臺灣高等法院民事判決 102年度重上字第151號
上 訴 人
即被上訴人 胡幼圃
訴訟代理人 黃永琛律師
複 代 理人 馮韋凱律師
被 上 訴人
即 上 訴人 洪篤昌
被 上 訴人 戚芷芳
上二人共同
訴訟代理人 王治魯律師
上列當事人間請求履行買賣契約事件，上訴人胡幼圃、洪篤昌對
於中華民國102年1 月9日臺灣臺北地方法院101年度重訴字第148
號第一審判決各自提起上訴，本院於102年12 月17日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回胡幼圃後開第二項之訴部分，及除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
洪篤昌、戚芷芳應連帶給付胡幼圃新臺幣伍拾萬元及自民國一○一年二月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
胡幼圃其餘上訴駁回。
洪篤昌之上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用關於胡幼圃上訴部分由洪篤昌、戚芷芳連帶負擔十分之一，餘由胡幼圃負擔。第二審訴訟費用關於洪篤昌上訴部分由洪篤昌負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人胡幼圃（下稱胡幼圃）起訴主張：伊與被 上訴人即上訴人洪篤昌（下稱洪篤昌）前於民國97年5月6日 簽訂不動產預定買賣契約書（下稱系爭賣賣契約），約定伊 向洪篤昌購買臺北市松山區平安新城34坪型（含自費增坪） 之國軍住宅乙棟，即如附表所示含地下室汽、機車位各一之 建物，及坐落之土地（以下合稱系爭房地），並約定總價為 新台幣（下同）2,310萬元，價金應分3期交付，簽約時給付 468萬元、交屋時給付468萬元、信託及設定抵押權登記後給 付1,374 萬元，另約定由被上訴人戚芷芳（下稱戚芷芳，與 洪篤昌則合稱洪篤昌等2 人）為洪篤昌之連帶保證人。洪篤 昌為履行系爭買賣契約，於簽訂買賣契約時並以書面授權伊 代為辦理銀行信託簽約、信託登記、銀行貸款、對保、抵押 權設定等事項，亦即洪篤昌同意伊自行決定信託銀行、貸款 銀行及授權伊辦理貸款及信託相關事宜。依系爭買賣契約第
3條第3項及第5 條約定，洪篤昌於系爭房地所有權狀核發後 ，除應在系爭房地上設定最高限額抵押權，以擔保伊與貸款 銀行之借款債權即尾款1,374萬元外，並同時應以2倍之買賣 價金即4,620 萬元為伊設定最高限額抵押權，以供擔保兩造 之債務，並保障買方之權益。又系爭買賣契約並約定買賣雙 方均同意於系爭房地產權自登記之日起5 年限制過戶期間內 將系爭房地信託予銀行，待5年即103年6 月30日期滿後，始 由信託銀行將系爭房地之所有權移轉登記予伊。系爭房地已 於98年7月1日登記為洪篤昌所有，並已核發所有權狀，伊並 依約於97年5月6日即簽約當日給付洪篤昌第1期價金468萬元 ，於99年1月8日再給付第2期價金468萬元，共計給付936 萬 元，詎洪篤昌迄今不願依約辦理抵押權登記及信託登記事宜 ，雖經伊發函催告，惟洪篤昌仍置若罔聞。則洪篤昌違反系 爭買賣契約第5條第2、3、4項之約定，不願依約辦理後續信 託登記及抵押權登記事宜，已構成違約，應依系爭買賣契約 第9條第2項給付懲罰性違約金500 萬元，而戚芷芳為其連帶 保證人，亦應依系爭契約第10條連帶負責。爰依系爭買賣契 約5 條第1項、第2項之約定，請求洪篤昌就系爭房地辦理前 開抵押權登記予胡幼圃及信託登記予元大銀行，及依系爭買 賣契約第9條第2項及第10條約定請求洪篤昌等2人連帶給付5 00萬元，併加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息 等語。
（原審判決洪篤昌應就系爭房地辦理最高限額抵押權登記予胡 幼圃及將所有權信託登記予元大銀行，而駁回胡幼圃其餘之 訴。洪篤昌、胡幼圃對於敗訴部分聲明不服，各自提起上訴 。胡幼圃請求超逾上開部分，經原審判決駁回，未據聲明不 服，此部分已非本院審理範圍。）。
並於本院聲明：
㈠上訴聲明：⒈原判決關於駁回後開第2 項之訴及該部分假 執行之聲請均廢棄。⒉洪篤昌等2人應連帶給付胡幼圃500 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％ 計 算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
㈡答辯聲明：洪篤昌之上訴駁回。
二、洪篤昌等2 人則以：洪篤昌前於97年間獲國防部配售國軍老 舊眷村改建之坐落臺北市松山區平安新城34坪型房屋乙棟， 並於同年5月6日經仲介遊說，與胡幼圃簽訂系爭買賣契約， 胡幼圃於97年5月6日簽約時給付簽約金468 萬元，並給付第 二次交屋金468萬元，共計936萬元，系爭買賣契約雖名為「 預定買賣契約」，實為買賣契約。惟依國軍老舊眷村改建條 例第24 條第1項規定，由主管機關配售之住宅，承購人自產
權登記日起未滿5 年不得自行將住宅及基地出售、出典、贈 與或交換，所謂出售亦包含預售，上開規定在於保護當事人 之權益，有強制性，系爭買賣契約因違反前開強制禁止規定 而無效，且因以不能之給付為標的，亦有違民法第246條第1 項而無效。又洪篤昌於99年8 月13日獲通知分發系爭房地土 地建物移轉權利證書及所有權狀，詎胡幼圃竟趁洪篤昌滯留 國外期間，未經授權而擅自委託其配偶即訴外人石天姿以洪 篤昌之身分證影本及眷舍証，領出系爭房地之前開權利證書 及所有權狀等資料，違反系爭買賣契約第5 條之約定，洪篤 昌返國後聞訊即於101年3 月2日發函通知胡幼圃解除契約。 無論系爭買賣契約為無效或已經解除，胡幼圃無權訴請洪篤 昌履行契約配合設定抵押權或為所有權信託登記。至胡幼圃 所執民間公證人楊昭國97年5月6日製作之公證書，僅載有臺 北市松山區房屋乙棟，既無門牌，亦無明確位置，且洪篤昌 經仲介帶往楊昭國公證處時，未見到楊昭國本人，而仲介僅 以空白紙要求洪篤昌簽名，並稱此為5 年後使用等語，致洪 篤昌不疑有他，於該紙上簽名，既未徵詢楊昭國意見，更未 親閱該等公證書，此公證書即屬無效，胡幼圃據此請求履行 契約亦屬無據。退步言，系爭買賣契約雖約定洪篤昌應負設 定抵押權及辦理信託登記之義務，惟該約定應係基於兩造合 諧未有違約之情形，本件胡幼圃未經授權擅自領取所有權狀 ，即已違約，洪篤昌無需履行義務。況該等所有權狀均為胡 幼圃所支配，從未交付予信託機關，亦未交付洪篤昌，洪篤 昌無從配合履約。另胡幼圃既稱已經公證書授權辦理信託登 記及抵押權設定、貸款等事宜，則胡幼圃自得持該等公證書 自行辦理，無須洪篤昌配合。洪篤昌既未違約，則胡幼圃依 系爭買賣契約請求洪篤昌等2人連帶賠償500萬元本息，即屬 無據，且上開違約金約定數額亦過高等語，資為抗辯。 並於本院聲明：
㈠洪篤昌上訴聲明：⒈原判決不利於洪篤昌之部分廢棄。⒉ 上開廢棄部分，胡幼圃在第一審之訴駁回。
㈡洪篤昌等2 人答辯聲明：⒈胡幼圃之上訴駁回。⒉如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第117頁）： ㈠兩造於97年5 月6日簽訂系爭賣賣契約，約定胡幼圃以2,310 萬元之對價，向洪篤昌購買系爭房地，由戚芷芳擔任連帶保 證人；胡幼圃及洪篤昌約定分三期付款，胡幼圃已交付第一 期款468萬元及第二期價金468萬元，共計支付936 萬元。洪 篤昌並於簽約同日簽立授權書。有系爭買賣契約書及授權書 在卷（見原審卷第25至30、33頁）。
㈡洪篤昌曾委由王治魯律師，於101年3 月2日以系爭買賣契約 無效為由，通知胡幼圃於函到之日解除契約，並要求胡幼圃 領回已交付之936萬元。有前開函文在卷（見原審卷第123頁 ）。
㈢系爭房地已登記為洪篤昌名下，並經臺北市松山地政事務所 核發所有權人為洪篤昌之所有權狀。有系爭房地所有權狀、 土地及建物登記謄本，以及台北市松山地政事務所102年3月 20 日北市○地○○○00000000000號函及所附系爭房地登記 資料在卷（見原審卷第31至32頁、35至36頁，本院卷第94至 104頁）。
四、本件胡幼圃主張其向洪篤昌買受系爭房地，洪篤昌未依約履 行辦理信託登記及最高限額抵押權登記等義務，故訴請洪篤 昌履行上開登記義務，並與連帶保證人戚芷芳連帶給付500 萬元之懲罰性違約金等語，為洪篤昌等2 人所否認，並以前 揭情詞置辯，是本件爭點應為：㈠系爭賣賣契約是否有無效 之原因？㈡洪篤昌主張系爭買賣契約已經解除，有無理由？ ㈢胡幼圃可否依系爭買賣契約請求洪篤昌辦理最高限額抵押 權登記及信託登記？㈣胡幼圃依據系爭契約第9條第1項、第 2項及第10條之約定請求洪篤昌等2人連帶給付懲罰性違約金 500萬元，有無理由？茲析述如下：
㈠系爭房地買賣契約是否有無效之原因？
⒈經查，國軍老舊眷村改建條例第24條第1項、第2項規定「由 主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產權登記 之日起未滿五年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與 或交換」、「前項禁止處分，於建築完工交屋後，由主管機 關列冊囑託當地土地登記機關辦理土地所有權移轉登記及建 築改良物所有權第一次登記時，並為禁止處分之限制登記」 之立法目的在於照顧原眷戶，所禁止者為軍眷住宅承購人於 所有權登記之日起五年內為移轉登記，而非禁止承購人與他 人締結買賣契約之債權行為（最高法院101 年度台簡字第31 號判決意旨可以參照）。本件洪篤昌於獲配取得承購國軍老 舊眷村改建之坐落臺北市松山區平安新城34坪型房屋乙棟之 權利後，於97年5月6日與胡幼圃簽訂之系爭買賣契約，既係 債權契約，參照上開說明，其效力自不受上開規定之影響。 因此洪篤昌辯稱系爭買賣契約有違上開強制禁止規定而無效 云云，即難採取。
⒉次查，「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其 不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除 去後為給付者，其契約仍為有效」，此經民法第246條第1項 定有明文。查系爭房地為洪篤昌承受之平安新城眷村改建配
售戶，於99年7 月14日登記為洪篤昌所有，有系爭房地之建 物及登記謄本、所有權狀可稽（見原審卷第31至32、35至36 頁），復為兩造所不爭，則系爭房地至104年7月13日以前， 依國軍老舊眷村改建條例第24 條第1項規定，除依法繼承者 外，固不得轉售他人，惟依系爭買賣契約之前言「甲方（按 為胡幼圃，下同）確知本買賣標的係依國軍老舊眷村改建條 例興建，且自乙方（按為洪篤昌，下同）產權登記之日起未 滿5 年不得移轉登記，故本預定買賣標的之不動產物權之移 轉需待5 年限制期滿始得辦理，惟雙方同意將本案買賣交易 以信託方式辦理，並共同與銀行信託部（以下簡稱受託機構 ）簽訂信託契約，由乙方將買賣標的信託登記予受託機構， 再由受託機構依約於5 年限制期滿時逕為過戶移轉予甲方。 甲乙雙方同意約定條款如下，以茲共同遵守」以及第6 條「 乙方保證本房地產權清楚絕無一屋數賣情事，當承辦單位或 依法令規定准許且可移轉時，乙方即應將產權移轉給甲方） ... 」等約定，以及證人即辦理系爭買賣契約標的移轉之代 書王幸慧以及系爭買賣契約之仲介陳慧芝均證稱：系爭買賣 契約於簽約前，已將契約草稿交予洪篤昌閱覽，並於簽約當 時經代書向兩造說明契約內容等語（見原審卷第210 頁反面 至212頁、第215 頁反面至第217頁），可知雙方於締結系爭 買賣契約之前，即預見系爭房地有上開依法不得出售、移轉 之情事，始約定應待法令准許移轉時再為移轉，足認胡幼圃 主張雙方於締約時預期不能之情形除去後為給付乙節，確實 可採。系爭買賣契約之標的雖有不能給付之情形，然當事人 既已約明應待可移轉時再行給付，揆諸前揭規定，系爭買賣 契約即非無效。是以洪篤昌抗辯系爭買賣契約係以不能之給 付為標的，有違民法第246 條之規定而無效云云，亦非可採 。
㈡洪篤昌主張系爭買賣契約已經解除，有無理由？ ⒈洪篤昌辯稱：胡幼圃未經授權擅自取用伊之身分證影本及眷 舍証，委託其配偶石天姿領取系爭房地之所有權狀及權利移 轉證書等資料，違反系爭買賣契約第5條約定，伊已於101年 3月2日委託王治魯律師發函通知胡幼圃解除契約，雙方已無 權利義務關係云云。惟依洪篤昌提出之上開書函所載，係其 委由律師函稱「茲據洪篤昌先生來所委稱：『本人配受國軍 老舊眷村改建房屋乙棟，坐落於臺北市松山區平安新城34坪 型之國軍住宅，因受仲介唆使與胡幼圃先生以2300萬元訂立 不動產預訂契約，胡先生並已付款936 萬元，既已付款即為 買賣行為無疑，顯然違反國軍老舊眷村改建條例第24條之規 定，是以本人與胡幼圃先生所簽訂之不動產預定買賣契約則
為法律無效之行為，為此特委託貴律師函請胡先生於函到日 解除契約，並請胡先生領回已付價款936 萬元正』。」等語 ，有該書函在卷可稽（見原審卷第123 頁），故依上開內容 ，洪篤昌係以伊與胡幼圃締結之系爭買賣契約違反國軍老舊 眷村改建條例第24條規定為無效，而主張解除系爭買賣契約 ，並非以胡幼圃所為違反系爭買賣契約第5 條之約定而為解 約之意思表示，足見上開書函內容無從資為洪篤昌單方解除 系爭買賣契約之依據。
⒉洪篤昌等2人雖辯稱胡幼圃委託其配偶於7月15日領取所有權 狀之行為，違反系爭買賣契約第5 條之約定云云。惟系爭買 賣契約第4條第2項、第5條第1項分別約定「如房屋涉有瑕疵 或應向承辦單位行使權利或辦理各項手續時，乙方以本契約 授權甲方以其名義代為行使各項行為，乙方並應協助出面處 理有關事宜，例如委任代理申請車位、領取權狀。總之，乙 方應依誠信原則使甲方取得買賣契約標的物之所有權益」、 「房地所有權狀核下時，乙方應會同甲方領取，或備齊證件 授權甲方領取，乙方不得單獨領取之。取得權狀應於三日內 交付受託機構收執」（見原審卷第26頁），而洪篤昌並於締 結系爭買賣契約同時，出具授權書，授權胡幼圃代為辦理銀 行信託簽約（開戶）、信託登記、銀行貸款、對保、抵押權 設定及所有權移轉等關於系爭房地過戶前依約應先行辦理等 事項，當場並經公證人楊昭國公證，代書王幸慧並於當場解 釋授權書內容，並經洪篤昌及胡幼圃閱讀確認，此有業經公 證之授權書可稽（見原審卷第33頁），並經證人陳慧芝及民 間公證人楊昭國證述在卷（見原審卷第209頁反面、216頁反 面），而胡幼圃及洪篤昌關於系爭買賣契約第4條第2項及第 5條第1項之約定真意為授權系爭房地之買受人可以單獨領取 所有權狀，惟如係出賣人領取時則需通知買受人共同領取， 亦經證人王幸慧證明在卷（見原審卷第212頁反面至213頁） ，足見胡幼圃主張洪篤昌於簽立系爭買賣契約時，即已授權 胡幼圃得以其名義代向承辦機關領取系爭房地所有權狀等語 ，洵屬有據。洪篤昌辯稱胡幼圃持其證件領取系爭房地之所 有權狀違反系爭買賣契約第5條第1項之規定，難以採取。至 洪篤昌等2人雖辯稱依系爭買賣契約第4條、第5 條以及公證 授權書等約定內容，洪篤昌並無授權胡幼圃領取系爭房地之 所有權狀，以及授權書內容不明確，不生應有效力云云。惟 解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，參酌 過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字 致失真意。此經最高法院18年上字第1727號、19年上字第45 3號判例著有明文。揆諸系爭買賣契約第4 條第2項既已載明
洪篤昌以該契約授權胡幼圃以其名義代為行使各項行為，其 中即包括「領取權狀」之情事，而第5條第1項又約定系爭房 地所有權狀核下時，洪篤昌備其證件授權胡幼圃領取，公證 人楊昭國並證稱授權書上之標的物只需可得確定即可，伊於 公證授權書時因尚未抽籤，門牌尚未確定，但買賣契約加上 授權書發證機關也可以接受，至於授權書內雖未見到與授權 領取所有權狀完全相符之字句，但被授權人得否依授權書第 1、3項內容領取所有權狀，亦應由需證機關決定（見原審卷 第208頁反面至209頁），而授權書第1項、第3項係載明洪篤 昌授權胡幼圃之事項包括「代為領取停車證、郵件、包裹、 掛號信與出席管委會（含地下汽、機車停車位抽籤）及辦理 交屋（含房屋修繕）事宜」、「代為辦理所有權移轉、申報 增值稅、契稅等事宜」，有授權書在卷（見原審卷第171 頁 ），證人陳慧芝並證稱本件因於管委會所留之通訊聯絡電話 即為買受人胡幼圃，故管委會係通知胡幼圃領取系爭房地所 有權狀（見原審卷第217 頁反面），又證人即國防部委託辦 理包括系爭房地等整批房地所有權移轉登記事宜之代書謝秀 桃證稱因胡幼圃之配偶石天姿持經公證之授權書、胡幼圃之 委託書及社區管委會之通知書請求領取權狀，伊認為授權書 已經公證，且提到買賣移轉、代為辦理租售、買賣契約書簽 訂、收受價金、信託登記、銀行貸款、對保、抵押權設定及 領取清償證明文件、代為辦理所有權移轉、申報增值稅、契 稅等事宜，故可憑之領取權狀等情在卷（見本院卷第191 頁 反面至192頁），並提出其執有之蓋用石天姿印文於99年8月 13日領取系爭房地所有權清冊、平安新城中央社區（乙區） 管理委員會通知單、經公證之授權書、委託書等件在卷（見 本院卷第195至196頁），以及依系爭買賣契約第8 條約定， 洪篤昌需於締約後即將承購契約、繳款同意書、交屋通知單 及其他各項有關系爭房地之通知，即時交予胡幼圃處理（見 原審卷第27頁），足見洪篤昌與胡幼圃於締結系爭買賣契約 時之真意，係約定管委會於發放所有權狀時，逕行通知胡幼 圃，並由出賣人洪篤昌授權買受人胡幼圃持經發證機關認可 之證件、資料，以領取系爭房地之所有權狀，如有窒礙，洪 篤昌依系爭買賣契約第4條第2項後段，尚需依誠信原則，使 胡幼圃取得買賣標的物之權益，因此洪篤昌等2 人上開辯稱 ，亦無可採。
⒊洪篤昌等2 人又辯稱胡幼圃未於取得系爭房地所有權狀後， 依系爭買賣契約第5條第1項之約定交付受託機構收執，亦屬 違約云云。惟依系爭買賣契約書前言所載，洪篤昌與胡幼圃 就系爭房地之買賣係約定以信託方式辦理，由雙方共同與銀
行信託部簽訂信託契約，並由洪篤昌將系爭房地信託登記予 受託銀行信託部（見原審卷第25頁），而卷附元大商業銀行 不動產信託部契約書第4條第2項亦載明系爭買賣契約之締約 雙方即洪篤昌、胡幼圃，與元大商業銀行締結信託契約後， 尚需經洪篤昌辦理系爭房地所有權移轉並信託登記予該銀行 後，該銀行始負保管系爭房地之所有權狀之責任，有上開不 動產信託契約書在卷（見原審卷第16至23頁），是在洪篤昌 偕同胡幼圃與銀行締結信託契約及辦理所有權信託登記前， 銀行即無受領保管系爭房地所有權狀之責任。本件洪篤昌既 於101年3 月2日即委由律師以上開函文通知胡幼圃主張解除 系爭買賣契約，足見洪篤昌於取得系爭房地之所有權後，無 意履行前述契約義務，是以胡幼圃於取得系爭房地所有權狀 後，未能依上開契約約定交付受託機構收執，亦難指摘已經 違反系爭買賣契約第5條第1項之約定，何況其已交付代書王 幸慧保管，此據證人陳慧芝證述在卷（見原審卷第216 頁） ，是洪篤昌等2 人辯稱胡幼圃違反上開約定，並進而主張解 除契約，亦屬無據，難以採憑。
㈢胡幼圃可否依系爭買賣契約請求洪篤昌辦理最高限額抵押權 以及信託登記？
⒈查系爭買賣契約第5條第3項已約明「乙方領得權狀時，應設 定買賣總價金2 倍以內金額最高限額之抵押權予甲方，以為 乙方對甲方借款返還債務、利息給付債務、押租金返還債務 、債務不履行損害賠償債務、解除契約回復原狀、違約金給 付債務及其他一切債務之擔保。抵押權設定委託地政士辦理 費用由甲方負擔，乙方應提供一切所需文件，不得拖延，否 則視同違約」，本件洪篤昌既已授權胡幼圃領取系爭房地之 所有權狀，而胡幼圃又於99年8 月13日依約代其領得系爭房 地之所有權狀如前所述，則洪篤昌於領得權狀後，即應依上 開約定，設定最高限額抵押權登記。參酌系爭買賣契約第5 條第3 項僅有應設定最高限額抵押權之約定，並無洪篤昌與 胡幼圃間有特定權利存續期間之合意明文，故依最高限額抵 押權之性質，應解為本件最高限額抵押權之權利存續期間為 「不定期」，又依土地登記規則第115之1條規定，申請最高 限額抵押權設定登記時，登記機關應於登記簿記明契約書所 載之擔保債權範圍，是本件亦應將系爭買賣契約第5條第3項 明文之擔保範圍債權總金額4,620萬元（按即買賣總價金2,3 10萬元之2 倍數額）記載於登記簿。是以胡幼圃主張本件洪 篤昌應就系爭房地辦理內容為「胡幼圃為權利人，洪篤昌為 義務人兼債務人，設定擔保範圍為『債務人對權利人借款返 還債務、利息給付債務、押租金返還債務、債務不履行損害
賠償債務、解除契約回復原狀債務、違約金給付債務及其他 一切債務』，擔保債權總金額4,620 萬元，權利存續期間不 定期」之最高限額抵押權登記，即非無據。
⒉次查，系爭買賣契約第3條第3項第1款載明「第3次付款（權 狀核發、配合貸款、信託簽約及登記完成後交付）：1,374 萬元，於權狀核發7 日內，乙方配合辦理完成下列事項後支 付：⒈甲、乙雙方應為信託之委託人，雙方同意以銀行信託 部為受託機構，簽立信託契約並完成信託登記，信託期間由 受託人代乙方管理、處分本買賣標的，惟信託契約內容不得 違反國軍老舊眷村改建條例及本買賣契約約定。甲方保證按 照付款方式之約定付款予乙方。否則依法定程序催告，乙方 有權解除本件房地買賣契約，並視為甲方違約，受託機構應 將房地塗銷信託返還登記予乙方... 」，本件胡幼圃已經給 付第1期、第2期之價金（見前述三、兩造不爭執之事項㈠） ，而洪篤昌亦獲核發系爭房地之權狀如前所述，則胡幼圃主 張洪篤昌依上開約定，即有配合胡幼圃與銀行簽訂系爭房地 之信託契約，約定以銀行為受託人，並完成信託登記之必要 ，尚非無據。
⒊綜前，洪篤昌依系爭買賣契約第5條第3項及第3 條第3項第1 款之約定，應就系爭房地辦理上開最高限額抵押權以及信託 登記，惟胡幼圃雖於99年11月12日以存證信函催告洪篤昌履 行上開約定，洪篤昌已於同年月13日收受上開存證信函，有 存證信函及送達回執在卷（見原審卷第37至45頁），惟洪篤 昌仍未依約履行，甚至於101年3 月2日回覆胡幼圃主張解除 系爭契約買賣契約如前所述，顯有拒絕履行之意思，則胡幼 圃依上開約定，訴請洪篤昌應就系爭房地辦理前揭最高限額 抵押權登記予胡幼圃，以及信託登記予元大銀行所有，為有 理由，應予准許。
㈣胡幼圃依據系爭契約第9條第2項及第10條之約定請求洪篤昌 2人連帶給付500萬元之懲罰性違約金，有無理由？ ⒈經查，依系爭買賣契約第9條第1項前段、第2項以及第10 條 「一、若乙方違約不賣，或不履行本約，或不移交買賣標的 ，經甲方通知逾7 日仍不履行時，甲方得解除本契約，解約 時乙方應將所收款項加倍返還甲方，如甲方另有損害，乙方 應賠償甲方一切損害」、「二、任一方若違反上述條款，須 另給付對方懲罰性違約金500 萬元整」、「丙方（按即戚芷 芳）對以上條款皆已充分明瞭，願對乙方基於本約所生之一 切義務，負連帶保證及賠償之責，並放棄先訴抗辯權」等約 定，洪篤昌如有違約不賣，或不履行系爭買賣契約任一義務 ，或不移交買賣標的，經胡幼圃通知後逾7 日仍不履行，洪
篤昌即需給付胡幼圃懲罰性違約金，並與連帶保證人戚芷芳 負連帶給付之責。次查，胡幼圃已給付洪篤昌第1期及第2期 款，而洪篤昌並獲核發系爭房地所有權狀，然洪篤昌未依系 爭買賣契約第5條第3項、第3 條第3項第1款之約定，辦理前 揭最高限額抵押權以及信託登記事宜，嗣經胡幼圃於99年11 月12日催告洪篤昌履行上開約定，洪篤昌雖於翌日收受上開 函文，洪篤昌迄今仍未履行，均如前述，即有違反系爭買賣 契約上開約定之情形，是則胡幼圃請求洪篤昌等2 人連帶給 付懲罰性違約金，揆諸前揭約定，即無不合。
⒉洪篤昌等2 人另辯稱上開違約金數額亦屬過高應予酌減等語 （見本院卷第162頁）。經查：
⑴違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方 法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履 行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償， 民法第250條第2項定有明文。是違約金有賠償性違約金及 懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務 不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目 的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權 人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行 之損害賠償。又懲罰性違約金之違約金係以強制債務之履 行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依 債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得 請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損 害賠償。至於違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會 經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所 約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減 ，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。 ⑵審諸系爭買賣契約第9條第2項違約金500 萬元之約定，係 為確保債權效力所定違約之強制罰，核屬懲罰性違約金之 性質。而懲罰性違約金之違約金係以強制債務之履行為目 的，如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無 論損害有無皆得請求，且得與其他損害賠償併行請求。是 本院綜合審酌：洪篤昌於收受胡幼圃交付第1、2期價金合 計936 萬元（見前揭三、兩造不爭執之事項㈡），並取得 系爭房地之所有權狀後，經催告迄今仍未履行系爭買賣契 約設定最高限額抵押權以及信託登記之義務，惟胡幼圃自 陳僅有遭受應訴之損害，無法量化說明數額（見本院卷第 190 頁反面），且系爭房地現為胡幼圃占有使用中，此經 證人陳慧芝於兩造刑案中證明屬實（見臺灣臺北地方法院
檢察署100年度他字第2866 號偵查卷第66頁），復為胡幼 圃所不爭，而懲罰性違約金約定數額500 萬元超逾胡幼圃 已經給付之價款半數，及當時一般客觀事實、社會經濟狀 況及當事人所受損害情形各項，認本件懲罰性違約金數額 500萬元誠屬過高，應核減為兩造約定之違約金數額之1/1 0，即50萬元始屬允當，是胡幼圃此部分之請求於50 萬元 之範圍內洵屬有據，逾此部分則無理由。胡幼圃就此主張 ：兩造既約定懲罰性違約金為500 萬元，法院應基於契約 自由原則予以尊重，不應酌減違約金，以及洪篤昌等2 人 辯稱本件應酌減違約金為10萬元云云，均無足取。五、綜上所述，胡幼圃依系爭買賣契約第5條第3項、第3條第3項 第1款、第9條第2項、第10 條等約定，請求洪篤昌應就系爭 房地辦理內容為「胡幼圃為權利人，洪篤昌為義務人兼債務 人，設定擔保範圍為『債務人對權利人借款返還債務、利息 給付債務、押租金返還債務、債務不履行損害賠償債務、解 除契約回復原狀債務、違約金給付債務及其他一切債務』， 擔保債權總金額4,620 萬元，權利存續期間不定期」之最高 限額抵押權登記，以及配合胡幼圃與銀行簽訂系爭房地之信 託契約，約定以銀行為受託人，完成信託登記，並與戚芷芳 連帶給付胡幼圃懲罰性違約金50萬元及自101年2月11日起（ 送達證書見原審卷第49至50頁）至清償日止，按年息5％ 計 算之法定遲延利息，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求 ，則無理由，應予駁回；其就該部分假執行之聲請，因訴之 駁回而失所附麗，應併予駁回。原審就上開應准許之懲罰性 違約金部分駁回胡幼圃之請求，即有未洽，胡幼圃就此部分 之上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰 由本院就此部分予以廢棄改判如主文第2 項所示，又因本院 所命給付未逾150 萬元，核無宣告假執行之必要，原審駁回 該部分假執行之聲請，結論並無不同，併此敘明。至胡幼圃 上開懲罰性違約金請求不應准許部分，原審為其敗訴之判決 ，並駁回其假執行之聲請，於法並無不合，胡幼圃就此部分 上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又原審所為 胡幼圃上述勝訴判決部分，經核並無違誤，洪篤昌上訴意旨 就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由 ，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之 證據，經本院審酌後，認對本件判決之結果不生影響，爰不 予一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件胡幼圃之上訴為一部有理由、一部無理由， 洪篤昌之上訴為無理由，爰依民事訴訟法第450條、第449條
第1項、第78條、第79條、第85條第2項，判決如主文。中 華 民 國 103 年 1 月 7 日
民事第十一庭
審判長法 官 鄭純惠
法 官 李昆霖
法 官 蕭胤瑮
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 1 月 7 日
書記官 李家敏
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
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│土地標示 │
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│土 地 坐 落│地目│面 積│ 權利範圍 │
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│編號│縣 市│鄉 鎮│ 段 │小 段│地號│ │平方公尺│ │
│ │ │市 區│ │ │ │ │ │ │
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│ 1 │臺北市│松山區│ 西松段 │1小段 │15-2│ 建 │ 6004 │100000分之976 │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
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┌─────────────────────────────────────────┐
│建物標示 │
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│編號│建 號│ 基地坐落 │建物門牌│建築式樣主│建 物 面 積│權利範圍 │
│ │ │ │ │要建築材料│ （平方公尺） │ │
│ │ │ │ │及房屋層數├───┬───┼─────────┤
│ │ │ │ │ │樓 層│附 屬│ │
│ │ │ │ │ │面 積│建 物│ │
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│ 1 │6287 │臺北市松山│臺北市松│鋼筋混凝土│第3 層│陽 臺│全部 │
│ │ │區西松段1 │山區延壽│造（共10層│116.91│13.55 │ │
│ │ │小段15-2地│街330 巷│） │ │ │ │
│ │ │號 │8 弄5 號│ │ │ │ │
│ │ │ │3樓之1 │ │ │ │ │
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│共有部分：同小段6334建號，權利範圍100000分之976 │
│ │
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