臺灣桃園地方法院民事簡易判決 102年度壢簡字第931號
原 告 黃成榮
被 告 鍾賢德
訴訟代理人 鍾賢聖
上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國103年1月20日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼桃園縣龍潭鄉○○路000 ○0 號房屋遷讓返還予原告及共有人全體。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序部分
本件被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38 6 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判 決。
貳、實體部分
一、原告主張：門牌號碼桃園縣龍潭鄉○○路000 ○0 號房屋（ 即桃園縣龍潭鄉○○段000 ○號，下稱系爭房屋）於民國10 1 年10月18日前為原告、訴外人黃宇綺及訴外人黃宇司所分 別共有，應有部分分別為二分之一、四分之一及四分之一， 且共有人間並未訂立分管契約。詎黃宇司未經原告及黃宇綺 之同意，竟於99年1 月15日就系爭房屋全部範圍與被告簽訂 房屋租賃契約，約定租期自99年1 月15日起至109 年1 月15 日止，共10年，每月租金為5,000 元（下稱系爭租賃契約） ，並將系爭房屋交由被告占有使用。嗣黃宇司於101 年10月 18日將其所有系爭房屋應有部分四分之一以買賣為原因，移 轉登記於訴外人欒明文所有，然系爭租賃契約之簽訂，未得 系爭房屋共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，系 爭租賃契約對於原告自不生效力，則被告占用系爭房屋自屬 無權占有，原告得本於所有權請求被告向全體共有人返還系 爭房屋，爰依民法第821 條之規定提起本訴等語，並聲明： 如主文第1 項所示。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，據其之前到場所為之聲明 及陳述略謂：於簽訂系爭租賃契約時，並不知道系爭房屋尚 有其他的共有人等語置辯，並聲明：駁回原告之訴。三、原告主張之前開事實，業據其提出與所述相符之房屋租賃契 約書、桃園縣政府地方稅務局101 年地價稅繳納證明書、10 2 年房屋稅繳款書、建物及土地登記謄本等件為證（見本院 卷第7 頁至第17頁），又被告經相當時期受合法之通知，而
於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴 訟法第280 條第3 項前段準用同條第1 項之規定，應視同自 認，故原告主張之上開事實，堪信屬實。
四、按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及 其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三 分之二者，其人數不予計算；各共有人對於第三人，得就共 有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅 得為共有人全體之利益為之，民法第820 條第1 項、第821 條分別定有明文。次按共有人間就共有物之全部劃定範圍， 各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契 約，尚非法所不許。又共有土地之出租，乃典型之利用行為 而屬民法第820 條第1 項規定管理權能之範圍，故共有人如 就共有土地已訂有分管契約者，對各分管部分即有單獨使用 、收益之權，其將分管部分出租他人，自無須得其餘共有人 之同意；又民法第818 條所稱各共有人，按其應有部分，對 於共有物之全部，有使用、收益之權者，係指各共有人得就 共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，按其應有部分 行使用益權而言，至共有人對共有物特定部分之使用收益， 仍須徵得其他共有人全體之同意，非謂共有人對於共有物之 全部或任何一部有自由使用收益之權利。共有土地之出租屬 共有物之管理行為，除契約另有約定外，應依民法第820 條 第1 項規定行之，如共有人未依民法第820 條第1 項規定， 擅將共有土地出租予他人，對其他共有人不生效力；未經他 共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬侵 害他共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去其妨害 或請求向全體共有人返還占用部分，最高法院100 年度臺上 字第1776號判決、最高法院86年度臺上字第3020號判決、最 高法院81年度臺上字第1818 號判決意旨參照。經查：（一）被告對於自99年1 月15日起使用系爭房屋全部範圍，並交 付租金予黃宇司一事，並不爭執，足認系爭房屋全部範圍 現仍為被告占有使用中，勘予認定。
（二）原告主張系爭房屋全體共有人間未就系爭房屋之特定範圍 成立分管契約，且黃宇司與被告簽訂系爭租賃契約時，未 依民法第820 條第1 項規定，以共有人過半數及其應有部 分合計過半數之同意行之，即擅自將系爭房屋全部範圍出 租予被告使用，而系爭租賃契約訂立時，黃宇司就系爭房 屋之所有權僅為應有部分四分之一，尚未逾三分之二等情 ，此有系爭房屋建物登記謄本及異動索引在卷可稽（見本 院卷第35頁、第38頁），則黃宇司擅自出租系爭房屋全部 予被告之管理行為，不符合民法第820 條第1 項之規定，
原告主張系爭租賃契約對於原告及其他共有人不生效力， 應堪採信。
（三）被告占有使用系爭房屋全部範圍之行為，實已侵害原告及 他共有人對於系爭房屋之所有權，且被告亦未提出其他占 有使用系爭房屋之合法權源，則原告為共有人全體之利益 ，以共有人之身分起訴請求被告返還系爭房屋，洵屬有據 。
五、綜上所述，被告占有使用系爭房屋未有合法權源，從而，原 告依民法第821 條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告 及共有人全體，為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427 條第2 項第1 款適用簡易程序所 為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，爰 依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 2 月 20 日
中壢簡易庭 法 官 陳俐文
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 2 月 20 日
書記官 李芝菁