臺灣宜蘭地方法院民事判決 102年度訴字第202號
原 告 游見璋即礁溪不動產
訴訟代理人 張致祥律師
被 告 林倉成
訴訟代理人 周慧貞律師
上列當事人間給付報酬事件，本院於民國103年1月22日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告起訴主張：被告將其所有坐落宜蘭縣五結鄉○○段 000 地號土地(面積2720平方公尺，以下稱系爭土地)，以每坪出 售價新台幣 (下同) 1萬3,500元（原支付命令聲請狀誤載為 13.5萬元）委託原告銷售，雙方並訂有專任委託銷售契約書 (以下稱系爭契約)，委託時間自民國(下同)102 年4月2日起 迄102年4月22日止，原告於102年4月16日，覓妥買主曹坤枝 ，並以存證信函通知被告後，被告竟拒不出面簽立契約，原 告於102年4月30日再次函知被告，應信守契約出面簽立契約 ，詎被告仍置之不理，被告此舉，顯已違約，依照雙方簽立 之系爭契約第8條第3款第4 目約定，被告仍應給付原告按成 交價4％ 計算的報酬，另並依民法第546條及第213條之規定 ，請求被告賠償原得向買方請求按成交價2％ 計算之報酬， 即66萬6,468元(13,500元×822.8坪×(4+2)%=666,468元)。 為此聲明請求判決：被告應給付原告66萬6,468 元，及自支 付命令送達翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。
㈡對被告答辯之陳述：
1.依系爭契約第8條第1款之約定內容，兩造已書面合意約定若 買賣契約成立，被告應支付原告成交價之4％ 之服務報酬， 是以本件雙方所約定之報酬係成交價之4％ 。況依證人莊素 文之證詞可知，若兩造當初合意將服務費從4％調整為2％， 會在契約的特別約定事項內註明服務費調整為多少，但稽諸 系爭契約第11條特別約定事項，並未有任何關於服務費調降 之記載，足證雙方當初約定之服務費即為契約原訂之4％ 報 酬，並非如被告所言調降為2％。
2.依系爭契約第8條第3款第4 目之約定，原告於下述二種情形 可向賣方（即被告）請求約定之4％ 服務報酬：①買賣契約 成立；②原告已依仲介契約找到願意依被告開立之價格承購
之買家，但被告無故不與之簽約，此時原告仍可向被告請求 服務報酬。本件原告已找到願意購買被告土地之買家（即訴 外人曹坤枝），且渠亦願意以被告所提出之價格，即每坪 1 萬3,500 元價格購買，此有證人曹坤枝之證詞可證，故買方 曹坤枝願依被告所提出之價格，即每坪1萬3,500元與被告訂 立買賣契約，購買系爭土地，而就每坪500 元差價由原告負 擔部分，係曹坤枝與原告另外之約定，並不影響被告與曹坤 枝訂立買賣契約，蓋被告出售土地之目的係為了取得價金， 且價金之計算方式為每坪1萬3,500元，至於價金實際上係由 何人負擔，並不影響被告簽約之目的，是以原告雖與曹坤枝 約定每坪差價500 元部分由原告負擔，但此約定與被告無涉 ，被告不得以此為由拒絕簽約，影響原告請求服務報酬之權 利。又本件原告據與被告簽定之系爭契約（具委任與居間性 質），依照被告要求之條件找到買主，係被告違約不出面簽 定買賣契約，自應依違約之規定賠償原告所受之損害及所失 之利益，且原告之請求係依照102 年4月2日雙方簽定之系爭 契約，而非被告未出面簽定之買賣契約，被告主張買賣契約 未成立，原告依系爭契約第8 條約定請求報酬，要屬無據云 云，爰無足採。
3.被告主張原告事先找好買主，因此未付出過鉅勞務，故應酌 減為2％ 云云，並不足採，因參照最高法院85年度台上字第 2526號判決意旨，可知委託人於訂約時並非無知或無經驗， 且居間人亦已依居間契約內容所載完成居間責任，則雙方約 定之報酬及居間人勞務之價值間，即無約定報酬過距而顯失 公平情事。本件委託人即被告訂約時並非無知或無經驗，再 者，居間人即原告已依系爭居間契約內容找到買主，完成居 間責任，依最高法院上開判決意旨，雙方約定報酬較原告付 出之勞務價值，並無過鉅而造成顯失公平，原告開立店面多 年，給付薪酬，建立買賣方之資料庫耗費多年心血，建立專 業知識（know how），而單筆特定土地之仲介，不論炎日強 曬，下雨浸淋，更無假日，只要有買方出現，即須帶買方， 穿梭於土地與公司之間，詳為買方解析疑問，分析建築法規 、稅法規定，斡旋價格，一次不成、二次不成，甚至一事無 成，一切耗費損失皆是原告自負，此間辛苦，皆相信買方履 約之承諾及信用，而本件原告已達成被告委任之旨後，被告 卻違約，並破壞了原告之商譽，被告主張應依民法第572 條 酌減報酬為2％，實不足採。
4.按「受件人因處理委任事務，因非可歸責於自已之事由，致 受損害者，得向委任人請求賠償」，又「損害賠償，除法律 另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所
失利益為限」，民法第546條及第213條分別著有明文。本件 被告委託原告銷售土地，原告依照委任事務，找到買主但被 告卻拒不出面簽立買賣契約，致原告受有損害，依照前述法 律規定及系爭契約第8條第1項之約定，被告自應賠償原告依 照已定計劃，原得向買主請求按成交價2％計算之酬金。二、被告答辯：
㈠兩造於系爭契約關於原告之報酬，確約定為成交價之2％ ， 就此固無直接證據可憑，然被告於本件審理時，一再爭執： 「當時莊素文到我車上要我跟他簽立原證㈠的契約書，並要 我壓低價錢，並說只要付成交價2％ 的仲介費，因為我很信 任他，所以就沒有另外跟他針對此部分寫下書面，也沒有直 接在原證㈠的契約書上將4％的部分改為2％，到了4 月16日 時，莊素文電話通知我，說已經有找到買方，但電話中告訴 我需要成交價4％ 的仲介費，我告訴莊素文說與原約定的不 符，莊素文口氣就變得不好，在4 月19日就收到原告給我的 存證信函。後來他用簡訊跟我道歉，並表示提高到4％ ，不 是他要的，而是要幫買方補差額。」、「…莊素文跟我說成 交的時候，就跟我說需要4％ 的仲介費，但是我跟莊素文表 示當時在車上講的是2％ 的仲介費。」、「…如果原告願意 只收取2％ 的報酬，我仍願意出售。我原來委託出售的單價 就已經有壓低。」等語。而原告員工即證人莊素文所寄予被 告之2 封電子郵件，其內載明：「大哥：我先為那天口氣太 急跟你說聲抱歉！現在土地已報成交，我也遵照你要的價格 ，（其實是用仲介費去補差額）…給我當面解釋整個內容… 」、「…4％ 的錢也不是落在我們身上，都是為了圓滿而拿 來彌補…」等語。職是，倘兩造有關本件報酬之約定，確如 系爭契約所載之4％ ，衡諸常情，莊素文當會因被告所言不 實而有所不悅，焉會反而向被告致歉？！且按諸常理，莊素 文當會據理力爭，而於上開電子郵件表明類如「我們的仲介 費本來就是約定4％ 」、「你（指被告）不能等到我已經跟 買方談好了，才要我將仲介費降為2％ 」云云，又豈會希其 能向被告當面解釋，甚且直言與被告所辯相符之「其實是用 仲介費去補差額」、「4％ 的錢也不是落在我們身上，都是 為了圓滿而拿來彌補」等語。是互核上述以觀，兩造有關本 件報酬之約定，確為成交價之2％。
㈡原告依系爭契約第8 條約定請求服務報酬之前提，係「買賣 契約成立時」，此觀系爭契約第8 條條文即明。本件被告就 系爭土地委託出售之價格係每坪1萬3,500元，然證人即買方 曹坤枝業已到庭證述「我的意願是13,000元成交」、「一直 堅持是13,000元購買」，於鈞院詢問「如果每坪500 元的差
價不是由礁溪不動產來支付，你是否會同意以每坪13,500元 來購買系爭土地？」時，證人更明白回覆「不會」，足見自 始至終買方從未同意以每坪1萬3,500元買受系爭土地，則系 爭土地之買、賣雙方，就契約必要之點之『價金』，意思表 示顯未一致，依最高法院69年台上字第1710號及40年台上字 第1482號判例意旨，本件並無買賣契約成立之情況。從而原 告據系爭契約第8 條而為請求，要屬無據甚明。又依系爭契 約第8條第3款第4 目「與本公司所仲介之買方」等語，可知 原告所請求係居間報酬，則按「居間人，以契約因其報告或 媒介而成立者為限，得請求報酬。」民法第568條第1項定有 明文。觀諸原告所提之不動產購買意願書，其內載明：「確 認成交：每坪壹萬參仟伍佰元正（不足伍佰元約新台幣肆拾 壹萬肆仟元由礁溪不動產支付）」等語，然原告從未向被告 告知上開情事，買賣契約之成立實際上是因原告補足差額， 而非源於原告之報告或媒介，該等條件亦與被告所指定之買 方買受價格每坪1萬3,500元不符，被告依系爭契約之約定， 應僅限於與買方簽署由買方以每坪1萬3,500元計價之買賣契 約，被告既未同意由原告補足買賣價款之差額，自無「拒絕 以本委託以本條件與原告所仲介之買方訂定不動產契約」之 情狀，蓋既非全由買方出資，不動產契約之價金給付方式該 如何約定？被告又如何要求原告給付每坪1萬3,500元之買賣 價款？是原告依該條款主張被告應給付服務報酬顯無依據。 另按「因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其 條件之成就者，視為條件不成就。」，民法第101條第2項著 有規定，而其行為是否不正當，則應以是否違反誠信原則為 斷。次按「所謂誠信原則，係指一切法律關係，應各就其具 體的情形，依正義衡平之理念加以調整，而求其妥適正當。 」、「誠信原則，乃斟酌事件之特別情形，衡量雙方當事人 之利益，使其法律關係臻於公平妥當之一種法律原則。」， 最高法院91年度台上字第754 號判決、82年台度上字第1654 號判決意旨足資參照。經查證人即買方曹坤枝業已明確證述 伊堅持以每坪1萬3,000元之價格買受系爭土地，倘非原告願 意負擔不足之差額部分，系爭土地之買賣契約顯無可能成立 。而系爭土地之買賣契約倘若成立，原告即可分別向買、賣 雙方分別請求成交價2％、4％共計6％之報酬66萬6,468元【 計算式：13,500元/坪×822.8坪×6％＝666,468元】，縱原 告尚需負擔不足之差額部分41萬4,000 元，仍能因此獲利， 是核原告行止，顯屬以不正當行為促其條件之成就。職是， 本件原告就系爭土地之買賣，既有「以不正當行為促其條件 之成就」之情形，依法應視為條件不成就，從而原告自不得
、亦無從為本件請求。末按民法第571 條「居間人違反其對 於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反 誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求 報酬及償還費用」之規定，原告係違反被告所指定之條件， 而以支付部分價金之方式，協助買方以每坪1萬3,000元之價 格買受系爭土地，且從未向被告揭露上開情事，茲因買方應 給付之仲介費用約僅20餘萬元，而原告承諾補貼價款達40餘 萬元，其結果豈非造成被告所取得之買賣價款實際上來自自 己所支付之仲介費此一荒謬情境，原告所為舉措，顯已違反 對於原告之義務，而為有利買方之行為，該等行為難謂無違 誠信原則，更使買方因此獲取額外利益，依前揭法條明文， 亦無向被告請求給付報酬之理由。
㈢退步言之，倘鈞院仍認原告所為請求有理由，則按「約定之 報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法 院得因報酬給付義務人之請求酌減之。」，民法第572 條定 有明文。衡以本件原告係於102 年4月2日與被告簽訂系爭契 約，於同年月16日成交，其間僅有14日，且事實上買方係主 動前來原告營業處所，並無原告所稱「不論炎日強曬、下雨 浸淋…穿梭於土地與公司之間詳為買方解析疑問分析建築法 規」等付出，就系爭土地之買賣所付出之勞務實難謂鉅，揆 諸前開規定，應認本件之報酬應酌減為成交價之2％ ，方屬 允洽。
㈣兩造所簽署之專任委託銷售契約書第6條第6款載明「本公司 嚴禁受雇人代賣方受領價金，給付稅費或清償貸款等」，第 9 條亦載明「賣方同意售出時，應於三日內依本公司所指定 之時間處所與買方另行簽定不動產買賣契約書」，可證被告 並未授與代理權或同意由原告以其名義為被告為法律行為； 另於上開契約書第7條第5 款明定「如買方簽立要約書(或意 願書) 本公司應於二十四小時內通知賣方，不得隱瞞或扣留 」，原告所提準備(二)狀第三頁更係直接援引臺灣高等法院 （書狀誤載為最高法院）關於居間報酬之見解，足見兩造間 之法律關係應係居間，依最高法院87年度台上字第1984號、 79年度台上字第579號判決意旨暨民法第529條規定，自無再 適用委任之相關規定。退步言之，倘鈞院認定訟爭事實應有 委任規定之適用者，則民法第216 條固規定損害賠償之範圍 係填補所受損害暨所失利益，然亦同時明定法律另有規定者 除外，而民法第546 條業已明定「致受損害者，得向委託人 請求賠償」，顯見受託人應僅得就所受損害訴請賠償，而不 得請求所失利益。再者，原告未依被告指定條件覓得願以每 坪1萬3,500元買受系爭土地者，惡意隱瞞買方僅願以每坪13
,000元買受，其餘差額實際上係由原告支付等情節，且又翻 悔前所為僅收取2％ 仲介報酬之約定，被告因而拒絕簽立買 賣契約，此顯屬可歸責於原告之事由，原告有何立場向被告 請求賠償？退萬步言之，倘鈞院仍認原告應負賠償責任，然 證人即買方曹坤枝業已證述伊應給付原告之服務費係以每坪 1萬3,000元來計算，原告請求以每坪1萬3,500元為基準計算 其所失利益，亦非可採。為此答辯聲明請求判決駁回原告之 訴及其假執行之聲請，並陳明如受不利判決，願以現金或等 額之無記名、可轉讓定期存單供擔保，請准免為假執行。三、兩造不爭執事項：
㈠被告於102 年4月2日與原告之代理人莊素文簽立系爭契約， 將其所有系爭土地，以每坪出售價1萬3,500元委託原告銷售 ，委託時間自102年4月2日起迄102年4月22日止。 ㈡原告於102 年4月1日與訴外人曹坤枝簽立不動產購買意願書 ，約定訴外人曹坤枝願意經由原告以每坪1萬2,500元購買被 告所有系爭土地，委託議價期間為102年4月1日至102年4月1 2日止，於102 年4月10日變更願承買之價格為1萬3,000元， 並將幹旋期限變更為同年月16日，復於102年4月16日合意將 委託議價期限延展至同年月30日，並達成訴外人曹坤枝願承 買之價格與被告願出售價格之差額即每坪500 元，由原告支 付之合意，而於該意願書記載「確認成交：每坪壹萬參仟伍 佰元正 (不足伍佰元約新台幣肆拾壹萬肆仟元由礁溪不動產 支付。」。
四、原告主張其已依系爭契約之委託銷售價格條件覓得買主曹坤 枝，並以存證信函通知被告後，被告竟拒不出面簽立契約， 被告此舉，顯已違約，爰依照雙方簽立之系爭契約第8條第3 款第4目約定，請求被告給付按成交價4％計算的報酬，另並 依民法第546條及第213條之規定，請求被告賠償原得向買方 請求按成交價2％ 計算之報酬等節，被告則以前揭情詞置辯 ，經行爭點整理程序確認兩造爭點如下：㈠兩造約定之服務 報酬，是成交價之4％或成交價之2％？㈡原告以被告有系爭 契約第8條第3款第4目之事由，而依同條第3款之規定，請求 被告給付該契約第8條第1款所載以成交價4%計算之服務報酬 44萬4,312 元，有無理由？㈢原告上開請求倘屬有理由，被 告依民法第572 條規定，請求酌減報酬為成交價之2%，有無 理由？㈣原告依民法第546條及第213條之規定，請求被告給 付無法自買方受領按成交價之2%計算之服務報酬損害，有無 理由？茲論斷如下：
㈠兩造約定之服務報酬，應是成交價之4％。
查「本公司於買賣契約成立時，得向賣方請求約定之服務報
酬，其內容如下：一、約定服務報酬：一律以成交價之 4％ 計算之，且與買方之服務報酬合計不得超過成交總價百分之 六。」，為系爭契約第8條第1款所明定，有系爭契約附卷可 證(詳司促卷第10頁背面)，是原告主張兩造已於系爭契約書 面合意約定若買賣契約成立，被告應支付原告成交價之 4％ 之服務報酬，是以本件兩造所約定之報酬係成交價之4％ 等 節，即非無據。至於被告雖辯稱伊與原告之代理人莊素文訂 立系爭契約時，口頭約定之仲介費係2％ ，因信任莊素文， 故未就此約定寫下書面，亦未直接在系爭契約將仲介費 4％ 改為2％ 云云，惟此為原告所否認，且證人莊素文亦到庭具 結證稱：「(與被告當時約訂的報酬)是成交價的4％ ，若有 同意降服務費，我們會在契約的特別約定事項註明服務費會 降到多少。契約訂定當天，我有跟被告說明成交後要給成交 價4％ 的服務費，當天並沒有討論調降服務費的問題，是後 來希望被告可以降價出售，所以才有提到可以給被告服務費 優惠的問題，可能因此被告才誤會，而事後被告並沒有同意 降價。」等節(詳卷第101 頁)，雖被告以原告不爭執為真正 之證人莊素文所發送予被告之二通簡訊為證，惟查，該簡訊 內容分別為：「大哥：我先為那天口氣太急跟你說聲抱歉！ 現在土地已報成交，我也遵照你要的價格，（其實是用仲介 費去補差額）今天不是你要馬上出來簽約，而是確認成交， 等你比較有空時再正式簽約，大哥給我當面解釋整個內容， 我也沒有任何威脅的意思，公司有公司的制度，先給我個電 話，拜託…。素文」、「大哥：已經確認成交，買賣不動產 給人家服務費是正常，更何況4％ 的錢也不是落在我們身上 ，都是為了圓滿而拿來彌補，今天你沒有賤價出售，體諒我 的立場，反正我也讓你說的一文不值，大哥你世面看透透， 你不要跟我計較了，事情做個圓滿了結，碰個面吧！衷心感 謝你」(詳卷第45頁及第46頁)，然自該簡訊內容並無法推認 出被告與原告之代理人莊素文間，有口頭約定系爭契約之服 務報酬為成交價之2％ 。此外，被告就其上開所辯，並未能 進一步舉證以實其說，自無可採。是以，兩造約定之服務報 酬，應以原告主張乃成交價之4％為可採。
㈡原告以被告有系爭契約第8條第3款第4 目之事由，而依同條 第3款之規定，請求被告給付該契約第8條第1 款所載以成交 價4％計算之服務報酬44萬4,312元，為無理由。 1.按居間契約，依民法第565 條規定，係當事人約定，一方為 他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契 約。而委任契約，依同法第528 條規定，係一方委託他方處 理事務，他方允為處理之契約。又關於勞務給付之契約，不
屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定，亦 為同法第529 條所明定。可見若當事人契約目的在一方為他 方處理事務，而此項事務之內容或性質，在法律上已明定屬 其他種類之契約者，即應優先適用該其他種類契約之規定。 若該其他種類之契約未明文規定或約定之事項，則得參酌該 訂約之經濟目的及內容，而為是否適用委任契約之判斷。經 查，系爭契約之名稱為「專任委託銷售契約書」，其內容則 記載被告將系爭土地委託原告居間仲介銷售，及被告委託銷 售價格為每坪1萬3,500元，有系爭契約在卷可稽 (詳司促卷 第10頁至第10頁背面) ，可見被告訂約之目的，係將系爭土 地交由原告在其所定銷售價格之條件下代為尋找買主。又系 爭契約6條第6款載明「本公司嚴禁受雇人代賣方受領價金， 給付稅費或清償貸款等」，另第9 條亦載明「賣方同意售出 時，應於三日內依本公司所指定之時間處所與買方另行簽定 不動產買賣契約書」，可證被告並未授與代理權或同意由原 告以其名義為被告為法律行為；再者，於上開契約書第7 條 第5 款明定「如買方簽立要約書(或意願書)本公司應於二十 四小時內通知賣方，不得隱瞞或扣留，…。」，足認於系爭 契約原告除為被告報告或媒介訂約外，被告並未委任或授權 原告處理其他事務，是以被告主張系爭契約應僅屬居間性質 ，應屬可採。至於原告主張系爭契約乃兼具居間及委任之混 合契約，則容有誤解，合先敘明。
2.本件原告雖主張其已依系爭契約之委託銷售價格條件覓得買 主曹坤枝，然被告接獲原告通知竟拒不出面簽立契約，爰依 照雙方簽立之系爭契約第8條第3款第4 目約定，請求被告給 付按成交價4％計算之報酬44萬4,312元云云，惟原告所覓得 之買方即證人曹坤枝雖到庭具結證稱：「 (問：是否也同意 你最後出價是每坪1萬3,500元來買受，但是每坪500 元的差 價是由礁溪不動產來支付？)是的。買價是每坪1萬3,500 元 。」(詳卷第104 頁背面)，然其亦同時證稱：「(問:簽訂不 動產購買意願書後，最後願意承買系爭土地的每坪單價為何 ？)每坪1萬3,000元。」、「(問：為何在意願書上會記載確 認成交每坪1萬3,500元，不足每坪500 元約新台幣41萬4000 元由礁溪不動產支付？) 是的，這是礁溪不動產去斡旋的。 我的意願是每坪1萬3,000元成交，每坪1萬3,500元是礁溪不 動產跟賣方所談的。不足500 元的部分，由礁溪不動產負擔 ，是礁溪不動產告訴我與賣方有達成共識，我只要負擔每坪 1萬3,000元。」、「(問：你是否認為賣方應該知悉500元的 差價由礁溪不動產支付？) 是的，因為我跟賣方並沒有接觸 ，都是由礁溪不動產的莊素文與我接觸。」、「 (問：如果
每坪500 元的差價不是由礁溪不動產來支付，你是否會同意 以每坪1萬3,500元來購買系爭土地？)不會。」、「(問：何 時得知賣方是每坪1萬3,500元？)一開始我出價是每坪1萬2, 500元，且一開始我不知道賣方的委託是每坪1萬3,500元， 後來寫意願書最後寫確認每坪成交1萬3,500元等文字的時候 ，我才知道對方是要賣1萬3,500元。」、「 (問：不動產購 買意願書第一頁下方，手寫文字「如賣方同意此價」，這個 此價是指什麼價格？) 我的出價一開始是1萬2,500元，後來 提高為1萬3,000元，後來就一直堅持是1萬3,000元購買。」 、「 (問：是否還是要支付仲介服務費？該仲介費用是以每 坪1萬3,500元計算，還是每坪1萬3,000元計算？) 是的，要 支付礁溪不動產服務費，是以每坪1萬3,000元來計算仲介費 。」等節(詳卷第103頁背面、第104頁背面、第105頁) ，足 徵證人曹坤枝自始至終願意承買系爭土地之價格均係每坪 1 萬3,000 元，且認為該價格與原告願意出售之價格之差價係 由原告礁溪不動產來支付乙節，原告已與賣方即被告達成共 識，其始願意承買系爭土地。然而，關於原告與訴外人曹坤 枝達成，曹坤枝願承買系爭土地之價格與被告願出售之價格 差額即每坪500 元，由原告支付乙節，被告辯稱原告於報成 交前從未向其揭露此情，而就此原告亦未予爭執，堪認被告 上開所辯屬實。準此，訴外人曹坤枝願意承買系爭土地係因 原告承諾願意補足差額，而非因其同意按被告所委託原告銷 售之價格承買，且原告既未證明被告同意由原告補足買賣價 款之差額，自難認原告已覓得符合系爭契約條件之買方。是 以，被告雖經原告通知未出面訂約，亦難認有該當系爭契約 第8條第3款第4 目所約定「拒絕以本委託以本條件與原告所 仲介之買方訂定不動產契約」之情事。
3.又按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當 事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人 。不得為其媒介。」、「居間人違反其對於委託人之義務， 而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法， 由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。 」，民法第567條第1項、第571條定有明文。本件原告於102 年4月1日與訴外人曹坤枝簽立不動產購買意願書，約定訴外 人曹坤枝願意經由原告以每坪1萬2,500元購買被告所有系爭 土地，委託議價期間為102年4月1日至102 年4月12日止，嗣 於102年4月10日變更願承買之價格為1萬3,000元，並將幹旋 期限變更為同年月16日，復於102年4月16日合意將委託議價 期限延展至同年月30日，並達成訴外人曹坤枝願承買之價格 與被告願出售價格之差額即每坪500 元，由原告支付之合意
，而於該意願書記載「確認成交：每坪壹萬參仟伍佰元正 ( 不足伍佰元約新台幣肆拾壹萬肆仟元由礁溪不動產支付。」 ，有該不動產購買意願書附卷可證 (詳司促卷第9頁及第9背 面) ，並經證人曹坤枝證述明確(詳卷第103頁至第105頁)， 又原告與訴外人曹坤枝間關於買賣差價由原告支付之合意， 原告並未告知被告乙節，亦已如前述，則原告與訴外人曹坤 枝間為上開合意之目的無非係以迂迴方式達成被告之委任事 項而得向被告請求報酬，原告上開所為，顯有違誠信原則。 再者，原告隱瞞其與訴外人曹坤枝約定，關於買賣差價由原 告支付之事實，難謂其已盡居間人之忠實義務，是依前揭法 文規定，縱系爭土地買賣契約成立，原告亦不得向被告請求 報酬。基此，本件原告因有違反居間人之忠實義務，縱系爭 土地買賣契約成立，原告亦不得向被告請求報酬，況被告拒 絕與訴外人曹坤枝訂約，亦無該當系爭契約第8條第3款第 4 目所約定「拒絕以本委託以本條件與原告所仲介之買方訂定 不動產契約」之情事，則原告以被告有系爭契約第8條第3款 第4目之事由，而依同條第3款之規定，請求被告給付該契約 第8條第1款所載以成交價4％計算之服務報酬44萬4,312元， 自無理由。
㈢原告以被告有系爭契約第8條第3款第4 目之事由，而依同條 第3款之規定，請求被告給付該契約第8條第1 款所載以成交 價4％計算之服務報酬44萬4,312元，為無理由，已如前述， 則有關「原告上開請求倘屬有理由，被告依民法第572 條規 定，請求酌減報酬為成交價之2％ ，有無理由？」之爭點即 無再論斷之必要。其次，「受任人處理委任事務，因非可歸 責於自己之事由，致受損害者，得向委任人請求賠償。」、 「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外， 應回復他方損害發生前之原狀。」、「損害賠償，除法律另 有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失 利益為限。」，固為民法546條第3項、第213條第1項、第21 6條第1項所明定，惟兩造所簽訂之系爭契約乃居間性質，原 告主張依民法第546條第3項有關委任人損害賠償義務之規定 ，來請求被告賠償其無法自買方即訴外人曹坤枝受領按成交 價之2％ 計算之服務報酬損害，已有未合，況本件原告所覓 得之買方尚未符合系爭契約條件，被告拒絕簽約，應無可歸 責性，亦無該當系爭契約第8條第3款第4 目所約定「拒絕以 本委託以本條件與原告所仲介之買方訂定不動產契約」之情 事，是被告並無構成違約，則原告以被告經通知拒絕出面簽 約為由，主張被告違約，而據民法第546條及第213條之規定 ，請求被告給付無法自買方受領按成交價之2％ 計算之服務
報酬損害，自亦無理由。
五、綜上所述，本件被告拒絕依原告之通知出面簽約，並無違反 系爭契約之約定，原告以被告有系爭契約第8條第3款第4 目 之事由，而依同條第3款之規定，請求被告給付該契約第8條 第1款所載以成交價4％ 計算之服務報酬44萬4,312元，以及 依民法第546條及第213條之規定，請求被告給付無法自買方 受領按成交價之2％計算之服務報酬損害22萬2,156元，暨按 法定利率計算之利息，均為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經審酌 後均認與判決不生影響，爰不一一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 2 月 21 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 楊麗秋
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 2 月 21 日
書記官 高雪琴