確認契約無效等
臺灣士林地方法院(民事),重訴字,102年度,200號
SLDV,102,重訴,200,20140210,1

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第200號
原　　　告　迎旭山莊社區管理委員會
法定代理人　歐陽鍾義
訴訟代理人　吳國源律師
被　　　告　閎帷建設有限公司
法定代理人　廖健呈
訴訟代理人　林耀泉律師
複　代理人　黃于庭律師
訴訟代理人　林宗翰律師
　　　　　　梅旻新
被　　　告　許立國
　　　　　　僑府興建設有限公司
法定代理人　鄒衡孝
上列二人共同
訴訟代理人　吳仲立律師
　　　　　　莊岳勳
上列當事人間確認契約無效等事件，本院於民國102 年12月30日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告與被告閎帷建設有限公司間如附件一所示「道路使用權利同意書」之契約關係無效。
確認原告與被告許立國間如附件二所示「道路使用權協議書」之契約關係無效。
確認原告出具如附件三所示「五大管線施工同意書」予許立國及僑府興建設有限公司之契約關係無效。
訴訟費用由被告閎帷建設有限公司負擔百分之三十五，餘由其餘被告連帶負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項
一、按當事人其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得 訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。民事訴訟法第17 0 條定有明文。本件原告起訴時，其法定代理人原為主任委 員朱明智，嗣於民國102 年12月17日改選主任委員為歐陽鍾 義，有迎旭山莊（社區）102 年度第二次區分所有權人大會 會議紀錄（本院卷第262 頁至第263 頁）在卷可稽。是原告 之法定代理人已變更為歐陽鍾義，並由其聲明承受訴訟，其 承受訴訟為有理由，本件訴訟自得合法續行。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求 之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第7 款定有



明文。原告於訴訟進行中，追加備位聲明（本院卷第250 頁 、第265 頁背面），將聲明中「不存在」以「無效」替代， 以避免因不存在或無效發生爭議而無法解決兩造間之紛爭， 核其所為，係就基礎事實同一者所為之追加，又無妨礙訴訟 之虞，應予准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
㈠緣迎旭山莊社區（下稱系爭社區）前第29屆主任委員即訴外 人張永茂未依系爭社區修訂規約第9 條、第17條第5 項及公 寓大廈管理條例之規定，未召開區分所有權人會議、管理委 員會會議，即冒用原告名義分別與被告閎帷建設有限公司（ 下稱閎帷公司）於101 年7 月5 日簽立「新北市汐止區迎旭 山莊道路使用權利同意書」（即原證2 ），同意將系爭社區 私有土地（即新北市汐止區橫科段南港子小段13-130地號基 地面現有巷道，下稱系爭道路）供被告閎帷公司使用；於10 1 年12月25日與被告許立國簽立「道路使用權協議書」（即 原證3 ），同意將系爭社區私有土地供被告許立國使用，且 同時出具「五大管線施工同意書」（即原證4 ）與被告許立 國、僑府興建設有限公司（下稱僑府興公司），同意將系爭 社區私有五大管線供被告許立國、僑府興公司使用。原告於 發現張永茂上開越權情形後，即召開102 年度第一次區分所 有權人大會，經區分所有權人討論並決議後，於102 年1 月 22日發函向被告為拒絕承認之表示，是以，張永茂與被告所 為之上開法律行為均屬無效。
㈡張永茂與被告閎帷公司簽立「新北市汐止區迎旭山莊道路使 用權利同意書」部分：張永茂與被告閎帷公司簽立「新北市 汐止區迎旭山莊道路使用權利同意書」時，係代表其個人而 簽署，非代表原告簽署，此由張永茂102 年1 月25日、5 月 16日傳真與原告之簽名函（本院卷第198 頁至第199 頁）內 容自明，且由上開同意書之申請時間、簽約時間、認證時間 均為同一日，亦證張永茂不可能於簽約、認證時，同時取得 原告授權、同意或經22巷31號至62號住戶討論之結果，是以 ，張永茂係代表自己，而非代表22巷31號至62號住戶或原告 與被告閎帷公司簽立上開同意書。張永茂於簽署上開同意書 前，未經事先授權或事後同意，縱認原告事先授權，原告亦 需先徵詢22巷31號至62號住戶意見始得授權，其授權範圍亦 僅止於小公，而未及於大公。
㈢張永茂與被告許立國簽署「道路使用權協議書」及出具被告 許立國、僑府興公司「五大管線施工同意書」部分：張永茂 與被告許立國簽署「道路使用權協議書」及出具被告許立國



、僑府興公司「五大管線施工同意書」，僅係代表22巷31號 至62號住戶為簽署，此由張永茂102 年1 月25日、5 月16日 傳真與原告之簽名函內容自明。再者，倘張永茂當時亦代表 原告簽署，理論上應同時將保管之新臺幣（下同）50萬元簽 約金交由原告及22巷31號至62號住戶代表共同保管，而非僅 將簽約金交付與上開住戶保管，亦證張永茂簽署上開同意書 、協議書時，並非代表原告甚明。又查遍原告會議紀錄、錄 影帶均無原告事先授權或事後同意張永茂簽署上開協議書及 同意書之紀錄，此應由被告就原告曾事先授權或事後同意張 永茂代表原告簽署上開協議書及同意書之事實，負舉證之責 。
㈣原告無簽署上開同意書及協議書之權利能力：按公寓大廈管 理條例第3 條第9 款、第29條第2 項、第36條、第37條及系 爭社區規約第9 條、第17條第5 項規定以觀，上開同意書、 協議書均屬系爭社區全體住戶同意權之行使，非屬原告職務 範圍。管理委員會或主任委員就非職務事項，無自為意思決 定之權，若有違反，依公寓大廈管理條例第37條規定，自屬 無效。而按最高法院91年台上字第2352號、87年台上字第25 49號判決要旨，管理委員會或主任委員無權就區分所有權人 私法上權利與第三人簽立契約，張永茂之無權代理行為既經 原告區分所有權人會議決議否決之，上開同意書、協議書對 系爭社區全體區分所有權人自不生效力。又按最高法院21年 上字第1486號判例意旨、臺灣新竹地方法院97年度訴字第82 7 號、臺灣嘉義地方法院88年度簡上字第110 號判決要旨， 管理委員會僅於執行區分所有權人會議所決定之事項或一般 常態性管理事務範圍內之法律行為，方有權利能力可言，是 張永茂簽署及出具上開同意書、協議書之行為，均非原告職 務或權責範圍，自始當然無效。
㈤被告非善意第三人：被告閎帷公司衡諸常情即知張永茂不可 能於101 年7 月5 日簽約當日辦妥授權、認證及徵詢22巷31 號至62號住戶之同意等事宜。且被告許立國、僑府興公司明 知張永茂簽署上開協議書及出具同意書時，需徵得22巷31號 至62號住戶同意，卻未向張永茂索取回單或管理委員會決議 ，又被告許立國、僑府興公司乃建商，自不可能不知張永茂 之代表權應經原告決議始生代表權限，是被告許立國、僑府 興公司亦無從以善意第三人自居。縱強解原告曾授權並同意 張永茂簽立及出具上開協議書、同意書，被告對其逾越權限 之授權行為，自無不知之理，而難謂為善意第三人。況管理 委員會非民法第40條第3 項規定之非法人團體，其無權利能 力之法律行為既無從成立，自無遑論得對未成立之契約，主



張善意第三人之餘地。
㈥爰聲明如下：
⒈先位聲明：⑴請求確認原告與被告閎帷公司間101 年7 月 5 日所簽立如原證2 「新北市汐止區迎旭山莊道路使用權 利同意書」之契約關係不存在。⑵請求確認原告與被告許 立國間101 年12月25日所簽立如原證3 「道路使用權協議 書」之契約關係不存在。⑶請求確認原告於101 年12月25 日所出具如原證4 「五大管線施工同意書」與被告許立國 、僑府興公司之契約關係不存在。
⒉備位聲明：⑴請求確認原告與被告閎帷公司間101 年7 月 5 日所簽立如原證2 「新北市汐止區迎旭山莊道路使用權 利同意書」之契約關係無效。⑵請求確認原告與被告許立 國間101 年12月25日所簽立如原證3 「道路使用權協議書 」之契約關係無效。⑶請求確認原告於101 年12月25日所 出具如原證4 「五大管線施工同意書」與被告許立國、僑 府興公司之契約關係無效。
二、被告閎帷公司則以下列各點置辯：
㈠被告閎帷公司與原告於101 年7 月5 日簽署之道路使用權利 同意書，係由系爭社區管理委員會當屆主任委員張永茂代表 與原告簽署，此有書面說明（即被證6 ）可稽，足認當時張 永茂係經原告全體委員事先同意與被告閎帷公司洽談道路使 用權及廠商施工回饋金等事宜，並無原告主張張永茂無權代 表簽約之情事，且張永茂亦非以個人名義與被告簽約甚明， 原告主張顯無足採。況縱認張永茂係同時代表系爭社區部分 住戶及原告與被告閎帷公司簽署上開同意書，亦不影響兩造 間協商、締約行為之存在，張永茂代表原告之法定權限亦不 因此受限。
㈡由張永茂之書面說明（即被證6 ），可知張永茂代表原告已 事先徵得系爭社區22巷過半住戶之同意後，始與被告閎帷公 司簽約，事實上亦屬張永茂代表相關住戶對外與被告閎帷公 司簽約，尚非張永茂擅自形成決議而逾越權責之情況。 ㈢再者，被告閎帷公司係因原告代表人張永茂持原告印鑑出面 辦理簽約事項，始推認張永茂具有代表原告及執行區分所有 權人會議決議事項之權利，屬交易締約之善意第三人，自應 受善意第三人之保護。而張永茂有無充分權限代表原告及區 分所有權人對外與原告簽署上開同意書，應屬原告內部應自 行釐清之法律問題，與善意締約之被告閎帷公司無涉，亦不 影響上開同意書之法律效力。否則豈有同一管理委員會變更 主任委員後，即得任意推翻管理委員會先前意思表示及法律 行為之理。




㈣又本件並無債務不履行之情狀，原告自不得嗣後主張此等法 律行為無效或解除契約。
㈤按新北市政府工務局100 年12月26日北工養二字第10016079 041 號公告：「主旨：本局認定汐止區橫科段南港子小段13 -130地號土地前道路為現有巷道（即系爭道路）。公告事項 ：三、旨開現有巷道及其毗鄰土地之關係人（所有權人、典 權人、地上權人、地役權人、永佃權人、公有土地管理機關 或持有租賃、借用契約或土地所有權出具之同意使用證明書 者）... 送達本局辦理」等語，明確表示相關所涉使用道路 之通行權已屬公用，被告閎帷公司不待與原告簽署上開同意 書，即有系爭道路之通行權，原告欲禁止被告閎帷公司行使 道路通行權，顯屬無據。且至少就被告閎帷公司是否具有使 用道路權利事項之部分，欠缺確認利益，至為灼然。 ㈥據上聲明：原告之訴駁回。
三、被告許立國、僑府興公司則以下列各點置辯： ㈠系爭道路乃屬既成巷道，不存在道路使用權問題，此為新北 市政府工務局所肯認之事實，且其所有權亦非屬系爭社區全 體區分所有權人所共有。惟被告許立國、僑府興公司當初基 於工地施工期間，恐對鄰近住戶造成噪音或交通不便，為敦 親睦鄰而基於建築業界習慣關於道路使用乙事，出於善意， 同意給與系爭社區及22巷31號至62號住戶回饋金，是張永茂 與被告許立國、僑府興公司簽署之協議書、同意書對於系爭 社區並無不利之處，原告否認有利於系爭社區之回饋，被告 許立國、僑府興公司無法理解。且此種原告所謂不安之狀態 ，原告即便能以確認判決將之除去，其效力亦不及於22巷31 號至62號住戶，更不能除去被告許立國、僑府興公司仍可使 用系爭道路及申請管線施工之事實，參諸最高法院52年台上 字第1240號判例意旨，即難認原告提起本件訴訟有受確認判 決之法律上利益，應予駁回。況對於系爭社區及22巷31號至 62號住戶之回饋金，是否需原告之區分所有權人會議決議方 生效力？被告施工期間所使用之道路範圍係22巷31號至62號 間，而被告許立國、僑府興公司簽署上開協議書及同意書時 ，該住戶全體均已同意，原告其他區分所有權人是否有權干 涉？均屬可議，若被告許立國、僑府興公司使用系爭道路， 原告及系爭社區全體區分所有權人均無權干涉，原告提起本 件訴訟顯無任何意義。
㈡兩造簽署之上開協議書、同意書，係張永茂擔任原告主任委 員時期，經原告及住戶商議後，始代表原告與被告許立國、 僑府興公司簽署。而就「道路使用權協議書」之簽署，其除 代表原告外，亦同時代表22巷31號至62號住戶所簽署，過程



並無不當之處。又張永茂於102 年11月26日到庭之證述，略 謂伊簽訂上開協議書及同意書時，均有經委員會決議及22巷 31號至62號住戶開會，伊也是代表原告簽的，並承認確實有 收到被告許立國、僑府興公司所交付之款項，足證張永茂確 實係以原告代表人身分與被告許立國、僑府興公司簽訂上開 協議書及同意書，此等契約效力自及於原告。
㈢按公司大廈管理條例第29條第2 項、第36條第7 款規定，即 明定管理委員（含主任委員）之權限及事務執行方法應依區 分所有權人會議決議或規約約定，其職務則包含有「收益」 公共基金或其他經費之收支、保管及運用。兩造既不爭執張 永茂時任原告之主任委員，張永茂對外自得代表原告。而張 永茂以原告主任委員身分自居，與被告許立國、僑府興公司 所簽署之協議書及同意書，自對原告發生效力，並無原告主 張逾越管理委員會權責之情形。
㈣兩造簽訂上揭協議書、同意書時，被告許立國、僑府興公司 當下已依約交付簽約金50萬元，此有支票付款簽回聯（被證 1 ，本院卷第119 頁）可稽，且經被告許立國、僑府興公司 向銀行查詢，該等支票原告均已兌現，是被告許立國、僑府 興公司並無遲延付款之情事，原告指稱被告許立國、僑府興 公司未依約給付簽約金50萬元，並據此主張解除契約，進而 認定兩造契約關係不存在云云，實不足採。
㈤退萬步言，縱使原告無權利能力與被告許立國、僑府興公司 簽署上開協議書、同意書，然該協議書、同意書上均蓋用有 原告之印章，且係原告當時主任委員親自簽署，被告許立國 、僑府興公司因信賴此等客觀事實，乃善意之第三人，自應 受法律之保護。
㈥據上聲明：原告之訴駁回。
四、本院協商整理兩造不爭執事項如下（本院卷第250 頁）： ㈠張永茂為原告第29屆管理委員會之主任委員。 ㈡張永茂在其任內簽署如原證2 、3 、4 之同意書或協議書。 ㈢張永茂在簽署上開同意書或協議書時均有使用原告主任委員 之名義，其中原證3 部分（即與許立國簽約部分）並使用國 興街22巷住戶代表之名義。
㈣原證2 至原證4 同意書或協議書所涉道路均非迎旭山莊社區 區分所有權人所有，而屬既成道路。
五、兩造同意以下列爭點做為辯論及判決之基礎（本院卷第250 頁背面至第251 頁）：
㈠張永茂於簽署原證2 至原證4 同意書或協議書時，究竟代表 原告簽署或代表國興街22巷住戶簽署？
㈡若張永茂代表原告簽署原證2 至原證4 ，有無經過管委會事



先授權或事後同意？
㈢原告究竟有無簽署原證2 至原證4 同意書或協議書之權利能 力？
㈣縱使原告無權利能力簽署原證2 至原證4 同意書或協議書， 被告是否可以主張善意第三人之保護？
六、茲就上開爭點，說明本院判斷如下：
㈠張永茂於簽署原證2 至原證4 同意書或協議書時，究竟代表 原告簽署或代表國興街22巷住戶簽署？
⒈根據上開不爭執事項第⑴至⑶點，以及各該同意書、協議書 之同意單位、協議方、立書人均有記載原告全銜，本足以認 定張永茂簽署原證2 至原證4 之同意書或協議書時，應係代 表原告所簽署。
⒉原告復又聲明張永茂本人為證人，經本院通知張永茂到庭作 證，據其所證，原證2 至原證4 之同意書或協議書確均為其 所簽署，簽署原因均是為原告之事務或為給原告回饋而簽署 ，並經原告當時管委會同意（本院卷第209-210 頁）。由此 亦可認其係代表原告所簽署，而非僅代表國興街22巷住戶。 ㈡若張永茂代表原告簽署原證2 至原證4 ，有無經過管委會事 先授權或事後同意？
此項爭點，因下述爭點判斷結果，於判決結果，已無影響， 爰不予論述判斷。
㈢原告究竟有無簽署原證2 至原證4 同意書或協議書之權利能 力？
⒈原告並非自然人，是其權利能力之有無及有權利能力時之容 許範圍，端賴法律規範而定。依公寓大廈管理條例第36條所 規定管理委員會之職權，其均屬公寓大廈住戶間不可分割之 共同事項，或彼此間之共同生活，並不及於公寓大廈住戶之 各別私權事項或公法上權利事項。
⒉觀諸原證2 至原證4 同意書或協議書之內容，主要是同意或 協議使用原告社區內之道路進出或進行管線施工。但依上開 不爭執事項第⑷點，其所涉道路，均屬既成道路，如同意或 協議使用之對象，僅僅是道路本身，被告實無與原告協議或 徵得其同意之必要。據被告許立國、僑府興公司所陳，其係 為施工期間對住戶造成噪音或交通不便，給予回饋金，故而 簽立。對照證人張永茂所證：「（關於原證2 同意書）我之 所以會簽這份同意書，是因為建商跟我說他們施工期間會有 噪音，希望給住戶補償，所以才簽同意書」、「（關於原證 3 協議書）原來案量【按：應指建築容積率】很大時，整個 巷子反彈很大，當時幾乎沒有談判空間，後來很多住戶分別 到新北市政府去抗議，導致舊建照被撤銷，新建照出來以後



，案量變小，原來反抗激烈的老住戶也跟我建議說既然是既 成道路，且案量也變小，沒有理由繼續抗爭」、「（關於原 證4 同意書）後來我在委員會【按：即管委會】有提出，委 員的結論認為五大管線經過社區巷道，必須搭配條件，所有 管道要更新... 如果他們願意幫忙整修水塔並更新管線，委 員認為這樣就可以接受」等情，可見各該同意書、協議書實 係以被告施工期間對於原告社區之個別住戶可能受影響之生 活品質為對價，而由張永茂代表原告所簽定。
⒊被告於施工期間，進出原告社區內之既成道路，對於原告社 區個別住戶所造成生活品質之影響，究竟各該住戶得否為私 權或公法權利上之主張（或可以環境權加以詮釋理解），非 本案所應探究。但欲以此為契約之對價，而進行私法交易， 在目前法律體系仍以個人為個別權利主體之價值設定下，除 非有法律明文肯認團體之締約能力（例如：勞動法上之團體 協約法），否則仍應以權利主體之個人始為合法之締約對象 ，任何團體均無此權利能力代表團體內之個人進行締約。 ⒋由於被告施工對於個別住戶所造成生活品質之影響，不盡相 同，個別住戶之忍受程度也非一致，難以有整齊劃一之處理 標準，今如肯認原告未經個別住戶逐一授權，即得以全體住 戶可能之權益為對價，而與被告協商締約，其所獲得之全部 回饋金，要如何分配於全體住戶，將發生窒礙難行之處，屆 時倘就此發生爭執而涉訟，法院根本難以解決其紛爭。與其 如此，無寧在本訴訟中即以審慎嚴格態度，決定類此契約或 同意書之法律有效性。
⒌或有認為各該同意書或協議書，僅給予原告回饋金之利益， 並不影響個別住戶另為私權主張或向建管機關為公法上之陳 情請求，但果如此，各該同意書或協議書對於被告而言，就 喪失其原先契約目的，而沒有意義。且如果容許如此契約之 有效存在，則原告是否本於契約誠信原則或附隨義務，必須 負責疏通或安撫個別抗議或興訟之住戶，倘疏通或安撫無效 ，原告是否陷於債務不履行而應負損害賠償責任？畢竟本件 同意書、協議書所涉回饋金高達400 萬元及750 萬元，個別 住戶均將因此直接或間接得受利益（倘經協議分配給個別住 戶，則將直接得利；倘保留充作原告營運之公共基金，則將 間接得利），倘謂個別住戶仍得向被告為私權主張，或向行 政機關為公法上之主張，原告卻無任何責任，對被告而言， 亦極不公平。是應認原告根本不具簽署各該同意書或協議書 之權利能力，而令各該同意書或協議書無效。也因此點理由 ，應認原告以本件訴訟確認各該同意書及協議書無效，以避 免必須承擔可能之契約相對義務，有確認利益，被告抗辯原



告就本訴訟無確認利益，並無理由。
⒍被告雖又舉公寓大廈管理條例第36條第3 款規定之「環境維 護事項」、同條第7 款規定之「收益」，認為簽署各該同意 書或協議書仍屬原告之權責範圍，而有權利能力。但上開條 款中之事項，仍應以全體住戶共同事項為前提，不能涉及住 戶之個別權益。如由管委會與廠商簽署承攬契約，清潔維護 公寓大廈及其週圍環境，或將公寓大廈之外牆出租以收益， 自得肯認其為管委會之權利能力範圍，但涉及住戶個別受鄰 近工地噪音之影響，仍非管委會法定職權所得協議處分之事 項。
⒎從而，原告並無簽署原證2 至原證4 同意書或協議書之權利 能力。
㈣縱使原告無權利能力簽署原證2 至原證4 同意書或協議書， 被告是否可以主張善意第三人之保護？
⒈原告為公寓大廈管理委員會，此從其名稱全銜即可知悉，原 證2 至原證4 之同意書或協議書亦均使用原告全銜所簽訂或 出具。而各該同意書或協議書所涉內容，是否均屬於原告職 權範圍內所得協商處分之事項，此可由公寓大廈管理條例之 明文規定即可明瞭（該條例第36條規定參照）。被告不能僅 據「主任委員對外代表管理委員會」之條文（同條例第29條 第1 項參照），無視於法律對原告職權範圍之明文規定，即 謂主任委員為原告所簽署之任何契約書、協議書一律有效， 進而主張善意第三人保護。
⒉雖然公寓大廈管理條例第36條之文字規定，可能存有解釋空 間，其應如何具體適用，非至訴訟不能得到終局有權之解釋 。但此為所有法律於具體適用時之共同現象，受規範之當事 人均能預見其風險，其並非善意第三人保護制度所欲處理之 問題（係為保障交易安全而設）。法律上並不能使無權利能 力之事項，因善意第三人保護制度，轉而賦予權利能力，否 則法律對於權利能力之強行規定（如本案中公寓大廈管理委 員會之職權），即成為當事人得以自行安排變更之具文。 ⒊從而，被告並不能主張善意第三人保護。
㈤綜上所述，原告與被告間所簽署原證2 至原證4 之同意書或 協議書，因已逾越原告法定職權所得同意或協議之事項，均 屬無效。又雖然原證3 之協議書中，除逾越原告職權事項外 ，尚有其他約定，但依民法第111 條規定：法律行為之一部 分無效者，全部皆為無效。且因其無效原因，乃係該協議書 之重要基礎，已如前述（即以個別住戶之可能權益為契約對 價），是應認亦無但書其他部分仍為有效之情形。另根據上 開爭點⑴之判斷結果，尚不能認為其不存在，是應依原告之



備位聲明而為其勝訴判決。
㈥兩造其餘攻擊防禦方法，經核於判決結果均不生影響，爰不 再一一論述。
㈦為使判決主文臻於明確，本件判決主文就原告聲明中原證2 至原證4 之同意書或協議書，引用其全文，而以附件一至三 替代，此無礙於判決與原告聲明之一致性，附此敘明。七、依民事訴訟法第78條、第85條第1 、2 項定訴訟費用之負擔 。
中 華 民 國 103 年 2 月 10 日
民事第二庭 法 官 蔡志宏
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 2 月 19 日
書記官 吳旻玲