損害賠償等
臺灣新竹地方法院(民事),訴字,102年度,317號
SCDV,102,訴,317,20140210,1

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第317號
原　　　告　李品嬛
訴訟代理人　魏翠亭律師
　　　　　　陳恩民律師
　　　　　　洪坤宏律師
複 代理 人　羅文昱律師
被　　　告　豐富建設有限公司
法定代理人　黃珮縈
被　　　告　彭繼慶
前2 人共同
訴訟代理人　黃燕光律師
複代 理 人　朱錦河
上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國103 年1 月3 日辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。次 按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262 條第1 項亦有明文。經查：一、本件原告起訴時㈠先位聲明：「被 告豐富建設有限公司及被告彭繼慶應連帶給付原告新臺幣（ 下同）911,600 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息百分之5 計算之利息；上開請求，任一被告於他被 告給付範圍內免除其清償責任」；㈡備位聲明：「被告豐富 建設有限公司應給付原告911,600 元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息」。二、嗣 於訴訟進行中具狀更正上開先位聲明為：「⒈被告豐富建設 有限公司應給付原告911,600 元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償之日止，按年息百分之5 計算之利息。⒉被告彭繼 慶應給付原告911,600 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償之日止，按年息百分之5 計算之利息。⒊前開第一、二項 請求，原告自其中之一被告受償時，於其受償之範圍內對其 餘被告之請求權消滅」（見本院審訴卷第97頁）。三、原告 再於102 年6 月5 日言詞辯論期日當庭撤回備位聲明（見本 院審訴卷第138 頁）。核原告就先位聲明之變更，係不變更 訴訟標的，而補充更正法律上陳述，非為訴之變更或追加；



原告撤回備位之訴，經被告訴訟代理人當庭表示同意，與前 揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)被告彭繼慶應僅為被告豐富建設有限公司（下稱豐富公司） 之人頭，被告豐富公司應負物之瑕疵擔保責任及保固責任： １緣原告於101年3月7日與被告彭繼慶簽訂不動產買賣契約書 ，承購被告豐富公司興建，被告彭繼慶所有坐落新竹縣竹東 鎮富貴段721 （應有部分36分之1 ）、721-33（應有部分全 部）地號土地及其上同段290 建號，即門牌號碼新竹縣竹東 鎮○○街000 巷00號編號D5之建物（下稱系爭房地），雙方 約定：「本買賣標的物包括現有未依法申請增建（外推）之 違章建築物，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，區域在 ：露台、陽台、平台…等」、「本約房地含房屋及其室內外 定著物、門窗、燈飾…及公共設施等均以簽約時現狀為準… 如有增建建物等均應依簽約時現狀連同本標的物建物一併點 交甲方（即原告）」、「雙方合意依現況交屋」、「雙方同 意本買賣價款匯至新竹一信竹北分社」等情，且雙方簽約前 後，均由被告豐富公司帶看及說明房屋狀況，並由被告豐富 公司所屬人員代理被告彭繼慶與原告簽約、進行點交標的物 等程序，雙方復約定買賣價款匯入訴外人即被告豐富公司法 定代理人黃珮縈名下，嗣亦由被告豐富公司於101 年4 月23 日出具房屋保固書予原告收執。由上可知，被告彭繼慶應僅 為被告豐富公司之人頭，被告豐富公司始為系爭房地之實際 出賣人。
２系爭房地於101年4月23日由被告共同點交予原告並交付房屋 保固書時，屋外即搭建有連接房屋所屬「禧園社區、日光行 館」C 、D 區所共同使用之「木棧平台」（下稱系爭木棧平 台），目前系爭木棧平台是供C1、C3至C5、D2至D7住戶出入 房屋通道使用。系爭木棧平台興建完工之時間為98年3 月間 ，被告豐富公司亦不否認，被告雖提出由人頭戶出具之二次 施工同意書置辯，然查，二次施工同意書所填載之日期均為 98年6 月15日，系爭木棧平台於斯時早已完工，足見二次施 工同意書為施工完成後所製作，被告豐富公司為系爭木棧平 台實際出資興建之人，僅欲藉此脫免違建之責，再參以C1、 C3至C5、D2、D3、D5至D7住戶移轉登記時間均為99年4 月8 日後，於各該買賣契約簽訂時，系爭平台顯已完工，被告豐 富公司以系爭木棧平台為廣告，銷售C 、D 區房屋，應堪認 定。另依C 、D 區住戶管理費繳納情形及所有權異動兩相對 照可知，被告豐富公司形式上雖將房地為第一次移轉，惟仍



於100 年5 月14日仍繳納D2、D4、D5之管理費；100 年10月 21日繳納D2、D3、D4、D5之管理費，足見登記名義人僅為豐 富公司之人頭，並非實際所有人。
３依系爭買賣契約第1條第1項、第8條第2項、第6項約定可知 買賣契約標的包括系爭木棧平台，彼時木棧平台尚稱平整， 孰料，該木棧平台於點交予原告使用後未久，即產生支撐木 棧主結構之鐵梯部分漸生鏽蝕、螺絲鬆落；木欄杆腐杇、鬆 動；木地板則龜裂、破損…等現象，又被告豐富公司於出售 本件房地時，均宣稱系爭木棧平台使用壽命長達10至15年， 此有被告豐富公司嗣後交付之昆儀產品出廠證明書、聯美林 業股份有限公司出廠證明書足證；昆儀公司網頁列印資料顯 示通常木材之壽命為3 至5 年，若以鉻化砷銅（CCA） 防腐 處理後，壽命可達數10年；證人蔡坤廷則證稱「當初問我要 不要蓋木棧平台時有說使用壽命是10年，但都沒有說要保養 」，準此，被告豐富公司所出售之系爭木棧平台僅經數月即 迅速腐敗，顯然欠缺所保證之品質，原告自得依民法第354 、359 、360 、364 條之規定及保固書之約定向被告豐富公 司請求。
４被告豐富公司雖辯稱「木棧平台為住戶委託施工」、「保固 書系應原告要求所出具，因代理人黃怡慎經驗不足而交付原 告，保固書上所載日期為交付保固書之日期，並非保固期間 起算日，保固期限僅限1 年」云云，然查：系爭木棧平台為 C 、D 區房屋（除C2、C6、D1、D8外）售出前，由被告豐富 公司委託柏特利企業社施作，並由被告豐富公司支付興建平 台之價款，此有證人徐清炎到庭證述甚明，而所謂二次施工 同意書，顯係施工完成後所填載，被告辯稱代理人黃怡慎經 驗不足，故錯誤交付保固書，姑不論保固書上記載「自即日 起本公司負責保固服務責任」甚為明確，不因有無經驗即可 一望即知，且縱有錯誤被告豐富公司亦應就保固書之內容負 責。被告再辯稱保固期限僅有1 年云云，然系爭木棧平台之 搭建乃將鋼樑打入建物之承重壁內，並將原始建物之窗戶及 牆壁刨除，裝設直接從二樓出入之大門，使住戶得以從一樓 步上平台，直接進入住家二樓，是系爭平台顯然已經與主結 構體緊密連接成為主結構體之一部份，並兼具出入樓梯及陽 台外推之一部份，已無從分割，應依保固書第二項保固年限 為15年。又，縱認系爭木棧平台應定時保養，被告豐富公司 未在買賣契約成立時告知原告及其他住戶，顯有違背契約之 附隨義務。
(二)退步以言，被告彭繼慶應負瑕疵擔保責任，被告豐富公司應 依保固書負保固責任，被告二人為不真正連帶債務之關係：



本件買賣契約雖形式上當事人為被告彭繼慶與原告，然依前 所述，實質出賣人應為被告豐富公司，應可認定。若鈞院仍 認原告舉證不足，難以認定被告豐富公司為實質出賣人，則 被告彭繼慶應為買賣契約出賣人，並由被告豐富公司出具保 固書，該保固書既為買賣契約之附件，被告彭繼慶亦應同受 拘束。被告豐富公司出具保固書顯係基於強化出賣人對於物 之瑕疵擔保責任，使買受人取得較法定物之瑕疵擔保責任更 為有利之地位及保障，買受人不僅無庸舉證瑕疵於移轉時即 已存在，出賣人亦不得主張移轉時無瑕疵而不負瑕疵修補義 務，是在保固期限內，買受人自得分別依物之瑕疵擔保之規 定、保固書之約定，請求修補或損害賠償，即原告得依「房 屋保固書」請求被告豐富公司負擔保固責任；依「原告與彭 繼慶之買賣契約特別擔保約定（系爭房屋保固書）」、民法 第354 、359 、360 、364 條規定，請求被告彭繼慶負擔物 之瑕疵擔保責任及債務不履行之損害賠償責任；且原告之請 求權基礎為與被告2 人間的買賣契約及保固書，故無原告 當事人不適格情形。
(三)被告應給付將系爭木棧平台完整修復之費用及利息： 系爭木棧平台之修復費用估價單，係被告豐富公司之合作廠 商會同兩造進行會勘後，由該廠商所出具之估價單，並由被 告於調解時交付予原告，足見被告豐富公司亦肯認估價單之 金額911,600 元為損害金額，被告雖嗣後辯稱並不同意該價 額且提出其他估價單，此舉無異為臨訟飾辭，不足採信。再 者原告提起本件訴訟迄今，系爭木棧平台狀況迅速惡化，損 害金額亦逐步增加，原告依起訴前之估價金額求償，應屬合 理且適法。
(四)綜上：爰聲明：
１被告豐富公司應給付原告911,600元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償之日止，按年息百分之5計算之利息。 ２被告彭繼慶應給付原告911,600元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償之日止，按年息百分之5計算之利息。 ３前開第一、二項請求，原告自其中之一被告受償時，於其受 償之範圍內對其餘被告之請求權消滅。
４訴訟費用由被告負擔。
５請准予提供擔保宣告假執行。
二、被告則以：
(一)查被告彭繼慶之母沈新妹與被告豐富公司法定代理人黃珮縈 之夫沈明紳為姊弟關係，訴外人沈新妹因見胞弟以建築房屋 銷售為業，頗有獲利，即將積蓄投資被告豐富公司所新建之 房屋，且由被告彭繼慶出名購買。由於被告彭繼慶買系爭房



地係以投資為目的，故在建案預售時即已購入，迨98年2 月 系爭房地興建完成後，取得所有權登記後，於101 年3 月間 ，因市場價格上漲，乃即轉售予原告，因被告彭繼慶遠住在 新屋鄉，且在桃園縣工作，售屋事宜諸多不便，基於親戚之 信賴關係，乃委託被告豐富公司代為銷售，並委託被告豐富 公司董事長黃珮縈之媳婦即訴外人黃怡慎代為處理與原告之 不動產買賣簽約事宜，系爭房地買賣款項被告彭繼慶及訴外 人沈新妹則同意先匯入訴外人黃珮縈之帳戶，再由訴外人黃 珮縈將房屋價金交付予訴外人沈新妹。
(二)次查，原告所謂具有瑕疵之系爭木棧平台乃系爭房地於97年 12月30日取得使用執照後所施作之二次工程，該木棧平台非 被告豐富公司售予被告彭繼慶之買賣標的，原設計圖亦無此 設計，該木棧平台係被告豐富公司因應C 、D 區之住戶請求 ，並由其等分攤各繳交8 萬元之工程費用後，徵得C 、D 區 買方之同意，委由訴外人正鋼機械工業股份有限公司施作鋼 骨結構，由訴外人柏特利企業社施作木地板工程，並於98年 間完工。而依系爭房屋保固書之保證事實記載可知，該保固 書乃針對建物即門牌號碼新竹縣竹東鎮○○000 巷00號建物 之保固，不含二次工程即系爭木棧平台，因保固書係新屋買 賣時方由賣方出具，原告若依據保固書為請求，應向被告豐 富公司請求，與被告彭繼慶無涉。且原告向被告彭繼慶購買 系爭房地應繼受取得系爭房屋保固書，而非後來由代理人黃 怡慎因專業及經驗不足，錯誤將制式格式加以記載日期後交 由原告收執之保固書，故保固之起算時間應為系爭房地興建 完成即為98年2 月27日起算，而非後來出具該保固書之時即 101 年4 月23日起算，茲因系爭木棧平台訴外人柏特利企業 社之保固期間為1 年，保固起算日自98年間起算，該木棧平 台完工至原告主張有瑕疵之時間顯已逾1 年，原告為繼受取 得，自亦無法對被告主張權利。因此，系爭木棧平台之瑕疵 ，已逾1 年保固期間，不在保固範圍內，被告自不負損害賠 償責任至明。
(三)矧且，依系爭買賣契約書約定，本件買賣以現況交屋，交屋 時系爭木棧平台並無任何瑕疵，為原告所承認，且原告亦明 知系爭木棧平台為違建，又因系爭木棧平台位處戶外，且為 木質地板，經過經年累月之風吹、日曬、雨淋，本有損壞之 可能，其他共有人，皆明白事理，並自知已過保固期限，無 法對被告等人提出請求，業表達願意每戶再出資3 萬元委請 被告豐富公司整修，惟獨原告一人，明知已逾保固期間，卻 執意對被告等人提起訴訟，要求被告負賠償責任，實屬無理 。況系爭木棧平台之所有權，為編號C1、C3、C4、C5、D2、



D3、D4、D5、D7之房屋所有權人所公同共有，依民法第827 條及民事訴訟法第53條第2 項規定，本件應為固有必要共同 訴訟，原告當不得單獨提起本件訴訟，然原告提起本件訴訟 ，請求被告連帶賠償原告1 人系爭木棧平台完整修繕費用91 1,600 元，當無理由。
(四)況原告提出之估價單，所需拆除重作之金額為911,600 元， 此為訴外人佳龍企業社對原告之報價，惟訴外人佳龍企業社 對被告豐富公司之報價單僅為262,310 元，另訴外人馨邦建 設有限公司提出之工程報單金額為497,549 元，顯見訴外人 佳龍企業社之報價並不實在，實不可採。
(五)綜上，原告提起本件訴訟實無理由，爰聲明請求：⒈原告之 訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊被告如受不利判決，願 供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)原告與被告彭繼慶於101 年3 月7 日簽訂不動產買賣契約書 ，由原告向被告彭繼慶購買豐富建設有限公司（下稱豐富公 司）興建、被告彭繼慶所有坐落新竹縣竹東鎮○○段000 地 號土地（應有部分36分之1 ）、721-33地號土地（應有部分 全部）及其上同段290 建號，即門牌號碼新竹縣竹東鎮○○ 街000 巷00號編號D5之建物（下稱系爭房地），雙方約定買 賣總價款為1,015 萬元，原告已依約將買賣價款給付完畢， 被告彭繼慶亦於101 年3 月29日將系爭房地以買賣為原因， 移轉登記於原告其名下，復將系爭房地交付原告使用，有不 動產買賣契約書、土地及建物登記謄本附卷可稽（見審訴卷 第14-18 、53-58 頁）。
(二)被告豐富公司於101 年4 月23日出具房屋保固書予原告，有 系爭房屋保固書存卷足憑（見審訴卷第20頁）。(三)系爭房屋屋外搭建與編號C1、C3、C4、C5、D2、D3、D4、D5 、D6、D7之房屋相連之木棧平台（下稱系爭木棧平台），於 101 年4 月23日系爭房屋交屋當時，木棧平台平整無瑕，約 時隔半年左右發現「鐵梯鏽蝕、螺絲鬆落；木欄杆腐朽、鬆 動；木地板龜裂、破損」等情，有木棧平台之照片可參（見 審訴卷第21-25、39-43頁）。
四、本院之判斷：
原告主張：其於101 年3 月7 日與被告彭繼慶簽訂不動產買 賣契約書，承購被告豐富公司興建，被告彭繼慶所有之系爭 房地，惟被告彭繼慶應僅為被告豐富公司之人頭，被告豐富 公司始為系爭房地之實際出賣人；又與系爭房屋相連之系爭 木棧平台於98年3 月完工，被告豐富公司雖提出由人頭戶於 98年6 月15日出具之二次施工同意書，然二次施工同意書為



系爭木棧平台施工完成後所製作，足見被告豐富公司始為系 爭木棧平台實際出資興建之人，系爭房地於101 年4 月23日 點交予原告，並由被告豐富公司交付房屋保固書時，木棧平 台尚稱平整，孰料，該木棧平台於點交予原告使用後未久， 即產生支撐木棧主結構之鐵梯部分漸生鏽蝕、螺絲鬆落；木 欄杆腐杇、鬆動，木地板則龜裂、破損等現象，顯然欠缺系 爭房屋保固書所保證之品質，原告自得依民法第354 、359 、360 、364 條之規定及房屋保固書之約定，向被告豐富公 司為本件請求；若鈞院仍認原告舉證不足，難以認定被告豐 富公司為系爭房地之實質出賣人，被告彭繼慶始為出賣人， 則由被告豐富公司出具之房屋保固書為買賣契約之附件，被 告彭繼慶應同受拘束，即原告得依「房屋保固書」請求被告 豐富公司負擔保固責任；依「原告與彭繼慶之買賣契約特別 擔保約定（系爭房屋保固書）」、民法第354 、359 、360 、364 條規定，請求被告彭繼慶負物之瑕疵擔保責任及債務 不履行之損害賠償責任等情。被告則以：被告彭繼慶之母沈 新妹與被告豐富公司法定代理人黃珮縈之夫沈明紳為姊弟關 係，被告彭繼慶買系爭房地係以投資為目的，故在建案預售 時即已購入，迨98年2 月系爭房地興建完成取得所有權登記 後，於101 年3 月間，因市場價格上漲，乃即轉售予原告； 原告所謂具有瑕疵之系爭木棧平台乃系爭房地於97年12月30 日取得使用執照後所施作之二次工程，係被告豐富公司因應 C 、D 區之住戶請求，並由其等分攤各繳交8 萬元之工程費 用後，徵得C 、D 區買方之同意，委由訴外人正鋼機械工業 股份有限公司施作鋼骨結構，由訴外人柏特利企業社施作木 地板工程，並於98年3 月間完工，該房屋保固書乃針對系爭 房屋之保固，不含二次工程即系爭木棧平台之保固，且原告 若依據房屋保固書為請求，應向被告豐富公司請求，與被告 彭繼慶無涉，茲因系爭木棧平台訴外人柏特利企業社之保固 期間為1 年，保固起算日自98年3 月間起算，該木棧平台完 工至原告主張有瑕疵之時間顯已逾1 年，原告為繼受取得， 自亦無法對被告主張權利，被告不負損害賠償責任至明；況 系爭木棧平台之所有權，為編號C1、C3、C4、C5、D2、D3、 D4、D5、D6、D7之房屋所有權人所公同共有，依民法第827 條及民事訴訟法第53條第2 項規定，本件應為固有必要共同 訴訟，原告當不得單獨提起本件訴訟等語，資為抗辯。故本 件兩造之爭點在於：㈠原告一人就系爭木棧平台提起本件損 害賠償訴訟，其當事人是否適格？㈡系爭木棧平台是否屬房 屋保固書之結構體保固範圍？保固期限應自何時起算？本件 請求是否已罹於保固期限？㈢原告依物之瑕疵擔保、保固及



不真正連帶之法律關係，請求被告連帶賠償損害，有無理由 ？金額應為若干？茲分述如下：
(一)本件原告當事人適格：
按所謂當事人適格，乃指就為訴訟標的之特定權利或法律關 係，得為當事人而實施訴訟，具有受本案判決之資格；當事 人是否適格，係就形式上認定為訴訟標的之法律關係，應在 何特定當事人間予以解決，方屬適當而具有法律上之意義， 與為訴訟標的之法律關係之存否，尚屬有間；是在給付之訴 ，原則上祇須主張自己為給付請求權人，對於其主張為義務 人提起，即為當事人適格（最高法院85年度台上字第2788號 判決參照）。查原告主張其為系爭房屋及附連之木棧平台買 受人，被告豐富公司或被告彭繼慶則為出賣人，系爭木棧平 台於點交予原告使用後未久，即產生支撐木棧主結構之鐵梯 部分漸生鏽蝕、螺絲鬆落，木欄杆腐杇、鬆動；木地板則龜 裂、破損等現象，而依民法第354 、359 、360 、364 條物 之瑕疵擔保規定及系爭房屋保固書之約定向被告等請求給付 911, 600元，核諸前揭形式上認定之說明，並無原告當事人 不適格情形。被告雖以系爭木棧平台為編號C1、C3、C4、C5 、D2、D3、D4、D5、D6、D7之房屋所有權人所公同共有，依 民法第827 條及民事訴訟法第53條第2 項規定，本件應為固 有必要共同訴訟，原告當不得單獨提起本件訴訟等語置辯。 惟本件原告係本系爭木棧平台買受人之地位請求被告負瑕疵 擔保及保固責任，非基於公同共有物所有權人之地位為請求 ，是本件尚無訴訟標的於各共有人間需合一確定之情形，應 認原告1 人提起本件訴訟，
當事人適格並無欠缺。
(二)系爭木棧平台並非房屋保固書之結構體保固範圍： １按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。又按解釋契約，應於文義上及 論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約 全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其 他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要 目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒 拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高 法院18年上字第1727號、19年上字第28號、19年上字第58號 、39年台上字第1053號判例意旨、96年度台上字第2631號判 決意旨參照）。
２查被告豐富公司於101 年4 月23日出具予原告之房屋保固書 記載：「豐富建設有限公司日光行館 門牌號碼：新竹縣竹 東鎮○○街000 巷00號，已於101 年4 月23日繳清尾款並完



成交屋手續，自即日起本公司負責保固服務責任，惟因買受 人（住戶）自行變造增建或遇天災地變及非可歸責於立書人 之因素則不在此限，特立此書為證。安全證明：出具『無海 砂』、『無幅射鋼筋』證明書之保固年限為永久。結構體： 主要樑柱、樓梯保固年限為15年。裝修工程：門窗、玻璃、 五金門鎖之修繕事項，保固年限為1 年。水電設備：電氣、 給水衛生、污排水系統，保固年限1 年。防水：漏水服務， 保固年限為1 年」等語，此有系爭保固書在卷可稽（見審訴 卷第20頁）。原告固主張系爭木棧平台屬上開「結構體」之 「樓梯」，保固年限應為15年，惟系爭木棧平台為97年12月 30日系爭房屋取得使用執照後，於98年間在戶外二次施工增 建之地上物，此有使用執照及系爭木棧平台施工中之照片在 卷可參（見審訴字卷第73頁、訴字卷第123-124 頁），並據 證人即施作系爭木棧平台之柏特利企業社負責人徐清炎證述 ：木棧平台是二次施工，不在他們原來的建築範圍內等語（ 見訴字卷第135 頁反面），證人即C1戶買受人蔡坤廷到庭結 證：98年3 月28日施工中之木棧平台照片為我拍攝，是我太 太購買C2戶交屋前2 天去拍的等語在卷（見訴字卷第137 頁 ），此情並為兩造所不爭執，系爭木棧平台既為二次施工之 產物，即便拆除亦不影響系爭房屋之主體結構，參以其位處 戶外，且為木質地板，經過風吹、日曬、雨淋，蟲蝕，本有 損壞之可能，依交易習慣、經驗法則暨建商出具房屋保固書 之目的綜合判斷，系爭房屋保固書所指之「結構體」應不包 含系爭木棧平台，始屬合理，此佐諸系爭房屋保固書前言載 明「自即日起本公司（指被告豐富公司）負責保固服務責任 ，惟因買受人（住戶）自行變造『增建』或遇天災地變及非 可歸責於立書人之因素則不在此限」等語（見審訴卷第20頁 ），暨C1、C3、C4、C5、D2、D3、D4、D5戶買受人等出具之 二次施工同意書記載：「立同意書人買方○○○（簡稱甲方 ）係購買豐富建設有限公司（丙方）所興建之『豐富禧園』 編號○，因應社區美觀及需求故買方同意委託正鋼機械工業 股份有限公司（乙方）代理二次施工中庭鋼骨結構」等語（ 見審訴卷第75-83 頁），相互佐參益明系爭木棧平台係取得 使用執照後買受人自行增建之地上物，自不在系爭房屋保固 書保固之範圍內。故被告辯稱系爭房屋保固書針對系爭房屋 本體之保固，範圍不含二次工程即系爭木棧平台之保固等語 ，堪可採信。
(三)原告依物之瑕疵擔保、保固書及不真正連帶之法律關係，請 求被告連帶賠償損害，均無理由：
１原告依民法第354 、359 、360 、364 條之規定及房屋保固



書之約定向被告豐富公司為本件請求，為無理由： ⑴原告主張被告豐富公司為系爭房地之出賣人，而應對原告 負物之瑕疵擔保責任，難認有據：
原告主張被告彭繼慶為系爭房地之人頭戶，實際出賣人為 被告豐富公司，固以雙方簽約前後，均由被告豐富公司人 員帶看及說明房屋狀況，並由被告豐富公司所屬人員代理 被告彭繼慶與原告簽約、進行點交標的物等程序，雙方復 約定買賣價款匯入被告豐富公司法定代理人黃珮縈名下， 嗣亦由被告豐富公司於101 年4 月23日出具房屋保固書予 原告收執，暨依C 、D 區住戶管理費繳納情形及所有權異 動兩相對照可知，被告豐富公司形式上雖將房地為第一次 移轉，惟仍持續繳納D2、D3、D4、D5之管理費，足見被告 豐富公司係將房地移轉與人頭戶名下等情為據。惟原告上 開主張為被告所否認，辯以：被告彭繼慶之母沈新妹與被 告豐富公司法定代理人黃珮縈之夫沈明紳為姊弟關係，被 告彭繼慶買系爭房地係以投資為目的，故在建案預售時即 已購入，迨98年2 月系爭房地興建完成後，取得所有權登 記後，於101 年3 月間，因市場價格上漲，乃即轉售予原 告，因被告彭繼慶遠住在新屋鄉，且在桃園縣工作，售屋 事宜諸多不便，基於親戚之信賴關係，乃委託被告豐富公 司代為銷售，並委託被告豐富公司董事長黃珮縈之媳婦黃 怡慎代為處理與原告之不動產買賣簽約事宜，系爭房地買 賣款項先匯入訴外人黃珮縈之帳戶，再由訴外人黃珮縈轉 交，被告豐富公司為原告等住戶支出管理費僅是代繳，非 謂被告豐富公司為系爭房屋之實際出賣人等語。查，被告 豐富公司法定代理人黃珮縈為被告彭繼慶之舅媽，為原告 所不爭執，被告彭繼慶購入系爭房地後，縱有委託被告豐 富公司代為繳交管理費或代為轉售，亦非法所不許，原告 徒以被告豐富公司代為繳交系爭房屋之管理費，該公司法 定代理人黃珮縈之媳婦黃怡慎代為處理與原告之不動產買 賣簽約事宜，即認被告豐富公司為系爭房地之出賣人，進 而主張被告豐富公司負出賣人之瑕疵擔保責任，難認有據 。至於被告豐富公司迄100 年10月21日仍繳納D2、D3、D4 戶之管理費，暨各該戶房屋登記所有權人是否為被告豐富 公司之人頭戶，均與本件無涉，尚難以此即認系爭房屋（ 即D5）係由被告豐富公司出賣予原告。
⑵原告主張被告豐富公司為系爭木棧平台實際出資興建之人 ，而應負物之瑕疵擔保責任，亦非有理：
原告另主張：系爭木棧平台興建完工之時間為98年3 月間 ，被告豐富公司亦不否認，被告雖提出由人頭戶出具之二



次施工同意書置辯，然二次施工同意書所填載之日期均為 98年6 月15日，系爭木棧平台於斯時早已完工，足見二次 施工同意書為施工完成後所製作，被告豐富公司為系爭木 棧平台實際出資興建之人等情。經查，被告豐富公司提出 由C1戶買受人黃秋英、C3戶買受人黃瓊慧、C4戶買受人蘇 進杉、C5戶買受人黃振維、D1戶買受人沈欣穎、D2戶買受 人蘇進杉、D3戶買受人沈豪緯、D4戶買受人黃秋英、D5戶 買受人彭繼慶出具之二次施工同意書記載：「立同意書人 買方○○○（簡稱甲方）係購買豐富建設有限公司（丙方 ）所興建之『豐富禧園』編號○，因應社區美觀及需求故 買方同意委託正鋼機械工業股份有限公司（乙方）代理二 次施工中庭鋼骨結構」等語（見審訴卷第75-83 頁），其 上日期雖均以橡皮章戳蓋印「98年6 月15日」，時間為系 爭木棧平台施作完成即98年3 月以後，惟稽諸證人蔡坤廷 於本院結證：我太太是先買C2，我再買C1，買C2的時候是 預售屋，木棧平台還沒有蓋…，98年那時候C2還沒有交屋 ，豐富公司黃董事長打電話和我說對面的住戶要蓋木棧平 台，問我們要不要蓋，我們決定不要，因為要加錢，實際 金額我不記得，有可能是7 萬元或10萬元，我C1是99年才 買的；我購買C1時，買賣價金應該是有包含木棧平台，黃 董事長說C1已經有木棧平台，C1的價金也比C2高，黃董事 長說是因為有包含木棧平台、管線費用（水電瓦斯管線） 等的費用，雖然買賣契約沒有寫，但C1價金裡面應該有包 含木棧平台價錢等語（見訴字卷第136 頁反面至137 頁） ；佐以系爭社區C 、D 區並非每戶2 樓均可通往系爭木棧 平台，實際上尚有4 戶（即C2、C6、D1、D8）無法使用系 爭木棧平台，為兩造所不爭執，堪認被告抗辯系爭木棧平 台係由C 、D 區部分買受人委託訴外人正鋼機械工業股份 有限公司等施作，並非無據。故雖該等二次施工同意書上 載日期在系爭木棧平台施作完成之後，惟其應係被告豐富 公司在各該住戶預先出具之二次施工同意書上統一蓋印所 致，原告既未爭執系爭二次施工同意書之形式真正（見本 院訴字卷第28頁），自難僅以其蓋印之日期在系爭木棧平 台施作完成之後，或被告豐富公司代理買受人向訴外人正 鋼機械工業股份有限公司或柏特利企業社接洽系爭木棧平 台搭建事宜，即遽認被告豐富公司為系爭木棧平台實際出 資興建之人，而應負物之瑕疵擔保責任。
⑶原告另主張：被告豐富公司宣稱系爭木棧平台使用壽命長 達10至15年，有被告豐富公司嗣後交付之昆儀實業股份有 限公司（下稱昆儀公司）產品出廠證明書、聯美林業股份



有限公司（下稱聯美公司）出廠證明書、昆儀公司之網頁 資料足證。經查，系爭木棧平台使用之木材係由聯美公司 進口，交由昆儀公司為防腐處理，業據該等公司覆函在卷 （見訴字卷第41-42 頁）。而依原告提出昆儀公司出具之 出廠證明書僅記載「本產品符合CNX3000(O1018)真空加壓 式標準處理，藥劑符合CNS14495（O1048 ）鉻化砷酸銅（ CCA ）之木材防腐劑規範」，聯美公司出具之出廠證明書 亦僅記載「美國南方松CCA 防腐材」等語，並未記載保固 年限，此有出廠證明書2 份附卷可稽（見審訴卷第26頁） ，原告主張被告豐富公司交付上開證明書即應保固系爭木 棧平台使用年限10至15年云云，已乏所據，原告於審理期 間雖提出昆儀公司之網頁資料（見訴字卷第33-34 頁）， 主張系爭木棧平台塗佈鉻化砷酸銅可有數十年的壽命，被 告豐富公司應保固10至15年云云，亦屬牽強，蓋木材經鉻 化砷酸銅防腐處理後，使用年限會依下列原因有別：(1) 木材使用環境與危害等級、(2)樹種之耐久性區分、(3)施 工正確性、(4) 是否有定期保養（每年應塗佈護木油乙次 ），依上述條件，經驗值為3-15年等情，業據昆儀公司函 覆在卷（見訴字卷第42頁）。況且，前揭證明書係原告事 後向被告豐富公司請求維修系爭木棧平台時，始由被告豐 富公司於101 年10月間交付，此為原告是認在卷（見本院 訴字卷第28頁），可知系爭證明書並非買賣點交系爭房屋 給予原告時之特約擔保至明，原告以事後協商資料資為被 告豐富公司應負15年保固責任之依據，難認正當。 ⑷綜上，被告豐富公司既非出賣系爭房地予原告之人，亦非 系爭木棧平台實際出資興建之人，原告依民法第354、359 、360 、364 條之規定向被告豐富公司為本件請求，即非 有據；又系爭木棧平台並非房屋保固書之結構體保固範圍 ，亦如前述，且昆儀公司及聯美公司出具之出廠證明書並 非原告買受系爭房屋時被告給予之特別擔保，而為本件爭 議發生後，被告豐富公司提出之協商資料，自難資為被告 豐富公司應負保固責任之依據，從而，原告依系爭房屋保 固書或出廠證明書，請求被告豐富公司負保固責任，或主 張被告豐富公司有債務不履行情形，均難認有理由。 ２原告依房屋保固書請求被告豐富公司負擔保固責任；依「原 告與被告彭繼慶之買賣契約特別擔保約定（系爭房屋保固書 ）」、民法第354 、359 、360 、364 條規定，請求被告彭 繼慶負擔物之瑕疵擔保責任及債務不履行之損害賠償責任， 亦無理由：
⑴原告主張：本件如難以認定被告豐富公司為實質出賣人，



而認被告彭繼慶為系爭房地買賣之出賣人，惟被告豐富公 司出具房屋保固書予原告，該保固書既為買賣契約之附件 ，被告彭繼慶亦應同受拘束，原告仍得依房屋保固書請求 被告豐富公司負擔保固責任，依「原告與彭繼慶之買賣契 約特別擔保約定（系爭房屋保固書）」、民法第354 、35 9 、360 、364 條規定，請求被告彭繼慶負擔物之瑕疵擔 保責任及債務不履行之損害賠償責任云云。惟查，系爭木 棧平台既非房屋保固書之結構體保固範圍，原告主張系爭 房屋保固書為系爭房地買賣契約之附件，而屬特別擔保之 約定，故被告豐富公司應就系爭木棧平台負15年之保固責 任，被告彭繼慶就系爭木棧平台亦應對原告負15年之瑕疵 擔保責任云云，均難認有據，為無理由。
⑵次按物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以 該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354 條 規定自明，倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣 人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第 951 號判決參照）；又物之瑕疵擔保責任之成立，必以物 有滅失或減少價值或效用之瑕疵，且須其瑕疵於危險移轉 時確已存在為前提，此觀民法第354 條第1 項規定甚明（ 最高法院85年度台上字第664 號判決參照）。查系爭木棧