臺灣彰化地方法院民事判決 102年度訴字第107號
原 告 林振煌
訴訟代理人 謝萬生律師
被 告 祠廟三官大帝
法定代理人 陳勝森
被 告 張鴻圖
共 同
訴訟代理人 葉玲秀律師
上列當事人間請求確認優先購買權等事件，本院於民國103年2月
13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告聲明求為判決：⑴確認原告就坐落彰化縣彰化市○○段 ○○○段000地號土地（下稱系爭345地號土地），如彰化縣 彰化地政事務所（收件日期文號民國102年6月26日彰土測字 第194300號）土地複丈成果圖（下稱系爭土地複丈成果圖） 所示，編號A部分面積27平方公尺、編號B部分面積8平方公 尺、編號C部分面積4平方公尺土地，由被告祠廟三官大帝與 被告張鴻圖於100年10月5日所訂立買賣契約之同一條件，有 優先購買權存在；⑵確認原告就坐落彰化縣彰化市○○段○ ○○段00000地號土地（下稱系爭347-2地號土地），如系爭 土地複丈成果圖所示，編號C-1部分面積12平方公尺、編號D 部分面積29平方公尺土地，由被告祠廟三官大帝與被告張鴻 圖於100年10月5日所訂立買賣契約之同一條件，有優先購買 權存在；⑶被告張鴻圖應將前二項土地由彰化縣彰化地政事 務所於100年10月28日以買賣為原因，原因發生日期100年10 月5日所為各該部分之所有權移轉登記，均予塗銷；⑷被告 祠廟三官大帝應就系爭345地號土地，如系爭土地複丈成果 圖所示，編號A、B、C部分（面積共39平方公尺）土地，與 原告訂立買賣契約，並於原告給付新台幣（下同）3,669,54 9 元之同時，被告祠廟三官大帝應將系爭345地號土地，如 系爭土地複丈成果圖所示，編號A、B、C部分（面積共39平 方公尺）土地，辦理分割登記，並將所有權移轉登記予原告 ；⑸被告祠廟三官大帝應就系爭347-2地號土地，如系爭土 地複丈成果圖所示，編號C-1、D部分（面積共41平方公尺） 土地，與原告訂立買賣契約，並於原告給付1,932,904元之 同時，被告祠廟三官大帝應將系爭347-2地號土地，如系爭 土地複丈成果圖所示，編號C-1、D部分（面積共41平方公尺
）土地，辦理分割登記，並將所有權移轉登記予原告。 ㈠原告之主張略以：
⒈系爭345地號土地如系爭土地複丈成果圖所示，編號A部分 面積27平方公尺、編號B部分面積8平方公尺、編號C部分 面積4平方公尺（共39平方公尺）土地，及系爭347-2地號 土地如系爭土地複丈成果圖所示，編號C-1部分面積12平 方公尺、編號D部分面積29平方公尺（共41平方公尺）土 地，原均為被告祠廟三官大帝所有，原告之先祖父林圳於 日據時代本於借地法之規定（將以所有房屋為目的之地上 權與租賃權，包括於『借地權』名稱之下，增強其效力， 使不致受土地所有權移轉之影響，延長其存續期間，以鞏 固其利用地位。使地租、租金，不固定於最初之約定，得 隨客觀情事之變遷而增減，以濟利用權人之負擔。如此基 地租賃權人，原係債權間接的利用土地之關係，因而具有 直接支配土地之內容，一般稱為租賃權之物權化），向當 時被告祠廟三官大帝之管理人廖木及鄭阿鼠承租系爭345 地號土地建屋，並就地上建物辦理建物保存登記在卷，嗣 於台灣光復後47年間，林圳因該住房不敷使用，遂與廖木 協商以擴大租地建房之範圍，並經廖木同意，將租地建房 之面積擴大為40坪（租地建屋之地號包含345地號及347地 號），並以由林圳繳納承租範圍內之土地（40坪）之官租 及分攤祭祀三官大帝（每年農曆10月15日）聖誕之費用， 並備妥三牲、酒禮、菜碗敬献三官大帝，及擲茭輪流擔任 三官大帝神明會之頭家、爐主等費用為租金，此事並經鄭 阿鼠（祠廟三官大帝另一管理人，於34年間死亡）之子鄭 水山立會見證後，由廖木出具土地使用承諾書，嗣林圳於 47年10月13日持申請書、切結書、位置圖、平面圖及土地 使用承諾書等資料，向彰化縣政府申請修建房屋（添建廚 房、附屬房屋）乙案，彰化縣政府以47.10.31彰錫建土字 第175501號函准予添建廚房及附屬房屋，足徵原告之先祖 父林圳與被告祠廟三官大帝間自日據時代及自47年10月13 日起確有租地建屋（40坪）之租賃關係存在。 ⒉嗣上揭土地其中系爭345地號土地，於53年分割出坐落彰 化縣彰化市○○段○○○段00000○00000地號土地，另同 小段347地號土地亦分割出同小段347-1、347-2、347-3、 347-4等地號土地，其中同小段345-1、345-2及347-1、 347-3等地號土地，及其地上建物於76年間被政府徵收， 致系爭租地建屋之範圍面積（40坪）因政府徵收致承租系 爭345地號土地之面積變為39平方公尺，系爭347-2地號土 地承租面積變為41平方公尺。原告（含原告之前手）於系
爭土地上建築房屋，其中彰化縣彰化市○○段○○○段 000○號建物（下稱系爭596建號建物）部分，迄今已歷68 年以上，其他部分亦有55年以上。本件原告及原告之前手 均依先祖父林圳與祠廟三官大帝之約定繳納上開承租土地 面積之官租或地價稅，繳納至100年11月止（系爭土地出 售後），另分攤相關祭祀三官大帝之費用及輪值擔任三官 大帝神明會之頭家、爐主等費用，迄今原告仍在分擔，堪 認原告及原告之前手就系爭土地與被告祠廟三官大帝間， 確有基地租賃關係存在。
⒊系爭土地原為被告祠廟三官大帝所有，原告繼受系爭土地 上建物之所有權人，並為繼受系爭土地之承租人地位，且 原告應付之租金業經原告繳清，有建物登記簿謄本、擔任 三官大帝神明會頭家、爐主之紀錄資料及已完納之地價稅 繳款書多紙可稽，堪認原告就系爭土地確有基地租賃關係 存在；門牌號碼彰化縣彰化市○○路000號房屋之納稅義 務人水電費繳納名義人均為原告，原告設籍並占有使用系 爭房屋，雖有不分屬未經辦理保存登記之違章建物，然系 爭建物有房屋稅籍證明書、水電費收據、原告戶籍謄本， 以及原告向兄長林振藝買受系爭建物之權利讓渡同意書可 稽，堪認原告合法取得系爭房屋處分權及所有權。是原告 就祠廟三官大帝與被告張鴻圖於100年10月5日所訂立之買 賣，自有按同一買賣條件之優先購買權存在。本件原告已 於102年2月4日以起訴狀向原出租人即祠廟三官大帝表示 願以其將系爭土地出賣於被告張鴻圖之相同出賣條件為優 先購買之意思表示，因系爭土地現已登記為被告張鴻圖所 有，而張鴻圖又對原告及原告之母親提起拆屋還地及返還 不當得利之訴訟（即鈞院102年度訴字第238號），足見兩 造就原告優先購買權之存否確有爭執。而此項權利存否之 不明確，自足使原告私法上地位有受侵害之危險，且此不 安之狀態得以確認判決除去之，是原告自有提起確認優先 購買權存在之訴訟利益與必要。
⒋系爭建物於日據時代即已設立戶籍，並於39年8月1日辦理 保存登記取得所有權，嗣於44年設立房屋稅籍，於47年擴 大租地面積增建住房約40坪，雖於76年經政府徵收部分土 地，拆除部分建物，致租地之範圍變為如系爭土地複丈成 果圖所示情形。在土地使用承諾書上有記載土地所有者姓 名、管理者住址，另外依據彰化縣政府修建房屋證明書， 可證明是在47年增建房屋。被告於100年10月5日簽訂系爭 買賣契約時，均明知系爭土地上有原告及訴外人廖志祥所 有已辦畢保存登記之建物存在，依民法第759條之1規定：
「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。 因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變 動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受 影響。」。本件原地主即祠廟三官大帝之管理人陳勝森從 未將出賣條件通知基地承租人即原告，是參酌司法院大法 官會議釋字第124號解釋及最高法院80年台上字第2115號 民事判決意旨，原告無從表示承買，自無放棄優先購買權 可言。又按優先購買權乃屬形成權性質，因優先承買權人 一方表示願依同樣條件優先承買之意思，買賣契約即為成 立。且土地法第104條第2項明定出賣人與第三人訂立之買 賣契約不得對抗優先購買權人，即賦與此項優先購買權有 物權之效力，得由先買權人據以塗銷他人已為之所有權移 轉登記，由先買權人與出賣人補訂書面契約，並協同辦理 所有權移轉登記（最高法院65年台上字第2701號判例參照 ）。本件原告於起訴時即表示以本起訴狀向被告祠廟三官 大帝表示，願依其售與被告張鴻圖之同樣條件優先承買系 爭345地號土地，如系爭土地複丈成果圖所示，編號A、B 、C 部分面積共39平方公尺土地，及系爭347-2地號土地 ，如系爭土地複丈成果圖所示，編號C-1、D部分面積共41 平方公尺土地之意思。
⒌原告既已表明行使優先承買權之意旨，並送達於被告祠廟 三官大帝，則依前揭判例所示，原告與被告祠廟三官大帝 間就系爭土地之買賣契約依其售與被告張鴻圖之同樣條件 即已成立，惟系爭優先購買所指同一條件之價格如何決定 ？依被告等於100年10月5日所訂立之土地買賣所有權移轉 契約書所示，其中系爭345地號土地係以當時之公告現值 每平方公尺94,091元之價格為出售條件，系爭347-2地號 土地係以當時之公告現值每平方公尺47,144元之價格為出 售條件，準此，則原告就所承租之基地行使優先承買權， 並願以如上同樣條件之價格買受系爭345地號土地，如系 爭土地複丈成果圖所示，編號A、B、C部分面積共39平方 公尺土地，及系爭347-2地號土地，如系爭土地複丈成果 圖所示，編號C-1、D部分面積共41平方公尺土地。又原告 與祠廟三官大帝間就系爭土地之買賣契約既已成立，依前 揭判例所示，原告自得據以塗銷被告張鴻圖已完成之所有 權移轉登記。而被告祠廟三官大帝所負交付土地及使買受 人取得所有權之義務，自應包含原告所承租之特定部分， 及辦理分割編訂新地號，並辦理所有權移轉登記及交付土 地在內。
⒍綜上所述，本件因被告祠廟三官大帝將系爭土地出售予他
人，而原告為系爭土地（即系爭345地號土地如系爭土地 複丈成果圖所示編號A、B、C部分面積共39平方公尺土地 ，及系爭347-2地號土地如系爭土地複丈成果圖所示編號 C-1、D部分面積共41平方公尺土地）之承租人有優先承買 之權利，從而原告依土地法第104條之規定，請求如聲明 所示。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告主張：「有關訴外人林圳所有曾為建物第一次登記之 彰化市○○段○○○段000○號（面積6.42平方公尺）， 顯然已經滅失，蓋：由卷內所附土地複丈成果圖（詳見被 告等102年9月17日民事答辯㈡狀所檢附附圖）編號B所處 位置，對照彰化市○○段○○○段000○號建物平面圖上 位置（被證5)，顯然可知訴外人林圳所有之該建物，係面 西並處於南瑤路旁，而土地複丈成果圖編號B係面北、近 曉陽路，且面積亦不相符，因此原告主張：卷內所附土地 複丈成果圖編號B（面積8平方公尺）為彰化市○○段○○ ○段000○號建物云云，顯不足採。」云云，然依被告所 提建物平面圖（被證5）所示，恰足以證明系爭596建號建 物於彰化縣彰化地政事務所90年7月17日勘查之建物平面 圖記載該建物迄今仍然存在，其面積尚有1.74坪（約5.75 平方公尺），並非全部滅失，且稽之原告之先祖父林圳向 彰化縣政府申請添建廚房之位置圖所示，本件並無如被告 所抗辯之系爭建物係面西並處於南瑤路旁之情形，是被告 上揭抗辯即難憑採。
⒉被告另以：「鈞院另案（102年度訴字第240號，樂股）函 詢彰化縣地方稅務局，依據彰化縣地方稅務局102年10月 30日彰稅地字第0000000000號函覆資料（被證4）可知： 彰化縣地方稅務局函覆內容業於說明項下載明：『…二、 根據本局地價稅總歸戶冊記載，旨揭地段345地號於67年 上期即已課徵地價稅，347-2地號係自76年上期課徵地價 稅。』等語，足證原告無權占用原告所有系爭345、347-2 地號土地，均係系爭345、347-2地號土地之前所有權人祠 廟三官大帝之管理人廖木死亡（49年5月22日）超過十多 年後始課徵地價稅，則既然廖木生前並無所謂繳納官租（ 即地價稅）之情事，則廖木又豈會以繳納官租約定為使用 系爭土地之對，因此原告主張：「…原告之先祖父林圳於 日據時代本於借地法之規定，向被告祠廟三官大帝當時之 管理人廖木及鄭阿鼠承租345地號土地建屋，並就地上建 物辦理建物保存登記在卷…先祖父繳納承租範圍內之土地 （四十坪）之官租及分攤祭祀三官大帝（每年農曆10月15
日）聖誕之費用，並備妥三牡、酒禮、菜碗敬献三官大帝 ，及擲筊輪流擔任三官大帝神明會之頭家、爐主等費用為 租金。」云云，顯屬無稽。」乙節，爰說明如下： ⑴按原告之先祖於廖木擔任被告祠廟三官大帝之管理人期 間均有如期繳租金之事實，此有廖木之嫡孫廖鴻志於另 案即鈞院102年度訴字第240號拆屋還地等事件，出庭作 證具結之證言：「被告訴代問：有關祠廟三官大帝的拜 拜還是跟土地地價稅的支付都是何人在主持？證人答： 以前我爺爺廖木做管理人，我爺爺不認識字，就叫我父 親廖銀漢和我爺爺去收租金來繳納稅金，那些人向祠廟 三官大帝租地來蓋房子，然後租地蓋房子每年祠廟三官 大帝拜拜的時候都要來祭拜，而且還要出錢請戲班來表 演，一開始是在我爺爺的大廳舉辦祭拜，後來人太多擠 不下，才另外搭棚子來舉辦。被告訴代問：租金是何人 收取？證人答：廖木及我父親廖銀漢二人去收租金來繳 納稅金。」之證言足參。而廖木於49年5月22日死亡後 ，原告之先祖父應繳之地租即由廖木之三子廖銀漢前來 收取，以上事實有廖木之養孫廖清圳於另案即鈞院102 年度訴字第240號拆屋還地等事件，出庭作證具結之證 言：「我沒有看過也沒有聽過是廖木去向使用祠廟三官 大帝名下的土地的人收取地價稅，是廖銀漢去收的，收 了以後並沒有拿去繳地價稅。民國70幾年的時候有徵收 土地時，地價稅才從徵收的補償金裡面扣除。」足參， 迨至62年間，因坐落彰化縣彰化市○○段○○○段000 地號土地分割為同小段345、345-1、345-2地號土地， 故由原地主祠廟三官大帝之納稅管理人廖銀漢指定各地 號土地地價稅之繳款人，其中同小段345-1地號土地之 地價稅，分配由訴外人吳再傳及另案被告林洪月足繳納 ，此有另案被告等依地主之納稅義務人指示繳納62至74 年之地價稅之繳款資料足參。足證被告所提證物4課稅 起點之紀錄，並非全然正確。
⑵因同小段345-1地號土地已被徵收，故另案被告林洪月 足改被指派分擔同小段343、345、347-2地號等三筆土 地之地價稅，林洪月足並依指示一直繳至81年止，有另 案被告等依指示繳納同小段343、345、347-2地號等3筆 土地之地價稅（75至81年）之繳款資料足稽。嗣於81年 間，因廖銀漢據81年11月17日彰稅人第91111號函，向 稅捐處申請由其以祠廟三官大帝管理人身分統一繳納系 爭地價稅，故被告等自82年起之租金即繳交予廖銀漢， 並由廖銀漢或其子廖志祥統一繳納，迨至88年間因廖銀
漢與廖清圳、陳勝森間爆發確認祠廟三官大帝管理權不 存在之爭訟事件，因無人收取地租繳交該地價稅，而彰 化地方稅務局又未准分單，由被告等分單繳納，故被告 等承租人不得已向彰化地方稅務局申請准由承租人分單 繳納，惟未獲允許，嗣於96年間始由祠廟三官大帝現登 記管理人陳勝森要求被告等依循廖木、廖銀漢之管理方 式，分單繳納系爭345、347-2地號土地之地價稅，被告 等旋即依其請求繳納，系爭345、347-2地號土地從95年 至100年11月間之地價稅，有另案被告等依原地主之管 理人陳勝森之指示繳納系爭345、347-2地號土地地價稅 之繳款資料足參。據上堪認，另案被告等之先祖林圳及 被告等二人確有繳納占有系爭土地之租金或地價稅之事 實，臻為明確。上揭另案被告所提出之彰化縣地方稅務 局函，恰足以證明廖銀漢於81年11月17日已登記為被告 祠廟三官大帝之管理人，並為祠廟三官大帝全體會員所 不否認者，是其代理被告祠廟三官大帝收取原告等承租 範圍內土地之租金（地價稅）等行為，堪認已有表見代 理之事實存在，其向原告等收取租金之法律效果自及於 被告祠廟三官大帝，至為灼然。
⒊原告始終認為陳勝森並非祠廟三官大帝原始創立會員之子 孫，且其亦非祠廟三官大帝之信徒，更未參與祠廟三官大 帝之祭祀活動，故其非合法之管理人。廖木於49年5月22 日死亡前，有關祠廟三官大帝之一切祭祀及繳納田賦、地 價稅及管理系爭土地之事務，即由廖銀漢負責管理，甚至 自廖木死亡後，亦由廖銀漢繼續管理，直至廖銀漢於92年 5月5日死亡時止，此期間祠廟三官大帝之一切事務，亦均 由廖銀漢在管理等語。
二、被告聲明求為判決駁回原告之訴。其答辯略以： ㈠按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金而成立。被上訴人主張兩造就系爭房屋有租 賃關係存在，既為上訴人所否認，則被上訴人即應就兩造曾 約定，被上訴人以系爭房屋租與上訴人使用收益，上訴人支 付租金之事實，負舉證責任。次按：⑴「基地出賣時，地上 權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出 賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以 登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十 日內不表示者，其優先權視為放棄。」土地法第104條第1項 、第2項前段分別訂有明文。⑵又「土地法第一百零四條第 一項及第一百零七條第一項，關於基地或耕地承租人之優先 承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須
以其基地或耕地有租賃關係存在為其成立之前提要件，故提 起此項訴訟之原告，應先證明其基地或耕地之租賃關係存在 ，而始有買賣契約訂立請求權之可言。」（最高法院44年台 上字第700號判例可參）。「土地法第一百零四條第一項規 定，係指房屋及基地之出賣而言，系爭土地既非建築基地， 自無該條適用之餘地，況查房屋基地之優先承買權，係承租 人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以對於房屋基地有 租賃關係存在為其前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先 證明其基地租賃關係存在，始有買賣契約訂立之請求權可言 。」（最高法院69年度台上字第2391號裁判意旨參酌）。⑶ 再者，「土地法第一百零四條第一項規定承租人之基地優先 購買權，必須在基地出賣時，仍具租賃關係為前提，本件上 訴人就系爭土地之租賃關係，業於七十六年十二月三十一日 因租期屆滿而消滅，是上訴人於七十七年四月間系爭土地標 售時，與原出租人台灣企銀間既無租賃關係之存在，其遽依 前開規定主張優先購買權，自有未合。」（最高法院78年度 台上字第1897號裁判意旨參酌）。復按「使用借貸與租賃不 同，在借用土地建築房屋之情形，不能認為使用借貸關係， 隨房屋之轉讓而繼續存在，本件張坤貴與上訴人間之使用借 貸契約既告終止確定，上訴人又否認同意被上訴人使用伊所 有之系爭土地，依舉證分配原則即應由被上訴人就其主張之 利己事實，負舉證責任。」（最高法院69年度台上字第4120 號裁判意旨參酌）。
㈡本件首應探究者為：訴外人林圳所有曾為建物第一次登記之 系爭596建號建物（面積6.42平方公尺），是否業已滅失不 存在？
⒈訴外人林圳所有曾為建物第一次登記之系爭596建號建物 （面積6.42平方公尺）顯然已經滅失，蓋：如系爭土地複 丈成果圖所示，編號B部分土地所處位置（按此即為原告 主張經保存登記之系爭596建號建物），對照系爭596建號 建物平面圖上位置，顯然可知訴外人林圳所有之系爭596 建號建物，係面西並處於南瑤路旁，而如彰化縣彰化地政 事務所（收件日期文號102年6月26日彰土測字第194300號 ）土地複丈成果圖所示，編號B部分土地係面北、近曉陽 路，且面積亦不相符，因此原告主張：如彰化縣彰化地政 事務所（收件日期文號102年6月26日彰土測字第194300號 ）土地複丈成果圖所示，編號B部分土地（面積8平方公尺 ）為系爭596建號建物云云，顯與事實不符，不足採信。 ⒉再者，由原告之母曾領取拆遷房屋補償費91,098元，亦可 證明訴外人林圳所有曾為建物第一次登記之系爭596建號
建物業已滅失，分述如下：
⑴系爭345地號土地早在53年7月10日分割出系爭345-1地 號土地，有土地登記簿可證。
⑵依據原告所自行提出之原證五即彰化縣彰化地政事務所 於64年12月間函覆訴外人林洪月足（即原告林振煌之母 ）之有關（分割後）坐落彰化縣彰化市南郭段南郭小段 343、345、345-1、347等4筆土地現使用人調查表可知 ：
①坐落彰化縣彰化市○○段○○○段000地號土地分割 後（按分割後為同小段345、345-1、345-2地號土地 ），原告家族係於同小段345-1地號土地上使用，至 於同小段345地號土地則是由訴外人廖清圳等三人使 用，此有原告所提原證五所附『祠廟三官大帝所有土 地現使用人調查表』可證。
②嗣坐落彰化縣彰化市○○段○○○段00000地號土地 遭彰化市公所徵收，原告之母林洪月足領取房屋補償 費91,098元，此亦有原證五所附『補償費計算單』可 證。
③綜上可知，姑不論原告先人林圳所有系爭596建號建 物光復後曾為建物第一次保存登記，是否足以認定林 圳曾向被告祠廟三官大帝當時之管理人廖木及鄭阿鼠 承租分割前之系爭345地號土地（按被告等否認之） ，然由前揭證據足證，原告家族原先占用分割前坐落 彰化縣彰化市○○段○○○段000地號土地，於分割 後乃是占用同小段345-1地號土地，並無占用分割後 之系爭345地號土地，且當同小段345-1地號土地遭彰 化市公所徵收時，因為原告家族於土地上有建物存在 ，故原告母親領取房屋之拆遷補償費，因此系爭596 建號建物，因彰化市○○○○○○段00000地號土地 後業已滅失甚明。
⑶既然訴外人林圳所有曾為建物第一次登記之系爭596建 號建物業已滅失，亦即如系爭土地複丈成果圖所示，編 號B部分之建物已非光復後曾經建物第一次保存登記之 系爭596建號建物，又原告並未舉證證明編號B之建物與 系爭345地號土地之前手即被告祠廟三官大帝之間存有 租賃關係，則原告提起本件請求顯屬無據。
㈢倘鈞院審酌本件相關卷證後猶認為系爭596建號建物並未滅 失，則原告於本件所提證據，顯不足以證明原告與被告祠廟 三官大帝間就系爭345、347-2地號土地存有租地建屋之租賃 關係，因此原告主張被告祠廟三官大帝出售系爭345、347-2
地號土地，原告得主張土地法第104條第2項之優先購買權云 云，顯屬無據，答辯如下：
⒈原告所提彰化市○○段○○○段000○號之建物登記謄本 ，不足認定原告所主張：「…原告之先祖父林圳於日據時 代本於借地法之規定…，向被告祠廟三官大帝當時之管理 人廖木及鄭阿鼠承租345地號土地建屋，並就地上建物辦 理建物保存登記」：
⑴被告等否認原告所主張：「…原告之先祖父林圳於日據 時代本於借地法之規定…，向被告祠廟三官大帝當時之 管理人廖木及鄭阿鼠承租345地號土地建屋，並就地上 建物辦理建物保存登記」云云。
⑵依據內政部所編印之『臺灣土地登記制度之由來與光復 初期土地登記之回顧』一書中有關第五章臺灣光復初期 之土地總登記，其中於該章第三節「建物情形填報及繕 發權利證明」已對於光復初期之建物第一次登記如何辦 理加以說明，亦即僅需提供①建物情形填報表、②平面 圖及位置圖、③產權憑證、④他項權利登記申請書、⑤ 保證書等即可提出建物第一次登記，亦即在土地與建物 非屬同一人之情形下，無須出具土地所有權人之同意書 或其他有權占有之證明仍可向縣市地政機關申請建物第 一次登記。
⑶據上開論述可知，縱然原告先人林圳所有系爭596建號 建物曾為建物第一次登記，但並非即可認定林圳曾向被 告祠廟三官大帝當時之管理人廖木及鄭阿鼠承租分割前 系爭345地號土地，故依據前揭民法第277條及最高法院 83年度台上字第2405號裁判意旨，原告仍應就租賃關係 之存在負舉證之責，若原告未能舉證，則原告此部分之 主張實屬無據。
⒉原告所提原證三即土地使用承諾書及原證四之書證，顯不 足以證明原告之先人林圳與被告祠廟三官大帝間就系爭 345、347-2地號土地存有租地建屋之租賃關係存在，蓋： ⑴被告等否認原告所主張：「…台灣光復後民國47年間， 原告之先祖父林圳因該住房不敷使用，遂與當時之祠廟 三官大帝之管理人廖木協商（擴大租地建物之範圍）， 經廖木之同意，將租地建房之面積擴大為四十坪（租地 建屋之地號包含345地號及347地號）…」云云。 ⑵『土地使用承諾書』應係訴外人廖木以個人名義所書立 ，效力不及於被告祠廟三官大帝，蓋：原證三之書證即 土地使用承諾書，依其上所載，乃係記載「土地所有者 ：廖木、姓名：鄭阿鼠（下蓋鄭水仙之章）」等語，因
此顯然是廖木、鄭阿鼠（或為鄭水仙）以個人名義簽立 ，依據該書面並未表明為『祠廟三官大帝管理人廖木』 所簽立亦即未表明代理之意旨，則縱然該土地使用承諾 書為真，則廖木個人之行為，依法亦非由被告祠廟三官 大帝所承受。
⑶退萬步言之，縱然認該土地使用承諾書為廖木以被告祠 廟三官大帝管理人身份所簽立，則『土地使用承諾書』 其上並未記載任何租賃之意，亦即未有任何租金之約定 ，因此該土地使用承諾書亦僅被解釋為無償之使用借貸 （按假設語氣），非原告所主張之租地建物之租賃關係 云云。
⑷更甚者，姑不論原告所提土地使用承諾書之性質為何， 則該書面僅有同意原告之先人林圳使用分割前之系爭 345地號土地，並無同意原告之先人林圳使用分割前坐 落彰化縣彰化市○○段○○○段000地號土地，因此原 告欲以土地使用承諾書證明與被告祠廟三官大帝就系爭 347-2地號土地存有租地建屋之租賃關係云云，實屬無 稽。
⒊原告所提74年至90年間之樂捐簿，顯不足以證明原告所主 張：「…由先祖父繳納承租範圍內之土地（四十坪）之官 租及分攤祭祀三官大帝（每年農曆10月15日）聖誕之費用 ，並備妥三牲、酒禮、菜碗敬献三官大帝，及擲筊輪流擔 任三官大帝神明會之頭家、爐主等費用為租金。…」云云 ，蓋：
⑴依據土地使用承諾書所載之內容，並無原告前揭主張， 是原告如此主張已屬無據。
⑵又原告所提74年至90年間之樂捐簿，姑不論真實與否， 則該74年以後之書證，豈能用來佐證原告所主張47年間 訂立租約之租金繳付證明云云，而且既是樂捐又豈是租 金之繳付，原告之主張，顯屬無據。
⒋原告所提地價稅繳款書（含62年、65、66年上期、67下期 、60至70年、95至100年）不足證明原告先人林圳與被告 祠廟三官大帝存有租地建屋之法律關係，敘明如下： ⑴鈞院另案（102年度訴字第240號）曾函詢彰化縣地方稅 務局，依據彰化縣地方稅務局102年10月30日彰稅地字 第0000000000號函覆資料可知：彰化縣地方稅務局函覆 內容業於說明項下載明：『…二、根據本局地價稅總歸 戶冊記載，旨揭地段345地號於67年上期即已課徵地價 稅，347-2地號係自76年上期課徵地價稅。』等語，足 證原告所占用被告張鴻圖所有系爭345、347-2地號土地
，均係系爭345、347-2地號土地之前所有權人即被告祠 廟三官大帝之管理人之一廖木死亡（49年5月22日）超 過十多年後始課徵地價稅，則既然廖木生前並無所謂繳 納官租（即地價稅）之情事，則廖木又豈會以繳納官租 約定為使用系爭345、347-2地號土地之對價。因此原告 主張：「…原告之先祖父林圳於日據時代本於借地法之 規定，向被告祠廟三官大帝當時之管理人廖木及鄭阿鼠 承租345地號土地建屋，並就地上建物辦理建物保存登 記在卷…先祖父繳納承租範圍內之土地（四十坪）之官 租及分攤祭祀三官大帝（每年農曆10月15日）聖誕之費 用，並備妥三牲、酒禮、菜碗敬献三官大帝，及擲筊輪 流擔任三官大帝神明會之頭家、爐主等費用為租金。」 云云，顯屬無稽。
⑵廖木係於49年5月22日死亡，則原告提出廖木死亡十多 年後才繳交地價稅之書面資料，則邏輯上，廖木死亡多 年後才繳納地價稅之資料，顯無法用來證明是廖木生前 與原告之先人存有租賃關係甚明。
⑶又原告所提62年、65、66年上期、67年下期、68-70年 之地價稅繳款資料，均係繳交345-1地號土地，更足證 被告等於本案所一再主張的：「…原告之先人林圳及原 告原先使用分割前之彰化市○○段○○○段000地號土 地，於分割後乃是使用彰化市○○段○○○段00000地 號土地，並無使用分割後之彰化市○○段○○○段000 地號土地，且當彰化市○○段○○○段00000地號土地 遭政府徵收時，原告之母林洪月足也領取房屋補償費， 因此原告現主張系爭345、347-2地號土地上之建物與訴 外人祠廟三官大帝間存有租地建屋之租賃關係，實與事 實不符。」為可採。
⑷原告應舉證確實與系爭345、347-2地號土地之前所有權 人即被告祠廟三官大帝存有租賃法律關係並以繳納地價 稅為租金之約定，否則，原告欲以曾經繳付95年至100 年地價稅之單據（按被告二人間於100年10月間買賣系 爭345、347-2地號土地時也繳付了100年度系爭345、 347-2地號土地之地價稅）作為租地建屋之租賃關係存 在，顯非可採，蓋：依據土地稅法第4條之規定，土地 所有權人本可要求無權占有人繳納地價稅甚明。 ⒌另原告爰引證人廖鴻志、林洪月足於另案（102年度訴字 第240號）證詞為有利於己之主張顯非足採，蓋： ⑴證人廖鴻志、林洪月足目前均與被告張鴻圖於鈞院另案 有拆屋還地等訴訟進行中，證人林洪月足亦係原告母親
，而在該些訴訟中，證人亦均是辯解占用系爭345、347 -2地號土地源自先人與祠廟三官大帝間存有租地建屋之 法律關係云云，是證人為維護自身利益，則所為證詞顯 有偏頗之虞。
⑵依據前揭彰化縣地方稅務局函文可知，系爭345、347-2 地號土地係分別於67年上期、76年上期始開始課徵地價 稅，足證證人廖鴻志102年9月10日於另案（102年度訴 字第240號）到庭證稱：「（問：是否看過廖木及廖銀 漢去向謝義勝或其父母收取租金？）答：見過。收租金 的時候我父親會帶我去」「（問：有無親眼看見或親耳 聽到廖木跟謝添發就祠廟三官大帝的土地約定租賃？） 答：有，親自見聞，那是讀國小的時候我爺爺跟父親帶 我去的。」、「（問：你說有約定租賃，條件是什麼？ ）答：要向祠廟三官大帝租土地建屋，還要繳稅金。每 年祠廟三官大帝祭拜的時候要來準備祀禮來參加及參加 選爐主負責辦理。」、「（問：你第一次看到你父親廖 銀漢或是祖父廖木去收租金，剛剛說是國小，是國小何 時？）答：國小二年級。」云云，顯屬不實，不足採信 。
⑶又證人林洪月足102年9月10日於另案（102年度訴字第2