臺灣臺北地方法院行政訴訟判決 102年度簡字第343號
102年12月31日辯論終結
原 告 陳宜珍
被 告 臺北市政府地政局
代 表 人 黃榮峰
訴訟代理人 薛儀君
彭俊凱
上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，原告不服臺北市政府
中華民國102年8月19日府訴二字第00000000000號訴願決定，提
起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：新北市政府地政局受理民眾檢舉原告無不動產仲 介經紀業登記許可，卻仲介新北市轄內板橋浮州合宜住宅預 售屋買賣讓渡事宜，且已於民國102年2月6日完成買賣雙方 簽約手續，經原告於102年5月10日以書面陳述意見後，因原 告戶籍地設於臺北市，新北市政府地政局乃以102年5月15日 北地價字第0000000000號函移由被告處理。案經被告據卷附 原告提供其與出賣人簽訂之承諾書，雙方約定由出賣人委請 原告尋找不動產受讓人並辦理板橋浮州合宜住宅讓渡事宜等 ，審認原告確有未向被告申請經營經紀業登記許可，即從事 不動產仲介業務之事實，違反不動產經紀業管理條例第5條 及第7條規定，乃依同條例第32條第1項規定，以102年5月23 日北市地權字第00000000000號裁處書處原告新臺幣（下同 ）10萬元罰鍰，並立即禁止經營不動產經紀業（及本件原處 分）。原告不服，提起訴願經駁回後，遂提起本件行政訴訟 。，
二、本件原告主張其與出賣人李寶珠原即認識，並非不特定人， 並未就其不動產公開招攬或媒合買賣，原告為合格地政士， 按慣例由受讓人（即買方）指定自己信任的地政士辦理產權 移轉登記，原告係以地政士身分幫雙方訂立讓渡契約書，收 取訂金、各期應付及收取款項，並非仲介業之斡旋金，也非 被告所稱反覆實施不動產仲介行為收取報酬並藉以維生，檢 舉人檢附原告於102年1月22日收到其支付仲介費5萬元的收 據，事實上原告至今並未收到任何費用等情，並聲明求為判 決撤銷訴願決定及原處分關於罰鍰之部分。
三、被告則以下列理由資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴 ：
（一）民法第565條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為 他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契 約。」不動產經紀業管理條例第4條規定：「……五、仲 介業務：指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業 務。……」。不動產經紀業管理條例第5條規定：「經營 經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商 業登記……。」。不動產經紀業管理條例第7條規定：「 經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並 加入登記所在地之同業公會後方得營業……」。不動產經 紀業管理條例第32條規定：「非經紀業而經營仲介或代銷 業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號 負責人或行為人新臺幣10萬元以上30萬元以下罰鍰。公司 負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁 止營業處分後，仍繼續營業者，處1年以下有期徒刑、拘 役或科或併科新臺幣10萬元以上30萬元以下罰金。」。本 局處理違反不動產經紀業管理條例事件統一裁罰基準第2 點丁類規定：「一、公司負責人、商號負責人或行為人第 一次被查獲者，處10萬元以上20萬元以下罰鍰，並立即禁 止其營業；仍繼續營業者，依本條例第32條第2項規定移 送司法機關。」。內政部90年5月10日台內中地字第00000 00號函釋：「按不動產經紀業管理條例第4條第4款及第5 款規定：『經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務 之公司或商號。』、『仲介業務︰指從事不動產買賣、互 易、租賃之居間或代理業務。』，又稱『居間』者，依民 法第565條規定，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之 機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。是以，民 法所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間 ，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周 旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機 會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立 契約時，應許其請求；至於居間行為就令自始限於媒介居 間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬 之支付（最高法院52年台上字第2675號判例參照）。…… 本條例第4條第5款所稱『居間』業務，當包括民法所定之 『報告居間』及『媒介居間』」。內政部90年8月31日台 (90)內中地字第0000000號函釋：：「按不動產經紀業管 理條例（以下稱本條例）第4條第4款及第5款、第5條、第 32條分別規定『經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷 業務之公司或商號；仲介業務︰指從事不動產買賣、互易 、租賃之居間或代理業務。』、『經營經紀業者，應向主
管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記……』、『 非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營 業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣10萬元 以上30萬元以下罰鍰……』，亦即經營仲介或代銷業務者 ，應為本條例所謂『經紀業』，違者，主管機關自應依本 條例第32條規定予以處罰。本案未具不動產經紀人資格者 從事不動產仲介買賣行為，固未向買賣雙方收取服務報酬 ，惟本條例所稱『仲介業務』尚非以收取服務報酬為其必 要條件，倘該仲介行為屬其特定業務項目，則可謂為本條 例所稱『經營仲介業務者』而應受本條例之規範；至『經 營業務』觀念乃於社會生活上為同性質事務繼續反覆實施 之行為。本案請依上述原則本諸事實認定之。」。內政部 94年5月4日內授中辦地字第0000000000號函釋：「……有 關非不動產經紀業而經營不動產仲介或代銷業務者之營業 行為認定……2……以看板、……廣告等足以使不特定多 數人知悉之方法，為從事仲介業務之表示或表徵者。3.對 不特定人就特定不動產公開進行招攬或媒合不動產買賣或 租賃行為者。……」。
（二）有關原告稱與案外人李寶珠原即認識，並非不特定人，並 未就其不動產公開招攬或媒合買賣1節，查前開仲介行為 不須以公開對外招攬為要件，僅須實質從事不動產買賣、 互易、租賃之居間或代理已足，從新北市政府地政局所檢 附原告提供之承諾書所載若乙方（即原告）找尋受讓人承 接該讓渡則甲方承諾給予報酬，足見原告找尋受讓人（即 對不特定之人）對特定不動產進行招攬或媒合承接之行為 ，已符合內政部90年5月10日台內中地字第0000000號函釋 之「居間」情形；又內政部90年8月31日台 (90)內中地字 第0000000號函所指「經營業務」觀念乃於社會生活上為 同性質事務繼續反覆實施之行為。是以，經營行為即應受 規範，至於經營業務時，若無進一步承接個案，則未必會 有招攬、帶看房屋解說或簽訂契約等執行業務行為，惟從 新北市政府檢附不動產預售買賣讓渡契約書、經原告簽名 之承諾書、仲介費收據影本及簡訊等顯示，原告未經申請 經營不動產經紀業許可，卻有以個人名義與板橋浮洲合宜 住宅預售屋出賣人約定由其代為找尋買受人且完成不動產 買賣媒合、協助擬定不動產買賣契約書使雙方簽署契約、 收受出賣人給付之部分仲介費5萬元…等數項從事不動產 仲介業務之行為，揆諸前揭規定及函釋意旨，已足認原告 非法經營不動產仲介業務。
（三）復依內政部90年8月31日台內中地字第0000000號及94年5
月4日內授中辦地字第0000000000號函釋意旨，所稱「仲 介業務」尚非以收取服務報酬為其必要條件，況本案原告 並與委託人約定仲介服務費用，更難謂非屬執行業務之行 為。原告未經許可經營不動產經紀業，被告依事實審認是 否構成不動產經紀業管理條例第32條之處罰要件，就行為 態樣蒐集違法事證，不宜僅以單一行為態樣即遽以認定違 法情事，被告審視承諾書、收據、民事狀及簡訊畫面等事 證，而裁處自屬有據，原告認為非不特定人及未公開招攬 或媒合買賣及非反覆實施不動產仲介行為且至今未收到任 何費用而認未違規，係屬誤解。
五、本院之判斷：
（一）按不動產經紀業管理條例第4條第4款、第5款規定：「本 條例用辭定義如下：一、……四、經紀業：指依本條例規 定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務：指 從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。……」 。又同條例第5條第1項、第7條第1項及第32條第1項規定 ：「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理 公司或商業登記……」、「經紀業經主管機關之許可，辦 妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後 方得營業，並應於六個月內開始營業；逾期未開始營業者 ，由主管機關廢止其許可。但有正當理由者，得申請展延 一次，其期限以三個月為限」、「非經紀業而經營仲介或 代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、 商號負責人或行為人新臺幣10萬元以上30萬元以下罰鍰」 。又內政部90年8月31日台（90）內中地字第0000000號函 釋：「…經營仲介或代銷業務者，應為本條例（按：不動 產經紀業管理條例）所謂『經紀業』，違者，主管機關自 應依本條例第32條規定予以處罰。本案未具不動產經紀人 資格者從事不動產仲介買賣行為，固未向買賣雙方收取服 務報酬，惟本條例所稱『仲介業務』尚非以收取服務報酬 為其必要條件，倘該仲介行為屬特定業務項目，則可謂為 本條例所稱『經營仲介業務者』而應受本條例之規範…」 。
（二）經查，原告未經許可經營不動產經紀業，仲介新北市轄內 板橋浮州合宜住宅預售屋買賣讓渡事宜，且已於102年2月 6日完成買賣雙方簽約手續等情，有承諾書、定金收據、 原告向出賣人起訴請求給付仲介費之民事起訴狀、不動產 預售買賣讓渡契約書、出賣人已給付原告仲介費五萬元之 收據、檢舉函附於原處分卷可稽，並為原告所不爭執，堪 以認定為真實。
（三）原告固以前情資為置辯。惟查，本件原告未經申請不動產 經紀業經營許可，從事不動產仲介業務，經人檢舉且由卷 附原告簽名之承諾書內記載「甲方（即出賣人）於新北市 板橋區大觀路，內政部營建署將興建之合宜住宅，所抽中 之一戶13F約45坪住宅，茲委請乙方（即原告）辦理上揭 標的物讓渡事宜」等文字，以及卷附原告向出賣人起訴請 求給付仲介費之民事起訴狀、出賣人已給付原告仲介費五 萬元之原告簽名收據、原告發給出賣人之行動電話簡訊均 具有原告向出賣人請求或收取不動產買賣仲介費用之文字 訊息，被告認原告確係從事不動產仲介業務屬實，乃以10 2年4月25日北地價字第0000000000號陳述意見通知書通知 原告於文到15日內以書面陳述意見，經原告於102年5月10 日提出說明書，自承其辦理讓渡契約書內容條文、訂定契 約書撰擬、修正及處理權利讓渡雙方簽約、蓋印、文書繕 寫、雙方款項交付簽收事宜，讓渡人（出賣人）同意給付 原告酬勞34.4萬，獲出賣人立下承租書為憑等語，此有說 明書附卷可稽。原告既於知悉出賣人有房屋出售事實，代 為處理不動產買賣簽約、款項交付事宜，足見原告確有經 營不動產仲介業務之情事。
（四）原告另主張稱其與出賣人李寶珠原即認識，並非不特定人 ，並未就其不動產公開招攬或媒合買賣云云。查本件原告 經人檢舉其非經紀業而從事不動產仲介業務，而前開承諾 書內記載「甲方（即出賣人）於新北市板橋區大觀路，內 政部營建署將興建之合宜住宅，所抽中之一戶13F約45 坪 住宅，茲委請乙方（即原告）辦理上揭標的物讓渡事宜」 等文字，且上開民事起訴狀原告更記載「原告等『介紹』 買方向被告賣方承買位於板橋浮州合宜住宅預售屋…依行 規，賣方於簽約完成後應主動支付原告悉數『仲介費』」 等文字，此為原告所不否認。復參諸原告於說明書所陳述 之「本人於今年（102）元月中旬某日下午與幾位舊識朋 友在臺北市大安捷運站前星巴克咖啡廳閒聊…其中在座李 權洲便說，恰巧我們的好友陳宜珍她具有地政士資格，若 大家無意見，則交給陳地政士為大家辦理雙方簽約手續」 情節，即可認原告確有在從事不動產仲介業務之際，客觀 上已足以可在公開場所使不特定多數人認知從事仲介業務 ，並收取不動產仲介服務報酬對價之情事，其違規事實洵 堪認定。被告以原告違規事實明確，依不動產經紀業管理 條例第32條第1項規定，以102年5月23日北市地權字第000 00000000號裁處書，裁處原告最低罰鍰金額10萬元，揆諸 前揭規定及內政部函釋意旨，並無違誤。原告主張未就其
不動產公開招攬或媒合買賣云云，實不足為有利原告之認 定。
六、綜上所述，原告主張俱不足採，是以被告認原告已違反不動 產經紀業管理條例第5條、第7條，依同條例第32條規定，以 102年5月23日北市地權字第00000000000號裁處書命原告應 立即禁止營業，並處原告10萬元罰鍰，認事用法並無違誤， 訴願決定遞予維持，亦無不合，原告訴請撤銷訴願決定及原 處分關於10萬罰鍰之裁處，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及聲明陳述，於 判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98 條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 7 日
行政訴訟庭 法 官 范智達
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由 書（均須按他造人數附繕本），逾期未提出者，勿庸命補正， 即得依行政訴訟法第245條第1項規定以裁定駁回。上訴理由 應表明關於原判決所違背之法令及其具體內容，或依訴訟資 料可認為原判決有違背法令之具體事實。
中 華 民 國 103 年 1 月 7 日
書記官 蔡凱如