臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第2082號
原 告 鄭順順
訴訟代理人 謝佩玲律師
何娜瑩律師
被 告 戎億建設股份有限公司
法定代理人 吳亦寬
訴訟代理人 林雯澤律師
溫藝玲律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國一○三年一月三
日辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸拾叁萬壹仟陸佰叁拾元，及自民國一○一年五月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十五，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳拾壹萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣陸拾叁萬壹仟陸佰叁拾元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）訴外人蔡裕淵於民國94年3月27日與被告簽訂「【碧潭有 約-碧潭樓】房屋暨土地預定買賣契約書」（下稱系爭契 約），以總價新臺幣（下同）10,500,000元向被告購買座 落於新北市○○區○○段000○○地號土地上之【碧潭有 約-碧潭樓】（下稱系爭建案）C3棟12樓房屋乙戶（含基 地）以及地下三樓編號133之停車位乙個（下稱系爭房地 ）。訴外人蔡裕淵於96年5月10日與訴外人劉秀美以及被 告共同簽訂「土地、房屋預定買賣契約轉讓協議書」，由 訴外人蔡裕淵將系爭契約之相關權利義務自96年5月10日 起轉讓予訴外人劉秀美。訴外人劉秀美於98年1月6日再與 原告以及被告共同簽訂「土地、房屋預定買賣契約轉讓協 議書」，由訴外人劉秀美將系爭契約之一切權利義務自98 年1月6日起轉讓予原告。
（二）臺北縣政府（99年10月25日改制為新北市政府，惟以下卷 證部分仍延以臺北縣政府稱之）於93年10月14日就系爭建 案核發93店建字第662號建築執照，其上記載：領照日為 93 年11月17日，開工期限為領照後6個月內，竣工期限為 自開工核准日起77個月。臺北縣政府工務局於98年4月9日 就系爭建案核准核發98店使字第512號使用執照，其上記
載：發照日為98年4月9日，領照日為98年8月3日，開工日 為94年1月27日，竣工日為97年8月20日。（三）截至98年8月3日為止，原告之前手以及前前手即訴外人劉 秀美、蔡裕淵二人所繳納系爭房地之訂金及至開工後第22 個月之房地款共計2,010,000元整。
（四）被告依約應於開工日起2年3個月內完成領取使用執照： ⑴系爭契約乃被告單方面自行擬妥契約條款後，再提供給 擬購買系爭建案房屋之消費者簽署，故依消費者保護法 第2條第7款：「定型化契約條款：指企業經營者與不特 定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契 約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、 張貼、牌示、網際網路或其他方法表示者，亦屬之」、 同法第11條第2項：「定型化契約條款如有疑義時，應 為有利於消費者之解釋」等規定可知，系爭契約乃屬「 定型化契約」，當系爭契約之條款有疑義時，應為有利 於消費者之解釋，核先敘明。
⑵系爭契約第9條第2項約定：「甲方（即買方）同意：1. 若核准使用執照相關單位無法同意核准本案以分期方式 領取各部份之使用執照，則本案第一、二期工程應於開 工日後3年3個月（日曆天）內完成領取使用執照。2.若 核准使用執照相關單位同意本案以分期方式領取部份使 用執照，則本案第一期工程應於開工日後二年三個月（ 日曆天）內完成領取使用執照；第二期工程應於開工日 後三年三個月（日曆天）內完成領取使用執照。」，是 被告依此條款約定應負有向主管機關申請分期方式領取 使用執照之義務，至為明確。
⑶被告自始至終並未向主管機關申請分期領取使用執照， 此事實乃為被告所不爭執，故依民事訴訟法第280條第 1項規定，應以發生「自認」之效力。從而，系爭建案 既係因被告怠於向主管機關申請分期領取使用執照之義 務，致主管機關無有核准分期領取使用執照，顯見被告 是以不正當方式阻礙系爭契約第9條第2項第2款前段所 載條件之成就；依民法第101條第1項規定：「因條件成 就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成 就者，視為條件已成就。」，系爭房地之完工期限自應 依系爭契約書第9條第2項第2款前段之約定，以開工後 2年3個月（日曆天）為完工期限，而被告對於未依約向 主管機關申請分期領取使用執照乙節隱而不提，僅謂系 爭工程之完工期限應依系爭買賣契約書第9條第2項第1 款約定，以開工日後三年三個月為準云云，顯無可採。
（五）系爭工程之「開工日」應為94年1月27日： ⑴系爭建案係於94年1月27日向主管機關申報開工，為被 告所不爭執，並有臺北縣政府工務局99年1月18日、北 市施工字第0000000000號函及系爭98店使字第512號使 用執照等在卷可證。
⑵按「起造人自領得建造執照或雜項執照之日起，應於六 個月內開工；並應於開工前，會同承造人及監造人將開 工日期，連同姓名或名稱、住址、證書字號及承造人施 工計畫書，申請該管主管建築機關備查。起造人因故不 能於前項期限內開工時，應敘明原因，申請展期一次， 期限為三個月。未依規定申請展期，或已逾展期期限仍 未開工者，其建造執照或雜項執照自規定得展期之期限 屆滿之日起，失其效力。第一項施工計畫書應包括之內 容，於建築管理規則中定之。」，建築法第54條第1、2 項定有明文。是以，起造人在領取建築執照後，依上開 建築法規定，最遲應於領取建築執照6個月內申報開工 ；倘若起造人因故不能前項期間內開工，應向主管機關 申請展期，否則該建築執照便失其效力，故起造人依建 築法第54條第1項規定向主管機關申報開工絕非單純之 行政作業，而是具有法定意義之法定開工日，理應也是 實際開工日。
⑶參以臺北縣政府工務局於99年1月18日以北市施工字第 0000000000號函覆本院表示：「（一）經查本案開工日 為94年1月27日，另本局以何種標準認定起造人已開工 乙節，按建築法第54條第1項之規定，起造人應會同承 造人及監造人於領得建造執照或雜項執照之日起六個月 內辦理開工，並檢附下列書件：建築工程開工申報書8 份、委託書、臺北縣政府營建工程空氣污染防治費繳款 書、營造業承攬建築工程查報表2份、安全圍籬照片1份 、建築執照所加註於申報開工時應檢附之資料、建造執 照正本、並攜帶承造業承攬工程手冊及承造人公司大小 章，向本局申報開工備查。另開工行為之認定係起、承 、監造人依建築法第54條規定向該管主管機關申報開工 ，並在實際開始工作，按臺北縣建築管理規則第20條規 定：『本法第五十四條所稱之開工，係指建築基地實施 拆除原有房屋、整地、挖地、打樁及從事安全措施等工 程。但僅搭建工寮或設圍籬者，不在此限』，先予敘明 。」等語，益加證明系爭建案之起造人會同承造人、監 造人向主管機關申報系爭建案之開工時，依法應係就系 爭建案已實際開始工作，臺北縣政府工務局在依建築法
第54條及臺北縣建築管理規則第20條等規定，認定被告 已有在建築基地實施拆除原有房屋、整地、挖地、打樁 及從事安全措施等開工作業之事實後，始核准被告向其 提出之開工日期94年1月27日，故被告向主管機關所申 報之開工日94年1月27日，乃具有可資信賴之公示外觀 ，當應以此日期作為系爭買賣契約第9條第2項所稱「開 工日」之依據。
⑷系爭契約乃被告自行擬妥而交給購買系爭建案之買方簽 署之「定型化契約」，由於系爭建案多為「預售」，系 爭建案之許多買主都是在被告尚未開工前便已簽約購買 該建案房屋，而對於不具有建築法規等相關知識之消費 者而言，通常都是依賴被告或經銷公司所告知之完工期 間，並不會向主管機關或被告查詢開工日期，因此，對 被告在售屋、簽約當時告知購買者之最遲開工日期，僅 係供購屋者作為參考而已，自不能以此作為開工日之標 準，否則被告當時理應在系爭買賣契約第9條第2項中直 接約定「本案工期應於94年7月1日後二年三個月（日曆 天）完成．．．．」、「第二期工程應於94年7月1日後 三年三個月．．．．」為是，而非自「開工日」作為起 算之基準，由此益加可見被告上開所稱兩造合意以94年 7月1日作為開工日，乃刻意曲解系爭契約條款約定之真 意，純屬臨訟卸責不實之詞，不足為採。至於系爭買賣 契約第5條及附件二之付款明細表，僅係作為買方給付 買賣價金之「清償日」之認定依據，而非工期計算之基 礎；況如系爭契約第5條第2項規定：「甲方（即買方） 應於接獲乙方（即被告）繳款通知七日內以現金或即期 支票至乙方指定之金融機構繳納」，益證系爭契約第5 條之約定應僅係有關買賣價金清償之約定，則原告之前 手縱使待被告通知後再行繳納所謂之「開工款」，亦不 能逕此而認定兩造所約定之開工日為94年7月1日。 ⑸被告在與原告之前前手即訴外人蔡裕淵簽訂系爭買賣契 約時，未曾向買方提及過須辦理「丁類危險性工作場所 審查」之作業等事，而原告及其前手、前前手等購買系 爭建案房屋之消費者，通常都是不具有建築法規相關知 識者，根本不可能明瞭被告在實際派員進駐工地施工前 ，還須申辦「丁類危險性工作場所審查」等相關作業， 對原告等購屋者而言，只知系爭建案之施工期限係以開 工日起算後2年3個月或3年3個月而已，故被告以其尚須 辦理「丁類危險性工作場所審查」之作業，而稱不可能 以其向主管機關所申報之開工日為系爭契約第9條第2項
所稱之「開工日」，顯乏實據且與事實不合。更何況依 危險性工作場所審查暨檢查辦法第17條規定：「事業單 位向檢查機構申請審查丁類工作場所，應填具申請書( 如格式四)，並檢附下列資料、施工安全評估人員簽認 文件及相關專業技師簽證文件各三份：一、施工計畫書 ，如附件十四。二、施工安全評估報告書，如附件十五 。前項相關專業技師簽證之事項以勞工安全衛生設施涉 及專業技術部分為限，事業單位於提出審查申請時，應 確認技師之簽證無誤。對於工程內容較複雜、工期較長 、施工條件變動性較大等特殊狀況之工程者，得報經檢 查機構同意後，分段申請審查。」可知，丁類工作場所 之事業單位應提出施工計劃書和施工安全評估報告書予 勞動檢查之用，其中施工計劃書內需包括工程概要、勞 工安全衛生管理計劃及分項工程作業計劃3項目，有危 險性工作場所審查暨檢查辦法附件14施工計劃書可資參 照，故施工計劃書實際之目的，係將安全評估所獲得之 危害來源、預防原則、預防對策、安全衛生設備或措施 等等，具體呈現於勞工安全衛生管理計畫及分項工程作 業計畫中，以作為工地執行安全衛生管理之依據。因此 ，被告在93年8月間提出施工計劃書以申請建築執照申 請時，便已能知悉系爭建案施工危害來源等風險因子， 而將施工安全評估報告書具體化為書面文件，以向勞動 檢查機構申請審查，故被告在向臺北縣工務局申請開工 前，被告實有將近半年之作業時間以完成丁類營建工作 場所之審查，故被告能否於申報開工前完成丁類危險性 工作場所審查之作業程序，乃被告應自行負責之事，而 被告就其未能遵循法令於申報「開工」前完成相關程序 之違法性為，作為不應以其申報開工日94年1月7日為系 爭建案開工日之理由，進而要求購屋者須就其違法行為 承擔不利之法律效果，此等說詞實於法不合，自令人無 法信服。。
（六）被告應自94年1月27日起後2年3個月內完成領取使用執照 ，被告逾期完工之天數計830天，原告依系爭買賣契約第9 條第4項約定，可向被告請求違約金834,150元： ⑴系爭買賣契約第9條第2項第3款固約定「甲方（即買主 ）同意以使用執照核准日為完工期限日期，．．．．」 ，惟觀同條項第1、2款均約定：「若核准使用執照相關 單位無法同意本案以分期方式領取各部份之使用執照， 則本案第一、二期工程應於開工日後三年三個月（日曆 天）內完成領取使用執照。」，「若核准使用執照相關
單位同意本案以分期方式領取使用執照，則本案第一期 工程應於開工日後二年三個月（日曆天）內完成領取使 用執照；第二期工程應於開工日後三年三個月（日曆天 ）內完成領取使用執照。」，且第7條「房屋施工標準 」第1項前段明白約定：「乙方（即被告）應依台北縣 政府工務局核准之設計圖樣及建材設備為施工標準，以 領得使用執照為符合完工標準，．．．．」、第10條第 1項前段約定：「乙方（即被告）應於甲方（即買方） 購買之房屋領取使用執照且甲方依約履行其義務後六個 月內，將產權移轉登記予甲方。．．．．」、第12條前 段約定：「本房屋產權之移轉登記名義應與本約甲方同 一名義登記之。於本戶使用執照取得前，甲方若欲轉讓 第三人，需經乙方書面同意始得變更名義，否則其轉讓 行為對乙方不生效力。．．．．」、第19條第1項亦明 白約定：「乙方應於本房屋之使用執照取得後六個月內 通知甲方辦理交屋手續，本契約無須返還。」、第20條 第3項亦約定：「甲方同意自使用執照取得日起，由乙 方或其指定人負責管理及支配本案之經費收支．．．． 」，故由上述契約條款可知，系爭買賣契約乃以「開工 」、「領取使用執照」及「產品移轉交屋」等作為3階 段之履約期限。因此，系爭買賣契約第9條第2項第1、2 款以及第3款對於系爭買賣契約之完工標準之定義雖有 「領取使用執照」以及「使用執照核准日」之不同，然 如前述，系爭買賣契約除第9條第2項第3款係以「使用 執照核准日」為「完工日」外，系爭買賣契約之整體架 構就開工、領取使用執照、通知交屋移轉所有權等階段 均有明確期限之約定，再衡以常情，一般預售屋買賣之 消費者，為能審度買賣房屋之利益並預作生活之安排， 對何時交屋最為重視，倘以使用執照核准日作為完工日 之標準，則在身為建商之被告遲遲不依法辦理使用執照 之領取時，豈非令消費者僅能望屋興嘆，而無法對被告 何時要實際交屋於消費者有所預測及要求，此對消費者 而言，顯有失公平誠信原則也，自難符合兩造締約時之 真意。基此，當兩造對系爭買賣契約第9條所稱「完工 日」之解釋有所歧異時，參照民法第98條以及消費者保 護法第11條第2項等規定，自應探究以兩造簽約時之真 意，為有利於消費者之解釋，而不應拘泥於被告所撰擬 之契約文字，故就系爭買賣契約第9條所稱完工期限， 當應以被告領取使用執照之日即98年8月3日為準。 ⑵原告與被告及訴外人劉秀美所簽訂之「土地、房屋預定
買賣契約轉讓協議書」第五條明白約定：「丙方同意自 民國九十八年一月六日起概括承受甲方基於原買賣契約 所生之一切權利與義務，甲方依原買賣契約所為之授權 、委託或承諾均視同丙方所為，並對丙方發生效力」， 故原告在買受系爭房屋時，業已受讓系爭買賣契約書之 所有權利義務，被告對於原告受讓系爭契約相關權利義 務之事亦表同意。從而，原告就被告遲延完工之事，依 系爭買賣契約書相關約定向被告請求違約金，自有理由 ⑶系爭契約之開工日為被告向主管機關申報之開工日即94 年1月27日，而因被告未依約向主管機關申請分期領取 使用執照，致系爭建案未能發生主管機關核准分期領取 使用執照之情形，因此，系爭第一期建案之完工期限應 以2年3個月（日曆天）計算。基此，被告依約本應在96 年4月26日完工，然被告迄98年8月3日始完成使用執照 之領取，逾830天才完工，則按系爭買賣契約第9條第4 項約定，原告依其前手即訴外人劉秀美當時所已繳付之 房地款計2,010,000元計算違約金，向被告請求834,150 元之違約金（即2,010,000元×0.05%×830天＝834,150 元）。爰依民法第231條第1項規定及系爭契約第9條第4 項約定，請求被告應給付違約金834,150元。並聲明： （一）被告應給付原告834,150元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二） 願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯意旨略以：
（一）系爭工程之開工日應為民國（下同）94年7月1日： ⑴按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於 所用之辭句」民法第98條定有明文。查雙方於簽約時即 合意以實際開工日（非以申報開工日）為開工日惟最遲 應以94年7月1日為開工日。此參系爭契約第9條第1項開 工期限之約定明載：「本案之第一、二期建築工程最遲 應於民國九十四年七月一日前開工」即明。
⑵原告其前手簽約日為94年3間，因兩造於簽約時合意最 遲應以94年7月1日為開工日，故於簽約時依兩造之約定 系爭工程雖於94年1月27日申報開工惟並未實際上開工 ，則僅給付訂金、簽約金，而未給付開工款，因此原告 於斯時無給付開工款之義務，即被告於斯時尚無請求開 工款之權利，此由系爭契約第5條及附件二付款明細約 定於開工後才給付開工款，亦可證之。
⑶建築法第54條第1項所指之「開工」，係指除將開工日 期向主管機關申請備查外，尚需實際開始進行如挖土、
整地、打樁等工作。又本件被告雖於94年1月27日將開 工日期向主管機關申請備查，然依「建築法」第54 條 第1項規定，其後被告尚需實際開始進行如挖土、整地 、打樁等工作，始得謂完成建築法第54條第1項所指之 「開工」。且因系爭建案屬「丁類營造工程」，依據勞 動檢查法第26條及危險性工作場所審查暨檢查辦法第2 條規定，系爭建案必須依法辦理「丁類危險性工作場所 審查」之作業，經勞動檢查機構審查或檢查合格後，始 得使勞工在該場所作業，違反者，依同法第34條第1項 、第2項規定，行為人可處三年以下有期徒刑、拘役或 科或併科新臺幣十五萬元；而法人亦得科罰金。是以， 被告於申報開工後，依法尚須進行挖土、整地、打樁等 工作，以及辦理「丁類危險性工作場所審查」之作業， 完成後始符合建築法第54條第1項所稱之「開工」，因 此，上訴人締約時絕對不可能將系爭契約第9條第1項之 時點約定為「申報開工」，致自身無法及時辦理「丁類 危險性工作場所審查」之作業，而遭刑事制裁。且系爭 建案申報開工日期「94年1月27日」，雖為客觀可供查 詢之時點，然被告與原告（即消費者）查詢到該日期時 ，均會知悉申報開工日並非系爭建案之開工日期，因依 照《建築法》第54條第1項規定，被告尚須進行如挖土 、整地、打樁等工作。此即被告與多數消費者例如原告 簽約時點，雖已在「94年1月27日」申報開工日之後， 被告仍未變更前述系爭契約第9條第1項約定之理，殊 難想像建商會放任建案於簽約時即馬上發生違約之情形 。
⑷再者，觀諸前述系爭契約第9條第1項所載之文字為「開 工」，與建築法第54條第1項規定之「開工」相符，即 可知系爭契約第9條第1項規定之「開工」，非建築法第 54條第1項所指之「將開工日期申請主管機關備查」之 日期，而係建築法第54條第1項所規定之實際開工日。（二）系爭工程之完工日應為98年4月9日： 系爭開工期日應以94年7月1日為開工日，且依系爭契約第 9條第2項第3款規定完工期限日期乃為：「二、甲方同意 ：3、甲方同意以使用執照核准日為完工期限日期，並依 使用執照取得時程，配合本約其他條款之約定辦理相關事 項。」。經查被告於98年4月9日獲使用執照之申請核准， 是以本案完工期限日期為98年4月9日，非原告主張之98年 8月3日。
（三）系爭工程未分二期工程完工：
⑴買賣契約第9條第2項第1款約定：「核准使用執照相關 單位無法同意核准本案以分期方式領取各部份之使用執 照，則本案第一、二期工程應於開工日後三年三個月內 完成領取使用執照」，使用執照之領取期間應為3年3個 月：1、買賣契約第9條第2項第1款約定：「核准使用執 照相關單位無法同意核准本案以分期方式領取各部份之 使用執照，則本案第一、二期工程應於開工日後三年三 個月內完成領取使用執照」。2、買賣契約第9條第2項 第2款約定：「若核准使用執照相關單位同意本案以分 期方式領取部分使用執照，則本案第一期工程應於開工 日後2年3個月內完成領取使用執照；第二期工程應於開 工日後3年3個月內完成領取使用執照」。3、買賣契約 第9條第2項第3款約定：「甲方同意以使用執照核准日 為完工期限，並依使用執照取得時程，配合本約其他條 款之約定辦理相關事項」。
⑵綜觀該條項全文意旨：如第一期工程之完工時程擬以開 工日後2年3個月計算領照時間，須以使用執照相關單位 同意第一期工程領取部分使用執照之事實存在為前提。 否則，第一、二期工程均一律應於開工日後三年三個月 內完成領取使用執照。
⑶綜上，系爭工程關於完工期限，仍應回歸買賣契約第9 條第2項第1款之約定，以開工日後3年3個月為準。而完 工期限日，則依房屋買賣契約第9條第2項第3款之規定 ，以「使用執照核准日」為準。基此，被告依約應於開 工日(即94年7月1日)後之3年3個月(即97年9月30日)取 得「使用執照核准」。惟因不可歸責於被告，於98年4 月9日取得使用執照核准，故應以98年4月9日為完工日 。
（四）系爭工程有多項不可歸責於被告之事由： ⑴有關「公共排水溝侵界」之遷移工程，鑑定報告之鑑定 結論影響工期180天：在國內建築法之規定下，有關土 地權益之地界確認，務必經主管機關鑑界。系爭工程A 、B、C、D、E、F棟之地下室連續壁壁體結構工程，遭 新店市文中路及新店市新店路之兩側路邊公共排水溝侵 占系爭工程建築基地之土地地界，惟因無主管機關之確 認，故亦無法獲知實際是否有被侵占之事實，可歸屬無 法發現，鑑定認為影響日期應由連續壁開始施工時間至 公共排水溝遷移完成日止，即由94年8月22日至95年2 月17日止，共計180天。
⑵有關「捷運舊有油槽設施」之遷移，鑑定報告之鑑定結
論影響工期87天：94年7月15日被告與臺北市政府捷運 工程進行，捷運新店線新店站聯合開發基地安全圍籬設 置會勘紀錄，當日會勘結論並無「捷運舊有油槽設施」 遷移一事，出現油槽移設或其他位置之可行性，油槽設 施係埋設地下，非構築於地上之建物，尚難發現系爭工 程座落之土地存有「捷運舊有油槽設施」。且油槽位置 位於開挖範圍影響系爭工程進度網圖要徑作業之進行。 鑑定認為工期之展延即由94年10月9日至95年1月3日止 ，共計87天。
⑶有關「原舊有保護基座結構預留鋼筋腐蝕」之補強，鑑 定報告之鑑定結論影響工期189天：94年9月13日對系爭 工程A、B、C、D棟原舊有2樓結構預留柱之鋼筋取樣前 ，如僅依舊鋼筋之鏽蝕程度是無法判定其強度是否符合 強度標準，亦即無法憑目視即可知系爭工程A、B、C、D 棟原舊有保護基座結構預留鋼筋已腐蝕無法達其設計強 度之認定。且除強度無法達到設計要求外，尚有鋼筋之 數量不足之情形產生，故有補強之必要。而補強工程進 行時，2樓以上之結構體無法興建，故對系爭工程之要 徑作業產生影響。鑑定認為受影響工期自94年9月13 日至95年3月20日止，共計189天。
⑷有關「門牌編訂」作業反覆，鑑定報告之鑑定結論：不 可歸責被告113天：門牌初編至主管機關核准日為3日， 如考量本案戶數較多核准時間應加長，推估應以10天， 為合理正常之行政時間。惟新店市公所之作為初以新編 11至16鄰門牌編訂案，又以碧潭有約社區A、B、C、D、 E、F棟門牌編至1鄰至5鄰（原鄰里不予重新編組），復 又為求慎重計，故再行實地會勘，此實非被告所能掌控 ，畢竟主管機管是否里鄰整編，應已瞭若指掌才是，而 非一再重複行政里鄰整編之作業，此項應無法歸責於被 告。鑑定認為被告自97年6月3日至97年10月3日核准止 ，共計123天，扣除主管機關合理行政時間10天，不可 歸責天數應為113天。
⑸有關「使用執照」申請至核准之延宕，鑑定報告之鑑定 結論：不可歸責被告216天：依當時臺北縣政府載有「 核發使用執照標準作業流程說明」，作業時程共28天。 本案原開發並無親水平台之規劃，後因臺北縣都市設計 審議委員會加入，另於第117次會議中尚有「原則同意 親水平台使照與建築主體分開辦理，辦理方式及保證金 以專簽方式辦理」，應可見出親水平台與建築主體係分 開辦理，惟臺北縣政府將「保證完成親水平台之興建」
與使用執照之申請核發連結在一起，致使照之核發異於 平常之申請案。鑑定認為：本案97年8月29日申請使用 執照至98年4月29日主管機關核准使用執照止，共計24 4天，扣除主管行政作業時間28天，影響天數應為216天 。且該216天不可歸責於被告。
（五）本事件應有違約金酌減之適用：
⑴「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依 民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須 依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形 ，以為酌定標準；約定之違約金是否過高，應就債務人 若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡 量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之 標準。」（最高法院85年台上字第1089號判決參照）、 「依據民法第252條，約定違約金額過高者，法院得減至 相當之數額。惟違約金是否相當須依一般客觀事實、社 會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而 債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其 數額，且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意 思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其 請求返還外，法院仍得依民法第252條規定核減至相當 之數額；至約定之違約金是否過高，應就債務人若能如 期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準 ，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準。」 （臺灣高等法院100年上字第160號判決參照）。 ⑵系爭工程是否有不可歸責於被告之事由，亦為違約金認 定依據之一，且原告其實際上簽約日為98年間，如按伊 所稱一律以已繳付之房地總價款萬分之5計算違約金， 豈無違約金酌減之適用。並聲明：（一）原告之訴駁回 ；（二）如為不利於被告之判決，願供擔保免為假執行 之宣告。
三、兩造不爭執事項：
（一）訴外人蔡裕淵向被告購買系爭新北市○○區○○段000○ 地號上之C3棟12樓房屋乙戶及地下三樓編號133之停車位 乙位。於96年5月10日，蔡裕淵將上開房地及停車位轉售 予訴外人劉秀美。嗣於98年1月6日劉秀美、原告與被告間 簽訂轉讓協議書，由原告承受上開房地及停車位買賣契約 之所有權利義務。
（二）系爭建案使照領取之時間為98年4月9日。核准使用執照日 為98年8月3日。
四、本件之爭點：
經本院整理及兩造合意簡化爭點，即：（一）開工日為何日 ？（二）完工日為何日?（三）就系爭建案被告是否負有分 期領取部份使用執照之義務？（四）公共排水溝侵入建築基 地地界之遷移工程是否有展延工期之必要?若有，該展延工 期可否歸責於被告?（五）原舊有保護基座結構預留鋼筋腐 蝕之補強有無展延工期之必要?若有，該展延工期可否歸責 於被告?（六）捷運舊有油槽之遷移有無展延工期之必要?若 有，該展延工期可否歸責於被告?（七）門牌初編行政機關 作業反覆有無展延工期之必要?若有，該展延工期可否歸責 於被告?（八）保證親水平台完成興建有無展延工期之必要? 若有，該展延工期可否歸責於被告?（九）使用執照副本公 部門延宕用印有無展延工期之必要?若有，該展延工期可否 歸責於被告?
（一）開工日為94年1月27日：
⑴按起造人自領得建造執照或雜項執照之日起，應於6個 月內開工；並應於開工前，會同承造人及監造人將開工 日期，連同姓名或名稱、住址、證書字號及承造人施工 計畫書，申請該管主管建築機關備查。起造人因故不能 於前項期限內開工時，應敘明原因，申請展期一次，期 限為3個月。未依規定申請展期，或已逾展期期限仍未 開工者，其建造執照或雜項執照自規定得展期之期限屆 滿之日起，失其效力，建築法第54條第1項、第2項定有 明文。惟為避免領得建造執照後未依前開規定開工，內 政部於63年12月3日臺內營字第608528號函釋，及臺北 縣建築管理規則第20條亦規定：「建築法第54條所稱之 開工，係指起造人會同承造人、監造人依建築法之規定 向該管主管建築機關申請備查後，拆除執照併案辦理以 拆除原有房屋或基地整地、挖土、打樁、施作安全措施 等其中一項工程而言。但僅搭建工寮或設置圍籬而無實 際工作者，不得視為開工」。準此可知，自申報開工起 ，建築工程即開始實際進行
⑵查系爭建案建造執照之領照日為93年11月17日，建造執 照記載開工期限為領照後6個月內開工，此有建造執照 之檔案光碟在卷可稽（見本院卷第191頁）， 亦即最遲 於應於94年5月17日前開工，若未能於領得建造執照之 日起6個月內開工，依上開規定，上訴人應申請展期。 ⑶被告於94年1月27日申報開工，經主管機關准予備查， 有使用執照之檔案光碟在卷可稽（見本院卷第191頁） ，此日期合於建造執照之規定，參以系爭契約第9條第1 項約定：本案之第一、二期最遲應於94年7月1日前開工
（見本院卷一卷第14頁），亦合於系爭契約最遲開工日 之約定，揆諸首揭規定，申報開工日期既為起造人會同 承造人及監造人主動申報，經主管機關備查，自可為開 工日認定之標準，況依臺北市政府捷運工程局函覆本院 關於系爭建案之相關資料，亦表示93店建字第662號即 系爭建案之開工日期為94年1月27日，此有臺北市政府 捷運工程局99年11月18日北市捷聯字第00000000000號 函在卷可稽（見本院卷二第154頁），是系爭建案之開 工日為94年1月27日堪以認定。至被告抗辯系爭契約係 合意以實際開工日為開工日期云云，惟承造人何時實際 進場作業之時點並未具有明確日期，締約雙方當事人如 就開工日未有明確約定，將更顯得抽象模糊，自難再就 實際開工日之定義予以確認。再者相關之施工資料，多 為起造人所掌握，買受人根本難以確認實際開工日究係 為何，加以系爭契約屬定型化契約，若將系爭契約第9 條第1項約定解釋為係以實際開工日為開工日，對屬消 費者之買方顯失公平，是被告之抗辯自無足取。 ⑷被告雖抗辯其於94年1月27日申報開工，惟並未實際開 工，因斯時訴外人蔡裕淵尚未給付開工款，故無開工之 義務云云，然系爭契約第5條之約定乃為付款條件及方
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