臺灣彰化地方法院民事判決 102年度訴字第840號
原 告 蔡裕森
訴訟代理人 張繼準律師
複 代理人 黃琪雅律師
黃建閔律師
被 告 葉文德
訴訟代理人 蕭文濱律師
上列當事人間請求返還定金等事件，本院於民國103年1月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將發票人錦聖科技股份有限公司、支票號碼WR0000000、發票日一０二年六月五日、受款人葉家宏、發票金額新台幣伍拾萬元之支票壹紙返還予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣拾陸萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、原告方面：
壹、原告主張：
一、緣原告前經永慶房屋仲介公司業務員陳家珮介紹，欲購買被 告所有坐落彰化縣○○段00號地號土地及坐落其上同段715 建號即門牌號碼彰化縣和美鎮道○路000號5樓及6樓增建未 保存登記之建物（下稱系爭房地）。陳家珮表示原告先交付 50萬元斡旋金，由陳家珮代表原告與被告議價，因被告就系 爭房地均由其父葉家宏代為處理相關買賣事宜，原告為表誠 意，因而交付發票人：錦聖科技股份有限公司、支票號碼： WR0000000、發票日：102年6月5日、受款人：葉家宏、發票 金額：新台幣（下同）50萬元之支票一紙交予陳家珮（下稱 系爭支票），同時表示如斡旋成功，陳家珮將系爭支票交予 被告後，被告不可兌現系爭支票，原告將另支付50萬元現金 換回系爭支票。嗣兩造經陳家珮斡旋後，系爭房地於102年 6月5日以550萬元議價成功，原告並交付上開50萬元之支票 由被告收執。雙方並約定於102年6月17日正式簽定不動產買 賣契約書，並約定原告於簽約時將另給付被告現金50萬元作 為第一期款，系爭支票則變更為原告支付第二期款之擔保。二、兩造於102年6月17日簽約，約定第一期款50萬元於契約書成 立時交付，第二期款50萬元於102年6月24日交付，第三期款
65萬元於完稅後交付，第四期款385萬元以貸款支付，總價 550萬元（計算式：50萬＋50萬＋65萬＋385萬＝550萬。而 兩造於102年6月17日簽定系爭不動產買賣契約書時，因已 逾該日下午3點30分，原告匯款不及，因而約定原告於翌日 匯款，且被告應於原告匯款後將上開50萬元支票返還原告， 原告並於翌日即6月18日匯款50萬元予被告，承前所述，系 爭房地總價550萬元，約定第四期款「385萬元」以系爭房地 之貸款支付，因原告資金不足，故於系爭房地之不動產買賣 契約書（下稱系爭契約）第四條第三款第1目約定：「三、 前款貸款金額少於預定貸款金額，應依下列方式處理：1. 不可歸責於雙方者，其貸款金額不及原預定貸款金額百分之 五十者，買方得解除本買賣契約」。而原告於訂約後隨即遞 送系爭房地之資料，向合作金庫彰營分行查詢可供貸款之金 額，經該行查詢系爭房地附近不動產買賣實際成交價額後， 合作金庫彰營分行就系爭房地之貸款金額，認僅可核貸新台 幣「170萬元」，原告獲悉後，隨即於102年6月24日以貸款 金額未逾系爭房地第四期款「385萬元」百分之50為原因， 依系爭契約第四條第三款第1目之約定，要原告之代理人陳 家珮對被告為解除契約之意思表示，並請求被告返還簽約時 本即應返還之系爭支票及原告前所交付之第一期款50萬元。 被告就原告所為解除契約及返還支票、現金之請求均相應不 理，原告為求慎重，於102年8月7日，再以存證信函為解除 契約之意思表示。
三、按民法第259條第1、2款規定：「契約解除時，當事人雙方 回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左 列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受 領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」； 同法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受 損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存 在者，亦同。」本件系爭契約既經原告合法解除，被告即應 將系爭支票返還予原告，且系爭支票既係為兩造間之買賣約 定而交付，今因不可歸責於原告之原因而解除系爭契約，被 告即無保留系爭支票之法律上原因，並致原告受有損害，原 告自同得依民法第179條及同法第259條第1款規定，請求被 告返還系爭支票；又原告就因系爭契約之簽定而於102年6月 18日給付被告之第一期款50萬元，則依民法第259條第2款規 定請求被告返還，及自被告收受翌日起即自102年6月19日起 至清償日止之法定遲延利息。
四、並聲明：㈠被告應給付原告新台幣50萬元，及自102年6月19 日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡被告應
將發票人錦聖科技股份有限公司、支票號碼WR0000000、發 票日102年6月5日、受款人葉家宏、發票金額新台幣50萬元 之支票一紙返還予原告。㈢訴訟費用由被告負擔。㈣第一、 二項聲明，如受有利判決，願供擔保，請准宣告假執行。貳、原告對被告抗辯之陳述：
一、原告並未遲延給付系爭賣賣契約之第二期款50萬元，是被告 主張原告給付遲延因而解除系爭契約云云，並無理由，因被 告於102年10月所提答辯狀主張：兩造於訂約時合意原告於 102年6月24日支付被告第二期款50萬元後，始由被告退還系 爭50萬元之支票，系爭支票已由原本定金之性質，改變為原 告支付第二期款之擔保支票性質，是依被告上開主張，被告 主張系爭支票已轉為第二期款之擔保，則102年6月24日原告 經由仲介陳家佩向被告告知貸款金額不足預定貸款金額百分 之50及解除契約之意思表示時，被告認原告依約仍應給付第 二期款50萬元而未給付，並主張系爭支票復已變更為支付第 二期款之擔保，則被告既已收受系爭支票以代第二期款之支 付，系爭支票於當時即已充當第二期款之支付，且系爭發票 人錦聖科技股份有限公司之支票帳戶內亦有足夠存款可供兌 現，是原告就第二期款50萬元並未給付遲延，被告所為催告 給付、解除契約之行為，自均不生效力。
二、被告並未依系爭契約第四條第三款第4目約定，同意由「被 告」與原承諾貸款相同年限分期清償之條件貸款予原告，原 告依系爭契約第四條第三款第1目約定解除系爭契約，合法 有效，查：
㈠依系爭契約第四條第三款第1目約定：「不可歸責於雙方者 ，其貸款金額不及原預定貸款金額百分之五十者，買方得解 除本買賣契約」、第4目約定：「本款第1目不可歸責於雙方 及第2目可歸責於賣方者，致期貸款金額分別不及原預定貸 款金額百分之五十及百分之七十者，如賣方同意其與原承諾 貸款相同年限分期清償者，則買方不得解除契約」。可知 ，買方即原告就系爭房地之貸款金額，不及原預定貸款金額 百分之五十者，原告即有權解除契約。且由系爭契約先於契 約第四條第三款第1目約定買方有解約權，嗣始於同條款第4 目限制買方行使解除權之之意旨以觀，於賣方即被告知悉原 告之貸款金額不足預定貸款金額時，被告倘欲阻止買方（即 原告）解除契約，則須向原告為同意與原承諾貸款相同年限 分期清償之意思表示。由此可知，系爭契約條文真意係由被 告主動對原告為「同意」之意思表示，方能阻止原告解除權 之行使，故原告對於被告是否為同意之意思表示，依約並無 催告之義務。
㈡承前所述，系爭房地總價550萬元，約定第四期款「385萬元 」以系爭房地之貸款支付。而原告於訂約後隨即遞送系爭房 地之資料，因合作金庫彰營分行認僅可核貸新台幣「170萬 元」，原告獲悉後，隨即以貸款金額未逾系爭房地第四期款 「385萬元」百分之五十為原因，依系爭契約第四條第三款 第1目之約定，要原告之代理人陳家珮對被告為解除契約之 意思表示。
㈢而有關兩造除系爭契約約定內容外，並無買方即原告應先向 賣方即被告詢問，被告是否同意與原承諾貸款相同年限之分 期清償之約定，且原告於獲悉貸款金額不足預定貸款金額之 百分之五十後，業已由原告之代理人即仲介陳家珮轉知被告 代理人蔡宗佑，並由蔡宗佑向被告告知貸款金額不足預定貸 款金額百分之五十等節，此經證人陳家佩、蔡宗佑到場證稱 明確。再由證人蔡宗祐之證述內容，可知賣方即被告既已表 示要就系爭建物申請使用執照，則顯見被告就原告有關原告 因貸款不足而解除契約之意思等內容，均已明白知悉，方表 示願就未辦理保存之6樓申請使用執照以解決貸款額度不足 之問題。準此，證人蔡宗祐當時應確已將上開有關原告表示 貸款不足及解除契約等思原轉知予被告。至於證人蔡宗祐嗣 後就被告訴訟代理人詢以是否曾於102年6月24日通知被告說 原告要解約之問題時，答稱未提及解約之事云云，惟此無非 係嗣後附和被告說法而變更其前開證詞，顯非屬實。且不論 證人蔡宗祐是否有無轉達原告解約之意思，惟證人蔡宗祐自 始至終均未否認其當時確曾轉達被告有關原告就系爭房地貸 款不足之情形，應得確認。
㈣被告辯稱原告尚未實際辦理貸款手續，無適用系爭契約第四 條第三款各目之餘地云云。惟①由系爭契約第四條第三款各 目約定文義，可知因不可歸責於雙方致貸款金額不足原預定 貸款金額百分之五十時，買方（即原告）即可解除契約，而 非約定須待原告已與銀行辦理貸款手續完畢後，原告始有解 除契約之權利。②倘認須待原告已與銀行辦理貸款手續完畢 後，原告始有解除契約之權利，此時原告與銀行間之貸款手 續既已辦理完畢，其後兩造始解除系爭契約，則相關與銀行 間因貸款完畢復又解約所衍生之違約責任，勢成無法解決之 問題。③況倘被告不同意原告就不足之貸款金額與原承諾貸 款相同年限分期清償者，系爭契約顯即無繼續履行之可能， 被告自無可能將相關文件交予原告辦理貸款。由此以觀，兩 造絕無可能約定在得知貸款金額不足原預定貸款金額時，須 待原告已與銀行辦理貸款手續完畢後，原告始有解除契約之 權利，否則勢將徒生紛擾而無法解決問題。另參諸證人蔡宗
祐之證詞，益證兩造於系爭條文約定之真意，要非被告所辯 ：須待原告實際辦理貸款手續、貸款金額並已匯入被告帳戶 後，原告始可主張契約解除之權利云云之情形，應屬至明。 ㈤被告於知悉原告就系爭第四期款之貸款金額不足原預定貸款 金額百分之五十時，並未依系爭契約第四條第三款第4目約 定同意由「被告」與原承諾貸款相同年限分期清償貸款予原 告，亦據證人蔡宗祐證稱：「....我們有在和美見過一次面 ，希望他們能夠協商，協商破裂」、「（問：協商時有無在 場？）有」、「（問：買方有無問被告是否願意按照第四條 第三款第四目同意貸款年限清償？）有，....但是依當時情 形，買方跟賣方講錢不夠你錢借我，賣方有去跑銀行，銀行 跟他講擔保額度不夠，但只要有保證人就可以，賣方說沒問 題只要有擔保他就願意借，反正賣方最後有同意幫他搞定這 個銀行」等語明確。依證人蔡宗祐上開證述內容，當時兩造 協商時，雖原告詢問被告是否願意依系爭契約第四條第三款 第4目約定同意由「被告」與原承諾貸款相同年限分期清償 貸款予原告，惟被告並未明白肯定答覆被告自己是否同意貸 款予原告，反僅係表示若有保證人其願意貸款，或表示其願 意幫忙搞定「銀行」的貸款，顯俱非同意由其自己貸款予原 告。是被告於原告詢以是否願意依系爭契約第四條第三款第 4目同意貸款之問題時，既未予以明白同意，反係回以內容 極不明確、含混籠統之答案，自非依系爭契約第四條第三款 第4目所為之同意，且直至102年8月7日，被告仍未對原告依 系爭契約之約定為同意之意思表示，原告於該日發函解除系 爭契約，當屬合法有效。
三、系爭契約雖經原告合法解除，惟倘被告願依系爭契約第四條 第三款第4目約定，同意與原承諾貸款相同年限分期清償貸 款予原告者，原告仍願意繼續履行系爭契約。故，原告前曾 於102年11月21日以準備續（一）狀繕本之送達，詢問被告 是否依系爭契約第四條第三款第4目之約定，就系爭買賣價 金之尾款，同意與原承諾貸款相同年限之分期清償貸款予原 告？並請被告於收受該書狀繕本後5日內對原告為同意與否 之意思表示。惟被告於收受上開書狀後迄今仍迴避上開問題 ，不願答覆是否同意，足見被告自始均無依系爭契約第四條 第三款第四目同意「與原承諾貸款相同年限分期清償」之意 思。而被告一方面迴避上開問題不願答覆同意與否，並藉詞 沒收原告所交付之價金，另方面卻將系爭不動產以高於系爭 買賣契約成交價550萬元更高之價格再度委由仲介出售（欲 售價格598萬）。顯見被告就系爭契約之履行毫無誠信，並 藉機收取不當利益，實屬不該。
四、依照當時雙方之真意，原告交付系爭支票，係屬代物清償。 退而言之，縱非代物清償，而屬擔保之性質，被告於第二期 款未獲給付時，即可兌現該支票，該支票帳戶內亦有足夠存 款可供兌現，但被告卻不兌現系爭支票，反而解除契約，應 認被告違背誠信，顯係權利濫用。被告解除契約之行，並不 合法。但若被告解除契約為適，則系爭契約既經解除，被告 持有該系爭支票即屬不得當利。
乙、被告答辯稱：
一、系爭房地之買賣契約成立及履約經過為：
㈠102年6月5日，仲介蔡宗佑偕陳家珮至被告住處，由蔡宗佑 負責代表原告，與被告父親葉家宏進行議價，最後以550萬 元議價成功，蔡宗佑即當場交付系爭支票予被告簽收（非被 告之父簽收），作為原告購屋訂金，因當時不知買方（即原 告）與地政士可以會同簽訂書面契約之時間，是雙方當場並 未約定簽約之時間、地點，亦未約定：蔡宗佑所交付之系爭 訂金支票，原告將於未來簽約時，會另行給交付被告現金50 萬元，再由被告將系爭支票返還原告，是原告起訴狀主張顯 與事實不符，合先說明。
㈡兩造嗣經仲介聯繫，約定於同年月17日正式簽訂系爭契約， 所約定之買賣條件即如系爭約所示，惟就系爭支票，兩造簽 約時乃合意約定於同年月「24日」原告支付被告第二期款50 萬元後，始由被告退還系爭支票予原告，將系爭支票由原本 締約訂金之性質，改變為擔保原告支付第二期款之擔保支票 性質。此證原告起訴狀主張於仲介蔡宗佑交付被告系爭支票 作為訂金時，即與被告約定於簽約時，由原告現金給付被告 第一期款50萬元，被告應當場退還系爭支票云云，並不實在 。
㈢原告於系爭契約第二期款之清償期「100年6月24日」屆至後 ，並未依約以現金清償被告第二期款50萬元，已陷給付遲延 ，後被告於100年7月30日以存證信函，催告原告於文到7日 內依約履行清償第二期款義務，否則被告將依系爭契約違約 罰則之約定，沒收已收之全部款項，充作違約金。原告於同 年月31日收受該函。
㈣嗣原告於102年8月7日即被告限期催告之期限屆滿時，不但 未依約履行清償第二期款50萬元之義務，而且以存證信函通 知被告謂其因詢問貸款金額不及原預定貸款金額百分之五十 ，已於同年6月24日向被告表示解除系爭契約之表示，並再 次以該存證信函解除雙方間之不動產買賣契約，要求被告返 還上揭50萬元之支票及50萬元之定金。而被告則於同年8月8 日收受該存證信函。
㈤按系爭契約第四條貸款處理約定「買方預定貸款抵付部份買 賣價款，並依下列規定辦理貸款、付款等事宜：一、買方應 於交付第二次款同時提供辦理貸款必備之文件及指定融資貸 款之金融機構，未指定者，得由賣方指定之。二、買方應依 受託地政士通知之期日親自辦理開戶、對保並授權金融機構 核貸金額逕予撥入賣方之帳戶或由受託地政士通知雙方會同 領款交付，買方並應於交付完稅款同時開立與未付款同額且 註明『禁止背書轉讓』之商業本票或提供相當之擔保予賣方 ，．．．。三、『前款』貸款金額少於預定貸款金額，應依 下列方式處理：．．．。」；第四條第三款約定「前款貸款 金額少於預定貸款金額，應依下列方式處理：1.不可歸責於 雙方者，其貸款金額不及原預定貸款金額百分之五十者，買 方得解除本買賣契約，倘其貸款金額為預定貸款之百分之五 十以上者（含），買方就此不足額，得依該貸款金融機構所 為貸款之利率，加計利息，分四年按月平均攤還。」、「4. 本款第1目不可歸責於雙方及第2目可歸責於賣方者，致其貸 款金額分別不及原預定貸款金額百分之五十及百分之七十者 ，如賣方同意其與原承諾貸款相同年限分期清償，則買方不 得解約」。足見本件系爭契約，已就因不可歸責於雙方之事 由，致買方貸款金額不足原預定貸款金額百分之五十時之情 形，預作法律效果約定。且由上明文約定可知本件原告（買 方）若欲以貸款繳付第四期款385萬元，應依約定先於102 年6月24日交付第二期款予被告（賣方），並同時提供辦理 貸款必備之文書及指定融資貸款之金融機構，另應依受託地 政士通知之期日親自辦理開戶、對保並授權金融機構逕予撥 入賣方（被告）帳戶等手續，於買方（原告）依上開第四條 第一、二款約定程序辦理後，若金融機構實際核貸金額有少 於預定貸款金額時，始能依第三款各目之約定辦理，是本件 在原告未實際依約履行第四條第一、二款約定之交付貸款前 置程序，及由辦理貸款之金融機構實際核撥貸款之前題下， 系爭契約尚無同條第三款所約定銀行撥款金額少於預定貸款 金額之問題。本件原告既未依約於102年6月24日交付被告第 二期款50萬元，又未依第四條第一、二款約定之貸款程序， 提供辦理貸款必備之文件及指定融資貸款之金融機構，俾受 託地政士得以通知原告開戶、對保及授權金融機構核貸金額 逕予撥入賣方（被告）帳戶之授權手續，則原告根本尚未實 際辦理貸款手續，自無權主張本件系爭契約履行已發生辦理 貸款金額少於預定貸款金額之情事，而要求依系爭契約第四 條第三款約定「『前款』貸款金額少於預定貸款金額，應依 下列方式處理」之同條第三款各目約定辦理，何來於102年8
月7日之時，原告已有辦理貸款因不可歸責於雙方之事由， 致貸款金額不及原預定貸款金額百分之五十，而發生原告有 權解約之事。是本件原告主張其於102年6月24日由陳家珮代 理向被告告知貸款金額不足預定貸款金額百分之五十之事， 即便為真，其僅屬原告通知其詢問某家金融機構願意貸款之 額度，此與原告已依系爭契約第四條第一、二款約定履行實 際辦理貸款前置程序之約定，而後發生銀行實際核貸金額少 於兩造預定貸款金額385萬元之事，顯有不同，則本件自無 適用系爭契約第四條第三款各目約定之餘地，遑論本件原告 並無於102年6月24日請陳家珮代理向被告表示因貸款金額不 足而欲解約之意思表示，是本件原告並無系爭契約第四條第 三款第１目約定之解約權存在，亦不生同條款第４目被告是 否同意原告就貸款金額不足部分依原承諾貸款相同年限分期 清償之問題。
㈥更何況依上揭契約第四條第三款第4目之明文約定，即便本 件契約真已履行至原告應辦理貸款清償第四期款之程度，且 原告辦理貸款所得之金額，有不及原預定貸款金額百分之五 十情事，然原告（買方）僅得於被告（賣方）就貸款不足額 部分，不同意原告與銀行同意貸款部分相同年限分期清償之 情況下，始有解約之權利。在原告未詢問被告是否同意就其 貸款金額不足部分，由原告依銀行同意貸款部分相同年限分 期清償之問題，而經被告表示拒絕前，原告之解約權，尚不 發生，是本件原告於102年8月7日以存證信函，對被告解除 系爭契約，自不生合法解除之效力，而被告於102年8月8日 收受原告上揭存證信函後，即於102年8月10日以號函履原告 ，並請原告於文到三日內履行清償給付買賣價金義務，然原 告於102年8月11日收受存證信函後，置之不理。被告遂於10 2年9月12日以大雅郵局第467號存證信函通知原告，依買賣 契約第九條第一項違約罰則約定，沒收已收之全部價款及解 除本件系爭契約。
二、原告僅履行清償第一期款義務，第二期、第三期款均未給付 ，是系爭契約尚未履行至應辦理貸款清償第四期款之程度， 且被告係於第二期款給付遲延後，經原告催告履行，為求卸 責，始藉詞其經「詢問」（非辦理）本件買賣標的之貸款金 額，不足第四條期款385萬元之百分之五十，即主張解除本 件買賣契約，惟本件原告並非已實際著手辦理貸款之手續， 而經銀行核准貸款，其獲准核貸之金額真有不足預定貸款金 額百分之五十之情況，僅係原告於實際辦理貸款前，詢問某 一家銀行之答覆意見，且亦未經原告依約定之方法，詢問被 告有關原告貸款不足額之清償方法之意見，原告即藉詞解除
買賣契約，足見原告所為解除系爭契約之意思表示，與系爭 契約約定買方解約權發生及行使之要件不符，自不發生合法 解除系爭契約之效力。又原告已陷給付遲延，且經被告限期 催告仍不履行，再經被告依契約第九條違約罰則第一款約定 ，沒收已收之全部價款充作違約金，及解除兩造間之系爭契 約。故原告本於民法第259、第179條規定，為本件請求，應 無理由。
三、本件系爭契約業經被告於102年9月12日以存證信函通知原告 解除系爭契約，並沒收已收之全部價款。則本件系爭契約既 經解除，即無從回復解約前之狀態，是本件原告於解約後， 始於訴訟中以102年11月14日民事準備續狀，要求被告於文 到五日內答覆：是否依系爭契約第四條第三款第4目約定同 意由原告依原承諾貸款相同年限為分期清償？並無任何意義 ，亦不生任何法律效果。更何況原告迄今並未履行系爭契約 第四條第一、二款辦理貸款之前置程序約定，且實際上亦尚 未發生銀行核撥之貸款金額不足預定貸款金額385萬元之情 事，則原告上揭訴狀所為之通知或催告，並不生合法通知或 催告之效力，被告自無答覆義務。
四、退步言之，即便不管本件履行契約之程度如何，本件被告亦 已明確同意幫原告搞定銀行借款事宜，此證人蔡宗佑證稱屬 實，是本件即便已履約至辦理貸款程度，而原告辦理貸款之 金額不足約定貸款額度，被告亦已明確表示同意原告依契約 第四條第三款第4目約定之貸款相同年限分期清償之條件， ，故原告尚無從以貸款金額不足為由，解除系爭買賣契約。 另由證人蔡宗佑、陳家珮之證述，可知原告或證人等並未向 告知被告有關原告解除系爭契約（或附條件解除買賣契約） 之意思表示，否則若原告於102年6月24日已對被告表示解除 系爭契約，何有證人請原告至別家銀行估價，並要求被告告 提出使用執照，及雙方及證人約在和美見面、協商等後續情 事發生。是本件原告主張顯與事實不符，自無可採。五、系爭支票原本是做為支付訂金之用，後改以現金支付，並約 定待第二期款支付後，始行退還。其法律性質即便係屬於第 二期款清償的擔保支票，亦僅係屬擔保性質，非具清償之性 質。再者，被告於數次催告原告支付第二期款，均未獲置理 ，另仲介處得知原告已無意支付第二期款，為免日後爭議， 故未提示票款並非權利濫用。況被告是否行使權利，乃被告 權利行使之自由，並無以不行使權利之事，行損害他人之實 ，自無權利濫用情事。
五、並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢若受 不利益判決，被告願供擔保免為假執行。
丙、本院之判斷：
壹、本件兩造不爭執之事項：
一、兩造有就彰化縣和美鎮○○段00地號及其上坐落715建號5樓 及未保存登記建物6樓成立買賣契約，價金為550萬元。二、原告曾由仲介人員交付面額五十萬元支票與被告。三、該面額票據底下有附載支票是購買房屋的訂金等字句。四、仲介人員於原告匯入第一次給付款項五十萬元，（匯款時間 為102年6月18日），當時被告並未返還系爭支票。五、簽約時，兩造及仲介人員有談及距第二期款繳納日期只有7 日，是否等第二期款匯入，再返還系爭支票等語。六、依照系爭買賣契約付款分四期，付款期日如買賣契約三條所 示。
七、有關貸款處理在系爭買賣契約第四條有規定。八、系爭支票現尚在被告處，而原告曾於102年8月7日發函表示 解除契約；被告亦於102年9月12日發函解除契約。貳、本件兩造主要之爭點：
一、原告主張以系爭契約業已解除為由，為本件之請求是否有理 ？
二、被告主張其解除契約是否有據？
三、若系爭買賣契約業經解除，被告保有系爭支票是否有據？四、關於簽約當日對係爭支票所為的上開約定，其性質為何？叁、得心證之理由：
一、上開兩造不爭執之事項，有原告提出之系爭支票影本、系爭 契約書、匯款申請書代收入收據影本、存證信函影本及被告 所提之存證信函影本在卷可證，且為兩造所不爭執，此部分 之事實，堪信為真實。
二、原告又主張系爭契約，業經其予以解除，故被告應返還原告 所交付之第一期款50萬元及法定遲延利息，併交還系爭支票 等語。被告則以原告所為解除系爭契約之行為，並不生效力 ，且系爭契約亦因原告未按期給付第二期款，而經被告予以 解除，故原告之請求無理由等語抗辯。茲就兩造之爭執，分 述如下：
㈠原告解除系爭契約是否有據，而生解除之效力？ ①兩造就系爭房地所成立之系爭契約，其中第三條（即關於付 款日期之約定）約定「第一期102年6月17日，金額500,000 萬元；第二期102年6月24日，金額500,000萬元；第三期完 稅，金額650,000萬元；第四期貸款，金額3850,000萬元」 ，第四條（關於貸款處理）約定「買方預定貸款抵付部份買 賣價款，並依下列規定辦理貸款、付款等事宜：一、買方應 於交付第二次款同時提供辦理貸款必備之文件及指定融資貸
款之金融機構，未指定者，得由賣方指定之。二、買方應依 受託地政士通知之期日親自辦理開戶、對保並授權金融機構 核貸金額逕予撥入賣方之帳戶或由受託地政士通知雙方會同 領款交付，買方並應於交付完稅款同時開立與未付款同額且 註明『禁止背書轉讓』之商業本票或提供相當之擔保予賣方 ，．．．。三、『前款』貸款金額少於預定貸款金額，應依 下列方式處理：．．．。」；第四條第三款約定「前款貸款 金額少於預定貸款金額，應依下列方式處理：1.不可歸責於 雙方者，其貸款金額不及原預定貸款金額百分之五十者，買 方得解除本買賣契約，倘其貸款金額為預定貸款之百分之五 十以上者（含），買方就此不足額，得依該貸款金融機構所 為貸款之利率，加計利息，分四年按月平均攤還。」、「4. 本款第1目不可歸責於雙方及第2目可歸責於賣方者，致其貸 款金額分別不及原預定貸款金額百分之五十及百分之七十者 ，如賣方同意其與原承諾貸款相同年限分期清償，則買方不 得解約」，有兩造不爭執之系爭契約影本在卷可證。足見兩 造間有繳納款項之日期，各期款項之金額及，已就因不可歸 責於雙方之事由，致買方貸款金額不足原預定貸款金額百分 之五十時之情形，已有明白約定相關之法律效果，是兩造間 就此所生糾紛，自應以之為憑，解決紛爭。
②由上契第三條、第四條之約定，可知本件原告（買方）若欲 以貸款繳付第四期款385萬元，應依約定先於102年6月24日 交付第二期款予被告（賣方），並同時提供辦理貸款必備之 文書及指定融資貸款之金融機構，另應依受託地政士通知之 期日親自辦理開戶、對保並授權金融機構逕予撥入賣方（被 告）帳戶等手續，於買方（原告）依上開第四條第一、二款 約定程序辦理後，若金融機構實際核貸金額有少於預定貸款 金額時，始能依第三款各目之約定辦理，反之若原告未實際 依約履行第四條第一、二款約定之交付貸款前置程序，及由 辦理貸款之金融機構實際核撥貸款之前題下，系爭契約尚無 同條第三款所約定銀行撥款金額少於預定貸款金額之問題。 ③本件原告對於未於102年6月24日交付被告第二期款50萬元， 及未依第四條第一、二款約定之貸款程序，提供辦理貸款必 備之文件及指定融資貸款之金融機構，俾受託地政士得以通 知原告開戶、對保及授權金融機構核貸金額逕予撥入賣方（ 被告）帳戶之授權手續等實，並不否認，則則原告根本尚未 實際辦理貸款手續，依系爭契約之約定自無權主張本件系爭 契約履行已發生辦理貸款金額少於預定貸款金額之情事，而 要求依系爭契約第四條第三款約定「『前款』貸款金額少於 預定貸款金額，應依下列方式處理」之同條第三款各目約定
辦理，換言之本件原告並無系爭契約第四條第三款第１目約 定之解約權存在，故其主張依系爭契約定上開約定而解除契 約，應屬無據，自不生解除契約之效力。
④有關被告於102年6月24日未獲得原告解除契約之意思表示等 情，業據證人即系爭契約之仲介者蔡宗佑到場證稱：「（問 ：在102年6月24日（付第二期款時間）有無通知被告說原告 要解約？）我們跟買方溝通結果，買方說第二期款暫時不付 ，我們沒有講解約。」等語（見卷第66頁）明確，因此原告 主張其於102年6月24日向被告為解除系爭契約之意思表示云 云，應屬有誤。
⑤證人蔡宗佑再證稱：「（問：買方有無問被告是否願意按照 第四條第三款第四目同意貸款年限清償？）有，賣方有同意 。但是依當時情形，買方跟賣方講錢不夠你錢借我，賣方有 去跑銀行，銀行跟他講擔保額度不夠，但只要有保證人就可 以，賣方說沒問題只要有擔保他就願意借，反正賣方最後有 同意幫他搞定這個銀行。」、「（問：可否訊問證人同意何 內容？）被告的意思依我的理解，縱然銀行出借不夠，他也 會湊出錢，只要他有心要買，」等語（見卷第66頁），是再 退步言之，即便本件契約真已履行至原告應辦理貸款清償第 四期款之程度，且原告辦理貸款所得之金額，有不及原預定 貸款金額百分之五十情事，惟依系爭契約第四條第三款第4 目之明文約定，原告（買方）僅得於被告（賣方）就貸款不 足額部分，不同意原告與銀行同意貸款部分相同年限分期清 償之情況下，始有解約之權利。若原告未詢問被告是否同意 就其貸款金額不足部分，由原告依銀行同意貸款部分相同年 限分期清償，而經被告表示拒絕前，原告之解約權，自未發 生。依證人蔡宗佑之證詞，可知被告曾就貸款不足額部分， 係同意原告與銀行同意貸款部分相同年限分期清償，則原告 無由行使解除權，故原告於102年8月7日以存證信函，對被 告解除系爭契約，自不生合法解除之效力。
㈡被告所為解除系爭契約之行為，是否生解除之效力？ ①系爭契約第九條違約罰第一款約定「一、買方不依約履行付 款或本契約所約定其他各項義務者，即為違約，賣方得限期 催告履行，逾期仍不履行，得解除契約並將已收之價款全數 沒收，充作違約賠償。」，此有系爭契約影本在卷可證（卷 第11項），如上所述，原告並未依系爭契約第三條之約定， 於102年6月24日交付被告第二期款50萬元，是原告此舉依系 爭契約第九條第一款之約定，即屬違約，至為明顯。 ②被告於原告未依約給付第二期款後，即於100年7月30日以大 雅郵局存證號碼000383存證信函，催告原告於文到7日內依
約履行清償第二期款義務，於文中並告知未於期限內給付款 項，將依系爭契約違約罰則之約定，沒收已收之全部款項， 充作違約金，惟被告屆期仍未給付第二期款，後於102年8月 10日以再以大雅郵局存證號碼000405存證信函告知原告，表 示於文到三日內履行清償給付買賣價金義務，並在文中表示 期未給付，將依買賣契約沒收已收價款，及追究法律責任， 惟原告仍未遵期給付第二期款，此有上開存證信函影本在卷 可證（卷第38頁至43頁），是被告於原告違約後，業已依約 限期催告履行。
③被告先後向原告限期催告履行給付第二期款，但原告均未置 理，則被告於102年9月12日以大雅郵局存證號碼000467存證 信函向被告表示依系爭契約第九條違約罰第一款之約定，予 以解除系爭契約並沒收定金（第一期價款）50萬元，有被告 所提存證信函為證（見卷第44頁），自符合上開系爭契約第 九條之約定，當屬有據，此為被告依系爭契約得以行使之權 利，自難謂有何權利濫用之情形，是原告一度主張被告解除 系爭契約係屬權利濫用，應屬無憑。而原告所給付第一期價 金50萬元，既經被告依約予以沒收，則自屬於法有因，非不 當得利，原告自不得要求返還，是被告就此部分之抗辯，尚 可採信。
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