系爭履保專戶內之240 萬 元，又240萬元僅為系爭不動產買賣總價金之10%，為最低付 款單位，原告違約在先，言而無信在後，並對於違約行為毫 無悔意，並欲以濫訟行為阻撓伊取得系爭履保專戶之款項， 是依本件情形觀之，並無酌減違約金之必要，從而，本件原 告請求均無理由等語，資為抗辯。合泰建經則辯稱：合泰建 經只是為價金之保管，依照價金履約保證申請書之約定，法 院判定價金如何返還，合泰建經即依法院指示返還等語。並 均聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告由廖範文代理，經由永慶房屋仲介，與陳恕生於102年7 月9日簽立系爭契約，約定由原告以總價2,400萬元購買陳恕 生所有如附表所示之不動產。
㈡廖範文於102年7月9日代理原告與陳恕生共同簽署價金履約 保證申請書，同意由合泰建經向兆豐銀行辦理價金履約保證 。
㈢102年7月9日簽約當日，廖範文代理原告當場交付現金10萬 元作為簽約金之一部分，並於102年7月11日將230萬元匯入 系爭履保專戶。
㈣原告於102年8月13日委託蘇美玲律師以台北民權郵局第0006 86號存證信函（見本院卷第66頁至第73頁）主張依民法第92 條第1項規定撤銷買受如附表所示不動產之意思表示，該存 證信函業經陳恕生收受。
四、本院得心證之理由：
原告主張其受詐欺而與陳恕生締結系爭契約，爰撤銷買受系 爭不動產之意思表示而主張與陳恕生間之買賣關係不存在， 並請求合泰建經返還系爭履保專戶內之240萬元，惟均為被 告所否認，並以前詞置辯，是本件應審究者厥為：㈠原告就 訴之聲明第一項是否有確認利益？其請求確認原告與陳恕生 間於102年7月9日就系爭不動產之買賣關係不存在是否有理 由？㈡原告主張撤銷買受系爭不動產之意思表示，並請求合 泰建經指示兆豐銀行中和分行將系爭履保專戶內之240萬元 及利息返還原告，有無理由？㈢原告請求酌減違約金有無理 由？爰論述如下：
㈠原告就訴之聲明第一項是否有確認利益？其請求確認原告與 陳恕生間於102年7月9日就系爭不動產之買賣關係不存在是 否有理由？
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否 之訴，亦同。前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告
不能提起他訴訟者為限，民事訴訟法第247條第1項、第2項 分別定有明文。又民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之 法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法 上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認 判決除去之者而言，最高法院著有52年台上字第1922號判例 、42年台上字第1031號判例、27年上字第316號判例意旨可 資參照。本件原告主張其已撤銷買受系爭不動產之意思表示 ，故系爭契約已不存在，惟陳恕生亦抗辯系爭契約因其行使 解除權現今亦不存在（本院並認定系爭契約確已不存在，理 由詳後述），則原告與陳恕生針對雙方間就系爭不動產之買 賣關係已不存在一節，並不爭執，是該法律關係之存否，並 無不明確之情形，揆諸上開說明，原告請求確認原告與陳恕 生間就系爭不動產之買賣關係不存在，並無即受確認判決之 法律上利益甚明，即無權利保護之必要，而屬無理由，應予 駁回。
㈡原告主張撤銷買受系爭不動產之意思表示，並請求合泰建經 指示兆豐銀行中和分行將系爭履保專戶內之240萬元及利息 返還原告，有無理由？
⒈原告主張其得以撤銷買受系爭不動產之意思表示，係以陳恕 生、永慶房屋刻意未告知系爭房屋佔用他人土地之事，而有 詐欺之事實為其論據。然查，系爭契約第1項「建築改良物 標示」處，已清楚表明基地坐落延吉段三小段119、120、12 1地號土地之事（見本院卷第14頁）；另於系爭契約附件產 權調查表第柒點「產權相關注意事項」中，第一點亦記載： 「本案（2916建號）有部份佔用鄰地情事，買方同意以現況 承受，如需辦理公教、國宅、勞工、首次購屋等優惠貸款者 ，應先行確認貸款額度。本案主建物2916建號謄本標示建物 座落延吉段三小段119、120、121地號，但賣方無119、121 地號之土地所有權，而從建物測量成果圖研判本案建物座落 於121地號上，買方已知悉並同意依現況承受，如需辦理公 教、國宅、勞工、首次購屋等優惠貸款者，應先行確認貸款 額度。」等內容（見本院卷第28頁）；又本件買賣另簽有增 補契約，該增補契約第1條約定：「本案主建物2916建號謄 本標示建物座落於延吉段三小段119、120、121地號，屋主 無119、121地號之土地所有權，而從建物測量成果圖研判本 案建物座落於121地號上，故本案有佔用他人土地之情事， 甲方（即原告）已知悉並同意依現況承受，屆時金融機構無 法辦法貸款時，同意於產權移轉前以現金補齊尾款始得辦理 過戶手續。」等語；且買賣雙方除於系爭契約之本文簽名同 意外，屬於系爭契約一部之上開產權調查表、增補契約，均
經買賣雙方即代理原告之廖範文、陳恕生於其上簽名簽認， 堪認是時代理原告簽約之廖範文就系爭房屋有佔用他人土地 之情事，確實知悉無訛。
⒉原告雖抗辯因簽約當日時間已晚，廖範文未能詳加閱讀契約 條款，且陳恕生、永慶房屋刻意未告知系爭房屋係全部佔用 他人土地之事云云。惟查，有關系爭契約（含增補契約）之 內容，於買賣雙方簽名前，均由永慶房屋人員詳加說明逐一 與買賣雙方確認了解無誤後，買賣雙方始簽名其上等情，業 據證人即永慶房屋業務襄理黃啟堂於本院102年12月24日言 詞辯論期日時證稱：伊係系爭不動產買賣之賣方經紀人，10 2年7月9日買賣雙方簽約當日，伊有和買賣雙方解釋系爭契 約中一整份不動產說明書，包括產權調查表，伊是直接面對 買賣雙方，拿著整份文件加以說明，有解釋佔有鄰地和貸款 問題，因系爭不動產有部分佔用鄰地，是落在3個地號土地 上面，但賣方並沒有119、121地號土地所有權，佔有鄰地可 能會影響將來貸款部分，這是物件調查出來比較特別的地方 ，所以有特別跟買方做說明，買方是確實了解系爭契約附件 產權調查表第柒點「產權相關注意事項」第一點之記載，知 道系爭房屋有佔用他人土地情事，仍決定購買系爭不動產， 伊有針對增補契約的內容向賣方解釋，也有看見代書向買方 解釋增補契約的內容等語（見本院卷第149頁反面至第152 頁反面）；證人即永慶房屋負責代書業務之羅伯鄉於上開同 一期日證稱：伊係在業務單位向伊回報買賣雙方確定成交後 ，始繕打準備不動產買賣契約書給雙方簽訂，本案比較特殊 之地方是在增補契約書，伊有先問過業務單位房子如果無法 貸款，買方可否以現金來買房子，確認買方有辦法，伊才提 供增補契約的部分，買賣契約書和增補契約是一起製作的， 伊負責講解的部分是本院卷第14頁至第19頁的不動產買賣契 約書部分還有本院卷第64頁的增補契約，伊在講解合約書時 ，是先從增補契約向買賣雙方報告，買賣雙方都同意後，才 開始進行合約書內容的解說，伊有把增補契約內容、文字先 念給買賣雙方聽過，確認買方同意若不能貸款要用現金補齊 才能過戶，買方確實了解系爭房屋有佔用他人土地情事，仍 決定購買系爭不動產，伊也有確認買賣雙方都了解上開內容 ，且在意識清楚、自由意志下簽名，買賣簽約過程平順，買 賣雙方均無受到詐欺或脅迫等語屬實（見本院卷第152頁反 面至第155頁）。而上開證人為系爭契約當事人以外之第三 人，本於彼等擔任仲介之職責協助買賣雙方完成系爭契約之 簽訂，實無甘冒偽證刑責風險故為虛偽證詞偏頗陳恕生之必 要及動機，且彼等所為證詞與系爭契約（含產權調查表、增
補契約等）之記載內容並無不合之處，堪信為真實，原告主 張上開證人證詞有偏頗不足採信云云，尚非可採。又廖範文 雖於本院上開同一期日證稱：在簽署系爭契約前，永慶房屋 並無將系爭契約讓伊詳讀，係店長陳謹指示伊在哪裡簽名伊 就簽名，陳謹僅有說系爭房屋有佔有別人少部分土地，沒有 提及銀行貸款部分，增補契約是伊簽完契約後才補上去的， 補的時候陳謹僅有告知系爭房屋有少部分佔用別人土地，在 場之代書亦無向伊為任何說明云云（見本院卷第155頁反面 至第157頁反面）。然廖範文上開證述，與前揭證人黃啟堂 、羅伯鄉所為證述全然不符，且系爭不動產之成交價格高達 2,400萬元，面對此一鉅額款項交易，廖範文在未清楚了解 契約內容即聽從永慶房屋人員指示簽名，顯與常情有違；再 者，廖範文並不否認伊有被告知系爭房屋有佔用他人土地情 事，增補契約第1條亦已記載系爭房屋依謄本標示係坐落在 119、120、121地號土地，而依建物測量成果圖係坐落於121 地號土地上等內容；參以廖範文於簽約前有詢問賣方陳恕生 系爭房屋土地只有一、二坪，又有佔用他人土地，為何當初 陳恕生要購買一節，業據證人黃啟堂於本院審理時證述明確 （見本院卷第151頁）。足見系爭房屋有佔用他人土地一事， 且非僅佔用少部分他人土地，而係全部坐落於賣方無所有權 之121地號土地上，確為系爭買賣雙方特別注意、強調之事 ，代理原告簽約之廖範文實難諉為不知。又於增補契約第二 點記載：「甲方確已知悉本案建築完成日為原子能委員會控 管之輻射期間之建築物，永慶房屋已告知相關風險並建議於 用印前完成相關輻射檢測，惟甲方表達不願進行檢測，並同 意本案不適用永慶房屋所提供六大安心之高輻射保固保障辦 法」等內容，有關不願意進行輻射檢測一節，係廖範文所提 出之特別要求等情，業據廖範文於本院審理時證述屬實（見 本院卷第158頁），益徵廖範文對於增補契約之內容確實了 解無訛，始能加註個人特別要求，故其證稱未詳讀契約內容 即加以簽名云云，亦非真實。是廖範文上開證詞，實與卷內 事證不符，更與事理有違，難認可採。原告主張簽約當日時 間已晚，廖範文未能詳加閱讀契約條款，且陳恕生、永慶房 屋刻意未告知系爭房屋係全部佔用他人土地之事云云，自無 足取。
⒊廖範文既已明確了解系爭房屋佔用他人土地之特殊之處，且 知悉貸款恐有不獲核准之風險，而願以現金代之，其本於自 由意志決定購買系爭不動產，並與賣方議定價格，自應受拘 束。縱如原告所稱，伊係以與市場行情相同之價格購買系爭 不動產，即未因系爭房屋佔用他人土地之因素而受到價格上
之折讓，惟不動產交易價格本係買賣雙方自由決定，除不動 產之客觀條件外，尚有個人主觀喜好等各種價格變動因素， 縱系爭房屋有佔用他人土地情事，但難謂即無其特殊優勢之 處，是亦難以原告買受系爭不動產之價格並非低廉一事，即 認伊確有遭到陳恕生、永慶房屋詐欺之事實。另陳恕生、永 慶房屋於原告簽定系爭契約時，雖未特別告知119、121地號 土地之面積，亦未告知系爭房屋所在之雙拼大樓全部基地面 積、系爭房屋佔有119、121地號土地之權源等節，惟上開各 點本非系爭契約中註記應告知原告之事項，而原告對上開各 點亦未於簽約前加以詢問，況系爭不動產特殊之處為系爭房 屋係坐落他人土地上，恐有影響貸款之風險，此與系爭房屋 佔用他人土地之面積、系爭房屋所在大樓之全部基地面積多 寡、佔用他人土地之權源為何，又有何干係？原告於簽約前 未將上開各點視為重要事項予以探究詢問，於簽約後始執此 主張陳恕生、永慶房屋有詐欺、隱匿事情之不當行為，僅係 欲規避其事後反悔不願依約履約之違約責任，純屬推諉卸責 之詞，全難憑信。
⒋從而，依卷內事證，陳恕生、永慶房屋針對系爭不動產之買 賣，並無詐欺原告之情事，原告亦未能舉證證明陳恕生、永 慶房屋就系爭不動產之買賣有何詐欺事實，其主張撤銷買受 系爭不動產之意思表示，並請求合泰建經指示兆豐銀行中和 分行將其所繳交至系爭履保專戶內之簽約款240萬元及利息 返還原告，自無理由。
㈢原告請求酌減違約金有無理由？
⒈按甲乙雙方（即原告、陳恕生）其中之一方如未按本契約條 款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他 方得逕行解除本契約，解除契約後，除雙方另有約定外，應 由違約之一方負擔所有稅費，系爭契約第11條第1項定有明 文。復依系爭契約第2條約定，買賣雙方應於102年7月26日 辦理用印手續，依第15條第7項約定，至遲應於102年8月6日 完成完稅手續。本件陳恕生主張原告未依上開約定為之，復 經伊以存證信函定期催告後，原告仍置之不理，伊已依法解 除系爭契約等情，業據其提出102年7月30日台北29支郵局第 288號、102年8月7日台北29支郵局第304號、102年8月14日 台北29支郵局第316號存證信函各1份暨中華郵政掛號郵件收 件回執共3紙在卷可證（見本院卷第91頁至第105頁），原告 對於確未依約為之暨業已收受上開存證信函復不表爭執，是 依系爭契約第11條第1項之約定，陳恕生已合法解除系爭契 約，堪以認定。再按如甲方（即原告）毀約不買或有其他違 約情事時，乙方（即陳恕生）於解除本契約後得沒收甲方已
給付之全部款項，系爭契約第11條第2項亦有約定。從而， 陳恕生於解除契約後，主張沒收原告已給付存於系爭履保專 戶內之240萬元，亦有所據。
⒉按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠 償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行 債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外， 違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損 害之賠償總額」、「約定之違約金額過高者，法院得減至相 當之數額」，民法第250條第1、2項、第252條分別定有明文 。次按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自 不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。 後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰 ，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請 求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究 屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認 定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性 違約金（最高法院86年度台上字第1620號判決意旨參照）。 當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第 252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀 事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準 ，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其 數額（最高法院49年台上字第807號判例意旨參照）。民法 第252條之規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料， 斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權 限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金 額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利 己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之 約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂 約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自 己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地 位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而 顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確 有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外 ，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重 ，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號判 決意旨參照）。
⒊參酌系爭契約第11條第1項即如甲方（即原告）毀約不買或 有其他違約情事時，乙方（即陳恕生）於解除本契約後得沒 收甲方已給付之全部款項之內容，就此違約金並未有特別約
定，故應視為因不履行而生損害之賠償總額。而原告如依約 履行，陳恕生本可獲得出賣系爭不動產之差額利潤，惟因原 告違約，陳恕生喪失系爭契約之履行利益，其受有損害自明 ，原告主張陳恕生未受有損害云云，實非的論。本院審酌原 告明確知悉系爭房屋有佔用鄰地情事，仍罔顧事實反指摘陳 恕生詐欺，並提起本訴，實屬惡意違約，違約情節重大，並 造成陳恕生解約後法律關係懸而未決，陳恕生主張沒收違約 金240萬元，僅為買賣價金2,400萬元之十分之一，尚在合理 範圍內，且原告迄今並未舉證證明違約金數額有何過高而顯 失公平情事，兼衡系爭契約解除之客觀事實、社會經濟狀況 、當事人所受損害情形等一切情狀，認本件陳恕生沒收原告 已給付之款項240萬元，尚屬適當，原告所為違約金酌減之 抗辯，自不足採。
五、綜上所述，原告請求確認原告與陳恕生間於102年7月9日就 系爭不動產之買賣關係不存在，暨請求合泰建經指示兆豐銀 行中和分行將系爭履保專戶內之240萬元及其利息給付予原 告，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及證據，經 本院斟酌後，認均與判決結果不生影響，爰不再一一論述。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 2 月 17 日
民事第六庭 法 官 劉素如
附表：
┌─────────────┬──────────┬───────┐
│ 不動產標示（土地、建物） │面積 │權利範圍 │
├─────────────┼──────────┼───────┤
│臺北市松山區延吉段三小段 │69平方公尺 │2/40 │
│120地號 │ │ │
├─────────────┼──────────┼───────┤
│臺北市松山區八德路三段74巷│六層：109.55平方公尺│全部 │
│14弄1號6樓（臺北市松山區延│陽台：19.59平方公尺 │ │
│吉段三小段2916建號） │ │ │
└─────────────┴──────────┴───────┘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 2 月 17 日
書記官 黃紹齊
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