臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第1160號
原 告 沈尚儒
參 加 人 宋建華
共 同
訴訟代理人 廖偉真律師
被 告 趙永平
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國103 年2 月11
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○弄○號一樓A11 室房屋騰空遷讓返還與原告。
訴訟費用由被告負擔。
參加訴訟費用由參加人負擔。
事實及理由
甲、程序方面
一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起 見，於該訴訟繫屬中，得為參加；當事人得於訴訟繫屬中， 將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民 事訴訟法第58條第1 項、第65條第1 項定有明文。而所謂有 法律上利害關係之第三人，係指第三人在私法或公法上之法 律關係或權利義務，將因其所輔助之當事人受敗訴判決有致 其直接或間接影響之不利益，倘該當事人獲勝訴判決，即可 免受不利益之情形而言，且不問其敗訴判決之內容為主文之 諭示或理由之判斷，祇須其有致該第三人受不利益之影響者 ，均應認其有輔助參加訴訟之利益而涵攝在內，以避免裁判 歧異及紛爭擴大或顯在化。查本件原告係主張訴外人宋建華 前與被告簽立房屋租賃契約，嗣後將所出租房屋轉租給原告 ，使原告取得占有人身分，又宋建華已終止與被告間之租賃 關係，故被告乃無權占有房屋，而本於占有人身分訴請被告 遷讓房屋，則訴外人宋建華就本件訴訟自有法律上利害關係 ，是宋建華於民國102 年11月12日聲明參加訴訟輔助原告（ 詳卷第71頁），揆諸首開說明，自核無不合，應予准許。二、被告經合法通知後，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386 條所列各款之情形，爰依原告之聲請，由其一 造辯論而為判決。
乙、實體方面
一、原告起訴及參加人參加訴訟主張：原告於98年12月20日與屋 主即參加人宋建華就其所有新北市○○區○○路00巷00弄0 號1 樓建物內A1至A12 、B1至B3、B5等16間套房（系爭房屋 ），簽立「統包套房承租契約書」，期間為10年，參加人已
承諾原告得就上開套房使用、占用、收益，亦得轉租他人。 又參加人前於98年10月21日將系爭房屋內A11 室套房出租被 告，租賃契約期間為98年10月21日至99年10月20日，每月租 金新台幣（下同）4,500 元，惟被告僅支付前2 個月房租後 ，即因參加人與原告簽立上開契約書，授權原告向被告收租 ，亦通知房客應與原告重新訂約，然被告置之不理，未再支 付房租給原告或參加人，已積欠48期租金未付，經參加人以 存證信函催告被告應於3 日內清償，經鈞院裁定准予將該存 證信函為公示送達，嗣於審理中參加人再以書狀向被告定期 催告繳租，被告於103 年1 月7 日收受催告通知後仍未付租 ，故參加人與被告間之租賃契約已於103 年1 月23日終止， 然被告又不願與原告簽訂租賃契約，已屬無權占有系爭房屋 A11 套房，原告自得依民法第962 條規定，以占有人身分請 求被告返還系爭房屋A11 室給原告。為此聲明：如主文所示 。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其所提書狀及曾到庭 所為之答辯：被告原本為二房東林小姐之房客，因林小姐與 屋主即參加人間有合約糾紛，參加人告知被告於糾紛合理解 決前可以停止付租，嗣二人糾紛解決後，被告與參加人於98 年10月21日重新簽訂契約，被告並有繳付2 期之租金，惟之 後因參加人與鄰居發生侵占土地糾紛，經隔壁鄰居告知即將 拆屋還地，被告不要再支付租金，被告才開始沒有給付租金 ，另經查詢亦發現系爭房屋是凶宅，但參加人及原告均不願 解決，原告並對被告為恐嚇及妨害自由，被告已報案處理。 故被告與參加人間仍有租賃契約，與原告間則無租約，基於 與參加人間之租賃契約，被告就系爭房屋A11 套房自屬有權 占有，惟被告不願意付租等語。爰答辯聲明：原告之訴駁回 。
三、兩造不爭執之事實：
參加人前於98年10月21日就其所有新北市○○區○○路00巷 00弄0 號1 樓A11 室與被告簽立租賃契約書，被告應於每月 支付租金4,500 元；又系爭房屋A11 室之套房迄今仍為被告 占有使用之事實，業經原告提出參加人與被告簽立之套房租 賃契約書1 份為證（卷第9 至11頁），復為兩造所不爭執， 堪先予認定。
四、本件之爭點及法院之判斷：
原告主張被告係無權占有乙節，業經被告否認，並以前揭情 詞置辯，是本件應審酌之爭點為：被告是否係無權占有系爭 房屋A11 室？又原告訴請被告遷讓返還有無理由？茲判斷如 下：
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。 民法第440 條第1 項、第2 項分別定有明文。次按出租人因 承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限 內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意 思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止 租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87 年度臺簡上字第7 號裁定意旨參照）。經查，參加人與被告 間就系爭房屋A11 室套房有租賃關係存在乙節，固為兩造所 不爭執，然被告自98年12月21日起即積欠租金，迄至103 年 1 月17日言詞辯論期日止，其已至少積欠48期租金，即所積 欠租金總額已達二個月以上，且遲延給付逾二個月之事實， 亦為被告到庭所不爭執（卷第86頁暨反面）。另參加人於本 件訴訟中以102 年11月11日補充理由狀催告被告應於15日內 給付所積欠之租金，逾期未全數清償，即終止該租賃契約， 不另為終止租約之意思表示之情，已經提出該補充理由狀為 憑（卷第78頁），而該書狀業經法院於103 年1 月7 日言詞 辯論期日當庭親交由被告收受，然被告於該期日在庭已表明 不願繳付租金等語，迄至催告期限屆滿，亦無繳納所積欠之 租金，是原告主張被告於催告期滿後仍未付租之事實，堪認 為實在。被告雖抗辯係因參加人與鄰居發生土地糾紛，經地 主告知不要繳租，其始拒付租金等語，然縱認被告所述屬實 ，惟其向參加人承租者乃系爭房屋內A11 室套房，並無包括 所坐落土地，不論承租人與土地所有權人間有何糾紛，均與 被告所負之給付租金義務無涉，被告既仍繼續占有系爭房屋 A11 套房迄今，堪認參加人已交付合於所約定使用收益之租 賃物無訛，被告依約即有繳納租金之義務，尚無從僅憑他人 之言即可任意拒付。另被告陳稱系爭房屋為凶宅云云，亦無 提出任何事證為證，難為其有利之認定。故被告抗辯其可拒 付租金云云，尚無可取。準此以觀，被告無正當理由遲付租 金達48期以上，於催告期滿後仍無繳納所積欠之租金，原告 主張參加人與被告間之租賃契約，無須再另為終止租約之意 思表示，即已於催告期滿末日即103 年1 月23日發生終止之 效力，自屬有據，應予採憑。
㈡次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，原告已證明 其物之所有權存在之事實，被告以非無權占有為抗辯者，原 告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占
有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之 請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參 照）。執此，被告固抗辯其係基於與參加人間之租賃關係合 法占有系爭房屋A11 室，惟上開租賃契約已於103 年1 月23 日終止，此經論述於前，是被告自該日起即無從本於租賃關 係繼續占有系爭房屋A11 室，其抗辯仍基於租賃權而為有權 占有，自非可採。此外，被告對於其有何正當權源繼續占有 系爭A11 套房，已無再提出任何事證為佐，原告據此主張被 告自103 年1 月23日起占有系爭A11 套房已失其權源，要屬 可採。
㈢再查，原告主張參加人前於98年12月18日起與原告簽立「統 包套房承租契約書」，約定將其所有新北市○○區○○路00 巷00弄0 號建物內A1至A12 、B1至B3、B5等套房16間交由原 告占有、使用、收益，並得再出租，此業經原告提出統包套 房承租契約書1 份為佐（卷第6 至8 、23至25頁），復據參 加人到庭陳述甚詳，是原告主張其對系爭房屋有事實上管理 力，為系爭房屋之占有人，於法有據。而按占有人，其占有 被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除 去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害。民法 第962 條定有明文。又「系爭耕地既經前承租人某某與上訴 人之同意移轉被上訴人占有，則被上訴人即為占有人，依民 法第962 條之規定，自非不得以其占有被侵奪為理由，請求 返還占有物，不容上訴人以其返還請求權不存在為爭辯。」 ，亦有最高法院42年台上字第984 號判例可資參照。本件參 加人既已將系爭房屋移轉由原告占有使用收益，原告即為占 有人，然被告自103 年1 月23日起無合法權源仍繼續占有系 爭房屋A11 室，從而原告本於占有關係訴請被告應將系爭房 屋A11 室騰空遷讓返還予原告，自屬有理。
四、綜上所述，原告既為系爭房屋之占有人，而被告無正當權源 繼續占有系爭房屋內A11 室之套房，從而原告依民法第962 條之規定，請求被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00巷 00弄0 號1 樓A11 室房屋騰空遷讓返還與原告，核屬正當， 自應准許。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證 據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案 之爭點無涉，自無庸逐一論述。
六、裁判費負擔之依據：民事訴訟法第78條、第86條第1項。中 華 民 國 103 年 2 月 27 日
民事第二庭 法 官 邱景芬
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 2 月 27 日
書記官 許清秋