臺灣高雄地方法院民事判決 102年度重訴字第134號
原 告 鄭春貴
訴訟代理人 蔡錫欽律師
王芊智律師
被 告 莊駱燕
莊 敦
共 同
訴訟代理人 劉嘉裕律師
孫紹浩律師
鍾秀瑋律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國102 年12月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告莊駱燕、莊敦2 人為母子，高雄市○○區○ ○○段000 ○0 地號暨坐落其上同段10194 建號房屋（門牌 號碼：高雄市○○區○○○路000 巷00號，下稱系爭房地） 為被告2 人所共有，應有部分各2 分之1 。莊敦於民國101 年9 月17日委託並授與代理權予莊駱燕為其處理系爭房地應 有部分2 分之1 之買賣事宜，莊駱燕遂持莊敦簽立之授權書 （下稱系爭授權書）至訴外人台塑企業社（下稱台塑房屋） 簽訂「不動產專任委託銷售契約」（下稱系爭委託銷售契約 ），委託台塑房屋代為銷售系爭房地。嗣台塑房屋與原告接 洽，經原告同意以新臺幣（下同）1,200 萬元購買系爭房地 （下稱系爭買賣契約），並簽發付款人聯邦商業銀行股份有 限公司，面額120 萬元支票及現金10萬元予台塑房屋充作系 爭房地買賣定金，台塑房屋並即代理被告簽發定金收據予原 告，並以存證信函通知兩造於函到後10日內進行履約，詎莊 駱燕認原告既不用向銀行貸款，顯見資力足夠，立即坐地起 價而以價格過低為由，拒絕履行系爭房地之買賣契約。是原 告本於系爭買賣契約，先位請求被告2 人應依約履行義務， 將系爭房地之所有權移轉予原告；惟本院若認被告2 人有拒 絕移轉登記之事由，則系爭買賣契約亦因可歸責於被告事由 而不能履行，依民法第249 條第3 款規定及系爭委託銷售契 約第7 條第2 項中段約定，原告亦得請求被告2 人加倍返還 定金計260 萬元（130 ×2 ＝260 ）。為此，爰依民法第 348 條、第249 條規定及系爭委託銷售契約第7 條第2 項中 段約定，提起本件訴訟，並聲明：㈠先位聲明：被告應分別
將系爭房地之應有部分各2 分之1 移轉登記予原告。㈡備位 聲明：被告應給付原告260 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
二、被告則均以：101 年9 月15日訴外人李偉至莊駱燕住處惡性 討債，稱訴外人即莊駱燕長子莊誠在中國大陸欠債，強迫莊 駱燕將系爭房地出售，並將一部分價金作為清償債務之用， 莊駱燕因年邁且獨居無人可援助，迫於不得已始簽立系爭委 託銷售契約；而莊敦亦未授與莊駱燕出售系爭房地之應有部 分，系爭授權書係莊敦於101 年9 月17日下午3 時返回高雄 莊駱燕住處時，見莊駱燕仍在李偉脅迫控制之下，因擔心母 親安危之情形下所簽立，故系爭委託銷售契約、系爭授權書 均係在受李偉脅迫所為之意思表示，被告自得予以撤銷。又 依系爭委託銷售契約第4 條第3 項規定，買方出價係屬要約 ，被告自始至終均未就原告所出價格1,200 萬元同意出售， 台塑房屋自無代理被告承諾之權限，故台塑房屋自行同意將 系爭房地以1,200 萬元出售及代被告收受定金者，均為台塑 房屋未受委任之無權代理行為，系爭買賣契約並未成立，被 告自無移轉系爭房地所有權予原告之義務，其亦無返還雙倍 定金予原告之理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回 。
三、兩造不爭執事項；
（一）系爭房地為被告2人所共有，其應有部分各2分之1。（二）系爭授權書、系爭委託銷售契約均為被告2 人所親自簽名 用印。
（三）台塑房屋已收受原告所給付之系爭房地定金130萬元。（四）原告就系爭房地出價之購買價格為1,200萬元。四、本件爭點為：
（一）系爭買賣契約是否成立？雙方就買賣價金是否達成意思表 示合致？若無，依系爭委託銷售契約約定，台塑房屋是否 得於原告出價1,200萬元時，即得代理其同意買賣？（二）系爭授權書、委託銷售契約是否係被告2 人在受脅迫的情 形之下所訂定？被告2 人主張撤銷上開意思表示，有無理 由？
（三）被告有無移轉系爭房地所有權予原告之義務？（四）若無，被告有無可歸責違約之事由，而應給付雙倍定金予 原告之理由？
五、本件得心證之理由：
（一）按主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所 須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於 己之事實，應由他造舉證證明，最高法院48年台上字第88
7 號著有判例。又按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉 財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及 其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」、「物之出賣 人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務 。」民法第345 條、第348 條第1 項分別定有明文。原告 既以系爭買賣契約成立為理由，請求被告履行交付系爭房 地及移轉所有權之義務，經被告否認系爭買賣契約之存在 ，自應由原告先就系爭買賣契約確實已成立一事，負舉證 責任。
（二）參諸上開條文規定，堪認買賣契約係以兩造就標的物、價 金之要件均互相同意時，契約始稱成立，原告對於系爭房 屋出價為1,200 萬元一事，為兩造所不爭執，惟被告自始 否認曾以上開價格同意出售，而原告陳稱：其舉證係以證 人盧慈香、何金鳳、龐珮琪之證詞為據云云。經查： 1.原告以1,200 萬元出價表示願意購買系爭房地後，莊駱燕 、原告曾至台塑房屋處協議2 次，第1 次在101 年11月中 旬，出席之人有台塑房屋負責人盧慈香、店長陳穎賢、銀 行員工劉敏娟、莊駱燕、原告，第2 次則在101 年12月11 日，出席之人為盧慈香、莊誠、莊駱燕、原告之夫陳聰明 、代書何金鳳等情，為兩造所不爭執（見本院卷㈡第78頁 ）。而第1 次商議情形，經證人陳穎賢證稱：盧慈香說有 人出1,200 萬元要買，叫我帶莊駱燕過來簽約，我打電話 叫莊駱燕帶身分證、印章過來談一下，就過去接她到我們 店裡，盧慈香跟她說房子有人要買，現在要簽約，莊駱燕 就說等一下，是多少錢要買，盧慈香就說1,200 萬元，莊 駱燕說如果這個價錢的話我不賣，後面盧慈香就有講一些 生氣的話，莊駱燕也很生氣的回答，氣氛不是很好，我就 先帶莊駱燕離開現場等語（見本院卷㈡第14頁），足見莊 駱燕在101 年11月中旬到場前，並不知系爭房地有人出價 1,200 萬元之情事，而係到場始第一次聽聞，其當場亦隨 即表示拒絕以該價格出售之意思，原告主張：其出價1,20 0 萬元以後，台塑房屋曾以電話通知莊駱燕，並經莊駱燕 同意出售云云，已屬無據，不足採信。而101 年12月11日 之情形，經被告提出錄音光碟，其譯文內容為原告所不爭 執（見本院卷㈠第196-212 頁），當天雙方係一開始即對 於是否有買賣之意思即產生爭執，自無被告當天同意以1, 200 萬元價格出售之內容可言，足見被告辯稱：其從不曾 表示同意以1,200 萬元出售系爭房地等語，堪值採信。 2.原告雖主張：101 年11月中旬見面的那次，莊駱燕原同意 出售，是後來才坐地起價，盧慈香之前也有打電話給莊駱
燕，跟她告知1,200 萬元這價錢云云（見本院卷㈡第79頁 ）。惟參諸原告所提出之證據中，證人何金鳳於101 年11 月中旬該次協議根本並未出席，為其所不爭執，是何金鳳 之證詞根本不能證明當日之情形；而參諸證人盧慈香於本 院102 年9 月23日之證詞，其從未提及：其在101 年11月 中旬前曾打電話告知莊駱燕1,200 萬元出價，101 年11月 中旬協議當天，莊駱燕已同意以1,200 萬元出售等語（見 本院卷㈠第128-131 頁），原告上開主張，已屬無據，另 由證人盧慈香證稱：當時地政士有詢問買方有沒有要貸款 ，買方說沒有後，莊駱燕就反悔要實拿1,200 萬元云云， 核與當天代書何金鳳當天根本不在場，而銀行人員即證人 劉敏娟於102 年11月14日證稱：當天是要辦價金信託，沒 有印象提到貸款的事，買方夫妻兩人在樓上，不在場，半 小時後才下來等語（見本院卷㈡第6 、7 頁），顯然相左 ，益證其證詞有所偏頗，要不足採信；而證人龐珮琪於11 月中旬當日，並未與兩造在場一起協談，而是在現場處理 其他業務，僅隱約得聽見雙方對話，後來甚至離開現場， 而未自始至終在場一事，業經其自承無誤（見本院卷㈠第 125 頁），其是否已得以確切聽聞雙方協議內容，要屬有 疑，又龐珮琪就莊駱燕出價為何之重點，證稱：莊駱燕說 要以賣清價1,500 萬元才肯賣等語，顯然要與證人盧慈香 證稱：莊駱燕說要實拿1,200 萬元等語（見本院卷㈠第12 5 、129 頁），迥然相異，堪認證人龐珮琪證詞之真實性 ，亦屬可疑，不值採信。是原告上開舉證，均不能證明其 主張之事實，其陳稱事先已取得被告承諾以此價格出售云 云，洵非足採。
3.對於台塑房屋一般買賣交易之流程，經證人陳穎賢證稱： 依台塑房屋一般房屋交易，買方需先下斡旋金，並將出價 之斡旋單於24小時內交由賣方簽名，由賣方勾選同意、不 同意，若不同意，則告知買方，看買方是否要加價，或是 放棄，如果放棄的話斡旋金就退給買方，如果雙方都同意 ，我們會通知雙方來簽訂買賣契約，斡旋金才會轉為定金 ，簽約時要補足成交價的1 成，還沒簽約前不用繳交定金 等語（見本院卷㈡第17-19 頁），惟系爭房地買賣過程並 未經斡旋過程，台塑房屋亦未持有被告所簽立同意出售之 斡旋單，雙方亦未簽訂買賣契約，然台塑房屋即已收受原 告交付之定金乙節，為原告所不否認。原告雖陳稱：根據 盧慈香表示，若有達到約定的底價，買賣契約視為成立， 台塑房屋就有權跟買方收定金，再跟雙方約時間簽買賣契 約，不用經斡旋程序云云（見本院卷㈡第79頁），尚不論
原告上開主張是否於法有據（詳後述），由上開斡旋單之 交付過程，足見其目的係為確認買賣雙方確實對價金已提 出一定價格之要約、承諾，由此過程確認雙方之真意，並 留下書面記錄，以免事後雙方對於價金已達成合致一事缺 乏依據，而定金之交付係於買賣雙方簽約之後交付，乃因 雙方簽訂買賣契約後，係更進一步提高雙方之違約責任， 藉由契約條款約定，一旦買賣雙方有毀約之情事，各自需 賠付相當於定金之違約金，而系爭房地買賣有別通常之情 形，並未見上開流程之踐行，益見台塑房屋並未曾依上開 程序向賣方確認其是否有承諾之意思，顯見原告主張，要 乏所據，而以證人陳穎賢之證詞，較值採信，原告出價1, 200 萬元欲購買系爭房地後，其要約並未曾獲得被告之承 諾。
（三）另依原告主張：依系爭委託銷售契約第7 條第2 項，其出 價已達底價1,200 萬元時，即無須賣方同意，買賣契約即 已視為成立云云。惟查：
1.依系爭委託銷售契約第7 條第2 項記載：「若買方同意本 契約之出售條件及出價已達『委託價格』，買賣契約視為 有效成立，甲方（即莊駱燕）授權乙方（即台塑房屋）無 須再行通知即得全權代理收受定金，通知買方成交，並代 為保管定金... 」等語（見本院卷㈠第11頁背面），惟觀 諸系爭委託銷售契約全文對於價格約定之記載，僅有第2 條之：「委託銷售總價額為新臺幣壹仟伍佰萬元整」、「 第15條特約條款：1.本筆買賣須還李偉先生肆佰伍萬元正 ...2. 一般買賣、3.底價壹仟貳佰萬元正。」等語，足見 系爭委託銷售契約第7 條第2 項約定若屬有效，其所指之 「委託價格」，依其文義參酌其符合者，亦應為第2 條之 「委託銷售總價」，而非第15條之「底價」，原告上開主 張，未見依據，已難憑採。
2.又原告陳稱：解釋意思表示，應探求當事人之真意，該「 委託銷售價格」係業界慣行之「廣告價」，僅供參考或讓 買方殺價之用云云，並提出台塑房屋刊登之系爭房地廣告 為1,380 萬元，為其佐證。然按解釋契約，固須探求當事 人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業 已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文 字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號判例著有明文 ，觀之原告所述當事人之真意，係所謂「業界慣行之慣例 」，其是否為真，未見原告舉證以實其說，其真實性已值 存疑；況被告又非從事房屋買賣仲介為業，而係一般買賣 房屋之人，其所謂「業界慣行之慣例」，與被告之認知是
否相當，亦值存疑，自無從以其自行之解釋、認知，即認 此係被告之真意；而台塑房屋刊登之報紙廣告，係台塑房 屋一己之行為，其廣告價格亦為台塑房屋所決定，又豈能 以此認係被告之真意，原告上開主張，均屬無稽，要無從 以被告與台塑房屋所約定「底價」為1,200 萬元，即曲解 此價格為系爭委託銷售契約第7 條第2 項之「委託價格」 ，無須賣方之同意，交易即得成立。
3.衡諸一般買賣房屋交易常情，對於賣方而言，房屋之價金 若干，應係其最重視之點，雙方對此若有特殊約定，自需 更加慎重，若系爭委託銷售契約果真對於一定價格無須賣 方同意，一旦買方出價達此價格即視為買賣契約成立，自 應就此情特別告知賣方，經其同意始得為之，而依「底價 」之文字觀之，通常係指賣方所得接受之最低之價，始稱 「底」價，殊難自文字上即理解為買方出價達此「底價」 ，賣方即需無異議接受之理，原告主張，自屬有違常情， 係其一己之臆測及認知，要無可採，自無從以認系爭買賣 契約已「視為」成立。
（四）綜上，堪認被告並未同意以1,200 萬元出售系爭房地，系 爭買賣契約亦無「視為」成立之理由，兩造對於系爭房地 之價金並未達成意思表示合致，系爭買賣契約並未成立， 原告請求被告應負出賣人之義務，將系爭房地之所有權移 轉予伊云云，即無可採，不應准許。
（五）又依民法第249 條規定：「定金，除當事人另有訂定外， 適用下列之規定：... 三、契約因可歸責於受定金當事人 之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定 金。」；及系爭委託銷售契約第7 條第2 項約定：「若買 方同意本契約之出售條件及出價已達『委託價格』，買賣 契約視為有效成立，甲方授權乙方無須再行通知即得全權 代理收受定金，通知買方成交，並代為保管定金... 如因 可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返 還買方已付之定金...」等語，堪認定金之收受，係在雙 方買賣契約已經成立，買方始有交付成交價一成作為定金 之義務。本件原告之出價自始即為莊駱燕所拒絕，雙方之 買賣契約既未成立，台塑房屋自無權代被告收受定金，其 收受定金之行為，係為無權代理，對被告並不生效力，被 告亦無「可歸責而致無法簽約」之理由，原告請求被告應 加倍返還定金云云，亦無理由，而難准許。
（六）綜上，堪認系爭買賣契約並未成立，原告先位請求被告應 移轉系爭房地之登記，備位請求應給付260 萬元之定金， 均乏所據，均不能准許。至於被告所辯系爭授權書、系爭
委託銷售契約簽訂之過程係受脅迫等節，雖與證人陳穎賢 、警官林芳如之證詞有相違之處，要難採信，惟原告之主 張並非可採，上開爭點之判斷即與本件判決結果無影響， 爰不另一一論述，附此敘明。
六、綜上所述，原告先位以民法第348 條規定，請求被告應分別 將系爭房地所有權應有部分各2 分之1 移轉登記予伊；備位 以民法第249 條規定、系爭委託銷售契約第7 條第2 項約定 ，請求被告給付260 萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5 ％計算之利息，均無理由，應予駁回。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 10 日
民事第七庭 法 官 張琬如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 1 月 10 日
書記官 林雅婷