臺灣高等法院高雄分院民事判決 102年度重上字第91號
上 訴 人 郭保定
訴訟代理人 黃清江律師
被 上訴人 財團法人台灣基督長老教會高雄中會路加教會
法定代理人 王朝焜
訴訟代理人 林松虎律師
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於民國102 年6 月24
日臺灣高雄地方法院102 年度重訴字第124 號第一審判決提起上
訴，經本院於103 年1 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國98年11月10日以新臺幣（下 同）2,061 萬元向上訴人購買其所有，坐落高雄市路○區○ ○段○0000地號（下稱1101地號），權利範圍全部之土地及 同地段第1100地號（下稱1100地號），應有部分1/2 之土地 （其餘應有部分1/2 為訴外人洪政備所有），並以匯款方式 交付定金40萬元予上訴人。雙方嗣於98年11月30日簽立不動 產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），被上訴人並於同日將 第一期款1,000 萬元匯予上訴人，惟上訴人於締約後，獲悉 洪政備有意行使優先承買權，乃於同日稍晚退還已收受之第 一期款予被上訴人，以免爭議。兩造嗣於98年12月8 日另簽 立協議書，約定俟上訴人完成1100地號土地分割作業後，再 由被上訴人按系爭買賣契約原約定買賣價格，買受上訴人分 割取得之土地（即分割前上訴人實際耕作範圍）及1101地號 土地，並於上訴人返還原收取之定金後，由被上訴人改以現 金給付之方式，交付40萬元定金予上訴人（下稱系爭協議） 。詎上訴人於98年12月9 日拒絕受領被上訴人依系爭協議交 付之40萬元定金，更於101 年8 月30日依法院裁判辦妥1100 地號土地分割登記後，以系爭買賣契約已經解除為由，拒絕 將其取得之分割後高雄市路○區○○段○0000○0000○0 地 號土地，連同其所有之1101地號土地（以下合稱系爭土地） 移轉登記予被上訴人所指定之訴外人財團法人台灣基督長老 教會高雄中會（下稱高雄中會），亦拒不點交系爭土地予被 上訴人。為此爰依買賣契約之法律關係及民法第348 條第1 項規定，提起本件訴訟等情。並於原審聲明：上訴人應於被 上訴人給付2,061 萬元之同時，將系爭土地所有權移轉登記 於高雄中會名下，並交付系爭土地予被上訴人。二、上訴人則以：兩造業於98年12月8 日合意解除系爭買賣契約
，上訴人並於同日退還40萬元定金予被上訴人，上訴人自斯 時起即不負出賣人義務，被上訴人猶執系爭買賣契約主張權 利，即屬無據。又兩造簽立系爭協議後，被上訴人既未依系 爭協議給付40萬元定金予上訴人，亦未協助上訴人辦理1100 地號土地分割事宜，足見被上訴人已無意願承購系爭土地等 語置辯。
三、原審判決上訴人應於被上訴人給付2,061 萬元之同時，將系 爭土地所有權移轉登記予高雄中會，並將系爭土地交付被上 訴人。上訴人不服，提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢 棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴 駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠被上訴人於98年11月10日向上訴人承購1101地號土地及1100 地號土地應有部分1/2 ，雙方約定買賣價金為2,061 萬元， 被上訴人並於同日以匯款方式支付40萬元定金予上訴人，經 上訴人出具收據為憑。
㈡兩造於98年11月30日就前項約定內容簽立系爭買賣契約，約 定被上訴人得指定所有權移轉登記名義人，同日被上訴人並 將第一期款1,000 萬元匯入上訴人設於合作金庫銀行（下稱 合庫）路竹分行帳號0000000-000000帳戶（下稱系爭合庫帳 戶）內，上訴人於同日稍晚則將1,000 萬元匯還被上訴人。 ㈢兩造於98年12月8 日簽立系爭協議，同日上訴人將原依系爭 買賣契約收取之40萬元定金匯還被上訴人。
㈣上訴人與洪政備訴請法院裁判分割1100地號土地，經台灣高 雄地方法院（下稱高雄地院）99年度訴字第1573號、本院99 年度上字第252 號分割共有物事件，判決由上訴人取得分割 後之1100、1100之1 地號土地，洪政備不服，提起上訴，經 最高法院於101 年3 月8 日以101 年度台上字第295 號裁定 駁回上訴，確定在案（以下合稱系爭確定判決）。 ㈤上訴人於101 年8 月30日持系爭確定判決辦畢1100地號土地 分割登記，將分割後之1100、1100之1 地號土地登記為上訴 人所有。
五、本件爭點為：㈠兩造就系爭土地有無買賣關係存在？㈡被上 訴人依買賣契約之法律關係及民法第348 條第1 項規定，請 求上訴人應於其履行買賣價金給付義務之同時，交付並移轉 系爭土地所有權，有無理由？茲分述如下：
㈠兩造就系爭土地有無買賣關係存在？
⒈按當事人對於契約必要之點意思表示一致，契約即為成立， 而買賣契約以價金及標的物為其要素，故當事人對於買賣契 約價金及標的物之意思表示一致，買賣契約即已成立，此觀
諸民法第153 條、第345 條文義至明。又買賣契約約定買受 人應給付定金，並以之充作買賣價金之一部，俟土地分割完 成後，再繼續履行買賣契約其餘內容，係約定以土地分割完 成作為履行期限，要非以定金給付作為買賣契約成立與否之 條件。次按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領 者，自提出時起負遲延責任，民法第234 條定有明文，而行 使債權，應依誠實及信用方法，民法第219 條亦有明定，是 以買賣契約締訂後，買方在契約經合法終止以前依約支付賣 方定金，賣方如無正當理由自不得拒絕受領，更不得於拒絕 受領後，再以買方未給付定金為由終止或解除契約。 ⒉被上訴人主張兩造就系爭土地有買賣關係存在，並約定於辦 妥1100地號土地分割事宜時，繼續履行交付買賣價金、移轉 土地所有權登記之契約義務等情。上訴人否認之，並辯稱： 兩造於98年12月8 日簽立系爭協議時，已合意解除系爭買賣 契約，另訂新約，並以被上訴人如數繳付定金為新約之成立 要件，詎被上訴人未遵期繳納定金，新約即不成立，兩造就 系爭土地已無買賣關係存在等語。經查：
⑴兩造原於98年11月10日就1101地號土地及1100地號土地應有 部分1/2 達成買賣之意思合致，並於同年月30日簽立書面契 約，繳付定金及第一期款之事實，為兩造所不爭執，嗣兩造 因洪政備有意行使優先承買權，承購上訴人所有之1100地號 土地應有部分1/2 ，為免爭議，而於98年12月8 日簽立系爭 協議，變更系爭買賣契約部分內容，將原約定買賣標的中之 1100地號土地應有部分1/2 ，變更為上訴人於辦妥1100地號 土地分割後所分得之土地，並就系爭買賣契約約定履行期限 ，俟1100地號土地辦妥裁判分割後，始繼續履約等情，有證 人即代書陳莉華證稱：伊於兩造簽立系爭契約後，就以上訴 人名義寄發存證信函通知洪政備，…詢問其是否要行使優先 承買權，洪政備回函表示有意願以被上訴人提出之價格優先 購買，買方（即被上訴人）提議先辦理乙地分割，再來進行 買賣，伊遂依雙方意願撰擬系爭協議，…系爭協議係表示被 上訴人要繼續原來的買賣，而非暫時退還定金後就不買了， …當時買方有要求分割後示取得特定位置的土地，…並指明 要買的是當時上訴人實際耕作的範圍，…因為系爭土地沒有 直接毗鄰道路，…如果不能取得建造就無意購買，因為他們 購地的目的是在要土地上蓋教堂（見本院卷第62、63、65、 66頁）等語為憑，核其證詞與證人即被上訴人之書記蔡秀治 證稱：…由於洪政備已逾期2 天未見回覆，雙方遂約定於98 年11月30日辦理後續簽約事宜，被上訴人並在同日上午將第 一期款1,000 萬元匯入上訴人帳戶內，…詎同日下午伊接獲
陳莉華電話通知，稱上訴人按掛號招領單領取掛號信後，始 悉洪政備有意購買其與上訴人共有之乙地，…伊向陳莉華表 示被上訴人仍有意願購買系爭土地，要如何辦理後續事宜， 陳莉華建議請上訴人與洪政備辦理乙地分割，…兩造遂於98 年12月8 日簽立系爭協議，…待乙地分割完畢後，再繼續完 成購地手續，…按分割結果作為買賣標的，買賣價金則未變 更（見本院卷第92、93頁）等語一致，且與系爭協議首段揭 示「…賣方（即上訴人）為避免法律程序上的瑕疵，不得已 需將買方的定金40萬元暫付予買方，…俟賣方與洪政備分割 作業完成後，繼續完成買賣雙方原訂契約內容與程序…」之 文義相符（見原審卷第24頁），而上訴人於簽立系爭協議之 同時，已將原依系爭買賣契約收取之40萬元定金匯還被上訴 人，亦為兩造所不爭執，足見兩造雖以系爭協議變更系爭買 賣契約部分內容，將原約定買賣標的中之1100地號土地應有 部分1/2 ，特定為上訴人辦妥1100地號土地分割後所分得之 土地，惟雙方就系爭買賣契約關於其餘買賣標的（即1101地 號土地）及買賣價金等契約要素，並無變更，是就此部分債 之內容變更，仍不失其同一性，堪認系爭買賣契約並不因兩 造於98年12月8 日簽立系爭協議而失其效力。再者，上訴人 於98年12月8 日退還原收取之定金40萬元予被上訴人，旨在 藉此除去兩造履行系爭買賣契約之外觀事實，俾免洪政備執 意行使優先承買權，已如前述，參諸系爭協議首段記載，上 訴人僅係暫將定金付予買方，由被上訴人改以現金方式給付 等語明確（見原審卷第24頁），益徵兩造乃以系爭協議變更 定金之付款方式，上訴人非為解除系爭買賣契約而退還40萬 元定金。故上訴人辯稱系爭買賣契約已經合意解除云云，核 與前開事實不符，而不可採。
⑵又被上訴人於98年12月8 日簽立系爭協議後，同日晚間即依 約交付40萬元現金予上訴人，惟上訴人拒絕受領之事實，業 據證人即介紹人洪素燕證稱：系爭協議簽立後，被上訴人有 叫伊拿40萬元給上訴人，但上訴人說待分割處理好之後再說 ，沒有收下，…伊係在簽立系爭協議當日下午拿去給上訴人 …（見原審卷第85頁、第89頁）等語為憑，核與證人即被上 訴人之出納白淑蓮證稱：98年12月8 日下午蔡秀治打電話給 伊，要伊準備40萬元定金給上訴人，但當時銀行已經快下班 ，…伊就…從自己家裡、洪素燕及洪素燕母親湊足現金40萬 元，…由於伊在98年12月9 日一早要去台北，所以伊在98年 12月8 日當天下午就將錢交給洪素燕，請洪素燕代為轉交予 上訴人，…洪素燕後來打電話向伊表示上訴人拒收，將錢還 給伊（見本院卷第97頁）乙情相符，應認真實。此外，上訴
人迄未舉證證明有何拒絕受領定金之正當事由存在，其自斯 時起即負受領遲延責任，自不得事後以被上訴人未給付定金 為由終止或解除系爭土地買賣契約。至於證人即上訴人之友 人吳良一證述，伊於101 年農曆5 月間曾見聞洪素燕找上訴 人買地，上訴人開價1 坪30萬元，洪素燕認為太貴，並未決 定購買（見本院卷第69頁）云云，則僅能推認被上訴人在上 訴人拒收定金後，仍持續委託洪素燕代為交涉後續履約事宜 ，惟不同意提高買價，尚難僅憑吳良一之片面陳詞，遽謂兩 造就系爭土地已無買賣關係存在。
⑶上訴人另辯稱被上訴人未依系爭協議第1 條約定，協助上訴 人處理1100地號土地分割事宜，亦未分擔上訴人應支付之分 割費用，已無意承購系爭土地云云。被上訴人固不否認未分 擔土地分割費用，惟主張此乃上訴人怠於通知所致。查上訴 人迄未舉證證明有何通知被上訴人負擔分割費用，或被上訴 人有何受通知卻拒不負擔分割費用情事存在，佐以上訴人於 簽立系爭協議後即拒絕受領定金，且拒絕履行出賣人等情以 觀，足見上訴人確有怠於通知情事，要難執此遽謂被上訴人 於簽立系爭協議後，亦已喪失承購系爭土地之意願。 ⑷至於上訴人主張系爭買賣契約業因洪政備行使土地共有人之 優先承買權而無效云云，按土地法第34條之1 第4 項僅共有 人出賣共有土地之應有部分時，他共有人得以同一價格共同 或單獨優先承購，並未如同法第104 條第2 項後段設有出賣 人未通知優先承買人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不 得對抗優先購買權人之規定，是以土地法第34條之1 第4 項 之優先承買權係指土地之他共有人於共有人出賣其應有部分 時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權利而 言，此項優先承買權係屬債權性質，僅對出賣土地應有部分 之共有人與他共有人生拘束效力，是以兩造所締結之系爭買 賣契約並不因洪政備行使優先承買權而無效，附此敘明。 ⒊從而，兩造就系爭土地有買賣關係存在，應堪認定。 ㈡被上訴人依買賣契約之法律關係及民法第348 條第1 項規定 ，請求上訴人應於其履行買賣價金給付義務之同時，交付並 移轉系爭土地所有權，有無理由？
⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約。民法第345 條第1 項定有明文。次按物之出 賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務 。民法第348 條第1 項亦有明定。
⒉經查，兩造就系爭土地有買賣關係存在，業經本院審認如前 ，而1100地號土地已於101 年3 月8 日經裁判分割確定，並 於101 年8 月30日辦畢分割登記，有土地登記謄本為憑（見
本院卷第76頁）。又被上訴人就上訴人因土地分割所獲分配 之1100、1100之1 地號土地即買賣新約洽購之土地位置，及 分割後之1100、1100之11地號土地均可供建築使用，要無不 能獲發建築執照情事，均不爭執（見本院卷第90頁），堪認 兩造所約定續行系爭土地買賣事宜之履行期限已經屆至，被 上訴人請求上訴人履約，自屬有據。兩造基於系爭買賣契約 ，互負給付買賣價金與移轉系爭土地所有權登記之義務，立 於互為對待給付之地位，從而，被上訴人請求上訴人於被上 訴人給付買賣價金之同時，依被上訴人之指示交付系爭土地 ，並辦理所有權移轉登記，於法並無不合，係有理由。六、綜上所述，被上訴人依買賣契約之法律關係及民法第348 條 第1 項規定，請求上訴人於被上訴人給付2,061 萬元之同時 ，將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人指定之高雄中會， 並將系爭土地交付被上訴人，為有理由，應予准許。原審為 被上訴人全部勝訴之判決，於法並無違誤，上訴意旨猶指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 28 日
民事第四庭
審判長法官 徐文祥
法 官 謝靜雯
法 官 賴文姍
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 1 月 28 日
書 記 官 王秋淑
附註：
民事訴訟法第466 條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。