臺灣彰化地方法院民事判決 102年度訴字第896號
原 告 朱祐宗
訴訟代理人 邢建緯律師
複代理人 施驊陞律師
被 告 羅錦慧
上 一 人
輔 佐 人 羅紹圳
被 告 羅漢坤
上 一 人
輔 佐 人 張永培
被 告 羅士雄
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國103年1月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告羅錦慧應將坐落於彰化縣永靖鄉○○段0000地號土地上如附圖所示編號D部分、面積22.78平方公尺及坐落同段1010地號土地上如附圖所示編號C部分、面積21.20平方公尺之地上物拆除，並將上開土地騰空返還與原告。
被告羅漢坤應將坐落於彰化縣永靖鄉○○段0000地號土地上如附圖所示編號B部分、面積21.31平方公尺之地上物拆除，並將上開土地騰空返還與原告。
被告羅士雄應將坐落於彰化縣永靖鄉○○段0000地號土地上如附圖所示編號A部分、面積42.08平方公尺之地上物拆除，並將土地騰空返還與原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、緣本件原告朱祐宗前於民國（下同）101 年3 月3 日經由 鈞院100年度司執字第23408號、100年度司執字第36487號 清償債務強制執行事件拍賣得標坐落於彰化縣永靖鄉○○ 段0000地號、1005地號、1009地號、1010地號土地，並於 101年4月6日就系爭土地完成不動產所有權移轉登記，故 本件原告為系爭土地之所有權人。詎料，被告羅錦慧為系 爭土地鄰近之同上區段第1011地號、1012地號土地之所有 權人、被告羅漢坤為系爭土地鄰近之同上區段第1013 地 號地號土地之所有權人、被告羅士雄為系爭土地鄰近之同 上區段第1014地號、1015地號土地之所有權人，渠等三人 對於自己所有土地之界址、範圍當屬知之甚詳，竟仍在原 告所有之土地上搭建地上物、擺設盆栽、種植樹木供渠等 三人經營種苗園使用，被告羅錦慧占用原告所有1009地號
土地上如附圖所示編號D部分、面積22.78平方公尺及坐落 同段1010地號土地上如附圖所示編號C部分、面積21.20平 方公尺；被告羅漢坤占用原告系爭1005地號土地上如附圖 所示編號B部分、面積21.31平方公尺。被告羅士雄占用原 告系爭1004地號土地上如附圖所示編號A部分、面積42.08 平方公尺，原告多次催告被告拆遷，被告均置之不理。被 告三人在原告所有之系爭土地上搭建地上物、擺設盆栽、 種植樹木供渠等三人經營種苗園使用，並無正當之法律上 權源，被告三人係屬無權占有，甚為洞然，是原告為維持 所有權之完整性，爰依民法第767條規定本於所有權之作 用，請求被告羅錦慧、被告羅漢坤、被告羅士雄分別將系 爭土地上之地上物拆除，並移除盆栽、樹木，將系爭土地 騰空返還原告，自屬有理由。
二、對被告提出之不動產買賣契約書及調解書形式上不爭執， 但不動產買賣契約書及調解書的只是債權契約，無法拘束 原告。
三、本件並無公用地役關係之適用：
㈠謹按：「公用地役關係為公法關係。倘私有土地已具有公 用地役關係存在時，土地所有人之權利行使，固不得違反 供公眾使用之目的，而排除他人之使用。惟公用地役關係 乃以不特定之公眾為對象，如係特定之人占有使用特定土 地，該占有使用人並非不特定之公眾，自無從成立公用地 役關係」，最高法院97年台上字第1255號判決，足資參照 。
㈡又最高法院97年台上字第159號判決更明揭：「私有土地 供公眾通行數十年，已成道路，在公法上雖應認有公用地 役關係存在，其所有權之行使應受限制。惟該土地既未經 徵收，仍為私人保留，則土地所有權人仍保有其所有權能 ，對於無權占有其土地者，仍得行使民法第七百六十七條 之物上請求權。」
㈢本件被告羅錦慧略辯以：系爭1010地號土地前手所有權人 為羅餘在所有，於73年3月27日過戶於羅地發，復羅地發 等人同意上開土地無條件供不特定人士通行，故系爭1010 地號土地應係具公用地役關係之既成道路云云，惟查，依 上開最高法院97年台上字第1255號判決，公用地役關係必 以不特定之公眾為對象，若係特定之人占有使用特定土地 ，即無從成立公用地役關係，而依系爭1010地號土地利用 現況，係由特定之被告羅錦慧一人占用1010地號土地之特 定部分搭建鐵皮、擺設盆栽、種植樹木，並無供公眾通行 事實，當無從成立公用地役關係，被告所辯，自不足採。
㈣抑有進者，縱鈞院認本件仍足成立公用地役關係（假設語 ，原告仍否認之），惟依最高法院97年台上字第159號判 決意旨，公用地役關係僅係對土地所有權人於公法上所有 權權能之限制，該土地既未經徵收，則原告仍保有其所有 權能，對於無權占有土地之占有人，仍得行使民法第767 條之物上請求權，故縱認為系爭土地為具公用地役關係之 繼承道路，亦無礙原告請求被告等返還土地。系爭土地有 部分是既成道路，有部分是被告三人占有特定部分在上面 種植樹木、盆栽，搭建鐵皮，並非供公用通行，不成立共 用地役關係。並聲明：如主文所示。
貳、被告方面：
一、被告羅錦慧則以：
㈠ 被告羅錦慧之房屋是30年前地主兼賣方羅餘在與建商合建 ，因前有道路預定路，待政府徵收建設，因而買賣雙方約 定，其道路徵收拓寬，徵收款由賣方領取，剩餘之一小部 份土地，賣方承諾由買方無條件永久使用。
㈡ 而賣方羅餘在向臺中中小企業銀行（現更名臺中商業銀行 股份有限公司）北斗分行貸款，由買方即被告羅錦慧為連 帶保證人，後因賣方羅餘在週轉不靈，又因家庭因素自殺 身亡，導致連帶保證人即被告羅錦慧之財產被銀行查封。 其賣方羅餘在名下五名子女，不同意父親生前所簽訂之契 約，其等與被告羅錦慧經永靖鄉公所調解委員會調解，使 得買方即被告羅錦慧需多付新台幣8萬元於賣方而加倍高 價購屋等情，業經調解委員會送法院審核執行在案，其內 容為追認其父親羅餘在與被告羅錦慧房屋過戶及未連結道 路之土地需供不特定人士永久無條件通行，至今已有30年 之久。
㈢ 又賣方羅餘在其子羅地發，因地方債務不清，而未處理不 知去向，導致羅地發之小部份土地招地方法院拍賣，其當 初調解內容曾立書，如有案外第三人干涉本件構造物權益 ，與買方無關，賣方負責處理，且被告羅錦慧並不知情其 房屋前一小部份土地已遭拍賣。
㈣ 另根據被告羅士雄之買賣契約書，買方屋前滴水至中山路 無條件永久使用。
㈤ 本件房屋買賣於72年10月20日完成，且為同意不特定人士 通行，其當時所有權人亦有同意，被告認依大法釋字第40 0號解釋理由書認為有公用地役關係。並聲明：原告之訴 駁回。
二、被告羅漢坤則以：
當初是跟訴外人詹昭波買房子的，所以不清楚房屋使用的
地方有占用到他人的土地。並聲明：原告之訴駁回。 三、被告羅士雄則以：
㈠ 關於30年以前房屋土地一事，是地主與建商合建的情形， 因為前面有道路預定地，台一線中山路邊，等待政府拓寬 工程，所以買賣雙方有契約，道路拓寬徵收金額由賣方領 ，剩餘部分土地，約定要讓給買方無條件永久使用。原告 是去年才拍賣取得系爭土地，可能不知道此事情。 ㈡ 由於此道路預定地（為原告請求返還之土地）位於被告羅 士雄購買之建築物正前方，乃屬30餘年來每日唯一必經通 行之道路，並無其他道路可供通行，故承第一點所述，於 購買此屋時，買賣雙方即簽訂契約，聲明賣方應無償提供 購買之屋主通行使用道路，不得斷絕情事。
㈢ 羅餘在兒子羅地發，因為周轉不靈，地方債務未處理，欠 買方40萬元整，至今未還，避不見面。羅丈園是被告羅士 雄父親，被告三人是堂兄弟。被告羅錦慧是向訴外人羅餘 在買的。被告羅士雄的房子部分是被告羅士雄父親買了之 後，給被告羅士雄之大哥，被告羅士雄大哥再給被告羅士 雄。
㈣ 另外造成被告羅錦慧受牽連，高價購買房屋，還經過地方 調解委員會和解，經過法院認証，買主有無條件使用權利 。按照情、理、法，法院拍賣，應該由屋主優先購買，但 是法院拍賣，被告並不知情。原告之訴求，影響久居此地 數戶屋主及其家人之道路通行權與使用權。這個土地當既 成道路已經有30幾年了，原告才剛買地就來跟被告請求返 還土地。綜上所述，原告之主張為無理由。並聲明：駁回 原告之訴。
參、兩造不爭執之事項：
一、原告前於101年3月3日經由本院100年度司執字第23408 號 、100年度司執字第36487號清償債務強制執行事件拍賣取 得坐落於彰化縣永靖鄉○○段0000地號、1005地號、1009 地號、1010地號土地，並於101年4月6日就系爭土地完成 不動產所有權移轉登記，為上開土地之所有權人。 二、被告羅錦慧為系爭同段第1011地號、1012地號土地之所有 權人，占用原告所有系爭1009地號土地上如附圖所示編號 D 部分、面積22.78平方公尺及坐落同段1010地號土地上 如附圖所示編號C部分、面積21.20平方公尺。 三、被告羅漢坤為系爭同段第1013地號地號土地之所有權人， 占用原告系爭1005地號土地上如附圖所示編號B部分、面 積21.31平方公尺。
四、被告羅士雄系爭同段第1014地號、1015地號土地之所有權
人，占用原告系爭1004地號土地上如附圖所示編號A部分 、面積42.08平方公尺。
肆、兩造之爭點：
被告是否無權占用系爭土地？
伍、得心證之理由：
一、原告主張坐落彰化縣永靖鄉○○段0000地號、1005地號、 1009地號、1010地號土地為其所有，被告羅錦慧占用原告 所有1009地號土地上如附圖所示編號D部分、面積22.78平 方公尺及坐落同段1010地號土地上如附圖所示編號C部分 、面積21.20平方公尺；被告羅漢坤占用原告系爭1005地 號土地上如附圖所示編號B部分、面積21.31平方公尺。被 告羅士雄占用原告系爭1004地號土地上如附圖所示編號A 部分、面積42.08平方公尺，搭建地上物、擺設盆栽、種 植樹木供渠等三人經營種苗園使用等情，業據原告提出地 籍圖謄本、土地及建物登記謄本、照片等件為證，且經本 院會同彰化縣員林地政事務所測量員到場勘驗屬實，並製 有勘驗筆錄、略圖及附圖之複丈成果圖在卷可稽，復為被 告所不爭執，堪認原告此部分之主張為真正。
二、原告主張被告三人無權占用原告之土地，為被告三人所否 認，被告羅錦慧、羅士雄均辯稱房屋是30年前地主兼賣方 羅餘在與建商合建，因前有道路預定路，待政府徵收建設 ，因而買賣雙方約定，其道路徵收拓寬，徵收款由賣方領 取，剩餘之一小部份土地，賣方承諾由買方無條件永久使 用。被告羅錦慧另辯稱賣方羅餘在死亡後，被告羅錦慧有 與羅餘在繼承人在永靖鄉公所調解委員會調解，當初約定 如有案外第三人干涉本件構造物權益，與買方無關，賣方 負責處理。本件有公用地役關係。被告羅士雄另辯稱原告 之訴求，影響被告之道路通行權，系爭土地供道路使用已 30年等語。被告羅錦慧、羅士雄並提出不動產預定買賣契 約書、彰化縣永靖鄉調解委員會調解書等為證。原告則主 張不動產買賣契約書及調解書的只是債權契約，無法拘束 原告等語。按使用借貸本係無償借用性質，不能與租賃相 提並論，難認有民法第四百二十五條之適用。故土地（不 動產）於所有權移轉於他人後，除已得該他人即現在之所 有人同意允予繼續使用外，縱經前所有人無償提供或允許 借用人使用，亦不能以之拘束現在之所有人，而對現在之 所有人主張有使用該土地之權利(最高法院91年度台上字 第278號裁判要旨參照)。查本件被告羅錦慧、羅士雄抗辯 之前開事實，雖提出不動產預定買賣契約書、彰化縣永靖 鄉調解委員會調解書等為證，惟查，被告羅士雄所提出之
不動產預定買賣契約書之當事人為訴外人羅餘在、羅丈園 與林清芳，被告羅錦慧所提出之不動產預定買賣契約書之 當事人為訴外人羅餘在與被告羅錦慧，上開調解書之當事 人為被告羅錦慧與訴外人羅地發等5人，均無原告，而上 開不動產預定買賣契約書及調解書均僅具債權效力，即不 動產預定買賣契約書僅於契約當事人間或彼等繼承人間有 效，調解書僅於被告羅錦慧與訴外人羅地發等5人或彼等 繼承人間有效，其效力並不及於原告，故被告羅錦慧或羅 士雄若因本件訴訟有任何權利受損，僅能對當初之出賣人 即羅餘在、林清芳、或訴外人羅地發等5人主張權利，依 前開最高法院裁判要旨，並不能持上開債權契約對抗原告 。另查系爭1009、1010、1004 、1005地號土地正好位於 被告等人所有之1011、1012、10 13、1014、1015地號土 地前面，即被告等人之建物前面，屬被告等人出入必經之 地，固係屬實，惟被告尚不得據此即占用原告之土地，在 其上搭蓋建物、擺設盆栽、種植樹木供自己經營種苗園使 用，此顯已超出通行所必要之範圍，故被告羅士雄此部分 所辯亦不足採。又系爭1009、1010 、1004、1005地號土 地目前僅被告三家人占有使用，並無供其他人公眾通行使 用，且非作道路使用，無所謂成立公用地役權之問題，故 被告羅錦慧及羅士雄抗辯有公用地役關係云云，殊不足採 。此外，被告羅漢坤並未舉證其占用系爭土地之正當權源 為何，則原告主張被告三人無權占用原告土地自堪採信。 三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1 項定有明文。查本件被告三人既無權占用原告所有1009 、1010、1004、1005地號之土地如附圖所示，則原告依民 法第767條規定，起訴請求被告羅錦慧應將坐落於彰化縣 永靖鄉○○段0000地號土地上如附圖所示編號D部分、面 積22.78平方公尺及坐落同段1010地號土地上如附圖所示 編號C部分、面積21.20平方公尺之地上物拆除，並將上開 土地騰空返還與原告。被告羅漢坤應將坐落於彰化縣永靖 鄉○○段0000地號土地上如附圖所示編號B部分、面積21. 31平方公尺之地上物拆除，並將上開土地騰空返還與原告 。被告羅士雄應將坐落於彰化縣永靖鄉○○段0000地號土 地上如附圖所示編號A部分、面積42.08平方公尺之地上物 拆除，並將土地騰空返還與原告，為有理由，應予准許， 爰判決如主文所示。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 2 月 5 日
民事第一庭 法 官 詹秀錦
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 2 月 5 日
書記官 黃國源