臺灣宜蘭地方法院民事判決 102年度訴字第412號
原 告 陳宥綺
被 告 金富士營造有限公司
法定代理人 林美珠
訴訟代理人 林 旺
上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國103年1月27日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：本件原告經合法通知，未於言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被告之聲請， 由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告起訴意旨：緣坐落宜蘭縣礁溪鄉○○○段000○000○00 0○000地號土地（下稱系爭四筆土地）及其上門牌號碼為宜 蘭縣礁溪鄉○○路00○0號建物（下合稱系爭房地）原為訴 外人林旺所有，嗣由鈞院強制執行程序執行拍賣，而由原告 買受，並已發給權利移轉證書辦畢不動產所有權移轉登記在 案。惟系爭房地前於民國91年間由原所有權人林旺出租予被 告，年租金新臺幣（下同）6萬元，租賃期間自91年8月26日 起至110年8月25日（下稱系爭租約），有公證書及租賃契約 書為憑。惟系爭租約乃十餘年前之約定，其租金顯低於法定 地價之1%；且系爭房地所處地段繁榮，而系爭房地全供被告 使用，且今地價早已揚升，但迄今均未曾調整租金。原告本 於為系爭房地所有權人地位，曾催告被告調漲租金，但迭經 協商，毫無結果，爰依民法第442條之規定請求調整租金。 查以系爭四筆土地面積合計1153.94平方公尺，公告現值均 為每平方公尺8,900元計算，土地價值總計有10,270,066元 ，則應以申報總價年息5%之標準計算租金，故租金應調整為 513,053元為適當。而為訴之聲明：被告承租系爭房地之租 金應自102年6月25日起調整為每年513,503元計算之。二、被告則以：系爭房地中之系爭四筆土地已由鈞院101年司執 字第13170號執行命令除租確定，兩造間就系爭四筆土地已 無租賃關係存在。且房屋部分及房屋所占有使用土地部分僅 為59.43平方公尺，而土地與房屋無法分離，在房屋租賃期 間，土地推定有租賃關係，且就房屋部分定有租賃且定有期 限，不適用民法第442條規定，要調整租金也應該以房屋坐 落土地的範圍換算原契約的租金，故而原告主張依租約全部
的土地計算，並無理由等語，資為抗辯。而為答辯聲明：原 告之訴駁回。
三、本件原告主張之前開事實，業據提出與所述相符且為被告所 不爭執之系爭四筆土地登記謄本、本院91年度宜院公字第00 000000號公證書暨租賃契約書及本院101年司執字第13170號 不動產權利移轉證書為證，自足認為真實。惟按租賃物為不 動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。 但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442條定有明文。 查本件依原告起訴意旨，係就訴外人林旺與被告所訂立之租 賃期間自91年8月26日起至110年8月25日以系爭房地為標的 之租賃契約即系爭租約請求調整租金（原告應係以因依民法 第425條第1項之規定，故於其因拍賣取得系爭房地之所有權 後，系爭租約效力仍存在於兩造間而為本件主張，惟此未據 其載明於書狀，亦因其未到庭而無從為闡明)；惟系爭租約 既為定有期限之租賃契約，即非屬民法第422條所規定之得 聲請法院調整租金之租約，從而，原告為本件起訴，請求判 決調整系爭租約之租金，於法即屬無據。況系爭租約中就系 爭四筆土地部分之租賃關係，業經本院執行處於本院101年 度司執字第13170號求償債務強制執行程序中，以102年1月4 日宜院嵩101司執溫字第13170號執行命令予以除去確定，此 經本院依職權調閱上開卷宗查明屬實。是系爭四筆土地於由 本院拍定並移轉於原告所有前，已無系爭租賃關係存在，則 原告起訴為本件請求，尤屬無據至明。
四、綜上，本件原告依民法第442條之規定訴請調整系爭租約之 租金，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造當事人所為其餘攻擊防禦方法及提 出之證據資料，經審酌後認均與結論不生影響，爰不遂一論 列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔裁判之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 2 月 17 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 2 月 18 日
書記官 林秀麗
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