臺灣宜蘭地方法院民事判決 101年度訴字第421號
原 告 福崇寺
法定代理人 高素霞
訴訟代理人 張致祥律師
複 代理人 黃美慈律師
陳珮瑄
被 告 雷祥賢
雷禹霆
林游秀苗
游清子
上四人共同
訴訟代理人 羅明宏律師
被 告 雷祥欽
雷祥薰
雷祥琛
雷祥鈴
雷祥民
游秀鶴
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國103年1月17日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落宜蘭縣礁溪鄉○○段○○地號上如附圖編號a1所示地上物拆除，將土地返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣肆拾陸萬為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰參拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：宜蘭縣礁溪鄉○○段00○00○00地號土 地原為吳阿森所有，嗣吳阿森出家成為原告住持，於民國70 年間以買賣為原因將上開土地登記於原告名下。其中㈠69、 72地號土地部分，吳阿森與被告之被繼承人游兆奎之間，曾 訂有不定期之租賃契約，由游兆奎租用69、72地號土地興建 目前門牌號碼為宜蘭縣礁溪鄉○○路00號之房屋，游兆奎死 亡後，被告為其繼承人，而繼受前開不定期租賃契約之權利 義務，原告與兩造間應存在不定期租地建屋契約。然：⑴原 不定期租賃契約之目的，乃係便利吳阿森與游兆奎之配偶雷 旦間相互往來交誼之用。如今2人俱已辭世，被告等人亦皆
搬移他處，應認當初租地建屋之目的已結束。且○○路00號 房屋原興建材質為木造（即附圖編號a2、a3部分），依當初 租賃雙方之認知，木造房屋依一般平均之耐用年限，也僅10 年，是以原告方面允諾游兆奎建築房屋之年限應認為屆至。 況木造房屋早已無法使用，被告亦自承將瓦片屋頂改為鐵皮 屋頂，已明顯改變材質，尤其在101年2月間，被告因○○路 00號房屋擴建部分無權占用原告之同段71、71之7地號土地 ，經強制執行程序拆除系爭房屋之一面牆柱後，應認已達無 法使用之情形，被告又在拆毀之牆柱處以鋼筋補強，應認符 合不可抗力所造成毀壞，而達不堪使用之情形。故至少自該 時起，不定期租賃契約租期應認業已屆至，而有土地法第10 3條第1款「契約年限屆至」之情形。⑵原本約定木造房屋面 積應為25.42坪（即83.866平方公尺），其後被告未經原告 同意，擴建房屋，目前測量面積達97.42平方公尺，顯逾當 初雙方之約定建築面積，又被告後前因強制執行程序拆除○ ○路00號房屋之一面牆柱後，亦未經原告同意，而在原木造 房屋內加設鋼骨支撐，亦非當初約定之房屋性質，被告顯有 土地法第103條第5款所定「承租人違反租賃契約」之情事。 ⑶綜上，就69、72地號土地部分，原不定期租賃契約乃符合 土地法第103條第1款或同條第5款之終止租約事由，原告自 得終止租約，原告並以起訴狀之送達為終止租約之意思表示 。系爭租約經終止後，○○路00號房屋之木造範圍（如附圖 編號a2、a3所示）即無權繼續使用土地，原告自得本於所有 權之法律關係，請求被告將坐落69、72地號土地上如附圖編 號a2、a3所示建物拆除，將土地返還原告。㈡96地號土地部 分，兩造間自始即無租約存在，被告公同共有如附圖編號a1 所示建物，無合法占有權源，占有96地號土地，原告自得依 所有權之法律關係，請求被告將該部分建物拆除，將土地返 還原告。㈢綜上所述，被告公同共有如附圖編號a1、a2、a3 之建物並無正當占有權源，卻占有使用原告系爭3筆土地， 為此依所有權之法律關係提起本訴，聲明求為判決：⒈被告 應將系爭3筆土地上如附圖編號a1、a2、a3所示建物拆除， 將土地返還原告。⒉原告願供擔保，請求准為假執行之宣告 。
二、被告雷祥欽、雷祥薰、雷祥琛、雷祥鈴、雷祥民、游秀鶴等 人經合法通知並未到庭，亦未提出書狀作何意思表示。被告 雷祥賢、雷禹霆、林游秀苗、游清子則答辯以：兩造間就原 告所有之69、72、96地號土地均存在租地建屋之不定期租賃 關係，○○路00號房屋雖年代久遠，惟在被告細心維護下， 屋況良好，迄今仍在住居使用，房屋主結構亦無因不可抗力
所造成之自然損害。雖101年2月間因強制執行程序拆除部分 之磚造及木造房舍，然並未損及主要結構，是○○路00號房 屋並無滅失毀損或不堪使用之情事，原告以固定資產耐用表 之年限主張租期屆至，根本於法無據。更何況兩造間之租地 建屋契約除有法定終止租約之原因外，縱使基地上之房屋因 故滅失，租用基地之契約亦未失其存在。原告雖另謂被告擴 建房屋以及另在木造房屋內加設鋼構，均屬違約云云。然租 地建屋契約，乃以租賃基地供建築房屋為內容所成立之契約 ，是以承租人在所承租之基地上建築房屋之用，原即為租地 建屋契約之目的，至於所建築之房屋樣式、材質及面積大小 ，一次或分次建築，均在所不論，兩造間就租地建屋契約並 未就房屋建築面積、形式或性質有任何約定，原告謂被告擴 建房屋、加設鋼構係違反租約云云，並無理由。是本件並無 原告主張之終止事由，原告自無從終止租約，兩造間不定期 租賃契約既屬存在，被告即有占有使用69、72、96地號土地 之正當權源，原告訴請被告拆屋還地並無理由等語。三、經本院協同原告與被告雷祥賢、雷禹霆、林游秀苗、游清子 進行爭點整理結果（其餘被告均未曾到庭），雙方爭執與不 爭執事項如下（見本院卷第324至325頁）： ㈠ 不爭執事項：
⒈系爭72、69、96地號土地為原告所有，○○路00號房屋占有 系爭3筆土地之位置、面積及範圍乃如附圖編號a1、a2、a3 所示。
⒉吳阿森與游兆奎間（筆錄誤載為原告與游兆奎間，應予更正 ）於21年間就69、72地號土地成立不定期租地建屋契約，由 游兆奎在其上興建房屋，原告並收取租金至68年間（至租地 範圍是否包括96地號，兩造間有爭執）。
⒊游兆奎於21年間於69、72地號上興建如附圖編號a2、a3之木 造部分。附圖編號a1之部分為嗣後所興建。
⒋附圖編號a1之磚造部分，目前作為系爭房屋之廁所、廚房、 餐廳使用；附圖編號a2及a3之木造部分目前作為客廳、起居 室、臥房使用。編號a1、a2及a3建物均為被告所公同共有。 ⒌游兆奎死亡後，被告全體為游兆奎之繼承人。 ㈡ 爭執事項：
⒈原告主張終止租約後，被告無權占有69、72地號土地，基於 所有權之法律關係請求被告拆除附圖編號a2、a3所示建物， 將69、72地號土地返還原告，有無理由？
⑴原告以租約年限屆滿，符合土地法第103條第1款之終止租約 事由，請求終止租約，有無理由？
⑵原告以被告違反租賃契約，符合土地法第103條第5款之終止
租約事由，請求終止租約，有無理由？
⒉原告基於所有權之法律關係，請求被告拆除附圖編號a1所示 建物，將96地號土地返還原告，有無理由？
四、茲就本件爭點，說明本院得心證之理由如下： ㈠ 爭點㈠：就69、72地號土地，原告以符合土地法第103條第1 款、第5款規定為由主張終止租約，並依所有權之法律關係 訴請被告拆屋還地，有無理由？
⒈原告主張土地法第103條第1款之終止事由部分： 按租用建築房屋之基地，非因下列情形之一，出租人不得收 回。契約年限屆滿時。…。土地法第103條第1款定有明文 。又按該款所謂「契約年限屆滿」，係指契約定有租用期限 者而言，故惟於契約定有期限者始適用之，司法院院解字第 4075號解釋、最高法院42年臺上字第1094號判例、臺灣高等 法院暨所屬法院66年度法律座談會民事類第9號研討結果可 資參照。經查，69、72地號土地原為原告之前管理人吳阿森 所有，自21年間即出租予游兆奎興建房屋等情，乃為兩造所 不爭（見本院卷第114至115頁、第181頁）。又原告前於92 年間基於所有權之法律關係，向本院起訴請求被告雷禹霆、 林游秀苗、游清子、游秀鶴及訴外人雷永川（即本件被告雷 祥賢、雷祥欽、雷祥薰、雷祥琛、雷祥鈴、雷祥民之被繼承 人）拆除坐落69、72地號土地範圍之建物（即本判決附圖編 號a2、a3所示建物），前案被告則提出不定期租賃關係存在 之抗辯，經本院92年度訴字第347號審理後，認前案原、被 告間就69、72地號土地存在不定期租賃關係等情，業經本院 調取本院92年度訴字第347號訴訟卷宗核對無誤。於本院審 理中，兩造間對於69、72土地上存在未定期限之租地建屋契 約等情，亦表示並無爭執（見本院卷第324頁），是兩造間 就69、72地號土地存在不定期租地建屋契約之事實，應值認 定。系爭租地建屋契約既未定有租期年限，則依前開法條規 定及說明，土地法第103條第1款「契約年限屆滿」之規定， 尚無從作為終止系爭不定期租地建屋契約之依據。原告主張 系爭租地建屋契約有土地法第103條第1款規定「契約年限屆 滿」之情事，而主張以上開規定為由終止系爭租約云云，即 屬無據。
⒉原告主張土地法第103條第5款之終止事由部分： 按租用建築房屋之基地，非因下列情形之一，出租人不得收 回。…承租人違反租賃契約時。為土地法第103條第5款所 明定。本件原告雖主張被告違反原租地建屋契約之約定，在 原約定木造範圍外另擴建磚造建物，並在木造建物內加設鋼 骨支撐，而有土地法第103條第5款「承租人違反租賃契約」
之情事云云，然為被告所否認，並辯稱系爭租賃契約並未就 房屋面積、形式或性質有任何約定等語。經查，原告雖主張 兩造間之租地建屋契約存有原告所述興建範圍及材質之限制 ，惟迄於本院言詞辯論前，就此事實均未能提出事證以資證 明，自難認系爭租地建屋契約存有原告所指限制擴建或限制 改變房屋結構之約定。從而，被告於租用基地上擴建房屋， 及於原建物內部增加鋼骨支撐等行為，即難謂有違反租賃契 約之情事。原告以系爭租約有土地法第103條第5款所定「承 租人違反租賃契約」之情事，主張終止租約云云，即屬無據 。
⒊綜上，兩造間之不定期租地建屋關係尚無從以土地法第103 條第1款、第5款之事由終止，被告基於租賃之法律關係，就 69、72地號土地自有正當占用權源，是原告依所有權之法律 關係請求被告將坐落69、72地號土地如附圖編號a2、a3所示 建物拆除，返還土地，即無理由。
㈡ 爭點㈡：就96地號土地，原告依所有權之法律關係訴請被告 拆屋還地，有無理由？
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。本件原告 主張為96地號土地之所有權人等情，乃據提出土地登記謄本 為據（見本院卷第12頁），且為被告所不爭執，可資認定。 被告抗辯其等係有權占有96地號土地，自應由被告就其等具 正當占有權源之事實，負舉證之責。被告雖辯稱：吳阿森係 將96地號土地連同69、72地號土地一併租予游兆奎，原告亦 曾收取租金至68年間云云，然查，○○路00號房屋坐落69、 72地號土地部分（即本判決附圖編號a2、a3部分）為木造建 物，乃游兆奎於21年間向吳阿森承租基地所興建，而坐落96 地號土地上如附圖編號a1部分所示建物，則係屬磚造建物等 情，乃為兩造所一致陳述在卷，是附圖編號a1部分之材質顯 與原木造建物不同。且依被告所述，附圖編號a1部分係40年 間所興建（見本院卷第321頁），則附圖編號a1部分興建之 時間，與游兆奎21年間興建系爭木造房屋之時間，已相隔將 近20年。游兆奎既於21年間即向吳阿森租用基地並興建房屋 完成，於將近20年之後，始另行興建附圖編號a1所示建物， 依前揭房屋興建情形以觀，實難逕信吳阿森原本即將96地號 土地（即附圖編號a1所示建物之基地），連同69、72地號土 地（即原木造房屋坐落之基地）一併出租予游兆奎。被告雖 以原告收取租金至68年間云云為辯，並以被告雷禹霆、林游 秀苗、游清子、游秀鶴及訴外人雷永川於本院92年度訴字第
347號訴訟事件提出之收據為證（見該訴訟卷第43至46頁） ，惟原告則主張：原告雖曾收取租金至68年間，但出租範圍 並不包括96地號土地等語。觀諸上開收據內容，其內除記載 日期及簽收人吳阿森外，僅載「來金100元」、「來金1,000 元」等語，就租賃標的並無任何記載，自無從以前揭收據， 認定除69、72地號土地外，96地號土地亦屬兩造間租賃契約 之標的。被告迄於本院言詞辯論終結前，復未能提出其他事 證，可證明被告就96地號土地確有租賃之占有權源存在，被 告抗辯其等係有權占有96地號土地云云，即嫌無據。則原告 依所有權之法律關係，請求被告將坐落96地號土地上如附圖 編號a1所示建物拆除，將土地返還予原告，應認為有理由。五、綜上所述，原告依所有權之法律關係，請求被告將坐落96地 號土地上如附圖編號a1所示建物拆除，將土地返還原告，為 有理由，應予准許。逾上開範圍之請求則屬無據，應予駁回 。又原告陳明願供擔保聲請准為假執行之宣告，就原告勝訴 部分，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額併准許之，另依 民事訴訟法第392條第2項規定，職權宣告被告得預供擔保免 為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而 失所依附，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此 敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 2 月 14 日
民事庭 法 官 鄧晴馨
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 2 月 14 日
書記官 林怡君