臺灣新竹地方法院民事判決 102年度重訴字第28號
原 告 富米建設有限公司
法定代理人 張玟竣
訴訟代理人 鄒玉珍律師
複代理人 李新宗
被 告 財團法人祭祀公業林公九牧
法定代理人 林光華
訴訟代理人 洪大明律師
上列當事人間履行契約事件，本院於民國103年2月12日辯論終結
，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
二、原告主張：
（一）原告前就坐落新竹縣竹北市公園段329、330、331、332、 333 地號土地五筆，與被告簽訂「合作興建契約書」。依 系爭契約書第十一條之約定：甲方（即被告）應配合提供 一切有關文件配合乙方（即原告）直接過戶給乙方指定之 個人或法人承購客戶，甲方應於接獲乙方通知七日內將相 關文件備妥給乙方，不得無故拖延，如有延誤每逾壹日應 賠償乙方應分得房屋銷售款之千分之壹。而原告前曾於民 國99年12月2 日，以存證信函通知被告於同年月15日前， 備妥所有權移轉登記所需之證、文件及公業印鑑證明書等 ，交付原告公司，俾憑辦理相關手續，惟被告遲至100 年 3 月16日，始交付所有權移轉登記所需之證、文件及公業 印鑑證明書等予原告，被告顯已違反上開約定，應自99年 12月16日起負遲延責任，迄至被告履行交付日之100年3月 16日止，共計遲延90日，而依系爭契約所定，原告應分得 之房屋銷售款為新台幣（下同）27,908萬元，則被告因違 約遲延給付，應賠償原告之金額為25,117,200元。（二）對於被告答辯之陳述：
１、本件合建房屋於99年12月15日前已蓋好，並已達可以過戶 之階段，有新竹縣政府99年11月3日核發之（099）府使字 第00507 號使用執照及兩造共同委任辦理相關登記手續之 代書人魏汝欽於本院之證述可以為證。至被告抗辯絕無可 能依取得使用執照時之現況交屋云云，顯係將過戶與交屋 混淆，容有誤會，本件原告主張被告違約之事實係指未提 供文件配合原告直接過戶給原告指定之承購客戶，與交屋 無關。
２、系爭契約書第十一條所指「房屋」銷售款之千分之一，其 真意係指原告分得部分（包括房屋及土地）之統稱，故包 括「土地」，此亦有證人魏汝欽到庭證述之內容可證。 ３、兩造基於契約自由原則，約定給付違約金標準，且未約定 以受有損害為給付條件，應屬懲罰性之違約金；況被告無 端遲延，已造成原告營建資金回籠及貸款承購戶之金融機 構核撥貸款之遲延損失，被告辯稱違約金有過高情事，應 予酌減云云，並不可採。
４、被告抗辯其應取得地下一層全部之產權云云，然查，本件 合建案被告應分得部分，業已於合建契約書第12頁「建議 地主配回：22567萬」項下載明「地下一層計32車位*80萬 ＝2560萬」，足見不及於機車停車位及其他公設部分，被 告抗辯，容有誤解。至被告主張應分得32個汽車停車位， 卻短少4 位部分，原告同意以每位80萬元計算，由被告行 使抵銷權。另一殘障車位部分，被告已取得產權，是被告 亦主張計價抵銷，並無理由。
（三）為此爰依系爭契約約定，提起本訴，並聲明請求： １、被告應給付原告25,117,200元及自起訴狀繕本送達被告之 翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ２、訴訟費用由被告負擔。
３、第一項請求，原告願供擔保，請准與宣告假執行。二、被告則以：
（一）原告對於其在99年12月15日前已將房屋興建完成，並已達 過戶之階段，均未見證明，豈能僅憑存證信函，即認定被 告違約。至原告於取得「使用執照」後，並無法立刻交屋 予客戶及向銀行取得貸款，尚需俟後續工程皆已全部完工 （超過三個月），方得為交屋、貸款。由此時序觀之，被 告並無任何之遲延，原告亦無任何之損害。
（二）原告稱系爭契約書第十一條所指之「房屋」其契約真意係 指「房屋及土地」，惟該條文字已明白記載「分得房屋銷 售款」，原告豈得反於契約文字而更為曲解。況且，原告 因系爭合建案已獲利甚豐，依正常交屋程序，亦未因受承 購戶求償而有任何積極、消極損害；反之，被告為一公益 性質之財團法人，財產由老屋派下員捐資創設，是原告要 求高達25,117,200元之違約金，確有過高情事，應予酌減 。
（三）證人魏汝欽於本院之證言，有偏頗之虞，難以信實： １、原告於竹北地區之建案，幾乎均由證人包辦代書業務，其 證詞自可能偏袒原告。
２、證人庭稱簽約見證時沒有逐條跟兩造解釋契約內容之意見
，且合建契約書不是證人提供，契約書第11條在簽約時也 沒有特別解釋條文意思，但是兩造也都沒有意見。足證證 人只是單純在契約上見證，對於契約內容實際為何，根本 不甚知悉；其有利原告之陳述，亦係立於與原告業務往來 之立場為之，不足採信。
（四）另被告主張以下列金額為抵銷之抗辯：
１、依系爭合作興建契約書所附地下一層平面圖，上戴「甲方 （即被告）取得B1全部」，由建物登記謄本所載，地下一 層之面積為1493.74 平方公尺，惟原告將地下一層過戶予 被告之面積至多僅1074.92平方公尺（4302.63×24983/10 0000＝1074.92 ），至少不足418.82平方公尺。據本件誠 德不動產估價師聯合事務所之估價報告書結論所載，地下 一層於102年4月間之價格為每平方公尺38,842元，則不足 部分之價值為1,626萬7,806元，被告以此主張抵銷。 ２、又依系爭契約書所附之「合建規劃建議書」第伍條第二項 之記載，2樓之單價為每坪20萬元，但同條第一項卻記載1 、2樓之單價為每坪48萬元，關於2樓之單價48萬元部分， 顯然有誤且不合理，應為20萬元始正確，故原告每坪不當 利得28萬元。又2 樓部分面積如被告所提附件二所示（見 本院卷第103 頁），分別為121.91平方公尺、102.35平方 公尺、121.91平方公尺，各拆合為36.87 坪、30.96 坪及 36.87 坪，總計原告之不當利得為2,931萬6,000元【計算 式：（36.87＋30.96＋36.87）×280,000＝29,316,000】 ，被告亦主張得以此金額抵銷之。
（五）綜上，原告之主張，應無理由，且違約金之金額過高，應 予酌減。另被告亦得以上開金額為抵銷之抗辯，經抵銷之 結果，原告已無可請求之金額。為此答辯聲明： １、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利之判決，請准供擔保，免為宣告假執行。三、兩造不爭執事項：
（一）兩造就原告所有坐落新竹縣竹北市公園段329、330、331 、332、333地號土地簽訂「合作興建契約書」（原證一） 。其中第十一條約定：甲方（即被告）應配合提供一切有 關文件配合乙方（即原告）直接過戶給乙方指定之個人或 法人承購客戶，甲方應於接獲乙方通知七日內將相關文件 備妥給乙方，不得無故拖延，如有延誤每逾壹日應賠償乙 方應分得房屋銷售款之千分之壹。
（二）原告前於99年12月2 日，以存證信函（原證二）通知被告 於99年12月15日前，備妥所有權移轉登記所需之證、文件
及公業印鑑證明書等交付原告公司，俾憑辦理相關手續， 經被於100年3月16日交付所有權移轉登記所需之證、文件 及公業印鑑證明書予原告。
（三）系爭房屋經新竹縣政府於99年11月3日核發（099）府使字 第00507號使用執照（原證三）。
四、兩造爭執要旨：（一）原告請求被告給付如訴之聲明所示之 違約金是否有理由？（二）被告主張抵銷之抗辯有無理由？ 茲分述之：
（一）原告請求被告給付如訴之聲明所示金額之違約金，有理由 ：
１、本件系爭契約第十一條約定：「甲方（指被告）應配合提 供一切有關文件配合乙方（指原告）直接過戶給乙方指定 之個人或法人承購客戶，甲方應於接獲乙方通知七日內將 相關文件備妥給乙方，不得無故拖延，如有延誤每逾壹日 應賠償乙方應分得房屋銷售款之千分之壹。」，查： ⑴原告於99年12月15日前已將本件合建房屋蓋好，此有新竹 縣政府99年11月3 日核發之(099)府使字第00507號使用執 照（見原證三）可為證明。合建房屋業經建竣，核發使用 執照，已達可以過戶之階段，此亦有兩造共同委任辦理相 關登記手續之代書人魏汝欽於102 年4月3日言詞辯論期日 到庭，其證述內容如下：「法官：合建契約第十一條，甲 方要配合一切文件……等，所謂接獲乙方通知，乙方要在 什麼情形下要去通知甲方？（提示）證人：一般我們會通 知，是在取得使用執照之後，就會通知對方，契約上面都 有載明何時要備證、提供證件。法官：簽立契約時，有無 說明在什麼情形下要通知？證人：沒有特別說明，但是我 們的程序，就是取得使用執照時，可以開始辦理所有權移 轉，保存登記的相關業務時，代書就會通知備證，被告是 祭祀公業所以準備的文件比較多，比如說派下大會開會的 紀錄、法人登記、印鑑證明印鑑章、權狀等等。我有參與 通知。法官：取得使用執照，是否就可以辦理過戶？證人 ：取得使用執照時，就可以辦理保存登記，再來就是報稅 ，土地申報土地增值稅，建物辦理保存登記後，要申報房 屋稅籍才能夠申報契稅。之後就可以辦理過戶登記。」。 ⑵原告稱被告遲至100年3月16日始交付文件，亦有被告於該 日交付兩造共同委託之代書即本件證人魏汝欽相關文件、 資料並用印完畢之簽收註記案件（見原證八）可為證明。 ⑶依原證一之合作興建契約書第十一條，係指如有延誤每逾 一日應賠償乙方應分得「房屋」銷售款之千分之一： 查本件合建，原告分得部分非單「房屋」，尚包括「土地
」，原證一合作興建契約書第十一條所指之「房屋」其契 約真意係指乙方（即原告）分得部分（包括房屋及土地） 之統稱，契約用字不夠嚴謹，被告所稱，容有誤會，此亦 有兩造共同委任辦理相關登記手續之代書人魏汝欽（亦為 兩造簽訂合作興建契約書之見證人）到庭證述內容可為證 明：「法官：契約書所謂應分得房屋銷售款是指什麼？（ 提示）證人：房屋和土地是壹個價錢，這裡所指的應分得 房屋銷售款應該是指房屋和土地（房地）的價錢。因為習 慣上都講買賣房屋，所以契約上才寫房屋銷售款，但是合 建時，都是依照土地的成本和建物的成本作成計劃書來作 為價金的推斷。這些價金的推斷是指賣給客戶的價金以及 兩造分配的部分」。是該銷售款顯係指合建契約書內合建 規劃建議書伍、總銷金額、建商配比項所列之金額27,908 萬元，應無疑義。
⑷違約金是否過高，應由被告舉證，惟被告就此並未舉證， 無從核減違約金：
查兩造基於契約自由原則，約定給付違約金標準，且未約 定以受有損害為給付條件，況被告無端遲延違約達三個月 之久，罔顧原告是否將對承購戶造成違約賠償責任，原告 指出其投資營建資金達二億多元，其資金回籠之延遲以及 貸款承購戶之金融機構核撥貸款之延遲損失，即難以計算 云云，不無斟酌之餘地，是以被告既未舉證何謂過高，本 院即無斟酌予以核減之空間。
２、基上，被告顯已有違契約書第十一條約定，而應自99年12 月16日起負遲延責任，迄至被告履行交付日（100年3月16 日）共計遲延90日，而依兩造契約書所定，原告應分得房 屋銷售款為27,908萬元，是依契約第十一條約定，被告因 違約遲延給付，應賠償原告25,117,200元整（計算式：00 0000000÷1000＝279080×90＝25,117,200元）。（二）被告主張抵銷為有理由：
１、被告主張：依原證一合約書後附之「合建規劃建議書」第 伍條第二項之記載，2 樓之單價為每坪20萬元，但同條第 一項卻記載1、2樓之單價為每坪48萬元，關於第一項2 樓 之單價48萬元之記載，顯然有誤、不合理，此部分之2 樓 單價，亦應為20萬元，始正確、合理，故原告每坪不當利 得為28萬元云云。查本院於102 年11月15日到系爭大樓履 勘，2 樓是夾層屋，屬第二次施工之違章建築，夾層之高 度為3米，一樓則為3.6米，有勘驗筆錄可稽，此為兩造所 不爭執，既屬夾層屋，又為違章建築，原告將二樓之房價 與一樓同視均認定售價為48萬元，顯有不當得利之情形，
茲就其不當得利計算如次：
⑴竹北市○○路○段00號2樓：121.91平方公尺（拆合36.87 坪），原告之不當利得為1,032萬3,600元【計算式： 36.87×280,000＝10,323,600】。 ⑵竹北市○○路○段00號2樓：102.35平方公尺（拆合30.96 坪），原告之不當利得為866萬8,800元【計算式： 30.96×280,000＝8,668,800】。 ⑶竹北市○○路○段00號2樓：121.91平方公尺（拆合36.87 坪），原告之不當利得為1,032萬3,600元【計算式： 36.87×280,000＝10,323,600】。 上述三項合計2,931萬6,000元，上開款項，原告應支付予 被告，原告不當得利之金額已超過其訴之聲明請求之金額 2,511萬7,200元，兩相抵銷結果，原告已無任何款項可資 請求。
２、被告另主張原告過戶予被告關於地下一層之面積，至少不 足418.82平方公尺，依本件估價報告書結論所載，該地下 一層於102年4月間之價格為每平方公尺38,842元，則不足 部分之價值為1,626 萬7,806 元，應予抵銷云云。惟查， 前開地面二樓部分之不當得利，已超過原告之請求，此部 分是否應予抵銷，本院即無庸加以審酌。
五、綜上所述，本件原告依系爭契約請求被告給付違約金雖有理 由，已如前述，但被告主張之抵銷抗辯亦有理由，原告主張 之金額，經抵銷後，被告已無庸再給付原告任何金額，爰判 決駁回原告之訴及其假執行之聲請。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法，經審酌後，認與 判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 103 年 2 月 26 日
民事第一庭 法 官 郭松濤
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 103 年 2 月 26 日
書記官 謝國聖
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