臺灣新北地方法院民事判決 102年度重訴字第516號
原 告 謝玉珍
訴訟代理人 林福地律師
被 告 江鴻升
訴訟代理人 江肇欽律師
吳俊宏律師
上列當事人間所有權移轉登記事件，本院於民國103年1月9日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國100年3月間與被告之兄即江鴻壽二人各出資新臺 幣（下同）150萬元，合計300萬元，以總價1,300萬元之價 格共同向第三人購買如附表所示之不動產（下稱系爭房地） ，雙方與被告約定借用被告之名義登記為所有權人。原告於 100年1月31日代付系爭房地之訂金10萬元，並分別於100年2 月1日及3月14日各支付90萬元、50萬元，合計共150萬元；1 01年8月間因雙方共同出資之資金不足支付系爭房地銀行貸 款等相關費用，江鴻壽並委由其女友張育君以其手機傳送簡 訊給原告，要求原告再匯款20萬元至被告開設於第一銀行南 京東路分行之帳戶（帳號：000-00-000000，下稱系爭帳戶 ）。嗣系爭房地於101年11月間出租予第三人。詎被告竟將 系爭房地委請東森房屋積穗圓山店（江鴻壽所開設之仲介公 司）及張育君仲介出售。為維護原告之權益，避免被告將系 爭房地擅自出售予第三人，原告聲請鈞院假處分禁止被告就 系爭房地為移轉、設定負擔等侵害債權人所有權之行為，並 對被告為保全執行將系爭房地查封。嗣被告對該假處分裁定 提出抗告，原告始確定被告已於102年5月28日將系爭房地出 售予第三人連美燕。原告既已於上列假處分聲請狀中向被告 為終止借名登記契約關係之意思表示，並再以本件起訴狀繕 本之送達對被告為終止借名登記契約關係之意思表示，故兩 造間就系爭房地之借名契約關係即已終止。
㈡購買系爭房地時，原告、江鴻壽及張育君均為東森房屋員山 連城店之同事，江鴻壽係該店之大股東，同時也是老闆，原 告與張育君皆是該店之仲介人員，江鴻壽與其女友張育君， 兩人交往多年關係密切且形同夫妻，江鴻壽諸多事務均委由 張育君代為處理，系爭房地之相關事務，亦復如是。當時系 爭房地之買賣仲介事宜，賣方顏江山之開發人員是原告，張
育君則負責擔任買方之仲介，因為實際買主為原告及江鴻壽 二人，其等不便出面，才會借用被告之名義擔任買方並將系 爭房地登記其名下。故所有系爭房地買賣價金均由原告及江 鴻壽出資後存入被告帳戶，再由被告帳戶匯款支出各期價款 予賣方。同時並以被告名義辦理銀行房貸，亦以被告帳戶轉 匯支付尾款予賣方，嗣後各期銀行房貸款項則由原告與江鴻 壽共同出資款項支應，並由被告帳戶直接扣款。系爭房地出 租後，承租人租金亦匯入被告帳戶，用以負擔部分銀行房貸 款項。又原告與江鴻壽除共同投資買賣系爭房地外，先前二 人亦曾共同投資買賣其他房地，亦借用被告名義登記於被告 名下，並用被告名義辦理銀行房貸，過程相當順利。原告與 江鴻壽為多年之同事，彼此有足夠之互信，所以原告對其等 二人自是信任有加，系爭房地買賣過程，原告未曾要求江鴻 壽或被告簽署任何文件，或交付買賣契約或權狀正本等資料 。且江鴻壽就與原告共同出資購買系爭房地之事，曾在東森 房屋員山連城店開會時，向所有在場同事大方表明系爭房地 確實是由原告與江鴻壽兩人共同出資購買之事實，原告對此 當然更不疑有他。惟原告於101年4月間從東森房屋離職至太 平洋房屋任職後，初始江鴻壽與原告相安無事，雙方仍以共 同出資之模式繼續處理系爭房地相關事宜。孰料，嗣後江鴻 壽竟未與原告共同討論協商，即逕自處理系爭房地之仲介出 售事宜。
㈢爰依民法第179條、第541條第2項規定提起本訴，請求擇一 判決等語。併為聲明：被告應將附表所示之土地及建物移轉 登記予原告。
二、被告則以：
㈠系爭房地係由被告於100年1月31日向顏江山所購買，總價13 00萬元，但因被告當天人在南部來不及趕回新北市才臨時電 請被告的母親江張阿滿代為出面簽約，並指定被告為登記名 義人，可見原告所主張向第三人購買受系爭房地之時間不但 與事實完全不合，且對於出面簽訂買賣契約之人也完全弄錯 ，倘其確實為真正所有權人，又怎會連最基本之買賣時間以 及買方之名義等重要細節都完全不清楚呢？顯然原告之主張 明顯出於虛捏。再者，若被告確係原告所借名之人，則買賣 契約之簽訂理當由被告出面擔任買方名義人才對，怎會是由 不相干之被告母親江張阿滿出面簽約，再指名登記給被告呢 ？凡此均與常情不合，顯見原告之主張非可遽信。原告雖自 稱出資150萬元，但除了空言聲稱於100年1月31日代付系爭 房地訂金10萬元，並分別於2月1日及3月14日各給付90萬、5 0萬外，並未提出任何給付之證明。尤其原告先則陳稱係於
100年3月間才與江鴻壽約定各出資150萬元向第三人購買系 爭房地，嗣陳稱早在100年1月31日即代付購屋訂金10萬元， 明顯不符。
㈡原告雖主張曾與江鴻壽約定借用被告之名義為系爭房地之所 有權人，惟原告並未提出任何證據加以證實。況以原告多年 擔任不動產經紀營業員之實務經驗而言，理應知道不動產買 賣、投資或涉及借名登記等商業交易事項，均需以書立書面 契約以為佐證，較為穩妥，並免糾紛，豈可能毫無留下任何 憑據即委託被告出資購買呢？是原告一方面空言主張曾與被 告合作買賣投資系爭房地及案外其他房地，一方面又稱因與 江鴻壽為多年同事互信有加，故未簽定書面契約而無證據可 得證明云云，均屬空口白話，不可遽然採信。至於原告主張 借名登記之其他證據，被告均否認，如下：
⒈原證1之土地及建物登記第二類謄本乃任何人都可上網查閱 下載列印，自難謂有與原告所主張之事實有任何關聯性。 ⒉原證2之土地及建物權狀影本，則是因為原告係系爭房地買 賣之經紀營業員，因此手上留有權狀影本並不令人驚訝，不 足以證明原告之主張為真。
⒊原證3、4之店面收支明細、手機簡訊資料則全是原告片面自 行製作之文件，被告否認其形式及實質真正；尤其上開文件 之內容縱令為真，也與被告無涉，自不能證明兩造間存在所 謂之借名登記關係。
⒋原證5之匯款單則係因江鴻壽積欠被告借款未還，而被告因 為購買系爭房地必須支付相關貸款及費用，乃向江鴻壽請求 返還，江鴻壽同意先行返還部分款項，事後被告收到原告匯 來3筆款項，分別是100年2月1日90萬元、同年3月14日40萬 6142元及101年9月3日20萬元，但被告只是被動收受，事前 並不知原告匯款的原因，後來經向江鴻壽詢問才知悉係其請 原告所匯。可見原告匯給被告款項，乃有上開轉折及內部之 原因，並非因兩造間有直接之金錢往來，故原告隱匿內部關 係妄作曲解，實非誠信。尤其，原告所匯之第3筆20萬元， 時間是在101年9月3日，與系爭房地之買賣係在100年1月間 所完成，前後相差長達1年半以上，根本與系爭買賣完全無 關。
⒌原證6之租賃契約書不僅不足以證明有所謂借名登記關係存 在，反而足以證明系爭房地確係被告自行買受，蓋如原告確 為真正所有權人，依理應由原告與江鴻壽共同出租才屬合理 ，然實際上係被告於買受系爭房地後，於101年10月20日以 每月3萬元出租與訴外人傅鈺娟，為期1年，該押租金6萬元 係由被告所收取，且出租人亦按月將租金3萬元繳納與被告
，故原告之主張明顯違背經驗法則而不足取。
㈢被告支付下列款項，可證明系爭房地確係被告所買受，被告 才是真正之所有權人，絕無原告所謂借名登記關係之事實存 在：
⒈系爭房地之訂金、各期買賣價款、辦理系爭房地過戶等相關 費用、各期房貸：
⑴訂金10萬元：係被告於100年1月26日以提款卡自被告名下第 一銀行000-00-000000帳號之帳戶（下稱系爭帳戶）中分4次 ，各提出3萬、2萬、3萬、2萬，合計10萬元，同日被告將10 萬元交給買方經紀營業員江鴻壽作為向賣方斡旋之斡旋金， 嗣於同年月31日正式簽訂買賣契約書時直接轉作簽約定金， 故原告主張該10萬元為其所交付云云，不但無任何憑據，而 且對於細節亦交待不清，自不足採信；
⑵另被告分別在100年2月1日、3月4日、3月24日、3月29日各 匯款190萬元、906,142元、3,308,667元、6,591,333元給賣 方，同年3月15日代賣方給付土地增值稅款93,858元，合計 1,290萬元；復於3月29日匯39萬元之仲介費用給鴻遠不動產 有限公司，足見各期買賣價款及仲介費等款項都是由被告自 行支付。
⑶交屋款10萬元：係由被告於100年3月29日自系爭帳戶中領取 現金10萬元（當天同時匯給賣方買賣價款6,591,333元及鴻 遠不動產有限公司仲介費39萬元，於扣除手續費及其他應付 款共290,110元後，故傳票上只記載金額99,890元，特此說 明）；被告於100年3月間給付代書費35,281元、契稅14,934 元、登記費及書狀費16,521元。系爭房地自100年4月25日起 即開始繳納貸款本息，每月分別為64,480元、65,028元、65 ,512元不等，至102年7月24日為止，總計自系爭帳戶中扣款 累計高達1,831,852元。
⒉系爭房地之整修費用、住宅及地震保險費等、房屋稅、地價 稅、管理費：
被告於100年7月29日給付系爭房地內部整修、清運、水電、 裝潢等費用893,144元；100年3月24日給付系爭房屋之住宅 火災及地震保險費1,991元；又繳納復水費844元、復電費 4,751元、天然瓦斯費850元及漏水油漆修補費15,000元；被 告買受系爭房地後繳納101年度、102年度之房屋稅各5,550 元、5,484元及101年度地價稅7,236元；被告按月繳納系爭 房地所屬社區之三民合家歡管理委員會之管理費；被告於 101年8月24日自系爭帳號中分2次，各提出3萬合計共6萬元 ，繳納配合政府污水下水道工程而進行的房屋修改工程款。 倘被告係借名登記人，為何還會支付上列費用。且若原告係
真正所有權人，為何於買受系爭房地後，從未出現過或支付 過上列費用。
⒊由上列金額統計，被告實際上已支出之總金額高達16,217, 926元，即使扣除貸款1,300萬元不算，也自行給付了3,217, 926元，姑不論原告所匯入被告帳戶之款項1,506,142元，實 際上根本不是因所謂借名關係而匯入，而係受江鴻壽要求所 匯，業如前述，更何況上開原告所匯之金額連付貸款都不夠 ，故原告竟以區區150餘萬元就出面主張擁有價值近二千萬 元之系爭房地產權之一半，又豈得謂合理乎？
㈣依不動產經紀業管理條例第19條第1項規定，經紀人員（包 括經紀人及經紀營業員）均不得以他人名義買受所仲介經紀 之不動產以賺取差價，違者依同法第29條第1項第3款可能被 處以6萬元以上30萬元以下之罰鍰。則本件係賣方顏江山委 託鴻全不動產有限公司仲介銷售系爭房地，原告即為本件仲 介銷售案之經紀營業員，因此，依法原告根本不可以利用他 人名義購買系爭房地去賺差價，原告身為專業人員對此規定 應知之甚詳，故其自稱係借用被告名義購買系爭房地，不但 不是事實，也於法不合。
㈤至於證人王大豪、張文彬之證詞，均係與原告有業務合作往 來且關係密切，是其證詞已難謂無偏頗之虞，且由上列二位 證人之證言內容不但與原告所主張之事實不合，彼此間更存 有諸多矛盾之處，自無遽加採信之餘地等語，資為抗辯。併 為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實（堪信為真）：
顏江山曾於99年11月11日專任委託鴻全不動產有限公司就系 爭房地進行銷售，斯時原告為系爭房地銷售案之經紀營業員 ，負責處理顏江山委託銷售事宜；100年1月31日江張阿滿與 顏江山簽定不動產買賣契約書，雙方就系爭房地，成立買賣 契約關係，買賣價金為1,300萬元，並指定移轉登記權利名 義人為被告；被告分別於100年2月1日、3月14日（被告誤載 為100年3月4日）、3月24日、3月29日各匯款190萬元、906, 142元、3,308,667元、6,591,333元於顏江山；101年10月20 日被告將系爭房地出租予傅鈺娟，租期自101年11月1日起至 102年10月31日止，押金6萬元，租金為每月3萬元；被告自1 00年4月25日起從系爭帳戶扣款，繳納系爭房地之貸款本息 ，100年4月25日扣款64,480元、100年5月24日扣款65,028元 、100年6月24日扣款65,028元、100年7月25日扣款65,028元 、100年8月24日起每月扣款65,512元，至102年7月24日為止 之事實，為兩造所不爭執，並有東森房屋委託銷售契約書、 不動產買賣契約書（附不動產標的現況說明書、房地產權點
交書）、被告系爭帳戶節本、第一商業銀行匯款申請書回條 4份、房屋租賃契約書附卷可稽（見本院卷第103-104頁、第 74-85頁、第96-102頁）。
四、兩造爭執要點為：原告、江鴻壽2人是否與被告約定借用被 告之名義登記為系爭房地之所有權人？茲就兩造爭點及本院 得心證理由分述如下：
㈠按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責 ，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被 告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦 應駁回原告之請求。又請求履行債務之訴，除被告自認原告 所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事 實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事 實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法 院17年上字第917號、43年臺上字第377號判例意旨參照）。 本件原告主張原告、江鴻壽2人共同出資購買系爭房地，並 與被告約定借用被告之名義登記為系爭房地之所有權人之事 實，既為被告所否認，是原告自應就此積極有利之事實負舉 證責任。
㈡經查：
⒈原告於100年2月1日匯款90萬元、同年3月14日匯款406,142 元及於101年9月3日匯款20萬元入被告之系爭帳戶，共計1,5 06,142元之事實，業經被告自認如上（詳事實及理由欄二、 ㈡⒋、㈢⒊）；依原告提出之店面收支明細及手機簡訊資料 （見本院卷第14-17頁、第119-121頁）所示，可知原告與江 鴻壽有合資投資三民店面，江鴻壽並透過張育君通知原告於 101年9月3日匯款20萬元入被告之系爭帳戶；證人王大豪證 稱：「原告認為房屋價錢不錯，可以投資就找江鴻壽合資購 買系爭房屋（即系爭房地）。因為牽涉貸款，所以登記名義 人為被告（江鴻壽的弟弟）。（法官問：以上事實從那裡得 知？）因為我當時是店長，這是店內委託的案子，只要公司 有簽約我一定要在現場，所以我知道這件事情。（法官問： 兩造有無約定如何拆帳、賣屋？）簽約當天被告並未出現， 其他狀況我不知道。原告有告訴我系爭房屋是原告與江鴻壽 共同投資，因為被告財資歷不錯，所以貸款金額較高。‧‧ ‧（法官問：江鴻壽有無跟你說過跟原告合資購買系爭房屋 的事？）沒有。‧‧‧，（原告訴訟代理人問：你在員山連 城店工作時，江鴻壽是否曾經在開會時說過系爭房屋是江鴻 壽與原告一起出資購買的？）我記得股東會時有提過，江鴻 壽對著大家講說系爭房屋是他與原告投資的。‧‧‧（被告 訴訟代理人問：你是否曾與原告合資購買房子？）有一次，
應該是員山路151巷4樓，也是登記在別人名下。（被告訴訟 代理人你與原告間有無合夥經營事業或金錢往來？）有合夥 經營太平洋房屋員山環球店，原告也是太平洋房屋員山環球 店的股東，我也是股東。」等語（見本院卷第125-126頁） 及證人張文彬證稱：「（法官問：是否知道新北市○○區○ ○路0段000巷00號房屋，原告跟人一起投資的事？）之前還 在東森房屋任職的時候，有聽說。（法官問：你如何得知？ ）我以前的老闆江鴻壽說的，原告也會跟江鴻壽討論，所以 我有聽到。（原告訴訟代理人問：系爭房屋購入後如何登記 ？）老闆江鴻壽找他的兄弟作為登記名義人。（原告訴訟代 理人問：江鴻壽與張育君當時是何關係？）男女朋友，我們 都叫張育君老闆娘。」等語（見本院卷第127-128頁）。綜 上足見，原告與江鴻壽應有共同投資購買系爭房地，惟證人 王大豪、張文彬均係在不同時地先後自原告或江鴻壽之言談 中分別得知原告與江鴻壽共同投資購買系爭房地，登記名義 人為被告（江鴻壽的弟弟）等情，並非親自見聞原告與江鴻 壽合意共同投資購買系爭房地，並共同與被告合意由原告與 江鴻壽共同借用被告之名義登記為系爭房地之所有權人之事 實之人，故尚難僅憑原告與江鴻壽有共同投資購買系爭房地 ，或證人王大豪、張文彬之證詞，即認原告、江鴻壽2人有 與被告約定借用被告之名義登記為系爭房地之所有權人。 ⒉依原告提出之土地及建物謄本、土地及建物權狀、匯款單、 租賃契約、591房屋交易網資料兩份、假處分裁定、查封登 記函、民事抗告狀、假處分聲請狀（見本院卷第8-13頁、第 18-56頁）所示，亦無從據以認定原告、江鴻壽2人有與被告 約定借用被告之名義登記為系爭房地之所有權人。 ⒊況依上列兩造不爭執之事實，足見系爭房地係於100年1月31 日由江張阿滿出面與顏江山簽定不動產買賣契約書，並指定 移轉登記權利名義人為被告，被告並匯交顏江山買賣價金及 繳納系爭房地之貸款本息，復將系爭房地出租予傅鈺娟。 ⒋此外，原告復未提出其他積極證據證明之，是原告主張原告 、江鴻壽2人有與被告約定借用被告之名義登記為系爭房地 之所有權人等語，即乏依據，尚不足採。
㈢綜上所述，原告與江鴻壽應有共同投資購買系爭房地，惟原 告就其主張原告、江鴻壽2人有與被告約定借用被告之名義 登記為系爭房地之所有權人等情，則未能舉證以實其說，故 本件尚難認原告、江鴻壽2人與被告約定借用被告之名義登 記為系爭房地之所有權人。則原告進一步主張其已於上列假 處分聲請狀中向被告為終止借名登記契約關係之意思表示， 並再以本件起訴狀繕本之送達對被告為終止借名登記契約關
係之意思表示，故兩造間就系爭房地之借名契約關係即已終 止等語，亦乏依據，自不可採。
五、從而，原告依民法第179條、第541條第2項規定，請求被告 給付如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此 指明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條判 決如主文。
中 華 民 國 103 年 2 月 27 日
民事第二庭 法 官 楊千儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 2 月 27 日
書記官 李惠茹
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