臺灣臺北地方法院簡易民事判決 102年度北簡字第7409號
原 告 紐西蘭商工辦事處
法定代理人 裴仕文（Stephen Payton）
訴訟代理人 蔡維恬律師
徐頌雅律師
謝易哲律師
被 告 江昶毅
上列當事人間返還押租金事件，本院於民國103 年1 月15日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參拾貳萬元，及自民國一０二年一月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣參拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、原告主張：其於民國97年1 月21日與被告簽訂房屋租賃契約 ，向被告承租坐落臺北市○○區○○路00號1 樓（含地下室 B2-67 號停車位），租賃期間至101 年5 月20日止，租金每 月新臺幣（下同）32萬元，其並於訂約時交付32萬元予被告 ，供作系爭租賃契約履行義務之保證金。系爭租賃契約業於 101 年5 月20日屆滿，依系爭租賃契約第11條第2 項規定， 被告應將預付且未用完之租金及保證金扣除賠償金後，於交 還租賃物當天無息退還原告，原告業於101 年5 月21日將系 爭租賃物回復原狀並返還予被告，並經被告受領完畢，詎被 告竟拒不返還保證金32萬元，經原告以口頭及書面催告，均 未獲置理，原告乃於102 年1 月3 日委請國際通商法律事務 所謝易哲律師以存證信函催告被告履行，該項存證信函業於 102 年1 月3 日送達被告，被告應自102 年1 月4 日起負遲 延責任，爰系爭租賃契約約定請求被告如數給付等語。並聲 明：被告應給付原告32萬元，及102 年1 月5 日起至清償日 止，按年息5%計算之利息。
二、被告抗辯：兩造就系爭租賃物並未完成點交，系爭租賃物仍 有一房間門柱損壞未經原告修復，經被告委請設計師鑑估結 果，修復該項門柱所需費用為112,350 元，修復期間預估為 3 星期，被告因此罹受修復費用112,350 元、租金損失24萬 元之損害，經以之與系爭保證金抵銷，原告已無餘額可資請 求等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其於97年1 月21日與被告簽訂房屋租賃契約，向被 告承租坐落臺北市○○區○○路00號1 樓（含地下室B2-67
號停車位），租賃期間至101 年5 月20日止，租金每月32萬 元，其並於訂約時交付32萬元予被告，供作系爭租賃契約履 行義務之保證金，為兩造所不爭，並有房屋租賃契約在卷可 憑〔本院102 年度司促字第7128號卷（下稱支付命令卷）第 4-14頁〕，原告此部分主張，堪信為真。
四、又原告主張系爭租賃契約於101 年5 月20日屆滿，其業於10 1 年5 月21日將系爭租賃物回復原狀並返還予被告，並經被 告受領完畢，被告應返還保證金32萬元，則為被告所否認， 並以前詞置辯，是本件所應審究者為：㈠原告就系爭門柱損 害應否負賠償之責？㈡原告得否請求被告返還保證金32萬元 ？茲論述如下：
㈠原告就系爭門柱損害應否負賠償之責？
⒈被告抗辯系爭租賃物仍有一房間門柱損壞未經原告修復，固 據其提出照片為證（本院卷第36頁）。惟查：系爭租賃契約 於101 年5 月20日屆滿，原告於101 年5 月21日返還系爭租 賃物予被告，被告旋要求原告修繕：⑴更換租賃物中之燈炮 ，⑵拔除租賃物中客廳、房間掛置畫作之掛釘，並補土、重 新油漆，⑶修復窗簾、後陽台紗窗，⑷儲藏室重新油漆等項 目（下稱第一次修繕項目）。原告於101 年7 月4 日完成第 一次修繕項目後，被告復要求原告修繕：⑴主臥室浴缸水龍 頭開關未垂直對稱，⑵主臥室浴室上方燈故障，⑶主臥室上 方燈故障，⑷主臥室浴缸頸部出水口水量一大一小，⑸主臥 室淋浴設備龍頭把手鬆動，⑹主臥室按摩浴缸排水時略有阻 塞，開啟按摩功能時有很多髒污，須清洗，⑺大門入口上方 燈故障，⑻次臥室浴室浴缸上方燈故障，⑼次臥室浴缸頸部 出水口水出不來，⑽各房間冷氣通風孔應清理，(11)地上蟑 螂應清掃等項目（下稱第二次修繕項目）。原告於101 年7 月26日完成第二次修繕項目後，被告於101 年8 月21日再以 「客用衛浴洗手台塞子卡住」為由要求原告修復（下稱第三 次修繕項目），其間並未提及門柱損壞之事，已據證人即協 助返還系爭租賃物之黃昱淳於本院審理時，證稱：「（哪一 些東西要修？）主要是牆面上的釘子要拔掉要補漆，清潔打 掃，有一些燈泡要更換，窗簾及後陽台的紗窗維修等等」、 「第一次修繕完我們就把鑰匙返還，有跟屋主要押租金，但 是屋主有進去看，於是又提出了第二次要修繕的項目，時間 就大約是101 年7 月4 日」、「（第二次要修繕的項目為何 ？）針對主臥室、衛浴浴缸、按摩浴缸的排水阻塞，出水口 也有一點堵塞，主臥室的燈、冷氣通風口要清理，地面上的 蟑螂要清理，大致就是這樣」、「（有完成被告的要求嗎？ ）有，我們有找衛浴的廠商去修，這次是由我跟我同事找衛
浴的廠商去修」、「（修繕完成之後是否有請被告來看？） 有，我們跟他約101 年8 月21日」、「（當天看完之後被告 有無意見？）當天檢查完之後沒有問題，但是要走離開系爭 房屋的時候，被告又表示有別的問題，這次的問題是客用衛 浴的洗手台塞子卡住」、「（除此之外，被告有無表示其他 問題要處理？）沒有，當天最後一個問題就是塞子卡住」、 「（這段期間被告是否有聯絡證人門柱有損害情形？）沒有 」等語（本院卷第71-73 頁）。原告返還系爭租賃物，並完 成第一次、第二次、第三次修繕項目後，被告就系爭租賃物 即無其他修復之要求，而系爭租賃物小至畫作掛釘、水龍頭 開關是否垂直對稱、浴缸排水時是否略有阻塞、出水量是否 一致、洗手台塞子是否卡住及地上蟑螂是否清理等，被告均 得發現，並責令原告進行修復，何以系爭門柱損壞情形非微 ，明顯一望即知，被告竟未發現？甚或於102 年1 月3 日原 告寄發存證信函催告被告返還保證金時，被告亦未以之抗辯 ，迨至系爭租賃契約終止後1 年餘、第三次修繕項目完成後 近1 年之102 年6 月6 日，始於調解程序為此抗辯，系爭門 柱是否於原告承租期間、第三次修繕項目完成前損壞，顯非 無疑，被告抗辯原告應就系爭門柱損壞負賠償之責，尚難憑 採。
⒉雖證人鄭維謙於本院審理時，證稱：「原告搬走以後大概1 個月，就是101 年（筆錄誤載為102 年）6 月份左右，被告 有請我與潘麗清一起去系爭房屋看屋內狀況，我進去之後親 眼看到客廳旁有次臥室，被告有請我進去看門檻下方有裂痕 ，踢腳板也有滲水」等語（本院卷第52頁），證人潘麗清於 本院審理時，證稱：「在原告搬走之後大約1 、2 個月以後 ，被告請鄭維謙先去查看，然後鄭維謙再叫我進去，我們有 進去房子裡面，我是有看到鄭維謙跟被告談到客廳後面書房 的門框右下角有問題，我看到有一塊木頭掉漆，傾斜出來」 等語（本院卷第54頁）。惟查：證人鄭維謙已證稱：「被告 事後有找我去是事實，但是日期我真的不確定」等語（本院 卷第53頁），足見證人鄭維謙是否於101 年6 月間至系爭租 賃物查看系爭門柱損壞情形，尚有未明。而證人潘麗清已證 稱：「（所謂搬走的意義為何？）是指原告的東西都已經清 空，原告所僱用的廠商已經將紗窗、窗簾及衛浴設備部分修 繕完畢。修繕完畢之後1 、2 個月我才進去履勘」等語（本 院卷第55頁），對照第一次、第二次修繕項目完成之時點（ 101 年7 月4 日、101 年7 月26日），亦堪認證人潘麗清應 於101 年9 月、10月間始至系爭租賃物查看系爭門柱損壞情 形。證人鄭維謙、潘麗清見聞之情形是否為101 年6 月間或
原告返還系爭租賃物時之實際狀況，均有不明，自不得據此 認定系爭門柱於原告返還系爭租賃物之101 年6 月間即有損 壞，甚或推論該項損壞係於原告承租期間或第三次修繕項目 完成前發生，其二人所為之證言尚不得為有利被告之認定。 況被告如於101 年6 月間即會同證人鄭維謙、潘麗清查看系 爭門柱損壞之情形，其於當時即知悉門柱損壞之事，何以歷 經第一次、第二次、第三次修繕，其均未要求原告進行修繕 ，凡此，亦與被告抗辯因系爭租賃物空間甚大，同樣之門柱 有22處，其無法於第一時間發現，故未將之列為第一次、第 二次、第三次修繕項目等語，互有矛盾，系爭門柱於原告返 還系爭租賃物、完成第三次修繕項目時是否即有損壞之情形 ，顯有疑義，被告抗辯原告應就系爭門柱損壞負賠償之責， 難謂可採。
㈡原告得否請求被告返還保證金32萬元？
「本租賃契約於租賃期間屆滿終止之。出租人應將預付且未 用完之租金及保證金扣除賠償金後於交還租賃物當天無息退 還」，系爭租賃契約第11條第1 項前段、第2 項後段約定甚 明。承前所述，系爭租賃契約業於101 年5 月20日因租賃期 間屆滿而終止，原告已於101 年5 月21日將系爭租賃物返還 予被告，並於101 年8 月21日完成被告要求修繕之項目，被 告於原告完成第一次、第二次、第三次修繕項目後，即無其 他修復之要求，關於原告就系爭門柱損壞一節應負賠償責任 ，被告對之有賠償金或損害賠償債權可資扣除或抵銷，被告 復未舉證以實其說，原告依上開約定請求被告返還保證金32 萬元，核屬有據。
㈢按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達書狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229 條第2 項定 有明文。原告於101 年8 月21日第三次修繕項目完成後，即 口頭催告被告返還系爭保證金，已據證人即協助返還系爭租 賃物之黃昱淳於本院審理時，證稱：「（既然沒有其他問題 ，你門是否有要求被告返還押租金？）有」等語（本院卷第 72-73 頁），足見被告自該時起即負遲延責任。原告其後再 於102 年1 月3 日委請國際通商法律事務所謝易哲律師以存 證信函催告被告履行，有存證信函在卷可憑（支付命令卷第 23-26 頁），其僅請求自該項存證信函送達後之102 年1 月 5 日起算遲延利息，核無不合，自應准許。
五、從而，原告依系爭租賃契約約定，請求被告給付原告32萬元 ，及自102 年1 月5 日起至清償日止，按年息5%計算之利息
，為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣 告假執行。並依同法第392 條第2 項，依職權為被告預供擔 保，得免為假執行之宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此 敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 2 月 12 日
臺北簡易庭 法 官 陳秀貞
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 2 月 12 日
書記官 曾東竣