土地所有權移轉登記
臺灣高等法院(民事),重上字,101年度,213號
TPHV,101,重上,213,20140129,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　101年度重上字第213號
上　訴　人　圓方創新股份有限公司
法定代理人　徐翊銘
訴訟代理人　鄭勵堅律師
　　　　　　李佳玲律師
被 上 訴人　李祥剛
追 加 被告　李知遠
上二人共同
訴訟代理人　李長遠
　　　　　　蘇苡姍
被 上 訴人　于振邦
追 加 被告　元邦台資股份有限公司
兼法定代理
人　　　　　汪添進
上三人共同
訴訟代理人　朱容辰律師
複 代 理人　李明謹
追 加 被告　財政部國有財產署
法定代理人　莊翠雲
訴訟代理人　黃偉政
複 代 理人　張聖基
上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華
民國100年10月28日臺灣士林地方法院99年度重訴字第281號第一
審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於103年1月8日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
上訴及追加之訴暨假執行之聲請均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之， 但請求之基礎事實同一、因情事變更而以他項聲明代最初之 聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1 項第2、4款定有明文，而所稱請求之基礎事實同一者，係指 變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益 之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟 及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性 或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求 在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛 爭者即屬之（最高法院100年度台抗字第716號裁判意旨參照



）。查上訴人於原審依民法第242條、第113條、第184條第1 項後段，及其與被上訴人李祥剛所簽立之買賣契約、民法第 345條規定，請求被上訴人于振邦應將坐落臺北市北投區開 明段2小段796、797、798-1、798-2、801、802、803、504 、805地號土地（下稱附表1所示土地），於民國（下同）10 0年3月2日所設定之新臺幣(下同)6,000萬元最高限額抵押權 登記塗銷，被上訴人于振邦並應將坐落同小段786-4、786-5 地號土地（下稱附表2所示土地）移轉登記予被上訴人李祥 剛，被上訴人李祥剛則應將附表1、2所示土地移轉登記予上 訴人。原審於100年10月28日判決，上訴人於100年11月28日 （見本院卷㈠第11頁上訴人聲明上訴狀上之原審法院收文章 所示）提起上訴後，100年12月13日元邦台資股份有限公司 （下稱元邦公司）為受讓前開被上訴人于振邦之6,000萬元 最高限額抵押權之移轉登記，101年2月6日元邦公司與被上 訴人李祥剛就附表1所示土地為設定9,000萬元最高限額抵押 權登記，102年6月27日李知遠與被上訴人李祥剛就附表1所 示土地為信託原因之所有權移轉登記，102年7月1日李知遠 與汪添進就附表1所示土地為1億5,000萬元最高限額抵押權 之設定登記；上訴人以前開行為，或主張有害其債權請求撤 銷，或主張通謀虛偽、侵權行為應回復原狀；就原審訴訟中 被上訴人于振邦已設定之6,000萬元最高限額抵押權，併主 張有害其債權應予撤銷及侵權行為；並依侵權行為、民法第 148條規定及附隨義務之違反請求被上訴人于振邦與財政部 國有財產署（下稱國有財產署）應將附表2所示土地回復原 狀登記為中華民國所有；暨依給付不能損害賠償請求李祥剛 給付4,300萬元本息等情，上訴人乃依民法第244條第1、2、 4項（先位聲明第㈡、㈣至㈥項之請求權基礎）、信託法第6 條第1項（先位聲明第㈢項之請求權基礎）規定，及選擇合 併依民法第148條第1項、第113條、或第184條第1項後段、 第213條第1項、或第227條第1項、第226條第1項、第213條 第1項、第242條規定（先位聲明第㈦項之請求權基礎）規定 ，暨預備合併依系爭買賣契約、民法第348條第1項、或第22 6條第1項規定（先位聲明第㈧項之請求權基礎）規定，於先 位追加上訴聲明請求：㈠原判決廢棄。㈡追加被告李知遠與 追加被告汪添進間，就附表1所示土地所為設定新臺幣（下 同）1億5,000萬元最高限額抵押權之債權行為，及於102年7 月1日所為設定前開最高限額抵押權之物權行為均應予撤銷 ，追加被告汪添進應將臺北市士林地政事務所收件字號為10 2年北投字第110340號，就附表1所示土地於102年7月1日以 設定最高限額抵押權為原因之登記予以塗銷。㈢被上訴人李



祥剛與追加被告李知遠間就附表1所示土地所為之信託債權 行為，及102年6月27日所為之所有權移轉登記物權行為均應 予撤銷，追加被告李知遠應將臺北市士林地政事務所收件字 號為102年士信字第004540號，就附表1所示土地於102年6月 27日以信託為登記原因之所有權移轉登記塗銷，並回復原狀 登記為被上訴人李祥剛名下（此聲明之請求權為信託法第6 條第1項、民法第244條第4項）。㈣被上訴人李祥剛與追加 被告元邦公司間，就附表1所示土地所為設定9,000萬元最高 限額抵押權之債權行為，及於101年2月6日所為設定前開最 高限額抵押權之物權行為均應予撤銷，追加被告元邦公司應 將臺北市士林地政事務所收件字號為101年北投字第017300 號，就附表1所示土地於101年2月6日以設定最高限額抵押權 為原因之登記予以塗銷。㈤被上訴人于振邦與追加被告元邦 公司間，就附表1所示土地所為讓與6,000萬元最高限額抵押 權之債權行為，及於100年12月13日所為讓與前開最高限額 抵押權之物權行為均應予撤銷，追加被告元邦公司應將臺北 市士林地政事務所收件字號為100年北投字第231510號，就 附表1所示土地於100年12月13日以讓與最高限額抵押權為原 因之登記予以塗銷。㈥被上訴人于振邦與被上訴人李祥剛間 ，就附表1所示土地所為設定6,000萬元最高限額抵押權之債 權行為，及於100年3月2日所為設定前開最高限額抵押權之 物權行為均應予撤銷，被上訴人于振邦應將臺北市士林地政 事務所收件字號為100年北投字第040010號，就附表1所示土 地於100年3月2日以設定最高限額抵押權為原因之登記予以 塗銷。㈦被上訴人于振邦與追加被告國有財產署應將附表2 所示土地回復原狀登記為中華民國所有。㈧先位：被上訴人 李祥剛應將附表1所示土地之所有權移轉登記為上訴人所有 ；備位：被上訴人李祥剛應給付上訴人4,300萬元（僅為一 部請求），及自民事聲明上訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息。㈨就給付不能部分，上訴人願供擔 保請准宣告假執行。另選擇合併依民法第242條、第87條第1 項、第113條、或民法第184條第1項後段、第213條第1項規 定（備位聲明第㈡至㈥項之請求權基礎），及選擇合併依民 法第148條第1項、第113條、或民法第184條第1項後段、第2 13條第1項、或民法第227條第1項、第226條第1項、第213條 第1項、第242條規定（備位聲明第㈦項之請求權基礎），暨 預備合併依系爭買賣契約、民法第348條第1項、或第226條 第1項規定（備位聲明第㈧項之請求權基礎），於備位追加 上訴聲明請求：㈠原判決廢棄。㈡追加被告汪添進應將臺北 市士林地政事務所收件字號為102年北投字第110340號，就



附表1所示土地於102年7月1日以設定最高限額抵押權為原因 之登記予以塗銷。㈢追加被告李知遠應將臺北市士林地政事 務所收件字號為102年士信字第004540號，就附表1所示土地 於102年6月27日以信託為登記原因之所有權移轉登記塗銷， 並回復原狀登記為被上訴人李祥剛名下。㈣追加被告元邦公 司應將臺北市士林地政事務所收件字號為101年北投字第017 300號，就附表1所示土地於101年2月6日以設定最高限額抵 押權為原因之登記予以塗銷。㈤追加被告元邦公司應將臺北 市士林地政事務所收件字號為100年北投字第231510號，就 附表1所示土地於100年12月13日以讓與最高限額抵押權為原 因之登記予以塗銷。㈥被上訴人于振邦應將臺北市士林地政 事務所收件字號為100年北投字第040010號，就附表1所示土 地於100年3月2日以設定最高限額抵押權為原因之登記予以 塗銷。㈦被上訴人于振邦與追加被告國有財產署應將附表2 所示土地回復原狀登記為中華民國所有。㈧先位：被上訴人 李祥剛應將附表1所示土地之所有權移轉登記為上訴人所有 ；備位：被上訴人李祥剛應給付上訴人4,300萬元（僅為一 部請求），及自民事聲明上訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息。㈨就給付不能部分，上訴人願供擔 保請准宣告假執行（見本院卷㈢第238-244頁、卷㈣第33、3 4頁），核其追加之請求屬因情事變更而以他項聲明代最初 之聲明，暨與原審之請求同係基於附表1、2所示土地衍生之 權義紛爭，在社會生活上可認為關連，相關爭點有其共同性 ，並均就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當 程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予 以利用，俾先後請求在同一程序得加以解決，避免重複審理 ，進而為統一解決紛爭，揆諸前開意旨，上訴人上訴後所追 加之請求，符合民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第 2、4款之規定，自為合法訴之追加，無庸得被上訴人及追加 被告之同意。
二、追加被告國有財產署法定代理人原為周後傑，嗣變更為莊翠 雲，並由莊翠雲具狀聲明承受訴訟，有其承受訴訟狀及行政 院102年7月2日院授人組字第0000000000號令可憑（見本院 卷㈢第43、44頁），經核與法相符，應予准許。貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：上訴人於98年12月15日以1億6,500萬元， 向被上訴人李祥剛購買其所有如附表1所示土地，並簽訂土 地買賣契約書（即原審卷㈠第35-38頁，下稱自定買賣契約 ），依約被上訴人李祥剛應於上訴人給付簽約款4,300萬元 後，即備齊土地過戶文件辦理所有權移轉登記，惟被上訴人



李祥剛迄今仍未交付過戶文件予上訴人，卻於99年4月28日 將附表1所示土地信託登記於被上訴人于振邦名下，而被上 訴人李祥剛為臺北市都發局核發98年建字第109號建造執照 （下稱系爭建造執照）之結構土木技師，其明知附表1所示 土地依系爭建造執照所附條件，必須向追加被告國有財產署 申購附表2所示土地方能建築，卻由被上訴人于振邦以附表1 所示土地之所有權人身分，向追加被告國有財產署申購附表 2所示土地，顯然侵害上訴人之權利，嗣其兩人於訴訟中又 將附表1所示土地改設定6,000萬元最高限額抵押權予被上訴 人于振邦，核屬通謀虛偽意思表示而無效。為此，爰依民法 第242條、第113條、第184條第1項後段、自定買賣契約及民 法第345條規定，求為命被上訴人于振邦應將附表1所示土地 於100年3月2日所設定之6,000萬元最高限額抵押權登記塗銷 ，被上訴人于振邦應將附表2所示土地移轉登記予被上訴人 李祥剛，被上訴人李祥剛應將附表1、2所示土地移轉登記予 上訴人之判決。原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上 訴，並追加上訴聲明如上（原審駁回上訴人請求被上訴人于 振邦應將附表2所示土地移轉登記予被上訴人李祥剛，被上 訴人李祥剛應將附表2所示土地移轉登記予上訴人部分，未 據上訴人上訴而告確定）。
二、被上訴人李祥剛、追加被告李知遠則以：上訴人與被上訴人 李祥剛於98年12月間簽訂自定買賣契約，雙方因覺欠缺履約 保證，乃於同月另簽中信房屋不動產買賣契約書（即原審卷 ㈠第84-89頁，下稱中信版買賣契約）及房屋交易安全契約 書（即原審卷㈠第90-94、186-191頁，下稱交易安全契約） ，雙方之真意係依中信版買賣契約、交易安全契約履行，並 約定上訴人應將4,300萬元之簽約備證款存入交易安全專戶 ，且簽發票據金額為1億2,200萬元，及指定上訴人李祥剛為 受款人之本票乙紙交付特約之地政士保管，上訴人並應於簽 約後20日內付清尾款，始得取回本票並獲土地移轉登記，亦 即上訴人有先給付價金之義務，然上訴人並未將4,300萬元 存入指定之交易安全專戶，而上訴人於98年12月15日匯款4, 300萬元至被上訴人李祥剛帳戶，乃上訴人之法定代理人徐 翊銘前與至遠聯合實業有限公司因解除他筆土地買賣之還款 ，並非附表1所示土地買賣之簽約款；縱使該匯款為買賣附 表1所示土地之簽約款，然被上訴人李祥剛於98年12月21日 依徐翊銘之指示將該簽約款中之425萬元退回徐翊銘個人帳 戶，徐翊銘未依約將該425萬元存入依中信版買賣契約約定 之交易安全專戶，上訴人並未依自定買賣契約約定付清簽約 款4,300萬元，自不得依自定買賣契約約定請求移轉為土地



所有權之移轉登記；再退步言之，於上訴人履行自定買賣契 約第4條第1項約定之提供辦理貸款必備之文件及指定融資貸 款之金融機構並親自完成辦理開戶、對保之義務前，被上訴 人李祥剛亦得行使民法第264條第1項規定之同時履行抗辯權 。茲因上訴人均未履行上開條件，經被上訴人李祥剛於99年 10月10日發函催告上訴人7日內履行之，屆期如未履行則同 時為解除契約之意思表示，而上訴人未依限履行，有關附表 1所示土地之買賣契約因而解除，已收價款被上訴人李祥剛 依約充作違約金，故上訴人依買賣契約請求被上訴人李祥剛 應將附表1所示土地移轉登記予上訴人，或賠償其因被上訴 人李祥剛給付不能所受損害之一部即4,300萬元本息，實無 理由。又被上訴人于振邦向追加被告國有財產局購買附表2 所示土地並無不法。另被上訴人李祥剛資產並無不能清償上 訴人所請求4,300萬元之情形，上訴人請求撤銷詐害債權行 為，亦屬無據。另被上訴人于振邦、追加被告元邦公司、汪 添進就本件土地所設定最高限額抵押權均為擔保渠等對被上 訴人李祥剛之借款，並非虛偽。又被上訴人李祥剛為維護追 加被告汪添進之債權，並避免附表1所示土地遭他債權人查 封拍賣，乃將附表1所示土地信託予追加被告李知遠代為處 理信託財產，被上訴人李祥剛使用對於自身有利之法律行為 執行保護自身權益之方式，並無上訴人所指通謀虛偽之意等 語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴、追加之訴及其假執行之 聲請均駁回。
三、被上訴人于振邦則以：被上訴人于振邦確於99年1月22日匯 款4,900萬予被上訴人李祥剛，為確保此4,900萬元債權之滿 足，乃與被上訴人李祥剛就附表1所示土地向地政機關辦理 信託登記，惟設定信託並不能防免第1順位抵押權人即一銀 租賃股份有限公司（下稱一銀租賃公司）將附表1所示土地 進行拍賣受償，並確保自身債權之優先受償，被上訴人于振 邦、李祥剛才解除信託登記，另行設定第2順位之最高限額 抵押權，至於其抵押權之設定係按被上訴人于振邦、李祥剛 間之借款4,900萬元，依民間交易習慣以其金額1.2倍，取其 整數設定為6,000萬元之最高限額抵押權，此金額與一般民 間交易常情相符，嗣被上訴人于振邦將其對於被上訴人李祥 剛之全部債權有償出售予追加被告元邦公司，並將所設定之 最高限額抵押權一併辦理變更登記，均無虛偽或侵權之事， 亦非上訴人於先位主張依民法第244條第1項規定得撤銷之無 償行為。又附表2所示土地係由被上訴人于振邦向追加被告 國有財產署價購，其間之買賣契約依法仍屬有效，上訴人實 無理由請求回復原狀，遑論系爭建造執照業因逾期未開工而



失其效力，且上訴人與被上訴人李祥剛簽立之不動產買賣契 約僅有9筆土地，是縱上訴人取得附表2所示土地，亦因其未 取得系爭建造執照所載臺北市○○區○○段0○段000地號土 地而無法開發，故上訴人主張被上訴人于振邦係故意侵害其 權利乙事，並無理由。另上訴人於本件主張民法第244條、 第184條第1項後段規定之撤銷權及損害賠償請求權，已逾其 除斥期間及罹於消滅時效等語，資為抗辯。並答辯聲明：上 訴及追加之訴均駁回。
四、追加被告元邦公司、汪添進則以：追加被告汪添進對被上訴 人李祥剛之債權，依臺灣臺北地方法院101年度司票字第131 92號本票裁定為3,300萬元、同院101年度司票字第3194號本 票裁定為1億5,420萬元，及同院臺北簡易庭101年度司北調 字第999號調解筆錄為1億8,000萬元，共計3億6,720萬元， 嗣因被上訴人李祥剛無力負擔利息，幾經協商追加被告汪添 進才同意降息，並追加流抵之約定，故雙方在此情況下設定 第4順位1億5,000萬元之最高限額抵押權予追加被告汪添進 ，顯屬有償約定，且追加被告汪添進為保護自身債權之滿足 ，要求被上訴人李祥剛提供擔保設定抵押，並非虛偽，亦非 以損害他人為目的所為。又被上訴人李祥剛先後於100年11 月29日、100年12月5日、100年12月22日、101年1月17日、1 01年6月20日，分別向追加被告元邦公司調度借資5,000萬元 、2,000萬元、2,700萬元、2,000萬元、500萬元，其債權總 額已達1.22億元，所為抵押權設定確屬有償行為，另被上訴 人于振邦係將其對被上訴人李祥剛之債權（含抵押權）一併 出售予追加被告元邦台資公司，亦屬有償之債權讓與行為， 且上開債權及物權行為均非虛偽，亦非以損害他人為目的所 為者。另縱附表1所示土地經地政機關為訴訟繫屬註記，被 上訴人李祥剛亦得以此等土地為追加被告元邦公司、汪添進 為抵押權設定，故上訴人對追加被告元邦公司、汪添進先、 備位之請求均屬無據等語，資為抗辯。並答辯聲明：追加之 訴駁回。
五、追加被告財政部國有財產署則以：訴外人陳福吉於98年6月2 3日填寫承購國有非公用不動產申請書，並持具臺北市政府 都市發展局98年3月30日北市都築字第00000000000號公私有 畸零地合併使用證明書，及合併使用範圍內即附表1所示私 有土地所有權人即被上訴人李祥剛承購拋棄書等相關文件， 依國有財產法第49條第3項規定，向追加被告國有財產署申 請承購臺北市○○區○○段0○段000地號國有土地，案經追 加被告國有財產署洽地政機關依合併使用範圍分割為附表2 所示國有土地，嗣合併使用範圍內陳福吉、被上訴人李祥剛



所有附表1所示私有土地，業於99年4月28日辦竣信託登記為 被上訴人于振邦所有，追加被告國有財產署乃以99年7月13 日台財產北處字第0000000000號函通知陳福吉補正，嗣陳福 吉、被上訴人于振邦、李祥剛出具說明書，以新所有權人為 申購人續辦申購案，案經審查符合相關規定，追加被告國有 財產署乃以99年11月10日售字第098AD0000000號畸零地繳款 通知書，通知被上訴人于振邦限期補正及繳納價款，嗣被上 訴人于振邦繳清價款，追加被告國有財產署方於99年12月23 日核發產權移轉證明書予被上訴人于振邦，是本案土地追加 被告國有財產署依法出售，且相關作業並無違誤，故上訴人 請求追加被告國有財產署應將附表2所示土地回復原狀登記 為中華民國所有，尚無理由等語，資為抗辯。並答辯聲明： 追加之訴駁回。
六、兩造不爭執事項：
㈠附表1所示土地為被上訴人李祥剛所有，上訴人與被上訴人 李祥剛於98年12月間就附表1所示土地簽訂自定買賣契約、 中信版買賣契約及交易安全契約，並約定買賣總價金為1億 6,500萬元，而上訴人於98年12月15日匯款4,300萬元至被上 訴人李祥剛帳戶內。
㈡依系爭建造執照存根所載地號（即附表1所示土地及同小段 798地號）應於申報放樣勘驗前，依核准圖說向追加被告國 有財產局申購開明段2小段786地號部分土地，並辦理地號分 割及產權移轉手續並檢附土地產權及複丈成果圖等相關資料 （即附表2所示土地），向都市發展局辦理變更設計完成。 ㈢被上訴人于振邦向追加被告國有財產署申購取得附表2所示 土地所有權。
㈣附表1所示土地經地政機關依原法院景民德99重訴281字函於 99年8月25日辦理註記訴訟中，並於102年6月27日登記信託 為追加被告李知遠所有，且設定最高限額抵押權第1順位1億 9,200萬元予一銀租賃公司（99年1月26日登記）、第2、3順 位6,000萬元及9,000萬予追加被告元邦公司（100年12月13 日、101年2月6日登記）、第4順位1億5,000萬元予追加被告 汪添進（102年7月1日登記）。
以上事實為兩造所不爭執，並有自定買賣契約、中信版買賣 契約、交易安全契約、華南商業銀行98年12月15日匯款回條 、系爭建造執照、土地登記謄本可稽（見原審卷㈠第35-38 、84-94、198-200頁、卷㈡第82頁、本院卷㈡第229-255頁 ），堪信為真實。
七、上訴人主張被上訴人李祥剛、于振邦及追加被告李知遠、元 邦公司、汪添進為詐害或為通謀虛偽意思表示，就附表1所



示土地分別為信託及最高限額抵押權設定登記，致侵害其依 自定買賣契約所享權利，被上訴人、追加被告依法應各負回 復原狀之責，被上訴人李祥剛應移轉附表1所示土地所有權 予上訴人，或賠償上訴人因其給付不能所受損害之一部即4, 300萬元本息等情，則為被上訴人及追加被告所否認，並以 前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：上訴人與被上訴人李祥剛 間就附表1土地買賣應適用自定買賣契約或中信版買賣契約 、交易安全契約條款？上訴人得否依與被上訴人李祥剛所簽 訂之買賣契約，請求移轉附表1土地之所有權或因給付不能 所生4,300萬元損害賠償？爰析述如下：
八、上訴人與被上訴人李祥剛間就附表1所示之土地，分別簽訂 自定買賣契約及中信版買賣契約、交易安全契約，二者之買 賣標的、價金均相同，前者第3條約定「簽約款4,300萬元於 簽約時由買方支付之；交地款為1億2,200萬元。有貸款者， 依第4條約定」，第5條約定「雙方於備證款付款時，同時將 移轉登記及抵押權設定登記所需檢附之文件書類備齊，並加 蓋印鑑章交付雙方所指定之地政士專責辦理。」（見原審卷 ㈠第35、36頁）；後者契約第3條約定：「價款支付方式： …二、買賣價款分三期支付，其方式如下：第一期：簽約備 證：甲方（即上訴人）應支付新台幣4,300萬元，本期價金 甲方以□現金□即期支票壹次付清，同時簽發與尾款同額指 定乙方（即被上訴人李祥剛）為受款人之『禁止背書轉讓』 本票乙紙交付特約地政士保管，以作為擔保（俟尾款付清時 即應返還該本票予甲方），乙方則將所有之土地及建物權狀 正本交由特約之地政士保管…本條買賣價款均應存入保管銀 行之中信房屋房屋交易安全專戶內。」第6條規定：「貸款 約定：一、甲方如需申辦貸款作為尾款時，應於簽訂本買賣 契約後二十天內完成對保、開戶，…二、甲方如因貸款條件 不符或貸款金額不足時，應於完稅前（即系爭土地移轉登記 前）以現金或銀行本票壹次付清尾款，否則甲方應負遲延責 任。三、甲方無需貸款時，應於完稅前（即系爭土地移轉登 記前）以現金或銀行本票壹次付清尾款，特約地政士則將尾 款本票退還甲方…。」（見原審卷㈠第85頁）。是自定買賣 契約、中信版買賣契約對於付款方式以及是否採用履約保證 方式有所不同。證人即投資中信房屋中正寧波加盟店之蔡佩 君到庭證稱：上訴人與被上訴人李祥剛就本件土地之買賣原 即簽有自定買賣契約，因雙方都想找自己的代書辦理，後來 想找一個公正的平台，即至伊公司並使用中信房屋總部的制 式化合約簽約；當時雙方攜帶已用印之自定買賣契約前來， 雙方有看過中信版買賣契約內容，並經代書朗誦過；上訴人



知道其應將價款付到履約專戶；中信版買賣契約印象中係在 98年11月、12月底左右簽立的，因為買方說需要經過董事會 通過才可以壓日期，賣方也同意，故未在契約書上填載日期 等語（見原審卷㈡第57-58頁）；又上訴人之法定代理人徐 翊銘於刑事偵查中稱：上訴人（原名普揚聯合科技有限公司 於98年7月更名為圓方創新股份有限公司，見本院卷㈢第167 頁徐翊銘於100年2月22日在法務部調查局臺北市調查處〈下 稱調查處〉調查筆錄所載及本院卷㈡第145頁反面筆錄所載 ）於98年間向被上訴人李祥剛購買臺北市北投區開明段土地 （開明段土地即為本件土地，見本院卷㈡第145頁反面）， 雙方簽有履約保證契約，約定於交易過程中上訴人應將各期 款存入房屋交易安全專戶，而該開明段土地買賣價金未進房 屋交易安全專戶，係依李祥剛、知遠實業公司會計人員及上 訴人會計楊睿淑共同協議而來，楊睿淑事後告稱係應李祥剛 之要求辦理，楊睿淑表示此並無交易風險，伊係土地無法辦 理過戶，經上訴人向被上訴人李祥剛催告辦理過戶時，始知 雙方財務人員有此變更交易之協議（見本院卷㈢第168-169 頁之徐翊銘於100年2月22日之調查處調查筆錄所載）；上訴 人與被上訴人李祥剛交易北投大業路、大同街口，及林森北 路六條通月球飯店2筆土地，合約簽完後一定要按照公司內 控規定去走，之前有為了3個建案無法履約給伊，還要伊調 錢買回，新的土地伊當然要求履約保證，所以被上訴人李祥 剛找了中信房屋及中國信託，後來李祥剛包括其財務人員及 楊睿淑另外協商交易模式，全部用現金轉帳及現金付款，這 是楊睿淑向伊報告的（見本院卷㈢第185-186頁之徐翊銘於 100年2月22日之臺灣士林地方法院檢察署100年2月22日檢察 官訊問筆錄所載）等語；足徵上訴人與被上訴人李祥剛就附 表1土地所為買賣之相關約定，已由自定買賣契約變更為中 信版買賣契約、交易安全契約，且未有任何保留或依自定買 賣契約之表示，是有關附表1土地買賣之履行，自應依中信 版買賣契約、交易安全契約為之。至上訴人法定代理人徐翊 銘於本院到庭陳稱：當時先簽中信版買賣契約，因上訴人之 前向被上訴人李祥剛買了4個工地，雖然都有履行，但他的 資金很緊，為了保障交易安全，所以簽立中信房屋的契約， 簽了以後隔天，李祥剛說土地權狀在金主那邊他無法備證， 他說他的金主不願意做履約保證，因為履約保證進入專戶無 法取得款項，他要求伊另外簽立一般買賣契約，因為之前雙 方買賣4個工地也是簽立一般契約，過去權狀也是放在金主 處，他要我相信他會履約，他要求把銀行貸款作為尾款，自 備款一次付給他，他會把權狀取回，會解除土地在合作金庫



的信託，圓方公司把4,300萬元匯入地主李祥剛個人帳戶； 當時雙方先行簽立中信版買賣契約，且沒有蓋公司章，此為 預約性質，由雙方先行簽立後各自回去溝通，而自定買賣契 約係雙方最後約定款項不存入安全專戶內，且蓋有上訴人上 櫃公司內控規則所申請之印鑑章等語（見本院卷㈡第144頁 正、反面）；核與上訴人訴訟代理人於原審及本院所述中信 版買賣契約、交易安全契約及自定買賣契約為98年12月15日 同一日簽立等語（見原審卷㈡第47頁、本院卷㈢第250-251 頁、卷㈣第25頁正、反面）不同，亦與前述上訴人法定代理 人徐翊銘於刑事偵查中所述相佐，另中信版買賣契約確經上 訴人法定代理人徐翊銘簽名，並蓋用上訴人公司印文等情， 亦有中信版買賣契約為憑（見原審卷第84-89頁），縱其上 印文非上訴人依上櫃公司相關規定所申請之印鑑章，亦未能 否定兩造就中信版買賣契約內容已達成合意而影響該契約之 效力，是上訴人法定代理人徐翊銘於本院所為陳述，要不足 取。
九、上訴人再主張伊為上櫃公司，取得或處分資產均需依循一定 之程序，伊嗣於98年12月14日召開董事會通過授權簽署買賣 契約，遂於98年12月15日與被上訴人李祥剛簽署中信版買賣 契約、交易安全契約，本應將款項匯至中信房屋交易安全專 戶內，惟因李祥剛財務不佳，負債累累，擔心買賣價金若置 於中信專戶，會被查封，遂要求以自定買賣契約取代之，並 經上訴人同意，且經伊依自定買賣契約之約定於同日匯款4, 300萬元至李祥剛指定之私人帳戶，李祥剛並於翌日轉出， 且被上訴人李祥剛於99年10月7日存證信函已承認有效之契 約為自定買賣契約，故雙方就附表1所示土地之買賣係合意 依自定買賣契約履行云云，並提出被上訴人李祥剛於99年10 月7日存證信函、華南商業銀行匯款回條聯、合作金庫雙連 分行李祥剛0000000000000帳號之銀行往來明細資料、李祥 剛相關法院裁判書、上訴人98年12月14日董事會議事錄為憑 （見原審卷㈠第141-144頁、卷㈡第82、90-91頁、本院卷㈠ 第209-234頁、卷㈡第50頁）。查上訴人與被上訴人李祥剛 均不爭執雙方於簽立中信版買賣契約、交易安全契約及自定 買賣契約時均未填載日期，再參諸前開證人蔡佩君所述雙方 簽立中信版買賣契約、交易安全契約時即已先行簽妥自定買 賣契約，而簽立中信版買賣契約、交易安全契約時因上訴人 要求須迨董事會通過始能填載日期等情，是有關中信版買賣 契約、交易安全契約及自定買賣契約並非如上訴人所述係於 上訴人董事會開會後始簽立之。次查，上訴人與被上訴人李 祥剛所簽立之中信版買賣契約、交易安全契約內之履約保證



制度係保障上訴人給付全部總價款後，得以取得無負擔之附 表1所示土地所有權，同時亦保障被上訴人李祥剛於移轉所 有權及塗銷抵押權後，得以取得全部價款，則上訴人未依中 信版買賣契約、交易安全契約之約定將第1期簽約備證款4,3 00萬元匯入指定之房屋交易安全專戶，而係逕匯入被上訴人 李祥剛帳戶，固與中信版買賣契約、交易安全契約之約定不 符，惟此僅係使上訴人保障功能減少，無損上訴人依約請求 交付所有權移轉文件，及請求被上訴人移轉所有權及塗銷抵 押權之權利，且上訴人李祥剛亦已實際取得價款等同受有履 約保證制度之保障，尚難認上訴人逕匯款至被上訴人李祥剛 帳戶係因兩造合意依自定買賣契約履行而來。再查，上訴人 於99年8月11日（見原審卷㈠第11頁之起訴狀上原審法院收 文章所示）提起本件訴訟前，被上訴人李祥剛即於99年6月1 0日、同年8月10日發函表示雙方事後合意改以銀行履約保證 專戶給付買賣價金，並應依雙方於中信房屋所簽署之中信版 買賣契約、交易安全契約將剩餘價款（包括尾款）存入交易 安全專戶履行之等情，有各該存證信函可憑（見原審卷㈠第 62-73頁）；且被上訴人李祥剛於原審99年9月17日答辯狀亦 抗辯雙方應依中信版買賣契約、交易安全契約履行等語（見 原審卷㈠第74-78頁）；被上訴人李祥剛復於99年10月10日 發函催告上訴人於7日內應依中信版買賣契約、交易安全契 約約定履行，屆期如未履行則同時為解除契約之意思表示， 且於該函中說明99年10月7日之存證信函（見原審卷㈠第145 -148頁）係依上訴人所主張自定買賣契約亦有未依約履行之 情形，而非否認中信版買賣契約、交易安全契約對雙方之拘 束力等情，故綜觀被上訴人李祥剛就附表1土地買賣之前後 主張，尚難單以被上訴人李祥剛99年10月7日存證信函即可 認被上訴人李祥剛承認自定買賣契約為有效。至被上訴人李 祥剛否認其財務困難並要求上訴人將款項由存入交易安全專 戶改為存入其私人帳戶，且未據上訴人舉證以實其說，上訴 人以被上訴人李祥剛財務困難而雙方合意依自定買賣契約履 行，亦屬無據。綜上，上訴人此部分之主張，均不足取。十、依前所述，上訴人與被上訴人李祥剛間就附表1所示土地之 買賣合意改依中信版買賣契約、交易安全契約為履行，依該 契約約定，上訴人將第一期4,300萬元簽約備證款存入交易 安全專戶之同時，並應簽發與尾款同額指定被上訴人李祥剛 為受款人之『禁止背書轉讓』本票乙紙交付特約地政士保管 ，以作為擔保（俟尾款付清時即應返還該本票予上訴人）， 被上訴人李祥剛則將所有之土地及建物權狀正本交由特約之 地政士保管，上訴人如需申辦貸款作為尾款時，應於簽訂本



買賣契約後20天內完成對保、開戶等情，核與證人即負責簽 立中信版買賣契約、交易安全契約之地政士藍明傳證稱：本 件按照中信房屋的制式合約辦的，要先給付第一期買賣價金 後才申報土地增值稅、契稅，買方如果是用其他的不動產去 辦理貸款，需要付清尾款入履約專戶之後才會辦理所有權移 轉登記；買方可以選擇用買賣標的物去貸款，但是要對保程 序完成後我們才會作移轉登記，對保程序完成銀行會給我們 抵押權設定契約書，我們就會一起去辦理所有權移轉登記及 抵押權設定，貸款申請程序中賣方不需要提供文件給買方辦 理，對保程序也不需要賣方提供文件給買方等語（見原審卷 ㈡第55頁正、反面）相符，是上訴人於98年12月15日匯款4, 300萬元至被上訴人李祥剛帳戶內，縱認係符合前開中信版 買賣契約約定有關簽約備證款之給付，上訴人亦應同時交付 其所簽發與尾款同額指定被上訴人李祥剛為受款人之『禁止 背書轉讓』本票乙紙交付特約地政士保管，又依上訴人所提 出之委任契約書（見原審卷㈠第211-215頁），可知上訴人 擬以附表1所示土地申辦貸款作為尾款之支付，則上訴人亦 應於98年12月15日之後20日內完成貸款對保、開戶等手續， 惟上訴人未依前開約定於期限內履行之，為上訴人所不爭， 實已負遲延之責，經被上訴人李祥剛於99年10月10日發函催