臺灣士林地方法院民事簡易判決 102年度士簡字第749號
原 告 葉國平
被 告 楓丹白鷺社區公寓大廈管理委員會
法定代理人 張富強
訴訟代理人 江肇欽律師
吳俊宏律師
上列當事人間修復漏水等事件，本院於民國102 年11月26日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：
㈠、原告為楓丹白鷺社區B 棟（門牌號碼為臺北市○○區○○○ 路0 段000 號，下稱系爭大樓）18樓之住戶，訴外人林琇媛 則為同社區之鄰棟大樓住戶。系爭大樓與鄰棟大樓相連之屋 頂平台（下稱系爭平台）因長久使用、熱漲冷縮、結構老化 及地震影響，磁磚受擠壓而凸起、龜裂，導致樓頂防水層破 裂，原告及林琇媛之房屋室內天花板漏水，經原告及林琇媛 分別請不同之漏水專家至現場勘查確認，原告經與被告溝通 後，由北投區調解委員會建議行文建管處辦理現勘以確認系 爭平台之修繕權責歸屬，然原告空等1 個多月未得結果。嗣 經詢問訴外人葛偉英，葛偉英始交付被告所開立，主張系爭 平台之修繕費應由頂樓住戶負責支付之書函1 紙予原告。㈡、依臺北市建築管理工程處民國102 年2 月7 日之回函可知， 公寓大廈管理條例第7 條第3 款規定公寓大廈「屋頂之構造 」為不得約定專用之共用部分，楓丹白鷺社區規約（下稱系 爭規約）第2 條未將系爭平台列入約定專用暨詳細圖說、約 定共用部分暨詳細圖說，頂樓住戶未曾支付使用回饋金，且 自原告於91年1 月11日買入系爭大樓18樓之房屋起迄今10多 年，系爭平台實質上均由被告自行放置曬衣架，供楓丹白鷺 社區全體住戶使用，直至102 年4 月12日止，被告為恐法律 爭議才暫時移除，系爭平台自屬楓丹白鷺社區之全體區分所 有權人所共用，依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，應 由被告負責修繕，爰提起本訴，請求判令被告將系爭大樓18 樓屋頂平台漏水予以修復。
㈢、原告自102 年1 月11日起至同年7 月5 日止，歷經176 天， 因本件漏水修繕問題，支出以監控業出勤費用每小時新臺幣 （下同）4,000 元計算之人力成本如下：
１、漏水陪同專業廠商現勘：6HR×4,000＝24,000元。
２、北投區調解委員會詢問律師：4HR×4,000＝16,000元。３、北投區調解委員會漏水調解：2HR×4,000＝8,000元。４、士林地方法院詢問律師：2HR×4,000＝8,000元。５、臺北市政府公寓大廈科詢問：4HR×4,000＝16,000元。６、臺北市政府建管處資訊室調閱複印資料：4HR×4,000＝16, 000元。
７、漏水資料彙整並發信給臺北市政府公寓大廈科詢問：2HR× 4,000＝8,000元。
８、預估室內裝修期間飯店住宿（3 人）：2 房×4 天×3,000 ＝24,000元。
９、預估室內天花板裝修工程費：19,000元（未計多出一處天花 板漏水費用）。
、精神損害賠償費：176天×300＝52,800元。、預估一審律師費及事務費：63,000元。、預估二審律師費及事務費：63,000元。、預估三審律師費及事務費：63,000元。、以上費用共計380,800，為此，請求被告賠償30萬元。㈣、對被告答辯之陳述：
１、被告主張各住戶與訴外人即楓丹白鷺社區之建商弘盛開發股 份有限公司（下稱弘盛公司）簽立買賣契約後，屬共用部分 之系爭平台已由頂樓住戶即原告與全體住戶約定由原告專用 等語，然依司法院大法官解釋第349 號所示，未成立區分所 有權會議前，與建商承購第一手買家的買賣契約可視為規約 草約，係屬分管契約性質，而分管契約為債權契約，僅於約 定當事人間有拘束力，對第三人無效力，必須是經過規約約 定專用，始對第三人具有拘束力。又依原告提出之楓丹白鷺 社區第二手承購人於92年、98年之買賣契約，其中並無任何 關於規約草約內容之說明，該第二手承購人也認定樓頂平台 為大家共用，自無約定專用的問題發生。
２、楓丹白鷺社區於92年1 月11日由弘盛公司召集舉行第1 屆第 1 次區分所有權人會議，完全未討論規約。嗣於92年3 月8 日由弘盛公司召集舉行第1 屆第2 次區分所有權人會議固係 制定住戶規約，然觀該次會議紀錄，只見主席請法規委員針 對法規解釋，未有會議表決名冊，未顯示最基本的贊成、反 對、沒意見票數，與92年間修正之公寓大廈管理條例第31條 規定有違。又系爭規約第23條關於「樓頂平台由各棟頂樓住 戶依建築法管理使用」文字修正為「樓頂平台由本社區管理 委員會依建築法管理使用」之討論，經楓丹白鷺社區於92年 12月27日召開之第1 屆第3 次區分所有權人會議決議「保留 」。嗣於92年12月31日召開之第2 屆第1 次區分所有權人會
議決議「另擇期邀請頂樓住戶共同協商管理問題」，然被告 自此以後，未再找過頂樓住戶協商。系爭規約第23條前未依 法制定，後未修正通過，被告據以主張，並無理由。３、系爭規約第23條規定：「…樓頂平台由各棟頂樓住戶依建築 法管理使用。」被告主張依其文義，可被解釋為有約定專用 之意思等語，然建築法與公寓大廈管理條例、公寓大廈管理 條例施行細則屬對象不同的法律，原告究應如何依建築法規 定管理使用系爭平台？被告解釋顯過於擴張。
４、被告主張訴外人即與原告同為楓丹白鷺社區之頂樓住戶黃金 枝、羅源祥業依系爭規約第23條規定取得其樓頂平台之專用 權利，並就其頂樓漏水與頂樓雨水管破損等情事自行修繕等 語，實為黃金枝、羅源祥不了解社區之狀況，與原告所述不 衝突。被告另主張若由其負擔頂樓平台之修繕費用，將與長 久以來楓丹白鷺社區頂樓平台都是由各管理使用之區分所有 權人自行負擔管理維護義務之事實相違背，對於其他各棟樓 頂平台之住戶將有欠公允等語，然被告平時將頂樓平台認定 為「共用區域」，放置曬衣架供全體區分所有權人使用，嗣 發生漏水後又立即採用「約定專用區域」概念，才不合理。５、被告主張縱認系爭平台非屬約定原告專用部分，被告就系爭 平台仍不負修繕之義務等語，然被告就此部分係引用系爭規 約第23條，卻仍未考慮建築法與公寓大廈管理條例、公寓大 廈管理條例施行細則屬對象不同的法律。
㈤、原告聲明：①被告應將系爭大樓18樓屋頂平台漏水予以修復 ，並給付原告30萬元。②訴訟費用由被告負擔。二、被告答辯：
㈠、系爭平台係約定由原告專用，應由原告負擔修繕、管理、維 護之義務：
１、原告為系爭大樓18樓之所有權人，弘盛公司於出售楓丹白鷺 社區房地時，於買賣契約書所附之「區分所有權人規約草約 」前言中載明：「…建方弘盛開發股份有限公司與○棟○樓 房屋住戶承購戶○○○特於本社區完成設計公開預售開始時 ，依據公寓大廈管理條例之規定就有關住戶管理事項，約定 條款如下以資遵守，『本區分所有權人規約草約列入本戶產 權移轉交接項目』…。」另於該草約第13條中約定：「房屋 突出物如電梯間、樓梯間、機房、水箱等，及經台北市建築 管理處所核准市場管理處之應設置設備除外，不得獨立使用 或約定專用，頂樓平台由各棟頂樓住戶依建築法管理使用。 」依最高法院99年度台上字第2278號判決意旨，各住戶與弘 盛公司簽立買賣契約後，系爭平台業由頂樓住戶即原告與全 體住戶約定由原告專用。
２、縱認原告非與建商簽立買賣契約之第一手承購戶而係第二手 以上之承購戶，然依公寓大廈管理條例第24條第1 項規定: 「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委 員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原 區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」 原告應受系爭規約第23條規定之拘束，系爭平台仍係由原告 專用。
３、原告雖提出臺北市建築管理工程處102 年2 月7 日之回函， 表示公寓大廈「屋頂之構造」不得為約定專用部分，故應由 被告負擔修繕費用云云。然由內政部營建署98年10月7 日營 署建管字0000000000號函及臺北市建築管理工程處102 年2 月1 日北市都建寓字第00000000000 號函之說明可知，公寓 大廈之「樓頂平台」不屬於公寓大廈管理條例第7 條但書各 款規定不得作為「約定專用部分」之範圍，自可約定專用， 意即「樓頂平台」與「屋頂之構造」分屬二事，「屋頂構造 」係指構造物體本身；「樓頂平台」則指屋頂構造上方之平 台空間，不得混為一談，原告顯係不當擴大「屋頂之構造」 之範圍，要無可採。
４、楓丹白鷺社區於92年1 月11日由弘盛公司召集舉行第1 屆第 1 次區分所有權人會議，當天住戶應到人數138 位，實到人 數114 位，出席率達百分之82，作成「1.經本次會議出席之 所有權人達成決議先予選出各棟五名籌備委員，執行有關規 約及本棟大樓成立管委會前之庶務並另定日期召開住戶大會 確認，各棟籌備委員名冊如下…」之決議。嗣於92年3 月8 日由弘盛公司召集舉行第1 屆第2 次區分所有權人會議，當 天住戶應到人數為138 人，實到人數為101 人，出席率達百 分之73，以上開規約草約為基礎，經全體與會住戶決議通過 系爭規約第23條確定。又楓丹白鷺社區於92年12月27日召開 92年第3 次區分所有權人會議時，曾打算就系爭規約之部分 條文作修訂，然就系爭規約第23條（即規約草約第13條）最 後決議：「保留，於第二屆管委會再行檢討。」顯見上開規 約第23條之規定仍照原約定內容予以維持，系爭平台仍係由 原告專用，絕非如原告所稱系爭規約第23條自始未經區分所 有權人會議決議通過。另系爭平台雖未依系爭規約第2 條第 3 款明確約定為專用部分，然依系爭規約第23條規定：「… 樓頂平台由各棟頂樓住戶依建築法管理使用。」之文義，仍 可解釋為有約定專用之意思。
５、縱認原告非與建商簽立買賣契約之第一手承購戶而係第二手 以上之承購戶，然依公寓大廈管理條例第24條第1 項規定: 「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委
員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵 守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項 。」原告仍應受系爭規約第23條規定之拘束，系爭平台仍係 原告專用無疑。
６、訴外人即與原告同為楓丹白鷺社區之頂樓住戶黃金枝、羅源 祥亦依上開規約規定取得樓頂平台之專用權利，並分別於97 年間及101 年間，因管理使用之樓頂平台發生頂樓漏水與頂 樓雨水管破損等情事，負擔修繕費用修繕妥當。原告主張系 爭平台應由被告修繕，不僅欠缺依據，且與長久以來楓丹白 鷺社區頂樓平台都由各管理使用之區分所有權人自行負擔管 理維護義務之事實相違背，對其他各棟樓頂平台之住戶有欠 公允。
７、依公寓大廈管理條例第10條第1 項規定，系爭平台既約定由 原告專用，自應由其負擔修繕、管理、維護之義務，則系爭 平台若有漏水情事，亦應由其自行負責修繕。
㈡、縱認系爭平台非約定原告專用，然被告就系爭平台仍不負修 繕之義務：
１、依公寓大廈管理條例第6 條1 項5 款、第10條第2 項、第23 條第1 項及第2 項第1 、2 款規定，關於社區共用部分之修 繕義務得由社區規約約定，社區全體住戶均受其拘束而有遵 守之義務。
２、系爭規約第16條雖規定：「共用部分修繕費用之負擔比例： 公共部分之修繕，由管理委員會為之。其費用由公共基金支 付，公共基金不足時，由區分所有權人按所有建物坪數及車 位個數分攤之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由 所致者，由該區分所有權人負擔。」，惟系爭規約第2 條第 2 項及第23條後段則進一步明定：「二、共用部分：指壹樓 大廳、地上貳、參樓電樓梯間、參樓社區休憩設施E 區、電 信機房、發電機室、電錶箱、台電配電室、蓄水池、消防泵 浦室、污水處理機房、中央控制室、垃圾處理處、屋突或其 他不數專有部分或與專有附屬建築物而供共同使用者。」、 「…樓頂平台由各棟頂樓住戶依建築法管理使用。」足證系 爭規約已將楓丹白鷺社區之各棟樓層樓頂平台明文排除於共 用部分之外，並交由社區各棟樓層之最頂樓住戶自行管理、 使用。故縱認系爭平台非屬規約約定之專用部分，惟系爭平 台既非社區之共用部分，依規約規定，被告僅就共用部分負 修繕義務，不負修繕系爭平台之義務甚明。
㈢、縱認被告應負擔系爭平台之修繕義務，惟原告未證明其損害 金額，且有重覆請求之嫌，其請求難謂有據：
１、依民法第213 條及第216 條規定，主張受有損害之人必須證
明其所受損害之金額始得據以請求回復其損害。原告未舉證 證明系爭平台之損壞狀況及原因，也未證明其請求修繕漏水 費用之計算依據與基礎，難謂善盡說明及舉證之責。２、原告訴之聲明中請求被告應就系爭平台之漏水予以修復，又 主張被告應賠償30萬元，有重覆請求之不當。㈣、被告聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。③如 受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠、原告為系爭大樓頂樓18樓之住戶，被告則為楓丹白鷺社區依 公寓大廈管理條例成立之管理委員會。兩造前因系爭平台漏 水修繕問題請求臺北市北投區調解委會員調解，惟兩造意見 不一，無法調解成立等情，為兩造所不爭執，並有公寓大廈 管理組織報備證明、臺北市政府100 年12月28日府都建字第 00000000000 號函及調解不成立證明書各1 份在卷可佐，堪 信為真實。
㈡、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條定有明文。又各當事人就其所主張有利 於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者， 相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。原告於起訴原因 已有相當之證明，被告對渠主張，如抗辯不實並提出反對之 主張者，則被告對渠反對之主張，亦應負證明之責，此為舉 證責任分擔之原則。若被告於抗辯事實並無確實證明方法， 僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被 告不利益之裁判，有最高法院19年上字第2345號、18年上字 第2855號、1679號判例意旨可佐。原告主張其為系爭大樓18 樓之住戶，系爭平台因長久使用、熱漲冷縮、結構老化及地 震影響，磁磚受擠壓而凸起、龜裂，導致樓頂防水層破裂， 原告之房屋室內天花板漏水等語，業據提出現場照片、估價 單及報價單等件為證，被告且不爭執上開證據之真正，堪認 原告此部分主張，尚屬有據。
㈢、原告另主張系爭平台損壞應由被告負責修繕一節，為被告否 認，並以上開情詞置辯。按契約固須當事人互相表示意思一 致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接 為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳 達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈 之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分 或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認 共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占 有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三 人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常
即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束，最高法院96 年度台上字第2025 號 、99年度台上字第2278號判決意旨可 稽。查被告主張弘盛公司出售楓丹白鷺社區房地時，於買賣 契約書所附之「區分所有權人規約草約」前言中載明：「… 建方弘盛開發股份有限公司與○棟○樓房屋住戶承購戶○○ ○特於本社區完成設計公開預售開始時，依據公寓大廈管理 條例之規定就有關住戶管理事項，約定條款如下以資遵守， 『本區分所有權人規約草約列入本戶產權移轉交接項目』… 。」另於該草約第13條約定：「…頂樓平台由各棟頂樓住戶 依建築法管理使用。」等語，足認系爭平台業由頂樓住戶即 原告與全體住戶約定由原告專用等語，業據提出房屋買賣合 約書暨區分所有權人規約草約1 份為證，且為原告所不爭執 ，堪認為真實，是依上開說明，原告與楓丹白鷺社區住戶應 已就系爭平台定有分管契約。
㈣、按未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方 法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之，最高法院89 年度台上字第585 號、99年度台上字第1191號判決意旨參照 。本件原告主張依楓丹白鷺社區第二手承購人於92年、98年 之買賣契約，其中並無任何關於規約草約內容之說明，該第 二手承購人也認定樓頂平台為大家共用，自無約定專用之問 題等語，固提出不動產買賣契約書2 份為證，惟原告此部分 主張縱然屬實，亦僅能證明該2 份買賣契約書內容與前開第 一手承購之房屋買賣合約書不同之事實，無從逕為系爭平台 無約定專用之認定。又系爭規約第23條載有「樓頂平台由各 棟頂樓住戶依建築法管理使用」之規定，為兩造所不爭執， 而依公寓大廈管理條例第24條第1 項規定，區分所有權之繼 受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影 印規約，堪認楓丹白鷺社區第二手以後之承購人，可由上開 規約第23條之規定，知悉系爭平台由頂樓住戶使用之事實， 仍應受原分管契約之拘束，本件復無證據證明分管契約業經 楓丹白鷺社區全體共有人同意終止，依上開意旨，上開分管 契約仍有效存在。
㈤、原告雖主張依臺北市建築管理工程處102 年2 月7 日之回函 可知，公寓大廈管理條例第7 條第3 款規定公寓大廈「屋頂 之構造」為不得約定專用之共用部分；楓丹白鷺社區規約（ 下稱系爭規約）第2 條規定未將系爭平台列入約定專用暨詳 細圖說、約定共用部分暨詳細圖說；頂樓住戶未曾支付使用 回饋金；系爭平台實質上均由被告放置曬衣架，供楓丹白鷺 社區全體住戶使用等理由，認定系爭平台應為共用部分等語 。按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下
列各款者，並不得為約定專用部分：公寓大廈基礎、主要樑 柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造，公寓大廈管理條例第 7 條第3 款定有明文。查本件約定專用部分為「樓頂平台」 之使用，與上開不得約定專用之「屋頂之構造」，係保障建 築物原設計之屋頂構造，不得約定專用，破壞原屋頂構造之 原有功能，並不相同，自無從據為系爭平台不得約定專用之 理由。又系爭規約第23條既有系爭平台由頂樓住戶使用之規 定，亦難僅因規約其他條文之遺漏，逕為系爭平台未為約定 專用之認定。另上開分管契約成立後，頂樓住戶是否支付回 饋金或頂樓平台如何使用，與分管契約成立與否無涉，更無 從爰引相關事證，為原告有利之認定。
㈥、原告另以上開理由主張系爭規約第23條未依法制定等情，為 被告否認，並提出楓丹白鷺社區於92年1 月11日由弘盛公司 召集舉行第1 屆第1 次區分所有權人會議，及92年3 月8 日 舉行之第1 屆第2 次區分所有權人會議為證。細繹被告提出 之上開第1 屆第2 次區分所有權人會議及所附規約內容，堪 認系爭規約第23條業於該次會議通過無誤。原告固主張該次 會議未有表決名冊，沒有贊成與反對之票數，與公寓大廈管 理條例第31條之規定有違。然依公寓大廈管理條例第1 條第 2 項規定：「本條例未規定事項，適用其他法令之規定。」 而公寓大廈管理條例就「區分所有權人會議」及「管理委員 會」之召集程序或決議內容有違反法令時，其效力如何？並 無規定或準用之規定，自應回歸適用民法之普通規定。又「 區分所有權人會議」是指區分所有權人為共同事務及涉及權 利義務的相關事項，召集全體區分所有權人所舉行的會議， 為公寓大廈住戶之最高意思表示機關，其性質與社團總會相 似，則區分所有權人會議如有程序或決議內容上之瑕疵等問 題時，自可類推適用民法第56條規定。按總會之召集程序或 決議方法違反法令或章程時，社員得請求撤銷其決議，惟於 撤銷決議前，該決議尚屬有效，是縱原告主張上開會議決議 表決程序不合法，於撤銷該次會議決議前，難認系爭規約並 不生效，本件復無證據證明系爭規約第23條業經修改或廢除 ，則系爭平台前約定由原告專用，並已將此約定專用載明於 系爭規約第23條，該約定專用尚符法令規定。㈦、原告請求被告賠償30萬元，並無理由：
１、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ；不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、 貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非 財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第184 條第 1 項前段、第195 條第1 項前段分別定有明文。又損害賠償
之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間， 有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債， 如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在， 最高法院48年台上字第481 號判例意旨參照。２、原告固主張其自102 年1 月11日起至7 月5 日止，歷經176 天，因本件漏水修繕問題，支出如前開細項所示之費用，共 計380,800 元等語，惟系爭平台既約定由原告專用，即應由 原告負管理、修繕義務，其因系爭平台漏水問題，延伸之損 害賠償事項，本難認與被告有關，其請求被告賠償30萬元之 損害，洵無理由。
四、綜上，原告主張系爭平台由被告負責管理、修繕等情，尚非 可採，其據之請求被告修復系爭平台，並賠償因系爭平台漏 水對其造成之損害，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 2 月 27 日
士林簡易庭法 官 林昌義
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 102 年 2 月 27 日
書記官 羅以佳
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