臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 102年度宜簡字第206號
原 告 元信不動產即賴富厚
被 告 黃秀美
上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國103年2月5日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參拾伍萬貳仟元。
訴訟費用新臺幣肆仟參佰陸拾元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣參拾伍萬貳仟元為原告預供擔保得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告將其所有坐落於宜蘭縣宜蘭市○○段000000○000000 0地號土地及其上宜蘭縣宜蘭市○○段00○號建物（即門 牌號碼宜蘭縣宜蘭市縣○○道0段000巷000弄00號房屋， 下稱系爭房屋），委託原告居間仲介銷售，兩造於民國10 2年3月1日簽訂不動產委託銷售同意書（下稱系爭委託銷 售同意書），並於102年7月10日簽訂委託銷售契約書（專 任委託書，下稱系爭專任委託書），約定委託銷售價格為 新臺幣（下同）880萬元又專任委託銷售期間至102年7月2 0日止，原告已於102年7月14日尋得買方訴外人黃李美雲 出價880萬元，同時於同日下午6時簽訂買方給付服務報酬 承諾書及不動產買賣斡旋契約書，黃李美雲亦簽發臺灣銀 行宜蘭分行、發票日102年7月9日、票號AC0000000、票面 金額10萬元、受款人黃秀美（即被告）之支票乙紙為斡旋 金交付黃李美雲所委託，與原告聯賣之都會房屋，是可認 已達成被告委託銷售條件，原告即分別於102年7月17日、 102年7月29日傳送簡訊、102年7月19日以宜蘭大學郵局存 證號碼67號存證信函通知被告前來簽訂不動產買賣契約書 ，惟被告皆不予回應。依系爭專任委託書第5條第1項約定 「買賣成交者，甲方（賣方）同意給付乙方（即原告）成 交總價款百分之4之服務報酬，最高不得超過中央主管機 關之規定，並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次 付清。」，被告自應給付原告352,000元（計算式：880萬 元×4％）之服務報酬。爰依居間之法律關係，求為判決 ：被告應給付原告352,000元。
（二）被告辯稱系爭委託銷售價格固已達880萬元，但被告於102 年7月10日及15日業已因原告違反消費者保護法、不動產 經紀業管理條例等規定而向原告表示終止兩造間之委託銷 售契約，從而，原告請求服務報酬，並無理由云云。經查
：
１有關被告辯稱未給予審閱期間、未逐條說明乙節，系爭委 託銷售同意書及系爭專任委託書聲明欄位關於審閱期部分 ，被告已審閱並親自簽名。況被告於國中任教，同時有多 件房屋買賣，與原告尚簽有其他2間房屋之委託銷售同意 書（見卷第92、93頁），就系爭委託銷售同意書及系爭專 任委託書之內容，自應能完全了解，並詳閱契約條款後簽 名。
２有關被告辯稱原告未製作不動產說明書、未給予被告簽名 、經紀人未到場說明、督導、系爭專任委託銷售契約書內 容有誤乙節，原告已依系爭專任委託書及被告所提供系爭 房屋之資料製作不動產說明書，向買方介紹時均能清楚明 確解說，確定系爭房屋之門牌號碼為宜蘭縣宜蘭市縣○○ 道0段000巷000弄00號（系爭委託銷同意書及系爭售專任 委託書皆誤繕為宜蘭縣宜蘭市縣○○道0段000巷000號13 樓，惟不動產說明書及買方簽署之不動產買賣斡旋契約書 皆為正確之門牌號碼），並未損及被告權益。
３有關被告辯稱未提供實價登錄資料、近三個月交易行情表 ，原告建議之委託價格過低，未盡善良管理人義務乙節， 系爭房屋位於稻田中央，銷售時附近數公里並無相同產品 （透天厝），原告無從提出實價登錄資料，遂由被告提供 其向建商購買之買賣契約書之買價為730萬元，參考建商 自售之售價為758萬元至828萬元（見卷第68頁），故兩造 商議後被告自訂880萬元之委託銷售價格，並簽立系爭委 託銷售同意書。
４有關被告辯稱提供個資予買方仲介都會房屋乙節，依系爭 契約書第7條第6項後段規定「為求順利售出，甲方同意乙 方得與其他仲介經紀商合作流通銷售，與其他仲介經紀商 合作之買方客戶視為乙方之買方客戶。」，又被告亦已簽 署個人資料利用同意書（見卷第91頁），故原告利用被告 之資料與同為加盟東森房屋之都會房屋合作本件系爭房屋 之銷售並無不當。
５有關被告辯稱未看到斡旋金、未簽斡旋書、未簽立買賣合 約書交易不成功，懷疑並無真正買方乙節，買方確已簽立 買方給付服務報酬承諾書暨不動產買賣斡旋契約書，並已 通知被告，本件已達被告所訂之銷售條件。至於斡旋書部 分，已經原告以電話、簡訊、存證信函通知被告，買方之 資料已完備，並已提供被告審閱，惟被告拒絕簽署，致該 同意書上並無被告之簽名，若真如被告所言不知買方為何 人，被告又何以得以宣稱已請專人與買方處理。
６有關被告辯稱系爭專任委託書及委託銷售同意書均以打字 呈現，違反消費者保護法第12條，又前開契約書與內政部 不動產委託銷售契約書範本格式明顯不同云云，原告係加 盟東森房屋，已如前述，系爭契約書均係由東森房屋總部 所提供。被告前開所辯均無理由。
二、被告則以：本件系爭委託銷售價格固已達880萬元，但被告 於102年7月10日及同年月15日業已向原告營業員王靜玲表示 終止兩造間之委託銷售契約，從而，原告請求被告給付352, 000元之居間報酬，並無理由云云。被告終止兩造間之居間 契約關係乃係因原告有違反消費者保護法、不動產經紀業管 理條例等規定，答辯如下：
（一）系爭委託銷售同意書及系爭專任委託書違反消費者保護法 關於審閱期間之規定：
被告簽訂系爭銷售同意書與系爭專任委託書時，原告並未 提供被告審閱期，原告更未逐條說明，即於當日簽署，係 違反消費者保護法第11條之1之規定，且依台財融字第000 00000號函之意旨，放棄審閱期間之文字不得以定型化契 約條款方式為之，故系爭委託銷售同意書及系爭專任委託 書關於事先列印無審閱期或買賣方放棄審閱期之條款不構 成契約之內容，更與內政部不動產委託銷售契約書範本第 1條規定有違。
（二）原告未製作不動產說明書、未給予被告簽名、經紀人未到 場、督導、系爭專任委託銷售契約書內容有誤： 被告簽訂系爭專任委託書時，原告並未製作不動產說明書 供被告簽署，現況說明書並非不動產說明書，原告係違反 不動產經紀業管理條例第22條第1項第5款、第23條、第24 條規定，亦與內政部不動產委託銷售契約書範本第7條第4 項規範相背。又不動產標的現況說明書均非被告所勾選， 且系爭專任委託契約書之內容除簽名外皆非被告所寫，且 所有權人、主建物建號為空白，建物門牌號碼錯誤，故原 告係違反系爭專任委託書第7條第1、2、4項之規定。依內 政部不動產委託銷售契約書範本第14條規定，本契約各條 款如有疑義時，應依消費者保護法第11條第2項、第17條 規定，為有利於委託人（即被告）之解釋；如有未盡事宜 ，依相關法令、習慣及平等互惠與誠實信用原則公平解決 之。
（三）原告未提供實價登錄資料、近三個月成交行情表，建議委 託價格過低，未盡善良管理人義務：
原告未提供近3個月之不動產交易成交行情表，且未提供 內政部之不動產實價登錄資料予伊，係違反內政部不動產
委託銷售契約書範本第6條第2項，及不動產經紀業管理條 例第24條之2第1款規定，建議委託價格過低，無專業可言 ，未盡善良管理人義務。
（四）原告擅自提供被告個資予買方仲介都會房屋： 原告未經被告同意即將被告欲出售系爭房屋之訊息提供都 會房屋知悉，係違反不動產經紀業管理條例第25條。且原 告並未給付被告斡旋金，不利於消費者，有違消費者保護 法對消費者權益之保護。
（五）被告未看到斡旋金、未簽立斡旋書、未簽立買賣合約書， 交易不成功，被告懷疑並無真正買方存在：
原告未提供買方之要約書（斡旋書）予被告，被告並未簽 署不動產買賣斡旋契約書，係違反不動產經紀業管理條例 第22條第2款規定。
（六）系爭委託銷售同意書及專任委託書均以打字呈現，違反消 費者保護法第12條規定：
系爭委託銷售同意書與系爭專任委託書與內政部不動產委 託銷售契約書範本格式明顯不同，再者，系爭委託銷售契 約書第8條第2項前段係以印刷方式約定「甲方（即被告） 承諾買方之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及 其他購屋條件已符合本契約之委託條件者，買賣契約即為 成立。」，係違反同法第12條規定，對被告顯失公平。 ，並聲明：請求駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
（一）本件原告主張被告將其所有坐落於宜蘭縣宜蘭市○○段00 0000○0000000地號土地及其上宜蘭縣宜蘭市○○段00○ 號建物（即門牌號碼宜蘭縣宜蘭市縣○○道0段000巷000 弄00號之系爭房屋），委託原告居間仲介銷售，兩造於10 2年3月1日簽訂不動產委託銷售同意書（即系爭委託銷售 同意書），並於102年7月10日簽訂委託銷售契約書（即系 爭專任委託書），兩造約定委託銷售價格為880萬元，委 託銷售期間至102年7月20日，如原告已達委託條件，被告 應給付委託銷售價格百分之4之服務報酬。原告已於委託 銷售期間達被告之委託條件尋得買方，即分別於102年7月 17日、102年7月29日傳送簡訊、102年7月19日以宜蘭大學 郵局存證號碼67號存證信函通知被告前來簽訂不動產買賣 契約，惟被告並未與原告所稱之買方黃李美雲簽立買賣契 約書之事實，業據提出委託銷售同意書（一般簡易版）、 委託銷售契約書（專任委託）、買方給付服務報酬承諾書 暨不動產買賣斡旋契約書及支票影本、簡訊資料、102年7 月19日宜蘭大學郵局存證號碼67號存證信函、房屋預定買
賣契約書、土地預定買賣契約書、建商自售資料、不動產 說明書、個人資料利用同意書等資料為證，核屬相符，被 告並不爭執，堪信屬實。
（二）被告辯稱原告雖於委託銷售期間屆滿前達致委託銷售價格 880萬元，惟被告已於102年7月10日、同年月15日向原告 表示終止兩造間之委託銷售契約，故而，兩造間之委託銷 售契約已消滅，原告向被告請求服務報酬，並無理由云云 。從而，本件之爭點乃在被告於102年7月10日及同年月15 日向原告所為終止委託銷售契約是否合法，經查： １102年7月1日系爭委託銷售同意書及102年7月10日專任委 託書為被告所親簽乙節，被告並不爭執。依系爭專任委託 書第5條第1項前段約定「買賣成交者，甲方（賣方）同意 給付乙方成交總價款百分之四之服務報酬。」，第8條第2 項約定：「甲方（被告）承諾買方之要約條件或買方提出 之購買總價、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之委 託條件者，買賣契約即為成立。此時若買方為履行買賣契 約而給付定金者，甲方同意乙方（原告）無須再行通知甲 方即得全權代理收受定金。」，第12條第3款約定：「買 賣契約因第八條第二項而成立後，甲方反悔不賣或因可歸 責於甲方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約 者，甲方應給付委託總價額4％與乙方。」，第15條前段 約定：「本契約非經雙方書面同意，不得單方任意變更或 終止之；」，從而，依兩造之前開約定，兩造既簽定102 年7月10日系爭專任委託書，雙方均不得無正當理由片面 終止專任委託契約，職是，被告陳稱其曾於102年7月10日 、同年月15日向原告表明終止委託契約，即應提出其期前 終止委託契約之正當事由何在，有何可歸責於原告之事由 存在。
２被告辯稱原告違反審閱期間規定乙節：
按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以 內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規 定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款 仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1、2項定 有明文。前開規定係為保護消費者所設，倘消費者於訂約 當時對契約條款內容業已明瞭知悉，縱企業經營者未給予 合理之審閱期間或消費者對其權益業已知悉，對該定型化 契約之效力亦不生影響。本件102年7月1日系爭委託銷售 同意書及102年7月10日專任委託書前文部分首先揭示審閱 期間規定，並謂「售屋人您在簽訂本契約書前；得要求將 本
契約書之空白影本攜回審閱三日以上。(若您尚未行使此 項契約審閱權，而現在欲行使時，請勿簽署本契約；契約 審閱期至少三日以上)。若您已行使前條契約審閱權或已 充分瞭解本契約書之內容，無須另行攜回審閱時，請進入 簽署本契約書。立委託書人（黃秀美）」等語，兩份契約 書在該欄位暨立約人欄位均經被告簽名確認，顯見被告業 已行使審閱權，或者業已明瞭知悉審閱之相關權利內容， 被告乃為代課教師，為其所自承，並非不識字之人，實無 令原告逐條說明之必要，且查，觀諸兩份契約皆於契約條 款中約明立約人已放棄審閱期間之字樣，非屬以定型化契 約放棄審閱期間之情形，亦不違反首開消費者保護法之規 定或主管機關所發布之函釋，被告據此終止契約，難認有 據。
３被告辯稱原告未製作不動產說明書、未給予被告簽名、未 逐條說明、經紀人未到場說明、督導、系爭專任委託銷售 契約書內容有誤乙節：
經按不動產經紀業管理條例第22條第1項第5款規定：「不 動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介 或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：五、不 動產說明書。」、第23條規定：「經紀人員在執行業務過 程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。 前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」、第24條 規定：「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應 將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人 在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買 賣契約書之一部分。」前開規定之立法意旨乃為保護不動 產買賣之買方即委託人交易之相對人，俾使充分瞭解不動 產現況，免生買方在不動產現況認識不明情況下冒然簽約 而生買賣爭議，從而，對於本件被告即委託出賣人而言， 委託之不動產現況其最知悉，不動產說明書是否製作、是 否給予簽名論其性質，屬於兩造應共同完成之義務，本件 並無買賣糾紛，不動產說明書製作之有無，實不足以對被 告產生何權益受損之情形；更況且，被告簽署之兩份契約 書均附有不動產標的現況說明書，且經被告簽名在案，更 且，被告辯稱現況說明書並非不動產說明書，但並未指出 「不動產說明書」之實際內容，實不足據；至於原告是否 因違反前開義務致遭宜蘭縣政府認定違法而遭罰鍰，乃行 政管制事項，不必然產生得終止委託之合法事由，被告依 此終止委託，難謂違法之判斷。又查，被告辯稱本件經紀
人未場督導乙節，縱令屬實，惟經紀人未到場應不影響系 爭銷售契約成立之效力。再者，兩造委託之不動產門牌號 碼為宜蘭縣宜蘭市縣○○道0段000巷000弄00號，俱無爭 執，未曾發生誤認委託買賣標的情事，系爭委託銷售同意 書及系爭專任委託書繕為宜蘭縣宜蘭市縣○○道0段000巷 000號13樓，顯係誤繕，且不動產說明書及買方簽署之不 動產買賣斡旋契約書皆為正確之門牌號碼，並未損及被告 權益，被告據此終止委託銷售契約，益難認正當。 ４有關被告辯稱未提供實價登錄資料、近三個月交易行情表 ，原告建議之委託價格過低，未盡善良管理人義務乙節： 經查，原告否認未提供交易行情予被告參考，進而主張， 系爭房屋位於稻田中央，銷售時附近數公里並無相同產品 （透天厝），原告無從提出實價登錄資料，遂由被告提供 其向建商購買之買賣契約書之買價為730萬元，參考建商 自售之售價為758萬元至828萬元（見卷第68頁），故兩造 商議後被告自訂880萬元之委託銷售價格，並簽立系爭委 託銷售同意書等語。則被告辯稱原告未提供前開資料致委 託價過低乙節惟查，原告並無提出實價登錄資料予被告之 契約義務，且原告己主張已提供行情交易資料供被告參考 ，且被告陳稱102年4、5月間同社區他戶成交價為830萬元 （見卷第104頁），亦不能證明有何本件委託價格過低之 情，被告所辯，即乏證據加以證明，且委託買賣之委託價 格係由出賣之一方決定，受委託人即原告，僅係建議性質 ，依不動產經紀業管理條例第24條之2第1款規定，仲介應 公平提供雙方當事人類似交易不動產之交易價格，被告尚 不能舉證證明原告有何未公平提供行情之情事，被告據此 認原告未盡善良管理人義務，實難採認。
５有關被告辯稱原告擅自提供個資予買方仲介都會房屋乙節 ：
依系爭委託銷售契約書第7條第6項後段約定「為求順利售 出，甲方同意乙方得與其他仲介經紀商合作流通銷售，與 其他仲介經紀商合作之買方客戶視為乙方之買方客戶。」 ，又被告亦已簽署個人資料利用同意書（見卷第91頁）， 原告元信不動產乃東森房屋宜蘭大學加盟店，另都會房屋 所屬訴外人石志忠即為東森房屋文化加盟店，並有聯賣關 係乙節，業據原告陳明在卷（見卷第119頁），故原告提 供被告之資料與同為加盟東森房屋之都會房屋合作本件系 爭房屋之銷售並無不當。
６有關被告辯稱未看到斡旋金、未簽斡旋書、未簽立買賣合 約書交易不成功，懷疑並無真正買方乙節：
本件原告業已尋得買方黃李美雲，並於委託期間達880萬 元之銷售條件乙節，業據證人即營業員王靜玲、黃李美雲 到庭陳述在卷，且證人黃李美雲確已簽立買方給付服務報 酬承諾書、不動產買賣斡旋契約書，開立定金票據交予原 告，並已通知被告等事實，亦有簡訊、存證信函可參，被 告此部分所辯，尚不足採。
７有關被告辯稱系爭專任委託書及委託銷售同意書均以打字 呈現違反消費者保護法第12條，又前開契約書與內政部不 動產委託銷售契約書範本格式明顯不同云云：
惟按消費者保護法第12條約定：定型化契約中之條款違反 誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之 條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等 互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之 立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受 條款之限制，致契約之目的難以達成者。而系爭兩份契約 書之格式非以手寫方式呈現，但現今交易常態更多是以電 腦打字方式為之，又系爭委託銷售同意書及專任委託書係 屬於東森房屋所提供之格式，屬於定型化契約固為真確， 但定型化契約並非不法，僅係於解釋或適用契約條款時， 應朝有利於消費者方向為之，然而，被告並未提出系爭契 約中各約款有何明顥不利消費者，產生履約不公平，或者 ，係屬於違反誠信原則，而顯失公平，且致影響被告之權 益之情形，被告僅泛稱系爭契約違法、格式與範本不同， 但未提出有何限縮其締約履約自由致有不公平之處而應得 主張條款無效，是被告此部分之辯稱，不足為有利於被告 之認定。
（三）綜上，被告辯稱原告雖於委託銷售期間屆滿前達致委託銷 售價格880萬元，惟被告已於102年7月10日、同年月15日 向原告表示終止兩造間之委託銷售契約，故而，兩造間之 委託銷售契約已消滅，原告向被告請求服務報酬並無理由 云云。惟被告於102年7月10日及同年月15日向原告所為終 止委託銷售契約，並非適法，系爭委託銷售契約至原告尋 得達被告委託銷售條件止，仍屬有效，被告雖嗣未與黃李 美雲簽立系爭房屋之買賣契約，但依照首開系爭專任委託 書第5條第1項前段、第8條第2項、第12條第3款、第15條 前段約定條款，被告仍應給付原告服務報酬，實屬無疑。四、從而，原告依系爭專任委託契約，請求被告給付委託價格之 百分之4即服務報酬352,000元，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援 用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果
，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被 告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依職權 宣告假執行。又依職權酌定相當金額併宣告被告得供擔保後 免為假執行。本件第一審裁判費3,860元，證人旅費500元， 共計4,360元，應由敗訴之被告負擔。
七、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 2 月 21 日
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法 官 郭淑珍
上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 2 月 24 日
書記官 吳慧芳