臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決 103年度員簡字第10號
原 告 蕭雪花
訴訟代理人 蕭永松
被 告 張庭群
張庭順
張守芳
張富男
張翠菱
張白鈴
張雅青
兼上四人共同
訴訟代理人 張潘務
被 告 張庭訓
張冠驊
張宇宏
張生地
黃張美桃
張美足
張吉蘇
上列當事人間請求核定租金事件，本院於民國102年2月11日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
核定被告占有原告所有坐落彰化縣員林鎮○○段○○○地號土地上如附圖即彰化縣員林地政事務所民國一百零一年十月八日字一六六九號土地複丈成果圖所示編號A部分面積一０六點０八平方公尺之一樓磚造樓房及編號B部分面積一六點六三平方公尺之鐵棚架等土地，自民國一百零一年三月十九日起至占有終止日止，按月連帶給付原告之租金為新臺幣貳佰柒拾元。訴訟費用新臺幣叁仟肆佰貳拾元由被告連帶負擔。 事實及理由
壹、程序方面
一、被告張庭群、張庭訓、張冠驊、張宇宏、張生地、黃張美桃 、張美足、張吉蘇經合法通知，無正當理由均未於言詞辯論 期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原 告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但該訴訟 標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當 事人者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第5款定有明 文。此規定依同法第436條第2項，於簡易訴訟程序亦有適用 。本件原告請求核定租金之未辦理保存登記建物為訴外人即
被繼承人張成所興建，張成既已死亡，應以其全體繼承人為 被告，原告因而追加張潘務為被告，業據其提出戶籍謄本為 證，核原告之追加，合於上開法律規定，自應准許。貳、實體方面
一、原告主張：
(一)坐落彰化縣員林鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地）係 訴外人楊梅於100年1月26日拍賣取得，原告已向楊梅購買系 爭土地，而於101年3月19日登記為系爭土地所有權人。又系 爭土地上有張成所興建如附圖（即彰化縣員林地政事務所10 1年10月8日字第1669號土地複丈成果圖）所示未辦保存登記 之編號Ａ、B建物與鐵棚架（下稱系爭建物），但A部分有63 .6平方公尺為訴外人張甲字所興建使用，扣除該部分後其餘 部分才是張成占用。張成死亡後，由被告繼承事實上處分權 ，而為公同共有之關係，且依房屋稅籍資料，系爭建物目前 登記所有人仍為張成，故應仍為全體繼承人即被告所共有。(二)系爭土地與系爭建物間存有民法第425條之1第1項所定之租 賃關係，業經本院以100年度訴字第949號民事判決確認且已 確定。原告未先行請求核定租金，逕行起訴請求給付租金， 經本院以102年度員簡字第276號駁回其訴訟。爰依民法第 425條之1第2項之規定，請求核定系爭建物使用系爭土地期 間之租金數額為新臺幣（下同）316,700元等語。(三)並聲明：核定被告繼承取得之系爭建物，占用原告所有系爭 土地期間之租金數額為316,700元。
二、被告方面：
(一)被告張庭順抗辯：附圖所示編號A部分一層磚造房屋部分為 張甲字所興建，其餘始為張成興建，編號B部分鐵棚架則為 張成興建，其雖有增建，但增建部分均已拆除。原告僅能就 張成興建部分請求給付租金。再者，系爭土地坐落位置偏僻 ，亦無任何經濟活動，且系爭建物僅供住宅使用，原告請求 核定之租金明顯過高，應以系爭土地申報地價年息6%核定較 為適當。又張成為被告張庭順之父，張成生前其他兄弟均已 同意將系爭房屋之事實上處分權讓與被告張庭順，只是沒有 簽訂契約，張成死亡後，系爭土地直接過戶給被告張庭順， 但系爭建物則尚未辦理變更登記等語。並聲明：原告之訴駁 回。
(二)被告張翠菱、張富男、張白鈴、張雅青、張守芳、張潘務則 以：系爭土地原為被繼承人張成所有，張成於系爭土地建有 系爭建物，嗣於80年7月12日，將系爭土地以買賣為原因移 轉登記予被告張庭順所有。嗣楊梅向本院拍賣而取得系爭土 地，即對被告等人提起拆屋還地之民事訴訟，惟經本院以10
0年度訴字第949號判決駁回其訴在案。又被告等人雖係張成 之繼承人，惟其等從未使用系爭建物，且未曾自系爭建物受 有任何使用收益之情形，且實際使用人即被告張庭順也未曾 告知其等系爭建物之使用與出租情形，是原告請求被告5人 給付租金，顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁 回。
(三)被告張庭群、張庭訓、張冠驊、張生地、黃張美桃、張美桃 、張美足、張吉蘇則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀 作何聲明或陳述。
三、本院得心證之理由
(一)查系爭土地於78年12月7日以買賣為原因登記為張成所有， 張成於系爭土地上建有系爭建物，後於80年7月12日，將系 爭土地以買賣為原因登記移轉為被告張庭順所有，再於100 年1月26日，經本院民事執行處以99年度司執字第8250號強 制執行事件拍賣，由楊梅取得所有權，復於101年3月19日， 以買賣為原因移轉登記為原告所有；系爭土地與系爭建物間 存有民法第425條之1第1項所定之法定租賃關係；被告均係 張成之繼承人，且系爭建物之房屋稅籍資料迄今仍登記為張 成所有等事實，為被告張庭順、張翠菱、張富男、張白鈴、 張雅青、張守芳、張潘務所不爭執，其餘被告則不到場或提 出書狀為爭執，並有土地登記謄本在卷可參，復經本院調閱 本院102年度員簡字第276號給付租金事件卷宗核閱相符，自 可信為真正。
(二)按繼承，因被繼承人死亡而開始；繼承人有數人時，在分割 遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第1147條 、第1151條分別定有明文。經查，系爭建物係被繼承人張成 興建，且未辦理保存登記，張成死亡後，被告等人為其繼承 人，惟系爭建物之房屋稅稅籍資料仍登記為張成所有，難認 被告已就系爭建物辦理分割。被告張庭順雖抗辯稱其他兄弟 已將系爭建物事實上處分權轉讓給伊等語，然其抗辯為原告 所否認，被告張庭順復未能提出證據以實其述，其抗辯洵難 採信。況被告張庭順係陳稱：其他兄弟係在父親即張成死亡 前讓與系爭建物之權利，張成死亡後並未就系爭建物有所變 更等語，斯時張成既然尚未死亡，繼承人僅有繼承之期待權 ，並未取得系爭建物之事實上處分權，如何能讓與系爭建物 之權利，故被告張庭順之抗辯縱然為真，張成死亡後，系爭 建物仍由被告繼承取得而公同共有。縱然系爭建物實際上均 由被告張庭順使用，在分割前均不影響被告為公同共有人之 認定。從而，被告張庭順抗辯其為系爭建物單獨事實上處分 權人，及被告張潘務等人抗辯從未實際居住、使用系爭建物
，與原告間不存在法定租賃關係等語，均非可採。(三)再按關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之訴； 關於請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟 經濟目的，上訴人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之 訴，然必先經法院核定地租數額後，上訴人始得據以請求被 上訴人如數給付（最高法院81年度台上字第2847號民事判決 參照），故原告以本訴請求法院依民法第425條之1第2項之 規定決定租金標準，自無不可。復按耕地地租不得超過地價 百分之八，約定地租或習慣地租超過地價百分之八者，應比 照地價百分之八減定之，不及地價百分之八者，依其約定或 習慣；前項地價指法定地價，未經依法規定地價之地方，指 最近三年之平均地價，土地法第110條定有明文。又所謂法 定地價，即土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有 人未申報地價者以公告地價之百分之八十為申報地價，平均 地權條例第16條定有明文。查系爭土地自99年迄至102年之 申報地價均為每平方公尺440元，有土地登記謄本及彰化縣 員林地政事務所函在卷足憑。又系爭土地臨近彰化縣員林鎮 大饒重劃區南側之公園（但並非位於該重劃區內），市況尚 可，此有土地登記謄本1紙及當事人陳述附卷可稽，則依系 爭土地所處位置之經濟繁榮狀況及系爭建物利用之情形，本 件原告請求按年息10%計算，尚屬過高，應以按系爭土地申 報地價年息6%計算較為適當。再查，如附表所示A部分面積 169.68平方公尺，除其中63.6平方公尺係張甲字興建，與被 告無關，其餘均因繼承而為被告公同共有，另B部分面積 16.63平方公尺亦為被告公同共有，此為兩造所不爭執，是 系爭建物占用系爭土地面積應為122.71平方公尺（計算式： 169.68-63.6+16.63=122.71）。復查，原告並未聲明租金之 計算期間，本院無從核定占用期間之租金，然原告既已請求 核定租金，本院仍得據上開資料核定被告每月應連帶給付之 租金。依前所認定之土地申報地價年息6%計算，被告占有系 爭土地面積122.71平方公尺，又原告係在10 1年3月19日取 得系爭土地所有權，應核定自該日起至占有終止日止，其每 月租金為270元（計算式：440×122.71×6%/1 2＝270，元 以下均四捨五入）。
四、綜上所述，基於兩造法定租賃關係，核定被告公同共有之系 爭建物占有原告所有系爭土地面積共122.71平方公尺，應自 101年3月19日起至占有終止日止，按月連帶給付原告租金為 270元。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後 ，核與判決結果不生影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。中 華 民 國 103 年 2 月 25 日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法 官 張佳燉
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（彰化縣員林鎮○○路00號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 103 年 2 月 25 日
書記官 梁高賓