臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第3126號
原 告 詹顏汪妹
訴訟代理人 陳漢洲律師
陳嘉宏律師
被 告 邱宏建
邱宏禧
邱枋秀琴
上當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國103年1月20日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張
㈠按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之。」，民法第767條第1項定有明文。又 以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權 存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有 權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就 其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院97年度台 上字第1101號、85年度台上字笫1120號判決意旨參照）。又 「按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法 第179條定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請求 之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋， 可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院 61年台上字第1695號判例意旨參照）。
㈡緣坐落臺中市○○區○○段00000地號土地，及其上同段196 9建號建物（即門牌號碼為臺中市○○區○○路000巷00號之 房屋），原為被告邱宏建所有，因被告積欠原告借款，且辦 理流抵約定並依法登記，嗣債權屆期被告邱宏建仍未清償， 系爭房屋所有權即移轉予原告，且已於民國102年3月5日辦 畢所有權移轉登記，故原告現為系爭房屋之所有權人。惟系 爭房屋目前仍遭被告邱宏建等3人無權占有使用，雖經原告 數次催告遷離，被告均置之不理；原告復於102年5月21日寄 發存證信函（桃園中路郵局第1099號存證信函）催請被告返 還系爭房屋未果，爰依民法第767條第1項規定請求遷讓系爭 房屋，並請求相當於租金之利益。
並聲明：
⒈被告應將坐落於臺中市○○區○○路000巷00號房屋全部 遷讓交付原告；並自起訴狀繕本送達被告起至交屋日止， 按月給付原告新臺幣（下同）15,000元。 ⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊第一項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。 ㈢對於被告抗辯之陳述略以：
⒈系爭房屋增建部分為主建物後方二次施工的廚房部分，並 非獨立建物，而係附屬建物，門牌號碼與主建物同一。 ⒉原告收受被告存證信函（被告寄發存證信函時間為102年 10月16日）當時已取得系爭房屋達半年，查系爭房屋移轉 登記之時間為102年3月5日。原告取得系爭房屋後，還必 須先跟被告之債權人即第一順位抵押權人台中市大雅區農 會解決優先抵押債務，故無法在被告片面主張下貿然同意 被告的條件。原告希望先取得系爭房屋所有權後，再解決 相關的債務清算。
⒊查被告所無權占有之系爭房屋為五樓透天厝，總面積為20 4.75平方公尺（約62坪）。經查詢台中市大雅區內相當之 透天厝租金，其依房屋坪數大小，其整棟租金約13,000元 至22,000元之間，此有奇集集租屋網、591租屋網不動產 租金查詢資料可證，是原告請求被告返還相當於租金之不 當得利以每月15,000元計算，尚屬合理。二、被告則略以：
㈠被告邱宏建：
⒈被告有誠意要返還借款，且於102年10月16日有寄發存證 信函給原告，希望能還款解決債務，但原告都不願意出面 。查本件借款本金為150萬元，但加計利息、違約金等， 合計已高達290餘萬元。被告希望除了本金、利息照計外 ，就違約金部分，原告能夠減輕一些，但原告均無回應。 ⒉被告係於101年6月間向台中市大雅區農會借款，本金為50 0萬元，被告每月有依約繳納本息約27,000元，迄今均未 終止，目前尚有400餘萬元借款。
⒊並聲明：請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。 ㈡被告邱宏禧：聲明及答辯陳述同上。
㈢被告邱枋秀琴：聲明及答辯陳述同上。
三、得心證之理由：
㈠原告主張系爭房屋原為被告邱宏建所有，因被告積欠原告借 款，且辦理流抵約定並依法登記，嗣債權屆期被告邱宏建仍 未清償，系爭房屋所有權即移轉予原告，且已於102年3月5 日辦畢所有權移轉登記，故原告現為系爭房屋之所有權人， 惟系爭房屋目前仍遭被告邱宏建等3人無權占有使用，雖經
原告數次催告遷離，被告均置之不理；原告復於102年5月21 日寄發存證信函（桃園中路郵局第1099號存證信函）催請被 告返還系爭房屋未果，爰依民法第767條第1項規定請求遷讓 系爭房屋，並請求相當於租金之利益之事實，固據其提出台 中市政府地方稅務局豐原分局102年房屋稅繳款書、土地及 建物所有權狀、土地及建物登記謄本、桃園中路郵局第1099 號存證信函及回執、奇集集租屋網、591租屋網不動產租金 查詢資料及戶籍謄本等件附卷為憑，然為被告所否認，並以 前揭情詞資為抗辯，復據其提出大雅郵局第504號存證信函 存卷可稽。是本件兩造爭執厥為：①被告邱宏建等3人就系 爭房屋是否有合法占有權源？②原告主張請求被告返還相當 於租金每月15000元之不當得利是否有理由？ ㈡按「約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權 移屬於抵押權人者，非經登記，不得對抗第三人。抵押權人 請求抵押人為抵押物所有權之移轉時，抵押物價值超過擔保 債權部分，應返還抵押人；不足清償擔保債權者，仍得請求 債務人清償。抵押人在抵押物所有權移轉於抵押權人前，得 清償抵押權擔保之債權，以消滅該抵押權。」，民法第873- 1條定有明文。揆其立法理由略以：「…三、按於抵押權設 定時或擔保債權屆清償期前，約定債權已屆清償期，而債務 人不為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人者，須經登 記，始能成為抵押權之物權內容，發生物權效力，而足以對 抗第三人，爰增訂第一項規定。四、因抵押權旨在擔保債權 之優先受償，非使抵押權人因此獲得債權清償以外之利益， 故為第一項之流抵約款約定時，抵押權人自負有清算義務， 抵押物之價值如有超過債權額者，自應返還抵押人，爰增訂 第二項規定。本項並明定抵押物價值估算之基準時點，為抵 押權人請求抵押人為抵押物所有權之移轉時，以杜抵押物價 值變動之爭議。又計算抵押物之價值時，應扣除增值稅負擔 、前次序抵押權之擔保債權額及其他應負擔之相關費用等， 自屬當然。五、於擔保債權清償期屆至後，抵押物所有權移 轉於抵押權人前，抵押權及其擔保債權尚未消滅，債務人或 抵押人自仍得清償債務，以消滅抵押權，並解免其移轉抵押 物所有權之義務，爰增訂第三項規定，俾利適用。」等語。 緣以抵押權旨在擔保債權之優先受償，非使抵押權人因此獲 得債權清償以外之利益，故當事人間為流抵約款約定時，抵 押權人自負有清算義務，故而，上開法文乃規定抵押權人請 求抵押人為抵押物所有權之移轉時，抵押物價值超過擔保債 權部分，應返還抵押人，亦即抵押權人須先盡清算義務後， 始得請求抵押人為抵押物所有權之移轉（包括移轉登記及交
付系爭房屋）。觀諸上開卷附系爭房屋登記謄本所載內容， 可知原告與被告邱宏建固於101年6月27日就系爭房屋設定第 二順位最高限額抵押權，並登記流抵約定為「債權已屆清償 期而未受清償時，本抵押物之所有權移屬抵押權人」等語明 確，又上開謄本同時載明雙方約定之擔保債權確定期日為10 2年6月25日，惟審之上開謄本所載所有權移轉日期為102年3 月5日，顯然在雙方約定擔保債權確定期日102年6月25日之 前，是其是否有依雙方流抵約定適法取得系爭房屋所有權， 即有可疑。又依上開謄本所載，系爭房屋尚有訴外人台中市 大雅區農會設定有擔保債權總金額600萬元之第一順位最高 限額抵押權，得就系爭房屋優先受償，是揆諸首開法文及立 法意旨之說明，可知原告須先盡清算義務後，始得請求被告 為系爭房屋所有權之移轉（包括移轉登記及交付系爭房屋） 。審諸原告所提出之卷附稽證，可知原告就系爭房屋流抵約 定，迄未盡其清算義務，其自不得請求被告為系爭房屋所有 權之移轉（包括移轉登記及交付系爭房屋），被告即無原告 所云無權占有之事實，則原告猶憑以請求被告遷讓系爭房屋 ，並請求被告給付相當於租金之利益，自與民法第767條第1 項前段及第179條規定之法文要件未符，洵無足採。 ㈢綜上，原告之主張均無可採，是依本院調查證據之結果，本 件仍應以被告之抗辯，較可採信為真實，則原告猶執前詞主 張，均不足採信。從而，原告猶主張依民法第767條第1項前 段及第179條之規定，訴請被告應將坐落於臺中市○○區○ ○路000巷00號房屋全部遷讓交付原告；並自起訴狀繕本送 達被告起至交屋日止，按月給付原告15,000元，均為無理由 ，應予駁回。
四、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁 回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據與本院上開論 斷無涉或無違，不予贅述。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 103 年 2 月 12 日
民事第四庭 法 官 呂明坤
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 2 月 12 日
書記官 黃泰能