臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第2129號
原 告 蔡志盟
訴訟代理人 曾桂釵律師
複 代理人 唐梓淇
被 告 蔡美鸞
訴訟代理人 王惠光律師
複 代理人 周淑萍律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國103年2月5日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○○○號五樓房屋遷出，並將房屋返還與原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍佰貳拾參萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟伍佰柒拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告父親蔡福培於民國67年間購買坐落臺北市○○區○○ 段0 ○段00○0 地號土地（下稱系爭土地）之同段2675建 號、門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段000 ○0 號5 樓 房屋（下稱系爭房屋），登記於祖父蔡萬枝名下，供其子 女至臺北讀書居住之用，權狀一開始即由蔡福培保管。蔡 萬枝於99年7 月29日親自到戶政事務所申請印鑑證明2 份 ，同年7 月30日切結所有權狀滅失，同年8 月20日與原告 簽立不動產買賣契約書，同年11月8 日完成系爭房屋所有 權移轉登記予原告。原告於99年9 月28日給付買賣價金新 臺幣（下同）513 萬元與蔡萬枝。蔡萬枝欲將買賣價金分 別贈與孫女蔡淑芬及蔡慧珍220 萬元，由原告分次提領現 金交付蔡淑芬，至99年12月間蔡淑芬夫妻因頂麵包店急需 用錢，向原告借貸80萬元，再自蔡萬枝領給蔡淑芬之現金 中慢慢抵還給原告；並於100 年1 月3 日匯款220 萬元與 蔡慧珍。
（二）100 年5 月間某日，蔡萬枝與原告同住在新竹市東門街家 中，被告偕同原告大姑鄭蔡妙惠前來表示知悉系爭房屋已 移轉登記與原告，問原告要給伊什麼保障？原告回稱：「 你先住，我要用到的時候再叫你搬」，被告不接受，一直 纏著要原告給伊保障及簽書面文件，原告只好要求被告去 樓上問蔡萬枝之意，惟被告未上樓詢問蔡萬枝。蔡萬枝於
100 年9 月14日過世，被告於喪禮結束後再次提及要續住 系爭房屋之事，原告仍不答應。被告對原告提出刑事偽造 文書之告訴，經臺灣臺北地方法院檢察署檢察官以100 年 度偵字第13351 號為不起訴處分，並經臺灣高等法院檢察 署駁回再議確定。爰依民法第767 、第472 條規定請求被 告自系爭房屋遷出並返還之。
（三）並聲明：1、被告應將系爭房屋遷讓返還原告。2、願供擔 保請准宣告假執行。
二、被告則以：蔡萬枝為系爭房屋實際出資及名義所有權人，曾 供系爭房屋擔保伊債務。迄至原告申報遺失補發系爭房屋所 有權狀之前，所有權狀係由蔡萬枝交由伊保管。蔡萬枝原意 將系爭房屋留與伊及孫女繼承，因蔡萬枝已將新竹房屋登記 於蔡福培名下，由男孫繼承，伊膝下無子，當無棄伊於不顧 之理。系爭房屋由蔡萬枝名下登記至原告名下時，蔡萬枝應 已喪失行動及意識能力，蔡萬枝名下華南銀行新竹分行帳號 000000000000號活期儲蓄存款帳戶（下稱系爭帳戶）之存摺 、提款卡及密碼均由原告持有，足認系爭帳戶非蔡萬枝所有 ，又蔡萬枝未親自簽名於買賣契約，買賣、過戶文件均為原 告偽造。蔡萬枝受款後系爭帳戶餘額所剩無幾，難謂原告確 曾交付價金，且系爭房屋面積約35坪，每坪市價約60、70萬 元，房價至少為2500萬元，原告僅付513 萬元顯非合理。對 帳明細僅有轉帳蔡慧珍之紀錄，難認原告主張蔡萬枝欲將買 賣價金分配蔡淑芬一節屬實，且原告兩度同意被告居住在系 爭房屋至往生之時為止，被告非無占有之合法權源，不負遷 出義務等語置辯。並聲明：1、原告之訴駁回。2、願供擔保 ，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項
（一）系爭房屋於99年11月8 日以買賣為原因登記為原告所有， 原登記名義人為蔡萬枝，被告為蔡萬枝之女，現居住於系 爭房屋內。
（二）原告偕同蔡萬枝於99年9 月20日開立系爭帳戶。（三）原告於99年9 月28日分別匯款100 萬元及413 萬元共計51 3 萬元至系爭帳戶。
（四）系爭帳戶於99年10月11日轉帳支出61萬8,040 元用以繳交 稅款，100 年1 月3 日轉帳支出220 萬元至蔡慧珍郵局臺 北六張犁支局帳號00000000000000帳戶，其他均為1 萬元 至3萬元之現金支出，帳戶餘額現為4 萬9,500 元。（五）蔡萬枝於100 年9 月14日過世。
（六）被告前以原告涉嫌偽造文書辦理系爭房屋過戶為由向臺北 地檢署提出刑事告訴，案經該署檢察官作成101 年度偵字
第13351 號不起訴處分書，經臺灣高等法院檢察署駁回再 議確定。
四、得心證之理由
原告主張被告無權占有系爭房屋，依民法第767 條第1 項之 規定，請求被告遷讓返還系爭房屋等情，為被告所否認，並 以上開情詞置辯，是本件爭點厥為（一）原告是否為系爭房 屋之所有權人？（二）被告有無占有系爭房屋之合法權源？ 茲分述如下：
（一）原告主張其為系爭房屋之所有人，於99年11月8 日由蔡萬 枝以買賣為原因，移轉登記為其所有等情，有系爭房地謄 本及臺北市大安地政事務所異動索引可稽（見本院臺北簡 易庭101 年度司北調字第169 號卷第8 至12頁、本院卷（ 一）第34至36頁）。雖被告以原告偽造蔡萬枝簽名辦理印 鑑證明及系爭房屋過戶事宜云云置辯，惟一般房地交易常 情，買受人登記為所有權人，取得交易房地之所有權，此 為常態之交易事實；若認買受人係以偽造文書移轉登記， 則屬變態之交易事實，自應由主張此事項者，負舉證責任 。是依上開說明，自應由被告舉證證明偽造文書之變態事 實存在。經查：
1、原告與蔡萬枝於99年8 月20日就系爭房地成立買賣契約， 約定買賣價金為513 萬元，原告於同年9 月28日匯款513 萬元至蔡萬枝系爭帳戶，有不動產買賣契約書及系爭帳戶 存款往來明細暨對帳單可查（見本院卷（一）第81至83頁 、第122 至124 頁）。且證人蔡李鳳娥到庭證稱：原告說 蔡萬枝都是他在照顧，以後房子要留給姓蔡的，辦理的時 候原告有跟我說，99年8 月中旬時，在3 樓之聽到原告與 蔡萬枝講話，說要處理房子的事，請蔡萬枝蓋章，當時蔡 萬枝只是無法行走，但是頭腦很清楚，沒有生什麼病，只 是之前走路不小心趕著要上廁所，才會跌斷腳等語（見本 院卷（一）第169 頁反面至第171 頁）；證人蔡志陽到庭 具結證稱：爬山的時候我妹蔡慧珍打電話給我，說要把房 子過給我跟原告，因為我在竹北有房子而且還有貸款要付 ，不想增加負擔，所跟蔡慧珍說我不要，我們家店面在新 竹市○○街000 號1 樓，我回去吃飯，剛好在一樓遇到原 告，他跟我說蔡萬枝要把房子過給我們兩個，我跟他說我 不要，原告就說他要接下來等語（本院卷（二）第47頁正 、反面）；證人蔡慧珍具結證稱：我跟我姊蔡淑芬回去新 竹，我想要換房子，我姊姊蔡淑芬的先生想要開店做生意 需要錢，所以跟蔡萬枝講系爭房屋可否賣掉，蔡萬枝那時 候沒有點頭也沒有搖頭，後來我又再問他，不然系爭房屋
是否要給原告或是蔡志陽，蔡萬枝好像有這個意思點頭一 下，我有跟蔡萬枝講，如果系爭房屋給原告的話，是否可 以分一點錢給我跟蔡淑芬，蔡萬枝有稍微點頭一下，後來 我就跟原告及蔡志陽說蔡萬枝有這樣的想法，因為蔡萬枝 都是原告在照顧，後來原告告訴我們房子過戶完，扣除必 要費用後剩下400 多萬元，就平均給我跟蔡淑芬，100 年 時原告有匯款給我等語（見本院卷（二）第49頁反面、第 50頁）；證人蔡淑芬具結證稱：因為蔡慧珍想換大的房子 ，我先生想要做生意還一點貸款，所以我跟蔡慧珍去新竹 問蔡萬枝可否賣掉房子，當時我先去上廁所，是蔡慧珍先 問蔡萬枝的意見，等我進房間了以後，蔡慧珍跟我說蔡萬 枝好像沒有意願要賣，我問蔡萬枝說你要不要賣，蔡萬枝 搖頭，我就說你要不要給我跟蔡慧珍，蔡萬枝沒有反應， 我跟蔡慧珍說讓蔡萬枝想一下要怎麼做，後來原告打電話 告訴我蔡萬枝要把系爭房屋給他，他會給我們一點錢，原 告當時說給我跟蔡慧珍一個人220 萬元，我就說好啊，因 為是蔡萬枝的房子，蔡萬枝給原告就按照蔡萬枝的意思， 因為我先生想做生意，我跟原告借80萬元，原告於99年12 月21日匯款給我，後來因為要給我220 萬元，就從這筆錢 扣給原告，後來是有時候我回新竹或原告到臺北補貨的時 候，會分次給我現金，最後140 萬元確定都有拿到（見本 院卷（一）第52頁反面至54頁）。另原告於99年12月21日 匯款80萬元至蔡淑芬帳戶一情，有匯款申請書影本供核（ 見本院卷（一）第202 頁），系爭帳戶於100 年1 月3 日 匯款220 萬元至蔡慧珍設於郵局臺北六張犁支局00000000 000000號帳戶一情，有華南商業銀行新竹分行101 年12月 18日華新密字第0000000 號函暨所附之支出憑證影本可佐 （見本院卷（一）第142 、144 頁），核與蔡慧珍及蔡淑 芬所證蔡萬枝欲將原告支付之買賣價金分配與其等之證言 相符，堪認原告主張以513 萬元向蔡萬枝購買系爭房屋一 節屬實。
2、被告雖辯稱：原告利用蔡萬枝陷於意識不清之狀態，先於 99年7 月29日辦理蔡萬枝之印鑑證明，又於翌日辦理系爭 房地所有權狀之遺失補發，再於99年9 月20日開立系爭帳 戶，末於99年11月8 日辦理系爭房地所有權移轉登記，係 偽造文書云云。惟查，葛如峰即系爭印鑑證明辦理人員於 臺北地檢署101 年度偵字第13351 號案件偵查中具結作證 ：我於99年7 月間在竹北戶政事務所任職…辦理印鑑證明 需要親自辦理，我們會根據戶役政資訊系統問申辦人一些 問題，確定辦理的人有無意識能力，如果來申辦的人答不
出來，我們就不會讓他辦理，我一般會問來申辦的人辦理 原因…我所承辦案件一定會確認申辦人有意識能力等語（ 見臺北地檢署100 年度他字第10989 號卷第85頁），足認 蔡萬枝親自前往竹北戶政事務所並在有意識狀態清楚之情 形下辦理系爭印鑑證明。又證人王相籐即系爭帳戶對保人 員到庭具結證稱：原告到我們銀行表示要到蔡萬枝家中幫 蔡萬枝開戶，我跟原告約到樓上，那時候蔡萬枝雖然是臥 床，但是意識是清醒可以表達意識的，我先詢問蔡萬枝是 否聽得到我講的話，我問蔡萬枝今天我來對保，要開一個 戶頭，需要你幫我們簽幾個名字，我們程序差不多就是這 樣子，蔡萬枝在我的契約書上面有簽名，旁邊的孫子有協 助，蔡志盟拿出印章，當場蓋完以後我才拿去作開戶的動 作，開戶申請書上面的指印是蔡萬枝的指印，由兩位見證 人幫蔡萬枝蓋上去，因為蔡萬枝簽名有困難，所以我們請 家裡另外找兩個人來見證蔡萬枝有簽名開戶，雖然我不明 白蔡萬枝為什麼沒有講話，但是我看蔡萬枝的眼神，而且 辦理的過程中蔡萬枝有配合，他能夠理解我講的話並且配 合動作像蓋手印等語（見本院卷（一）第43頁反面至第46 頁反面），堪認蔡萬枝雖於開戶過程中平躺臥床，然意識 清楚且配合於開戶申請書按捺指印。再者，證人蔡志陽證 稱：在談買賣過程中，蔡萬枝當時的身體狀況意識很清楚 ，只是不能走動，我有跟蔡萬枝對話過，他會叫我的名字 ，而且我跟他說的事情他都知道等語（見本院卷（二）第 47頁反面）；證人蔡慧珍證稱：99年間蔡萬枝沒有生病， 只是身體行動不便，所以都坐在椅子上，我去找他談系爭 房屋處理一事時蔡萬枝沒有臥床，我講的他都清楚，我們 說要賣房子的時候他沒有答應也沒有拒絕，等到我說要給 原告跟蔡志陽的時候蔡萬枝就有點頭…蔡萬枝在還沒有發 生這件事情的時候就很少講話等語（見本院卷（二）第49 頁反面至第50頁）；證人蔡淑芬證稱：從我去新竹問蔡萬 枝如何處理房屋到拿到錢的這段期間，蔡萬枝的身體狀況 還好，聽到打麻將的事情還會笑，意識狀態應該也還好， 蔡萬枝躺在床上的時間很久，好像是下半身不能動，因為 我們在臺北，都是原告照顧他，我們那天去找蔡萬枝談房 子事情，他坐在椅子上，我跟蔡慧珍把蔡萬枝抱到床上去 讓他躺著，我就可以幫他按摩肩部跟背部…我看到蔡萬枝 的時候他都是意識清楚的，還會看電視等語（見本院卷（ 二）第53頁）。可徵蔡萬枝於家族成員討論系爭房地處理 事宜之過程至移轉所有權登記予原告期間內，意識狀態均 清楚。復參以本院依職權函調蔡萬枝於99年6 月1 日至10
0 年9 月30日期間內就醫記錄，於99年間無何持健保卡就 醫記錄，至100 年7 月16日起始有至南門綜合醫院之就診 記錄，有衛生福利部中央健康保險署保險對象門診就醫紀 錄明細表存卷足參（見本院卷（二）第70、71頁），若被 告所稱蔡萬枝於辦理印鑑證明、所有權狀補發及所有權移 轉登記時均處於意識不清之狀態，豈有未至醫療院所就診 之理？是以原告所辯即無足採。
3、被告復辯稱：其持有系爭房地之所有權狀，且曾持以向銀 行辦理系爭房地抵押貸款並由蔡萬枝擔任連帶保證人，原 告明知上情仍未經詢問即辦理所有權狀遺失補發，可知系 爭房地移轉過戶未經蔡萬枝同意云云。惟查，被告雖於96 年9 月10日以蔡萬枝為連帶保證人向臺灣新光商業銀行股 份有限公司辦理貸款，並以系爭房地抵押擔保，然原告既 非系爭抵押貸款之當事人，自無必定知悉所有權狀為被告 持有之理，且蔡萬枝因年邁而不復記憶所有權狀所在處所 亦非無可能。況被告以系爭房地設定抵押貸款，與蔡萬枝 將系爭房地所有權移轉登記予原告所有係屬二事，尚無從 以被告持有系爭所有權狀並設定抵押權一節，遽認原告未 經蔡萬枝同意而辦理所有權移轉登記。
4、被告另辯稱：系爭房地位於臺北市忠孝東路之著名大廈， 每坪市價達60、70萬元，以系爭房屋約35坪，則總價格至 少有2,500 萬元以上，原告所述以513 萬元買得，已不合 常理云云。惟查，蔡萬枝迄至100 年9 月14日過世時止， 均與原告同住一節，為被告所不爭執，且證人蔡志陽、蔡 慧珍及蔡淑芬均證稱蔡萬枝係由原告照顧等語，以蔡萬枝 與原告之祖孫情誼，復同住一處，由原告照顧日常生活起 居，則蔡萬枝以低於市場行情之價格出售系爭房地與原告 ，自屬人情之常，被告所辯即無可採。
（二）按貸與人因不可預知之情事自己需用借用物者，得終止契 約，為民法第472 條第1 款所明定。所謂不可預知之情事 ，指在訂立使用借貸契約以後所發生之情事，而非訂立契 約時所能預見者而言。而所謂自己需用借用物，衹須貸與 人有自己需用借用物之原因事實為已足，其是否因正當事 由而有收回之必要，不必深究，最高法院58年臺上字第78 8 號判例參照。經查，證人鄭蔡妙惠證稱：因為被告住的 房子被過戶到原告名下，我就跟被告回新竹，蔡李鳳娥說 妳們知道了啊，後來就叫原告下來，我們有看到原告，原 告就跟被告說要讓他住到往生為止…我們那時有要求，因 為被告應該可以分父親的房子，可是他們說被告憑什麼可 以分，被告沒有資格，他們就說不然就讓被告住，住到被
告死亡…蔡萬枝出殯結束後，我和被告回到原告家一樓坐 在那裡，原告跟我和被告說，你就住，住到你走為止等語 （見本院卷（一）第182 至184 頁），足認原告同意被告 無償居住系爭房屋，是兩造就系爭房地成立使用借貸契約 。然而原告於100 年12月16日委託律師寄發存證信函與被 告收執，載明：「主旨：為代當事人蔡志盟先生函催台端 於民國（下同）101 年1 月31日前搬離台北市○○○路○ 段000 ○0 號5 樓房屋，逾期依法追訴台端法律責任…祖 父亦已於100 年9 月過世，然姑姑蔡美鸞仍一直一人滯留 系爭房屋不肯搬離，甚且稱將房屋分租與第三人。本人前 於100 年10月底口頭告知姑姑於農曆年前搬離…為此，特 委請貴律師代為函催姑姑蔡美鸞女士於101 年1 月31日前 搬離上址…逾期將依法訴請搬離及返還房屋」等語，有存 證信函、掛號函件執據及掛號查詢資料存卷可憑，且被告 收受上開存證信函一情，並據證人鄭蔡妙惠證稱被告提到 原告有寄存證信函等語（見本院卷（一）第183 頁）可憑 ，堪認被告知悉原告欲收回系爭房屋作為其他用途之意甚 明，況原告已於起訴狀內載明欲收回系爭房屋作為其他用 途之意。則依上開規定及實務見解，原告以上開存證信函 送達之日，終止使用借貸關係，自屬有據。
（三）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。 被告未舉證證明原告未經蔡萬枝同意辦理系爭房地移轉登 記，所辯均不足採，應認原告主張其為系爭房地之所有人 ，於99年11月8 日由蔡萬枝以買賣為原因，移轉登記為其 所有一節屬實，原告即為系爭房地之所有權人，原告復已 終止使用借貸關係，是被告無占有使用系爭房屋之正當權 源，則依民法第767 條第1 項之規定，原告請求被告遷讓 返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項之規定，請求被告遷 讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。兩造陳明願供擔保 請准、免為假執行宣告，核無不合，爰各酌定相當擔保准許 之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐 一詳予論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文中 華 民 國 103 年 2 月 27 日
民事第五庭 法 官 徐淑芬
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並附具繕本，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 2 月 27 日
書記官 吳昀蔚