臺灣高雄地方法院民事判決 102年度雄簡字第1785號
原 告 蔡鎮宇
訴訟代理人 蔣秀緞
原 告 黃佩文
訴訟代理人 黃麟翔
被 告 萊爾富國際股份有限公司
法定代理人 汪林祥
訴訟代理人 吳孟蓁
郭建榮
張恪騫
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國102 年12月26日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟零捌拾元，由原告負擔。
事實及理由
一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第436 條 第2 項、第255 條第1 項但書第2 款分別定有明文。本件原 告蔡震宇起訴時，僅以其一人為原告，主張其為門牌號碼高 雄市○○區○○○路00號未保存登記房屋（下稱系爭房屋） 之事實上處分權人，而請求被告遷讓返還系爭房屋，並按月 給付相當於租金之不當得利，嗣於訴訟繫屬中，考量其乃與 原告黃佩文共同購買系爭房屋，遂具狀追加黃佩文為共同原 告，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告2 人，並按月給付原 告2 人相當於租金之不當得利，被告雖不同意原告之追加， 然本院審酌本訴、追加之訴在訴訟上所據之基礎事實同一， 主要爭點皆在於原告是否有系爭房屋之所有權或事實上處分 權、得否請求被告返還系爭房屋，彼此攻擊防禦方法可相互 為用，合於民事訴訟法第25 5條第1 項第2 款之規定，爰予 准許。
二、原告主張：系爭房屋原為訴外人王淑月所有，被告於民國10 0 年5 月5 日向訴外人王淑月承租作為便利商店營業使用， 租期自100 年7 月16日起至108 年7 月15日止共8 年，月租 新臺幣（下同）75,000元至90,000元不等（下稱系爭租約） ，嗣訴外人王淑月於102 年2 月26日將系爭房屋出售予原告 ，並於102 年3 月22日協同原告向稅捐稽徵機關辦理納稅義 務人變更完畢，且將對被告之所有物返還請求權讓與原告以 代交付，原告已取得系爭房屋之事實上處分權。惟目前占有 使用系爭房屋之被告始終拒不與原告另立新約，被告與訴外
人王淑月所簽之系爭租約租期長達8 年且未經公證，依民法 第425 條第2 項規定，並無同條第1 項買賣不破租賃原則之 適用，換言之，原告於102 年3 月22日辦妥系爭房屋之納稅 義務人變更手續之日起，被告即無合法正當權源而無權占有 系爭房屋。為此代位王淑月行使民法第767 條第1 項前段之 所有物返還請求權，另依民法第962 條前段、第179 條等規 定，聲明求為判命：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。 ㈡被告應自102 年4 月1 日起至遷讓返還上開房屋之日止， 按月給付原告相當於租金之不當得利80,000元。三、被告則以：系爭房屋未作保存登記，不能為移轉登記而讓與 所有權，訴外人王淑月非原始起造人，自無所有權，原告無 從代位王淑月行使民法第767 條第1 項前段之所有物返還請 求權。又房屋納稅義務人不以所有權人為限，系爭房屋之稅 籍資料雖可見訴外人王淑月係輾轉自訴外人許益雄、黃秀杏 等2 人取得系爭房屋，然許益雄、黃秀杏是否為原始起造人 非無疑義，不足以證明王淑月及原告已取得事實上處分權。 縱認原告已取得事實上處分權，原告主張系爭租約租期長達 8 年並非實在，系爭租約之租賃期間為100 年7 月16日至10 5 年7 月15日止，共5 年，被告與王淑月雖為免除日後續約 之繁瑣，有另預立3 年之租賃契約，然該租賃契約須待被告 日後無異議時始自動續約3 年，是系爭租約租期僅5 年，應 類推民法第425 條第1 項規定，有買賣不破租賃原則之適用 。再系爭房屋自100 年7 月16日起即為被告占有使用經營便 利商店至今，原告未直接占有系爭房屋，不得依民法第962 條規定請求返還占有。另依土地法第97條第1 項規定，原告 得請求之相當於租金之不當得利，應不得超過土地及其建築 物申報總價年息10﹪等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁 回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項：
㈠系爭房屋為未保存登記建物，訴外人王淑月非原始起造人。 ㈡原告於102 年2 月26日以5,000,000 元之代價，向訴外人王 淑月買受系爭房屋，並於102 年3 月22日辦理納稅義務人由 王淑月變更為原告。
㈢被告前於100 年5 月5 日與訴外人王淑月簽立房屋租賃契約 書，約定租賃期間自100 年7 月16日起至105 年7 月15 日 止，共計5 年，前2 年每月租金均為75,000元，接續2 年每 月租金均80,000元，最末1 年每月租金900,000 元。被告與 王淑月另於同日預立租期為105 年7 月16日至108 年7 月15 日之房屋租賃契約1 份，但其中第3 條第1 項明訂：「乙方 （指被告）未於本契約租期起始日前向甲方（指王淑月）為
不承租之意思表示者，本契約始生效力」。
㈣被告向王淑月承租系爭房屋後，即占有使用系爭房屋經營便 利商店迄今。
五、兩造爭執事項：
㈠原告是否為系爭房屋之事實上處分權人？其代位訴外人王淑 月行使民法第767 條第1 項前段之所有物返還請求權，另依 民法第962 條前段，請求被告返還系爭房屋，是否有據？ ㈡被告與訴外人王淑月間之系爭租約，是否得類推適用民法第 425 條第1 項，有買賣不破租賃之適用？其租賃期間為8 年 或5 年？
㈢如被告應返還系爭房屋，其每月應給付之相當於租金不當得 利金額若干？
六、本院之判斷：
㈠原告不得代位訴外人王淑月行使民法第767 條第1 項前段之 所有物返還請求權，請求被告返還系爭房屋：
按不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力，為 民法第758 條所明定，此項規定，並不因不動產為違章建築 而有例外（最高法院62年台上字第2414號判例意旨參照）。 查兩造對於系爭房屋為未保存登記建物、無法登記移轉所有 權，訴外人王淑月非原始起造人等節均不爭執，可知王淑月 對系爭房屋僅有事實上處分權，而無所有權，自無從享有、 行使民法第767 條第1 項前段之所有物返還請求權，原告即 無代位行使之可能，原告此部分請求亦嫌無據。 ㈡原告為系爭房屋之事實上處分權人：
⒈按違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，而不能為不動 產所有權之讓與，但並非不得為交易、讓與之標的，如受讓 人與讓與人間無相反之約定，應認買受人受領交付而取得事 實上處分權（最高法院91年度台上字第2154號判決、85年度 台上字第51號判決意旨參照）。又受領「交付」，即占有之 移轉，依民法第946 條第2 項準用第761 條第3 項規定，如 其物由第三人占有時，讓與人得以對第三人之返還請求權讓 與受讓人，由受讓人直接向該第三人請求交付，以代現實之 交付。
⒉原告主張自訴外人王淑月取得系爭房屋之事實上處分權，固 為被告所否認，然經本院函調系爭房屋之稅籍資料，訴外人 王淑月確為系爭房屋前任納稅義務人，且可見其與多位歷任 納稅義務人如曾雅玲、許錦李、蔡美雀、龍愛珠皆係因買賣 而登記為納稅義務人，有高雄市西區稅捐稽徵處新興分處10 2 年8 月30日高市○○○○○○0000000000號函及所附稅籍 資料附卷可憑（見本院卷第70-71 頁），本院參酌被告身為
國內知名超商經營者，非對法律或契約關係輕率不諳之人， 應具相當之調查及維護自身權益能力，其前亦向王淑月承租 系爭房屋長達數年之久，未見有權利歸屬爭執，另系爭房屋 乃租用高雄市所有之土地建造，王淑月至102 年3 月31日止 仍為租金繳款人，此後高雄市政府亦與原告簽訂基地租賃契 約，有高雄市政府基地租金繳款書、高雄市政府財政局市有 非公用基地租賃契約附卷可參（見本院卷第104-105 、113 頁），足見高雄市政府亦肯認訴外人王淑月、原告均為系爭 房屋之事實上處分權人，而先後與之簽訂基地租賃契約，堪 認訴外人王淑月確擁有系爭房屋之事實上處分權，而讓售予 原告。
⒊原告已向訴外人王淑月買受系爭房屋，業如前述，又訴外人 王淑月在出售系爭房屋予原告後，曾寄發存證信函向被告表 示終止系爭租約，另曾於102 年5 月14日寄發存證信函予被 告，再次告知系爭房屋已售予原告，於102 年4 月12日移交 完成，請被告自行與原告洽談合約事宜等語，此經被告於本 院審理中陳明在卷（見本院卷第126 頁），並有102 年5 月 14日存證信函在卷可稽（見本院卷第53-55 頁），訴外人王 淑月雖未明示將系爭房屋之返還請求權讓與原告，然其既告 知被告並請被告自行與原告洽談合約，已有將關於系爭租約 之權利、義務皆讓與原告以代交付之意。且王淑月將系爭房 屋出租予被告後，依民法第941 條規定，仍為間接占有人， 系爭租約終止時，對被告本享有系爭房屋之返還請求權，則 王淑月將其對被告將來之返還請求權讓與原告以代交付，亦 非法所不許（即讓與間接占有之地位），是以，王淑月既將 系爭房屋之返還請求權讓與原告，以代交付，足認原告已受 領交付，而取得系爭房屋之事實上處分權，被告抗辯王淑月 未將系爭房屋移轉占有予原告云云，並非可採。 ㈢被告得類推適用民法第425 條第1 項規定，主張買賣不破租 賃，原告繼受系爭租約之出租人地位，其依民法第962 條規 定請求承租人即被告返還系爭房屋，為無理由： ⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第42 5 條第1 項定有明文。以不動產為標的之債權行為，除法律 另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力 之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第 三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力（ 對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標 的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動 產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知或可
得而知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知 悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效 果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在， 此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果。民法第425 條 第1 項：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其 所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」 之立法意旨，即基於承租人已占有租賃物時，第三人不難據 以查知有租賃關係存在，為不使承租人遭受不測之損害，故 使第三人讓受出租人所有之權利（如租金之收取），並承擔 其義務（如租賃物之交付使用），使租賃契約仍舊存續，保 護承租人之利益。
⒉民法第425 條所定所有權讓與不破租賃之原則，應以所有權 移轉業已生效為其要件，未為保存登記之房屋無從辦理所有 權移轉登記，無民法第425 條第1 項買賣不破租賃規定之適 用，最高法院固著有69年台上字第720 號判例意旨可資參照 。然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，僅得以事實 上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權 人之權能，實屬無異，最高法院99年度台上字第1723號判決 亦基此而認民法第425 條之1 「土地及其土地上之房屋同屬 一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及 房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人 間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內 ，有租賃關係」之「所有權讓與」，解釋上應包括無法辦理 所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形。本院審 酌本件被告承租系爭房屋占有使用在先，相較原告自承買受 系爭房屋前，即知悉系爭房屋為被告所承租使用，並曾閱覽 系爭租約（見本院卷第126- 127頁），其明知系爭房屋持續 為被告長期租用，卻仍願意受讓，可避免風險而不為避免， 相較承租在先，已合法取得標的物占有之被告，類推適用民 法第425 條第1 項之規定，使被告於其合法占有期間內，得 持續依其原先之信賴，為標的物之使用或收益，不但具有保 護善意第三人之作用，且能維持物之價值、保障正當信賴及 促進經濟活動，與前述民法第425 條第1 項之立法意旨相符 無違，有類推適用之基礎，因認本件應類推適用民法第425 條第1 項規定，系爭租約對系爭房屋受讓人即原告繼續存在 。
⒊原告固主張系爭租約租期長達8 年，屬民法第425 條第2項 應排除買賣不破租賃之情形云云，惟系爭租約租期僅5 年， 被告與王淑月另立之租賃契約第3 條第1 項已明訂「乙方（ 指被告）未於本契約租期起始日前向甲方（指王淑月）為不
承租之意思表示者，本契約始生效力」，核屬民法第99條附 停止條件之契約，依該條規定，於條件成就時，始發生效力 ，此一預立之租賃契約既尚未生效，原告主張系爭租約租期 8 年，即屬誤會。系爭租約租期既僅有5 年，即不屬應排除 適用買賣不破租賃原則之情形，原告此部分主張仍非可採。 ⒋承上，原告在受讓系爭房屋之事實上處分權後，原租賃契約 對於受讓人即原告仍繼續存在，由原告繼受系爭租約之出租 人地位，則被告基於其與原告間尚未到期之系爭租約，占有 使用系爭房屋，自屬有權占有，其占有使用亦有法律上原因 ，故原告主張被告無權占有，請求被告返還系爭房屋，併依 民法第179 條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利， 為無理由，應予駁回。
七、綜上所述，訴外人王淑月非系爭房屋所有權人，原告無代位 其行使所有物返還請求權之可能，另原告取得系爭房屋之事 實上處分權後，因類推適用民法第425 條第1 項結果，已繼 受系爭租約之出租人地位，則被告本於與原告間之系爭租約 ，占有使用系爭房屋，即非無權占有，是原告本於民法第24 2 條、第767 條第1 項前段、第962 條、第179 條等規定， 訴請被告遷讓返還系爭房屋及給付不當得利，均無理由，應 予駁回。
八、兩造其餘主張陳述及所提之證據，均與判決結果不生影響， 爰不一一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項前 段。
中 華 民 國 103 年 1 月 16 日
高雄簡易庭 法 官 陳筱雯
訴訟費用計算式：
裁判費 4,080元
合計 4,080元
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 1 月 17 日
書 記 官 陳秋燕
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